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房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

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发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗?
9 I5 B) R9 i6 u/ U1 y  X
. A4 Y( B  r! u' S$ T0 [* z6 f( P1 Y  Q) W; I
记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。/ ^8 Q( _' `) I$ U" q3 N
" D) e7 ]+ B% ?+ j/ i  q
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。+ f% `' ?- @% X. [
- T* Z# I2 O$ c, D2 c* [9 Q
但结果怎么样呢?; K* A0 i( @$ ?
3 T7 ]+ p0 h" N* Q
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。1 @! f6 J  t2 M# @

2 Y- W% a7 y* W, m3 t) F/ y% p前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。1 I9 h6 k1 V" T4 ]* Y
$ M* }1 D' Q% D- s1 W+ a5 ?; O
两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。, t5 d9 U* |! q1 A

2 y2 H6 x8 S# a. a最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。
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其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
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' D5 B6 p; T. f5 E6 {* S首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!: N1 j5 m7 M" Z, N- k3 ^

; o, j, `# @7 R1 Q如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
0 D( p, q. G; C: u6 V! i* e5 z' x; ~. T- |% Y( |* [! ~
身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?; u+ @% z3 \( u. x5 P; i+ A7 P

! t4 ^( l" \5 B$ p' b4 C/ X算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!
" J) q$ _0 x( A5 W! ~) g
( Z6 p/ l+ @! A# r  g买房的真谛不过如此吧!
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发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
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发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
理袁律师事务所
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发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
5 r4 P6 ?* }* Q8 @  P2 {3 L一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

. {5 i9 r0 a1 ~5 H4 ?* U
9 X7 X- K' C4 ^/ _/ _) j7 _# R% [40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
2 U1 c3 U% }, c2 U2 MTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)" `: L9 ]) i0 {) W' Q$ H
Year Average Price %
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: S4 S4 N3 i4 p0 ?) R5 L$ I1956 15043 0.60%, C1 d- w! t2 D; f
1957 15732 4.60%
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1960 16329 -1.70%
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1966 21360 13.11%
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1971 30426 3.20%8 M0 D' o1 c0 T% `% O# i! w$ o
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* U: w' }4 N) A1 {$ `6 q( d1982 95496 5.90%
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1 n, {& G; e8 {: l8 m( `% H& ^' U1986 138925 27.30%
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1990 255020 -6.80%
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1995 203028 -2.80%
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2003 293067 6.50%
) w* G5 c7 R- Q. ?; j* W8 q. K6 F2004 315231 7.60%
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发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]: 0 o: v; @* f4 _0 j5 C- Y( p) E/ v
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好奇的看看下表就可以估计出来了
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弱智儿童欢乐多
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 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表" g( `6 l" ]5 d6 v2 M: A
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0 C. j5 |6 r7 v好奇的看看下表就可以估计出来了' b3 A8 I. p) X
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
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1953 14424 0.00%+ z0 S9 u* [& W- T
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我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。
! m4 a: {5 H$ `' p; i如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。7 t8 n+ ?" l1 e6 D1 ]8 T: Q# h
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。" G" g, o" a/ s" x

7 @. l/ v( D8 n% b( X+ z3 _结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
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! t( W8 F/ ?. z9 |  L4 x结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
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+ i3 p, K1 w& Z9 Z老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。) Z1 S1 R  @9 ^$ X6 R* x/ Q( E
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[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表% t% j. h, d+ X9 _

4 P; }- Y5 u+ r' |. C
: u% k0 G% }, Q+ b; M9 P40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
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这点我同意。
. s7 Q; b# p, {  T40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。
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大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
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4 U& r* E# x& h% h; k; N# n" o那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
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三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
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 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
3 [: Q' C; z/ T/ ~9 d4 _8 U% B7 x2 r9 x

7 q' X! R; T. ^6 ?2 G老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
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4 I9 [8 |2 g9 s7 d; _银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。) I3 k  H; a9 V3 |* u, f$ B
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
$ u7 }( ?# r5 o  ?7 F. ~! d4 |- w6 A* x2 H& V; ?
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。
. M% N3 q- w' J7 ~6 Y$ c0 I. D' K7 y) V
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
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发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
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发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
& k9 n; x) l- t* l+ o" X: a数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
" D$ a* ^' g; H
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
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发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
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