房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
+ `# q! ~. C+ {2 w: t2 E; \
7 h5 P! S, v+ ^5 F$ c$ I2 }6 ?
记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。

4 K  B" K) M- R5 w/ X但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

* \7 C. `- N$ ?+ z5 o  }. `但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

' ^6 l2 ?; X) p* Q- e前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
3 T' j0 g9 \  S/ ^
两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

* W2 J- q4 |1 }# d$ G3 O最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

, r: _1 Y$ G' b5 ]- D, f其实，这根本就不是一个值得争议的问题。

4 c0 e$ {% z. |首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
+ C  N: ?( u: O" s
  |8 c) v. P. O, J7 b身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
5 M' I) T( D3 s: B: _/ n
算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！

买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

3 t( _! X! k0 @7 V: A* [; s6 J
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
) y1 B* Y7 c" }6 I! q  \- s- X' gYear Average Price %
& i6 t% t3 e/ t
1953 14424 0.00%
1 z& j  ~/ e2 o8 @1954 14647 1.50%
2 j. H8 ^, j- G2 m. d1955 14952 2.01%
+ x9 \, y) s0 I+ t5 ^9 y1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
/ n1 [$ h' s, V1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
" \/ F/ v6 A) S. P1962 16742 2.50%
% G( h0 S  b% c, o9 i6 C; U1963 16517 -1.30%
* q5 d: ^. x+ ~6 g1964 17370 5.10%
, M  w/ \- @7 M- h) A" }1 j: H1965 18883 8.70%
6 M9 f2 `# n  ?6 }- `. {6 k+ a1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
9 e$ m5 w; u. ~. z  f5 U. c1968 26732 11.01%
; D6 W, u5 B, n1 y2 h1969 28929 8.20%
! E4 Q- u8 g) Z1970 29492 1.90%
# |" s3 z, K4 m: @+ I1971 30426 3.20%
4 @+ y: z' z3 J6 n  e& o; b  q1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
* Q* N, r+ A0 r$ Z7 G! k+ D1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
+ q& g4 h, w* }4 c. o1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1 ]4 m6 y1 s8 O, m" X1979 70830 5.20%
( C0 v# b, E, g& s# i" X1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
6 z1 C8 Y8 w9 i/ p) Y1982 95496 5.90%
( J+ H7 n) [- g" e9 H1983 101626 6.10%
7 h/ t( g' l$ z1984 102318 0.70%
6 U  F2 H( a' W, v5 C8 x7 C/ ]# c1985 109094 6.60%
9 k: a) O) k0 o; s6 l9 {1986 138925 27.30%
9 j8 Z& f, x& _; l7 k, U9 K& b1987 189105 36.10%
% ~5 J0 J% e% T% s' P  y9 G1988 229635 21.40%
1989 273698 19.20%
8 k( H( z3 _& X' W1 h" _1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
  l& T: b! T4 K- _3 M1994 208921 1.20%
( b. K3 v2 f' J; k) |4 C& T+ {1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
6 t4 m' R/ u4 h5 H4 k! Z1998 216815 2.60%
0 i3 u9 D$ l  D$ i6 G) @  q1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
4 [1 D# A1 n- {) O. K6 b' L. M--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
' x% R( \. D) i7 s; Y) c8 TYear Average Price %
! I; Z+ v2 b& \5 V# q; n  o+ @
1953 14424 0.00%
9 h, g# \: l2 x1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
: b; T0 R0 u" z1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
7 r0 Q$ Q0 M% k2 X( l4 E1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
8 ^3 W  z# G$ Z" H# I" \# K1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
- f8 y" l0 P: Y1970 29492 1.90%
5 P& [, @/ Z$ Q, i, m1971 30426 3.20%
+ b  U' H5 S2 W  ]* e+ s1972 32513 6.90%
3 |( t) z$ E' R4 K0 O1973 40605 24.88%
; Y" q  p' q/ b* c1 ]1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
! R4 l2 O' A5 P3 U$ I1976 61389 6.60%
3 D) p0 {: X' z5 K6 F1977 64559 5.20%
1 V- a$ Q  B4 W4 b  x/ S4 P1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
, B) _' p: O: c9 a4 V1 L; |1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
; {# R% @7 V. J2 {" G4 V4 @3 ?1982 95496 5.90%
1983 101626 6.10%
5 C) C+ ^7 R" |1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
7 A9 g8 b9 l5 g3 B$ v2 W6 R7 a+ Z3 S1986 138925 27.30%
+ x, u5 `  H+ [/ \1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
3 Q6 l: l. ~1 w5 l1989 273698 19.20%
. v3 O# I# N, W1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
1 c( M3 }& x+ e$ a+ j' Q  K3 @1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
$ W' _. R' M3 m* L) @1994 208921 1.20%
: {4 H: D) Z0 ^" t; ~: L0 C1995 203028 -2.80%
1996 198150 -2.40%
+ c3 ~( F; y+ }$ B* z+ Q9 B) n1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
$ Y0 I9 L+ [. |" Q# Q1999 228372 5.30%
1 v6 I9 l9 ]! N) T# u3 Z2000 243255 6.50%
0 X" }7 |$ [" p' Q+ V3 k' D2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
5 x( V$ a  R5 T0 x; {' f( c; q3 @2003 293067 6.50%
9 M: d, [) i: ~6 e4 V* I2004 315231 7.60%


$ Z9 B+ n! `4 X
' e6 K8 A! p+ P
弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
2 y' e* n' L$ d4 `% ]:
--------------------------------------------------------------------------------
, m. M. G! k" O2 V! C" E# y
% m  T- e% c4 |% l0 x好奇的看看下表就可以估计出来了
! b8 J6 q8 _0 x3 K" @1 iTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %
7 g0 \/ z, W' @" X. R
1953 14424 0.00%
...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
5 V/ n5 F9 i5 @/ y7 {; r如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
5 f: q7 `8 P, t# x4 I0 T
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
& A& I' N9 d- u) W0 m6 R% k7 N

结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
7 S" v: R. t+ w* b( j  G2 l...

9 T8 T( [; h2 R& A  l* Q6 Y+ b8 y
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
+ v9 R/ l; Y3 q2 I$ z$ T; h# ?8 `

0 p) S2 k! `3 {: N7 N40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

  S5 D3 a% d3 P& Y% Q这点我同意。
' o1 v1 h, N2 m0 m40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
# P7 h9 V% ~# T% d
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。
' k5 ]& C  j6 n7 o
* ^5 P' `# _+ m三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

! v; d9 J" s4 E; Y1 s
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
& K8 e! S% {; t% ^我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
, r1 ]4 n3 U5 o
) L7 w  a9 ?' t+ _2 }# ?$ }我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。
2 q- g: C2 b7 L9 W* C
8 X6 A$ {+ U/ V2 p总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
8 ^  b$ A9 c% C9 h- T数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌