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加国央行加息:那就是一场电影和几包爆米花

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发表于 2010-6-10 07:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
象征性和实验性多于实质性  ! ?: T# m+ @* @0 x: ^
按揭利率的上升将对加拿大楼市带来怎样的影响?  
% Q- t& G4 ^8 [$ s$ c+ N4 a3 J目前为止,影响并不大。对于加拿大银行在6月1日宣布的加息25个基点的消息,路易斯•维克(Lois Volk),一个在伊维斯加拿大(INVIS Canada)工作的按揭经纪人 ,这样评论道:“那就是一场电影和几包爆米花。”  
8 k# L. v, v$ I! l& S, M1 g- T“如果要使那些买房的人改变主意,可能得再提升几个基点。”维克说。  
/ D( z' P* K- w吉姆•王也是一名按揭经纪人,他在RBC工作。他说,他的顾客早已经做好了应对更大的利率提升的准备。“几乎没有人觉得恐慌,因为他们很久就有这样的预期了,已经有所准备。”王这样说。 , h2 P! A6 T( u

+ p/ n9 Y, \  {+ P! h+ N“加息25个基点等于要在100,000加元的按揭上要每月增加12.07加元。”“如果那是买房的一个决定性因素,你可能不会买房。”   \+ k) \4 `- G: V9 d4 T' K7 }1 l
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至2007年中旬以来,这是央行首次提升利率,将利率从历史性低点0.25%提升到0.5%。这也是自2008年经济危机以来G8国家中的首次紧缩行动。  2 B2 c; D- H, k" I' \8 z- [
加息被广为预期 反常却是央行没有表示未来加息(继续收缩政策)
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因为这是被广为预期的,因而此举对于很多客户来说,也有点反常。央行也没有如普遍预期的那样在未来继续其收缩政策。 % [( t! ^) n( _# p  w6 N4 m. J

( |* u* v6 X& k- O& [“尽管央行已经迈出了收缩政策的第一步,但是,这仍然是实验性质的。”蒙特利尔央行的经济学家道格•波特(DougPorter)这样说。    k- C- M. }2 n1 k% `8 r& x2 {
房产分析人士维尔• 杜宁( W i l l Dunning)说,央行的这个举动对房产市场几乎没有什么直接影响,因为利率仍然处于历史低点。  $ I& e, u/ Z, d% v: [% h1 k
“目前为止,这仍然是象征性的,预示了某种变化。”杜宁说。
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9 p: w8 D$ W2 |短期浮动利率,过去是1.75%(打折后),将会是最直接被影响的。多伦多道明银行(Toronto Dominion Bank)是首个立即(周三)宣布追随央行加息25个点的银行。而长期固定利率主要是受债券市场影响的,当前实际上在降低。 7 c, |0 y6 x* {. Y  s' o6 y: h2 @

' ?# _9 F6 v# K- p& {  F4 F! b蒙特利尔银行宣布它要降低其五年期利率至4.25%,从周三起实行。  * ]+ Z' }5 I9 P$ r* Q
大部分的消费者仍然选择浮动利率
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“大部分的消费者仍然选择浮动利率,因为两种利率的差价仍然很可观,”王说。分析人士已经预料到伴随着利率的增高,房产市场必定会有一个缓和期。问题在于这个利率会有多大幅度的增加。 . f0 r5 n" S+ T8 |1 k$ O) j) u& r
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早先的预测是到2011年,利率会上升3%。  2 o8 w0 H# I8 Y/ D* ?, h  Q$ Q
基于2%的通货膨胀率, 长期的利率可能会是5.5%,杜说。
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“如果利率升到那么高的话,很多人都会感受到其带来的影响,”维克说,她想起了当她第一次按揭买房的时候,要付18%的银行利率。  
$ Y8 h1 Y5 C# L) ~尽管以100,000美元的按揭要付出每月2%的按揭利率来计算,就是423.75美元,但是,如果基于5.5%的利率来算,就会上升到610加元,或者186.25加元。  
" p& p9 E2 P' B; j, l到那个时候,就不是一部电影和爆米花的问题了---你是在谈论牺牲掉你的年假,维克说。  
' \4 y+ [8 ~6 @/ X7 e( h# g1 P“我的猜想是,首次购房者将会是受利率变化影响最大的人,因为他们是尽所能的在购房。”他这样说。
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# u' `) @" p' X- d加拿大房地产协会:房价将趋向平稳  " R% Q2 b. ?! }; d. L
加拿大房地产协会(CREA)近日指出,国内房价不致出现剧跌现象,因为房价走势将趋向平稳,而家庭所得的提高会让购屋负担减轻。  
' n+ Q  g0 t6 k, nCREA 针对国内几家大银行认为受到贷款利率上升影响,房价在未来两年内会下滑达10%的预测提出响应,指称上述负面指标忽略了加拿大房地产市场的自然循环规律。 8 R% C1 ^+ c% q

' c4 o6 h% w2 F/ [CREA首席经济专家克蓝普说,平均房价和家庭所得水平息息相关,银行界所提房价将下跌的警讯,未考虑到两者之间的长期互动关系,及国内楼市传统上会出现的正面循环现象。
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房价不致剧跌的主要原因
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CREA同时提出协会认为房价不致剧跌的主要原因,包括:  7 r3 p7 y! P5 O5 ?) P8 p. y
•国内绝大多数民众名下有负担得起的房屋贷款。  
& k5 x& H8 y. A  j•房贷中有66%是五年期。
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& t5 D& T( L- L5 B  X& o) y•购屋房贷有改为固定利率的明显趋势,以回避利率波动带来的不稳定,至于继续采用浮动利率的屋主通常所得较高。  9 d8 e5 F0 j9 K: D7 r! ^
•在过去一年内,新申请房贷中有64%摊还期限为25年,较一年前的54%增长计10%。  
" h3 R7 R5 w, S$ u- s8 Y& d•名下有房贷者中,25%于最近偿还部分本金或提高每月偿还额,77% 的贷款额度不会超过房屋价值的75%。  3 p  |2 }8 z: p: K4 x. z
•失业往往是还不出贷款的主要原因,而在就业情形稳定后,积欠的贷款偿还额度亦将从最高峰滑落。 2 d" w$ N6 r: N; r$ A7 h% |
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克蓝普最后指出,受到利率即将调升及房价持续飙涨的影响,加拿大楼市已被广泛认为将转为传统的买家市场,虽然利率随时可能出现明显波动,但在目前政府预算紧缩情况下,涨息显然势在必行,不过由于加拿大房贷市场稳定、放款条件保守,及消费者贷款相当审慎,应能避免出现像美国楼市一样的崩盘惨状。
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发表于 2010-6-10 10:43 | 显示全部楼层
kankan
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