埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 4659|回复: 14

房价涨了这么多,还能买吗? (ZT)

[复制链接]
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 09:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
房价涨了这么多,还能买吗? 7 O% ~& S5 k' j0 Q, j, Z* G) e; t

! y% Z7 Q8 y/ e6 g& p# e3 ?' q& v* B) A7 U# D# \' d
记得大约是在两年半前,本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章,有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友,并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。/ M8 U9 {4 B4 h4 U2 B* z. s2 y
' j. g/ x# k; i" [
但也就是那篇文章,在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”,要将新移民引入房地产的泡沫市场,让大家的血汗钱付诸东流。
2 T" Q- \  C1 z. G
- w5 K* l, F1 u1 h0 j* w% }% w# E但结果怎么样呢?
0 u- T2 A/ B, W+ Q% x. d" B9 S3 \' Y
几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已,而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
, `" g9 K0 s/ L* g" T9 `
7 D  l- j6 y2 X. H/ }' n前几天结识一位来加拿大3年多的新客户,开门见山,这位东北大姐称其最大的后悔,便是没有早点把房子买下来,害得自己交了这么久的房租,带来的美金也大幅缩水。
7 Z- K' P7 H% ~1 G8 d4 ]" a+ `; q# r" R4 m5 `
两年来,多伦多及其周边的房价大涨,令不少人跌破眼镜。打个比方,二年多前,一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元,但同样是这栋房子,眼下如果没有40万的话,卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话,超过45万的卖价也毫不出奇。7 ^! l& Y& t; G
$ @6 t+ R& C# ^4 `) m2 z
最近接到不少客户的电话,征询意见。大家最为关心的问题,就是房价涨了这么多,是否还可以买。8 U: U8 {; @5 p: P" {

5 _& b+ }! ~9 k3 k0 L8 b' g+ [其实,这根本就不是一个值得争议的问题。
0 b  ?5 u, o* I# c& U) D) z: r) g1 ~( }) M3 N7 T2 n
首先,买房人应该问自己,为什么要买房?是用来自住,还是为了投资赚钱。如果是后者,而且也不打算从银行借贷很多的话,笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多,如果期望很快就将房产套现,恐怕除了昂贵的经纪费,外加各项交割费用之外,能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告,但讲老实话,如果真的有这么好的生意的话,诸位经纪早就私下瓜分了!
" x5 w+ A- |( y. O, X$ Y) W( @. V) C: R
如果买房是用来自住的话,所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先,我们现在面对的,是43年来最低的银行贷款利率,购房的头几年,您的还款负担较轻。其次,将昂贵的房租省下来,交给银行,这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见,颇多的加拿大人一生“生活拮据”,月月“入不敷出”,但一旦年老体迈,便会腰缠万贯。此笔银两何处而来?他们会告诉你,是卖了房子后得来的。
! n3 o$ c& v/ F3 B6 m% K' _! |0 t' r7 o& ?* \7 A
身为地产经纪,笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱?- ?! i: R) Y1 _  q. W
" p9 \! ?8 Q$ Q
算了算了,还是不说了,免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话,听完了老妇的答案后,我几乎从椅子上跌落地下,太刺激了!& L: |3 b& n3 {5 v2 [, N$ A
/ z8 J2 N; p2 P- G
买房的真谛不过如此吧!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:03 | 显示全部楼层
多少?8000?
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 10:42 | 显示全部楼层
make sense!
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-22 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表% N( d4 T, b5 }% @/ c
一日,与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛,说到兴头上,老人低语:年轻人,你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱? ...

! p1 R7 q: G- ^* I6 O3 ^! p2 l# F  n( U3 Y
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 15:53 | 显示全部楼层
好奇的看看下表就可以估计出来了
+ R4 J7 k9 c) M0 T4 F) vTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
" A! \$ L8 B4 T4 T" l7 v; ?Year Average Price %! u9 v  ?, V% |
8 n. @& G4 u2 _9 E" }
1953 14424 0.00%3 R7 L3 ^0 Z% ], g4 _# e" K5 w
1954 14647 1.50%
6 P, e- L' O7 f7 t: U1955 14952 2.01%
) a$ T* D) ?+ a9 n. P1956 15043 0.60%
6 j, t) r0 |9 F1 b1957 15732 4.60%
- a0 ^$ n4 X0 Y3 F; |1958 16085 2.20%
4 l" X4 ~/ Q8 Z4 K  R$ v0 d5 [1959 16615 3.30%$ Z" ^# y1 A; Q
1960 16329 -1.70%
  p2 K9 w$ Q0 ?+ C1961 16334 0.03%
* u! I8 ^2 `  h" `1962 16742 2.50%: \+ c/ c9 M! q$ {
1963 16517 -1.30%
: @, v8 I" w' Z1964 17370 5.10%
9 w% Q/ v" Y  r$ I1965 18883 8.70%
" S7 Z0 F! g5 X( F1966 21360 13.11%
7 R6 H- ]1 R: y# `1967 24078 12.70%
7 F' U7 I( }) T1968 26732 11.01%4 P$ S) ?0 Z, E  M. S6 N
1969 28929 8.20%
* y5 R6 O+ I6 Z( e* A: k1970 29492 1.90%3 Y) `/ @1 ], ]9 `( V
1971 30426 3.20%) I' }2 U* S) O+ D6 }& S
1972 32513 6.90%
  c. l) }, V3 Z# W: G/ |1973 40605 24.88%
( s6 @' B# ^3 B1 T$ q1974 52806 30.01%9 x7 a% q$ M+ W) L
1975 57581 9.00%
/ }5 F$ a7 L8 r0 j4 G1976 61389 6.60%
# g' m/ ?# N9 Z& p# U9 ~1977 64559 5.20%
1 `2 D1 w: l: u. p4 Y1978 67333 4.30%3 f% V, e# i9 X7 w, l
1979 70830 5.20%
6 m, ^; l8 A5 C1980 75694 6.90%
! m5 T# d: p( T; C1981 90203 19.02%1 k2 w# Y8 T! j; n7 l
1982 95496 5.90%) E; v& S4 M; f; o5 x) o
1983 101626 6.10%3 g! |4 z3 i- `3 u+ I9 ^, y
1984 102318 0.70%
! i/ C' w/ ]0 P. H9 @) M) j. u- L1985 109094 6.60%
; t) }- a  H" q( n: l9 l+ G  X* ^1986 138925 27.30%
! K6 F3 A) g- X3 L* t1987 189105 36.10%
5 Z2 Y! ~% x3 |9 H& d# N0 L1988 229635 21.40%
1 G, [5 x2 p( N6 K- y1989 273698 19.20%
# t8 C0 y$ G! B- k: ~1990 255020 -6.80%
, F) j& y! i9 }0 W) Y1991 234313 -8.10%/ p* l  F# U# ^+ [
1992 214971 -8.30%
$ G# t- R0 C) g7 ~; C1 Q+ K1993 206490 -0.39%7 e& W$ i. ?; N8 J- \( X7 _5 X- H
1994 208921 1.20%
, M& B# ^4 F4 ~* k1995 203028 -2.80%
8 v( n& T( L9 `3 I" X% e1996 198150 -2.40%
* y9 _  G  g( y3 Q4 q4 N1997 211307 6.60%
- g; `1 |- R9 H# |/ O1998 216815 2.60%9 V& i( l- `- v& z
1999 228372 5.30%. y+ n1 E1 E2 j* W2 s  F. u  i6 P
2000 243255 6.50%/ K( J8 Z8 T# @  r' b! g
2001 251508 3.40%
* E  S, C: e; m6 [& v# o4 O2002 275231 9.40%1 c( O6 r. B( G( a* o9 X6 y
2003 293067 6.50%
4 `. n7 V( H8 b" p+ b5 }0 c3 M2004 315231 7.60%
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-22 21:57 | 显示全部楼层
[广告]: 4 \( u6 z5 x6 s0 V. x: e" w+ c
--------------------------------------------------------------------------------4 V9 _. ^+ k0 F8 S4 K

3 l8 z( n' z3 h' i好奇的看看下表就可以估计出来了2 K, _5 [) {' ]! X$ `2 _7 H7 ^9 X
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)& b* H* t' |1 I7 h
Year Average Price %* @  L, `0 q* O6 I/ A# h

  E( w! b0 [/ N1953 14424 0.00%
* r- D; i" t3 C* g6 y, T! ~' Q/ f1954 14647 1.50%. G% d% W! L: p7 z* w* q% k
1955 14952 2.01%
- i* k& _5 U, u1956 15043 0.60%
2 d% D4 u' g' a* O4 h7 K7 L& x1957 15732 4.60%. `& L2 u( i  J1 a, J+ M
1958 16085 2.20%
/ I6 \5 [/ \2 `, f& o& G1959 16615 3.30%
' q  W9 t% W) z* P$ G# U1960 16329 -1.70%
9 ^  n" s- N7 Y5 y7 |' R1961 16334 0.03%) ]# G& k  \9 X8 z
1962 16742 2.50%6 |3 ^4 l  a7 R1 [9 ?+ D  J+ W
1963 16517 -1.30%
4 X, v* V7 F1 q. d; V1964 17370 5.10%/ Z" A) ^' w0 w* `
1965 18883 8.70%% l4 ^) \1 k, @  K6 L( l3 ~
1966 21360 13.11%' Z7 B- P+ Q, ?
1967 24078 12.70%
5 d1 {7 t  N$ ~% b0 ?) X4 y1968 26732 11.01%% m! d8 G# i$ L# N' K  J- g/ R
1969 28929 8.20%% D" E, j9 k$ y
1970 29492 1.90%5 ]' a6 f2 W3 j- {( p% p* U
1971 30426 3.20%
$ {) Z6 d( \3 A7 ?2 A1972 32513 6.90%
$ i  f7 Q* ^0 k9 d, t1973 40605 24.88%" h  u$ \" g0 o2 k3 ~
1974 52806 30.01%, w# t% o$ _8 z' B; e& G
1975 57581 9.00%
  R) S# L4 Z. M. D9 Q6 ^1976 61389 6.60%
! {, g' C- x" u% m* x3 M- t1977 64559 5.20%
) ]4 ]& e! W9 f6 A1978 67333 4.30%
8 _$ ^( `# }* z! F, G: }! m: K" o1979 70830 5.20%% H! k. J& r! x+ }& E+ P
1980 75694 6.90%
$ v1 W: J7 F4 Q  h( ~1981 90203 19.02%& x7 M0 }$ Y8 o/ t# a7 Q3 o
1982 95496 5.90%, W7 R: ^: y# ~/ E  n
1983 101626 6.10%
4 }; [/ R7 d4 }0 m1 W( P4 Y: [1984 102318 0.70%
; D4 B6 g% S9 V! X7 _1985 109094 6.60%
4 a1 j/ p! @9 Z# N1986 138925 27.30%* x7 X' c0 E( V. A" G0 n
1987 189105 36.10%
" e+ ~* u8 m. k( @" B2 z1988 229635 21.40%  @  D, o4 v6 `& V8 L/ M
1989 273698 19.20%
) d5 o0 X% o6 P: S5 \1990 255020 -6.80%4 p  i' Y$ T/ O: O
1991 234313 -8.10%6 H" M8 Q1 G! D# t/ j
1992 214971 -8.30%4 ?/ c( k3 |- m6 _& a1 S4 t  L
1993 206490 -0.39%
4 j. q9 Z8 m9 Y0 g1994 208921 1.20%, R% m2 j; d/ ~1 g' G+ E
1995 203028 -2.80%& @- \  D0 _" s, |- ?: Y
1996 198150 -2.40%
0 ]3 h2 n5 \) q; c7 o5 l( h1997 211307 6.60%& R6 ?) r- Z% v" G1 N* G
1998 216815 2.60%% d/ T0 Q" l9 P4 P0 f6 o) h1 ]( e2 ^
1999 228372 5.30%
) r' A! ?4 B) P2000 243255 6.50%
2 z/ h+ X( h8 |( [& ?3 H6 y- R2001 251508 3.40%' z0 R. a* e0 I- p
2002 275231 9.40%3 j& L% O" c0 f* }
2003 293067 6.50%0 k; X+ k4 U2 [
2004 315231 7.60%
) n9 D7 h$ z0 d9 r8 K! G* o
8 U8 t6 I9 b; p" g4 y! o5 {! T9 M# w  J# `& }4 `2 C; ~/ W( e) E- M3 d

8 I. d) M  y! P2 a3 L
4 |; Z4 B/ a  _  @弱智儿童欢乐多
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-22 22:39 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表' S8 i  c; a1 j( k  L7 F  H! [+ q
:
5 ?! f; m- @6 U& h% [- h. r0 Y--------------------------------------------------------------------------------, l: a3 g, L5 R  D+ V5 c' k* l) n
+ A* Y1 W& N/ k0 t6 |+ B
好奇的看看下表就可以估计出来了. ?' \2 S: q+ _; o
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)  E5 e6 g) G! j$ P! E
Year Average Price %
: f- X; E0 ?3 ]+ {8 Q' P. F/ X5 [5 ?' ~* R1 [  Y
1953 14424 0.00%; a7 x& W0 W; d* }5 [
...
3 e* |5 J  I+ D! B

4 L( H4 G+ C2 \5 a5 I我记得好象研究过这组数据,大概说,房价的历史平均涨幅是 6。5%,即每 12 年涨一倍。: z4 ]4 e* j' ?2 b
如果回归一条指数模型曲线,可一很明显地看到 在香港人大量移民时 (1996-1990) 的房价炒作行为。% [: K/ q  F6 n. v
1990 年房价开始向正常曲线方向回落,1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后,大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线,但对房价的影响不太大。以后,到目前为至,房价都完全落在正常回归模型内。
) o8 K$ l* u5 Z/ f; Y" F# C
- U1 I) P8 Q0 G* @& M5 i" m% X结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2006-4-23 17:31 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
/ f9 o- Q% w% O' }3 l$ N& F# m( m* F+ O: x, E
& b! ?1 N. n: \: W% W
结论:目前的房价,还远没有达到泡沫的程度,还是市场的自然调节行为。
& R; Y3 d$ ]) a2 E...

& @# i* p5 i! N5 c- S1 |( `7 l9 Y
( ^3 Y% Z1 G, Y$ q/ x老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
+ X6 ~6 W! `6 Z( x6 s1 l" M9 E, a. n4 n/ d0 q# u' P1 ^8 j8 k- }- ~
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]
鲜花(634) 鸡蛋(5)
发表于 2006-4-23 18:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表# I& _& w, t& u8 U9 y3 y
' G: \" }" g( P, e# X
2 s& ^" G7 {: k! j: H
40年,加拿大人的收入变化了多少?我不是很清楚。但我知道,中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以,似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。
9 d3 [8 i: C+ e, X/ `: ^
这点我同意。: E1 A4 Y! O% `
40年啊!通货膨胀多少倍呢!怎么能这么算房子的增值呢
鲜花(21) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 22:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
91年的时候,National Park 的门票是$2 一张,现在是十几来着?这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5%的话,只能说它还算保值。2 s- l4 G+ f5 J  x4 o* B2 d" |9 h
. B5 r$ {5 q" {3 P
大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗?那时候银行的存款利率是两位数,还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易,更没有贷款买房的,所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末,九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值,你最好已经付完贷款,要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手,只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
. W4 N- o2 s' T0 x
, q0 s6 j$ p; F4 Z那么,现在加拿大的通涨率还很低呀,没有危险呀!错!如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话,早已是两位数的通涨率了!只是因为时过境迁,今天这个地球上出现了两件法宝,让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑,一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的(今年比去年降了16.7%),因为其成本主要是技术成本,而不是生产成本。而“中国”就更牛了,自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了,加上加元的一路上扬,这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了,如果真实施了,老百姓就要造反了。有了这两件法宝,社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。* m+ c" S/ l( t) i2 \
+ G% A9 K! Q$ m
三月份的报表显示Alberta 的房价(新的统计口径,只是房价,不含地价)比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少?历史不会简单的重演,但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年,也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之,买了房的也不用太得意,抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意,跌了再买也不错,只是不要让你的钱贬值就行了。
理袁律师事务所
鲜花(19) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2006-4-23 23:02 | 显示全部楼层
原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表
' {3 Z; R$ X) c. Y
- k2 X/ n" W- h- P
; Y) D) U4 B) M老兄,这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

3 |3 T6 ~/ i6 w/ P
  R) _$ g/ S  J& R银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。9 }9 p# z4 j7 ~1 X0 D- W+ L
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
1 e  U) R. w& O* `1 y9 T9 H+ G, g& p; C* i0 h
我的意思是,TIMING 是重要的,个人的经验,知识,条件不同,会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔,有赚的原因。5 R" l$ f* G2 W3 f  P/ a- j% ]
4 c  S6 r2 _' B. _' z, D' Y3 s
总之,个人要按自己认为正确的方向行动就是了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:12 | 显示全部楼层
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-23 23:43 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表6 s. q% \/ P- u; b" x( U8 O
数据是多伦多的,可以参考用。个人观点,从长远看,爱城的房地产应该比多伦多差很多,地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时,如此涨下去,几年后负增长是不可避免的。
* c, t5 q8 B9 r( c; w: S# R: D& C
这个不好说,现在往这个省投的钱太多,假如石油能支撑5年,就算5年后负增长,你现在买的房子还是赚的,现在看起来很偏南的地方,到那时候可能都是近中心了,我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了,呵呵
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 01:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有钱而还没房的,还是趁早买房吧.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2006-4-24 11:30 | 显示全部楼层
大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩,贷款利率会涨,失业会增加,房价会跌
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-17 04:32 , Processed in 0.165658 second(s), 29 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表