数据反映房市降温 多数业主还款无困难

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作者：牧涛
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2 I8 Z- R+ L, S/ Q2 r) B6 _# X据近日加拿大按揭和住宅公司(CMHC)和联邦统计局公布的报告，本国的新屋动工量连续三个月下降，但是新屋的价格指数仍有微升。专家指出，近期新屋价格上升是受到了土地开发成本上涨的影响。如果刨去这个因素，近期的数据已经反应出本国房地产市场的降温趋势。

4 O$ Z6 r" B: x8 N. ?! x* @数据解读：房地产市场降温

据CMHC本周公布的数据，本国10月份的房屋年开工量（annual rate of housing starts）为168,000套，低于9月份的185,000套（修正值），也远远低于业内预期的180,000套。这是该数据连续三个月下跌，而且是过去六个月中第五个月下跌。

, t5 P2 K7 L! @. z# }0 f在全国各省中，除了大西洋三省的新屋开工量增长了32.9%外，其他所有省份皆录得下跌。其中，安省市区内新屋动工下降24.5%，卑诗省下跌9.1%，魁省下跌2.6%，草原诸省则下降了16.9个百分点。多伦多地区(Toronto Census Metropolitan Area)10月份新屋动工年率下跌至20,100个单位。

据悉，新屋动工下降趋势通常比地产市场冷却延后大约六个月。建筑商在需求下降情况之下放缓建筑活动以避免市场上出现大量未售出的物业。


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4 W4 i% h- ~$ d4 f. U$ K据联邦统计局的数据，今年9月份全国的新屋价格指数（New Housing Price Index）比前一个月上升了0.2%，高于业内预期的上升0.1%；也是自8月份上升0.1%以来，连续第二个月的上升。与一年前同期相比，9月新屋价格指数年率上升2.7%，慢于8月份2.9%的增长速度。

不过，新屋价格指数上升超过预期并不表示房地产市场仍有很充足的动力。丰业银行(Scotia Capital)经济学家霍尔特(Derek Holt)评论，该指数只是被土地开发成本上涨所推高，所以产生了房价仍在上涨的“假象”。

在全国的21个主要的城市中，蒙特利尔市的新屋价格领涨，但是它的土地开发费上升了1.6％；而在阿省卡尔加里，该费用则上升了0.3%；这两个城市是带动新屋价格指数上升的主要因素。其他城市中，有8个新屋价格指数维持不变；而温哥华及维多利亚市均下跌0.4%、安省汉密尔顿则微跌0.1个百分点。

; s2 q( R; a; s- A  Y: Z1 w满银（BMO）经济学家卡维奇(Robert Kavcic)也表示，如果仔细解读数据，就知本国新屋价格上涨的动力已经减弱。同时，新房屋价格也反映出目前房地产市场交易逐渐冷却的趋势，只是新屋市场的反应较二手房更为缓慢。

+ z) D, L* \* J9 sBMO：加国房价被高估11％
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, o  n9 U  s& m$ n! s6 C" l本月初，《经济学人》杂志(The Economist)在一份调查中表示，加拿大的地产价格偏高了23.9%，引起了业内和民间的广泛关注和讨论。

$ ~. x  d. K/ ^& m. }: r同时，联邦央行行长坎尼（Mark Carney）也曾多次提醒国民，新屋价格可能已偏高，房价回调的势头可能很急。如果房价急挫，对本国众多的按揭人来说，无疑是又加上了一个重担。

据悉，9月份二手房交易价为33.1万元，与去年同期变化不大。

满银的卡维奇则评论，《经济学人》杂志的调查是以目前的楼价租金比率与传统的比率计算房价，所以可能有夸大。最近，满银方面将全国平均个人收入和房价所了比较，计算出本国的房屋价格偏高11％，并不需过度忧虑。

满银方面在最近出台的报告中也指出，由于家庭债务的压力，房屋需求下降、房价已经回落，房屋供应相应减少，加拿大房市没有泡沫危险，也不会出现美国那样的房市危机。本地英文媒体《环球邮报》评论，房地产市场不再像年初那样火热，已经明显降温。在维持持利率不变（即1.00%）的情况下，央行没有必要担心加拿大房地产市场的泡沫危险。

3 i& o0 f8 t) o' X& ^3 A  Q大多数业主还款无困难
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  k) k4 U# s- n" B& a: b据悉，在低利率与地产市场过热刺激之下，加拿大人的住宅按揭债务今年创下一万亿元纪录；但由于地产市场开始冷却，预计将延缓债务的进一步积累。据加拿大认可按揭专业人员协会(CAAMP)新公布的数据，目前的按揭总值比去年同期高7.6%；自1995年，本国民众的按揭债务总额增加了194%之多。

- m# h$ i$ ?. F央行的低利率使很多人不考虑还款能力申贷更高额贷款，同时趋使不少民众用房屋向银行抵押贷款进行其他投资，在CAAMP年度调查中，几乎半数有房贷的受访者，表示他们需要整合或清偿债务。根据统计，目前用房屋抵押贷款的平均额度为4.6万元。
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2 u- Y$ p. ]5 u* z4 t& h/ tCAAMP的报告还指出，上述抵押贷款总额中有15亿元是用来装修房屋，60亿元是做为教育经费或其他开支，75亿元用做投资，和40亿元为其他用途，
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不过，在CAAMP随机调查的2000名本国按揭人中，大部分都似乎对自己的债务水平感到可以接受。其中，有84%的人表示，能够承受月供至少增加300元或30%；不过，也有6％的人表示如果利率上升至0.1％（即现在的水平）以上便会供款困难。对本国的565万按揭人来说，6%便意味着35万。

7 l5 y8 t4 @0 K调查还显示，目前本国按揭人的平均月供大约1,025元。业主在目前的月供之后，平均仍有1,056元财务空间。