新公寓销量破纪录 专家警告非理性繁荣

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作者：牧涛

据地产业机构Urbanation Inc.昨日（周一）公布的数据，今年第一季度大多伦多新豪华公寓的销售量创下了历史同期的最高纪录；而房价和开工量也有较大幅度的上升。数据被公布后，报告的撰写人之一即警告开发商应避免“非理性的繁荣”（irrational exuberance）。加拿大按揭及房屋公司(CMHC)也增加了按揭保险赔偿储备金，以便应对可能出现的“断供”率上升之趋势。
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* m  o; ]. T: c新豪华公寓销售量翻六倍
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  Y- q! N$ r  S( q% g* EUrbanation Inc.公布的数据显示，今年第一季度大多伦多地区的新豪华公寓销售量（New condo sales）为5,415个单位。尽管不及上个季度的6,296个单位，但是比去年同期高出了约6倍，并创下了历史同期的最高纪录。同期，共有近4,000个单位投入兴建，相当于之前9个月兴建量之总和。
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第一季度，本地新豪华公寓的平均成交价格也从上季的每平方呎418元，上升至今年首季的443元；而未成交的单位的平均售价则为509元。本市市中心在建的地标性豪华公寓One Bloor，其房价已经从之前的每平方呎700元，上升到现在的800元。
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据悉，受08年金融危机的影响，One Bloor曾一度面临“夭折”之危险。今年早些时候，本地房地产开发公司Great Gulf从前一任开发商的手上接下了整个计划，修改了图纸后（降低至65层）继续建造。

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第一季度，本地二手豪华公寓的销量也大幅上升。其成交量为共有4,290个单位，比去年同期的2,225个单位高出近1倍；而二手豪华公寓的平均成交价也从上季的平均28万元升至33.1万元。每个单位从放盘到成交平均只需22天。
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专家警告“非理性繁荣”
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5 D$ x5 T/ f0 k' ]- m: }- h9 V" EUrbanation Inc.的副总裁、报告的撰稿人之一迈尔斯(Ben Myers)表示，本地放盘数字增加可能受多种因素的影响，包括包括利率将可能回升、新的房屋按揭措施，以及关于合并税(HST)实施等。其次的因素则是很多于去年已欲卖屋的业主，等到今年才放盘。

迈尔斯表示，大多数本地的房地产开发商都能够在08年至09年的经济衰退中保持定价。不过，他们现在可能对市场前景过于乐观，不仅急于提价，而且往市场内投入过量的（too much supply）新房，这可能损害市场。
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从现有的数据来看，仅仅第一季度本地就有17座新公寓开工，而第二季度则至少会有30座跟进。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的公寓楼，则之前供大于求的现象将再次出现。

迈尔斯还提醒，地产投资者的身影已再次出现在市场中，很多人一次购买多个单元。
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8 l1 @' O' A( n& `( j$ YCMHC增加按揭保险赔偿储备
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据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告，该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元，这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。据悉，CMHC是联邦下属的房地产管理机构，而当业主付不起按揭款时，银行将向CMHC追讨赔偿。
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$ y: P1 q! Y5 A* d% q报告的撰写人、CMHC总裁金斯利(Karen Kinsley)表示，CMHC增加按揭保险赔偿储备金额主要由于之前经济衰退的影响。该机构在决定按揭保险赔偿储备金额时。会考虑包括本国失业率等因素，例如当失业率增1%时，赔偿储备金额便要增1.5亿元。从本国陷入经济衰退开始，CMHC已增加人手应付业主付不起按揭及缴付保赔偿金的工作。

( g) n9 N) g1 N" P; `' ?$ X不过，CMHC的保险贷款利率仍然维持于历史性低点。