 鲜花( 70)  鸡蛋( 0)
|
来源:世界日报' f8 @* {$ u2 L8 f( [5 e
/ \2 ^7 {4 F9 S1 n `8 J 美国著名经济学家贝克(Dean Baker),曾最早预言美国房地产市场的崩溃;他在17日警告说,加拿大的房市很快就会出现美国式的调整,如果利率上升2个百分点,房价可能跌去 30%,导致房市的巨大震荡,甚至出现像前几年美国那样的崩盘。
2 s5 ^2 l* C% h3 G' h1 b
3 b8 J' k( n% c8 h. [2 D' {$ @9 O由于英国「经济学家」杂志最近也指出,加拿大的房屋价值被高估 24%,所以贝克的言论引起很多人的关注。
, Q# \# J4 N* K0 y* A" {/ v1 j. f& X2 Z! a5 _( l
% u0 R* x) O& O& _& x( c不过卡尔顿大学(Carleton University)斯波特商学院教授、前满地可银行房贷经理李伊恩(Ian Lee)却不这样认为,他说加拿大的房市会停滞不前,当不会崩盘。他列出了下面的理由:
, D+ {5 O- {( _! ]/ Q
# K/ h0 I( S9 |管理制度不同
' [7 c/ |4 f4 z6 `3 s5 p. l, x6 a3 h* [; O% }8 c8 c T
美国的的房市崩盘是政府政策有问题,美国的金融机构把钱借给不付首付的房主,通常也不检查借款人的信用纪录。
: P" r/ z# X2 H8 I1 L8 m
) y" t5 c0 U- h. S但在加拿大零首付是非法的,按照加拿大房贷暨住房公司的规定,每月在房屋上的开支不能超过家庭税前收入的32%,每月的还款额不能超过40%。这样就保证收入极低者无法获得房贷。
6 j+ {7 Z) V1 K, N+ W) J, ^8 c
& B. R" ?6 m1 J m% R2 F2 s% u# |) Y供给和需求
- X, N. E5 @0 W3 X2 k: J3 o- o" @5 b+ L& H) d$ k& p- x
美国人一旦失去工作或者月供上升太多,就开始违约、不再支付房贷,让银行把房子收回,造成市场上供给大大超过需求,推动价格跌到几十年来都没有到过的深渊。 $ w1 j0 ]" C- a$ {
3 m+ `+ V# g1 o& K
而加拿大需求仍然旺盛,每年有35万新移民,形成持续稳定的住房需求。虽然一些小城市人口下降,但像多伦多这样的大城市,人口只增不减。
: x0 V8 B- L _5 p7 U( X) y
$ Y4 y; X7 P9 p! f+ F加人负担得起
1 z, G% @5 R3 Y% R1 ~ K, d
! i# o1 I$ C; h7 s$ G b5 j: C: ~虽然根据加拿大人的债务水平,住房价格可能被高估了,但仍在可控范围内。皇家银行在9月的一份报告中,也指出加国住房的可负担性没有显示出任何异常。现在典型平房的可负担性为41.1%,远远低于1990年的54.2%。 3 F8 [. l% g% l
1 z# M0 C. E- p; a, l
会先偿还房贷 1 i. f3 ?( [6 b
1 B& S* e" Z6 P6 A1 F
许多加拿大人如果没有足够现金,会延迟偿还信用卡债款或汽车贷款,但不会延误偿还房贷。虽然加国房价在一直上升,但房贷违约率在近20年来一直没有变过。按照加拿大金融机构协会的数据,在8月只有不到1%的住房房贷出现拖欠。 9 g% s0 f0 `% P ?1 Y N: X
4 s6 @$ i) C* h! |. f7 P利率影响不大
* Q* M: d2 }' C2 ]0 y0 q+ y4 O' `" P. y+ Z" g/ A
至于利率上升可能对住房市场造成的影响,1981年,美国的利率上升到两位数,但房市没有崩盘;加拿大利率上升时,房市会出现调整,但幅度不大,房价可能会持平。最坏的情况,也不过是下跌5%。 , Q+ `$ d" W" h- ~
) e. B% i4 s- {- B6 U* V皇家银行的上述报告也指出,如果利率上升大约两个百分点,可负担性会上升到46%左右,但仍远低于1990 年的水平。 |
|