加国楼价居高不下 投资Condo楼花风险大剖析

值班超版

据加拿大皇家银行的最新报告指出，本国楼价居高不下，加上按揭利率略升，令愈来愈多人不能轻松地负担物业开支。
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该份报告指出，去年物业市场强烈反弹，市场是卖家天下，楼价具上升动力;但自物业热烈的需求明显减退，而待售物业数量亦相应减少，令供应紧张，楼价得以进一步温和上升。
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在这样的市场环境下﹐房地产的投资者应何去何从﹖ 无论市场景况怎样﹐都有投资者﹐当房地产市场好景时﹐有投资者考虑投资Condo，尤其是投资楼花。 但是，在真正开始选择投资的时候，每一个潜在的投资者应该多了解一下这种投资的风险。 要有系统、全面地分析风险，就得从两个不同的层面来分析：一个是市场的基本面，一个是操作的技术层面。



基本面的分析是站在战略角度建立基本的投资原则，同时审时度势，判断大势，选择入市时机;而技术面的分析就是解决如何入市的问题了。
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恒生地产的杨洪表示﹐早从几年前开始，他就比较系统的分析了多伦多投资柏文楼花在基本面上的风险及控制方法。
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他说﹐有许多人从朋友或地产经纪那里听到的更多的是柏文投资的巨大回报。 诚然，在过去的几年里，多伦多好地点的柏文的投资回报不俗。

他希望通过一些客观，冷静地分析，把个人的经验，同大家一起分享。希望投资者根据自己的实际情况，客观地分析一下风险，不要盲从!

风险一：预算估计不足

任何投资都有相当的成本，成本本身不算风险。 如果在你没有任何思想准备的情况下，发生你并不知道或没有准备的成本，就是风险了。许多人并不了解购买楼花和现房在操作的程序上及费用上有很大的不同。
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% f! w3 o# I: q$ I+ R3 P投资者首先必须要弄清楚购买楼花的交割成本﹐比购买二手房的交割成本高在哪里。

在房价以外， 二手房交割通常还会有3个方面的费用：1. 验房费(Home Inspection Fee);2. 律师费(Legal Fee);3. 房产产权转让税(Land Transfer Tax)。 对于楼花，通常会加上下以几项：
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1. 律师费(Legal Fee)：
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% x5 O* T1 G" ]# x5 `+ `由于楼花有两个Closing，一个是交钥匙可以入住(出租)的Occupancy Closing;一个是交割产权的Final Closing;所以买房律师也会收两笔Closing的律师费。 Final Closing律师费与二手房相若，Occupancy Closing律师费视个别律师而定。
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+ Y7 ]0 j" ^  a: r2 }2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：

# ]2 \) F( p) `大部分的建筑商会在Final Closing的时候让买家支付这些安装费，分别在$150到$400不等，加起来大概$1,000至$2,000。 买家要问清楚开发商的收费或是否收取这些费用。
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3. 入住费（Occupancy Fee）：
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当一座建筑物的主体结构施工完成，而且Condo单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以(必须)拿钥匙入住了。 这称之为Occupancy Closing。 即使拿了钥匙入住了，但是产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。 这段时间的长短取决于整座大楼的高度或规模，所买的单位在大厦的第几层，以及政府的办事效率。 通常30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10至12个月。 而顶楼的Penthouse则通常交房和交产权是在同一个时间段发生。
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+ W& X6 q5 E3 d+ g在此期间每月发生的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。 利息是按开发商的开发贷款利率来计算。 所以从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去，不能空置。
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4. 楼花转让费（Assignment Fee）：
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如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋购买合同，这还不是房屋的产权买卖这称为转让楼花合同Assignment。 这个转让必须经过开发商的书面同意，同时开发商要收取转让费，约为数千元。

5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）可能增加的部分：
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这两笔费用可能有，也可能没有。 为什么这么说? 通常在发展商开始卖房子的时候，这些费用是打在房屋的成本里的。 但是，由于楼花往往有2至3年的开发周期，在几年以后产权交割时，如果这两项政府收费增加了，开发商从本能上是不愿意负担额外的部分的。所以在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都有买家来承担。 有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。 但有些开发商是不愿意加上Cap Clause的。

* y- F/ s6 c; Z1 U; G6. 支票跳票费（Admin fee）：
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. B, F; b) R& D/ l在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票，而当Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。 如果开发商的律师在兑现你的支票的时候发生了跳票，则银行会收取手续费，少则也要数十元。

. K2 W; }. _: A7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）：

% t: |% ^& g% d" F: N3 p1 E有些开发商卖房子请律师来完成交易，但是却要买家来付自己的律师费。
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以上的几项收费，加起来对一个$30万的柏文单位来说，大概要$1万以上。 所以投资者一定要有所准备，同时采用不同的方法吧这部分成本弥补回来。
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( G1 {6 o* S+ h风险二：楼花定价过高，机会成本大

杨洪说﹐在与许多还没有正式开始Condo楼花投资的朋友接触的过程中，发现普遍存在一个错误的观念：楼花应该或者一定比现房便宜，所以才决定投资楼花。 这种观念是不符合实际情况的。
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" _) c! C& Q! A" O由于土地的价格，劳动力成本，原材料成本及政府收费一直处于长期上涨的趋势中，新房的单位面积造价往往是高于旧房的。 那么很多人不理解：既然新房的价格更贵，那为什么不投资更便宜的现房呢?

但是，这并不意味着，楼花就一定要贵的离谱还要硬着头皮去买。 投资Condo楼花﹐实际上就是和开发商共担风险同时分享利润的博弈过程。 市面上普通投资者接触到的楼花的价格，都会比同一地区，同样类型的在MLS上重售单位的叫价要高。 开发商的价格是没得讲价(No Negotiable)的，而同地区的现房的价格是讲价的(当然抢Offer的情况除外)。

$ |) o- d' j$ v1 V% M& X2 q' V有一些发展商在项目销售到一定程度的时候，如果市场仍然非常火爆，就将这个楼盘发售的价格调高，甚至超过同一地区将来几年的增值后的预想价格。 也就是说，你买的这个物业，价格是数年后的期望值，甚至更高。 这就是杨洪形容的Over Priced Project。 这样一来，发展商把未来几年可能的利润已经赚走，留给投资者的恐怕就只有风险了。如此一来，如何识别一个项目是否Over Priced也是需要做足功课的。
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3 f! x3 P8 L$ a! u% O+ @9 P风险三：性格弱点或不正确的心态带来的风险

2 W/ X! i$ [# e% |" v! K9 K1 S楼花投资需要保持良好的心态，这不是赚快钱。 有一些人盲目冒进，投资杠杆过于放大，或者超出了自己的承受能力。 一旦市场有风吹草动，首先割肉的，或者是违约断供的就是这类贪心太大，急于求成的投机者。

与之相反，有一些投资者患得患失。 杨洪就认识一个准投资者，从2006年的时候就酝酿着投资一个柏文单位，家庭财务状况也非常好。可是每次机会来临的时候，在做决定的时候紧张的手都在发抖，最后自己给自己找了一个借口，不是户型不是最理想的，就是朝向楼层不是最佳的，选择放弃。 接着下一回，还是放弃。 这样过了3年，错失了好多不错的机会。 其实，投资不是陷阱，把潜在的风险分析透了，也了解回避风险的各种方法，大可不必患得患失。 去伪存真，审时度势的同时能够该出手时就出手。 关键时刻，果断决策也是一个成熟的投资者应必备的心理素质。

, \9 Q. \; x$ u0 L5 ^$ q在某种意义上来说，地产投资实际上就是一种心理学游戏。 只有目光长远，有战略眼光，性格沉稳，信息灵通而又实力雄厚的人在通过这种游戏赚钱，想亏钱都难;而目光短浅，急功近利，个性浮躁，消息闭塞及盲目冒进的人能赚到钱就只能靠运气了。 所以正如不是每个人适合买房一样，更不是每个人适合投资Condo楼花!

$ }' Q8 M! F. U1 C, t: w% H风险四：不正确或不及时的市场信息影响投资回报

4 A; g, H! [: F0 j5 T楼花市场与二手房市场另一个巨大的区别就是：楼花市场具有很明显的市场信息的不对称性。
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4 p+ x/ q$ U3 s( G4 w/ ?有些楼花项目存在着Over Priced的问题，此类风险的回避是要从两个方面入手：一方面，你一定要非常了解该项目所在区域的市场租售行情：该地区是否已经过热;该地区的租金与售价之间的关系是否符合黄金分割率。
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7 B- Q% J0 w: a/ _另一方面，你要找到真正最低价格的渠道。 那么什么才是真正最低成本价的渠道? 现在在市场上到处充斥着VIP销售﹐当中不少所谓的VIP已经到了十分的泛滥的程度，让初级投资者甚至是刚入行的地产经纪们摸不着头脑。 殊不知想得到真正的开发商一手成本销售渠道，得到这些信息是需要一定时间的积累，长期的合作关系及信用保证逐步建立起来的。

8 ^6 ?3 P  a  y- y' m关于排队抢号，杨洪并不反对地产经纪排队这类事情﹐他透露很多次帮客户买房也要排队。 毕竟有的时候真正Inner Circle的名额是有限的，有客户一定要买，在说明清楚的情况下，即使贵一点也无妨，毕竟比以后还是便宜。 但杨洪反对的是一些没有客户，专门排队拿号，然后再转卖认购号码的现象。 这样做只会有两个对投资者不好的结果：一，会给市场造成一个不好的热炒的假象，加上一些媒体的煽风点火，会让潜在的投资者头脑发热，失去正确的判断;二，有一些开发商在确定好项目基价以后，对地产经纪们广而告之，确定日期接受排队发号，当排队的人愈多，真正到发售的时候，如果排队的人多了，就有可能就地涨价。
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所以在项目还没有被热炒之前，提前拿到发展商那里的真正内部成本价，才是控制风险的最佳途径之一。

在正常的市场条件下，一个Condo项目在公开销售前和公开销售以后通常要差$10,000到$20,000，到了开始建设的时候，往往价格就上调的更高。 杨洪提醒﹐很多初级的Condo投资者，往往就会在不知情的情况下投资调高价格以后的Condo，而且对保护自己的条款毫无所知。 在这种情况下投资的Condo，风险能不大吗! 这是初次涉足Condo投资领域的初学者最容易犯的错误，开发商的利润就主要从这部分人群里来。

总之，一个原则就是，投资者要保证在这栋大楼交房的时候，所购入成本是整栋大楼里的购入成本最低的20%至35%的范畴。 即使以后大市不好，天塌了有个高的(进价高)的顶着!
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1 v* _6 ?9 l3 U; q: W6 N5 p风险五：购买时没有完整的投资管理规划

杨洪表示他经常接到咨询电话，询问很多关于楼花投资的具体操作问题：除了上面所诉的问题以外，还有诸如交割时，以自住房还是投资房交割更合适;以自己的名义还是其他家人的名义交割更省钱;是在产权交割前，以Assignment转让出去，还是上MLS正式销售更合算;什么时间是最佳的出手时间;什么时间是开始找租客的最佳时间;投资物业的税收到底如何征收，如何合理省税……。
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; O/ a* W6 ]8 V冷静的想想，在这些基本的问题都没有解决的情况下，冒然投资，能没有风险吗?

总结﹕ 对于Condo楼花这一特殊形式的投资，杨洪认为，一方面分析透其基本面风险，真正掌握现实行情，做到心中有数﹐从而在战略上做到一个字：「稳」。 另一方面，在操作面上了解真正的游戏规则，在战术上做到另一个字：「准」﹐地点找准，项目找准，渠道找准，时机找准。 机会不是一直存在，在机会来临的时候，下手要快。平时养精蓄锐，静如止水﹐关键时刻动如脱兔。