房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？


( D0 R( K! I! N  c记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
# J; J3 Q4 W7 T
  R8 s% G0 y: `$ a4 E) H但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。
2 K2 i2 _% p( |, `, A$ k5 l
% y; V  X" t/ P但结果怎么样呢？

2 U% d5 _- K0 Q; Y% ]( y, o- s5 o几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。

前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。
$ M' U# F4 i8 ]" C
, r' R* L/ I* A8 T: ]两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。

最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。
" P# J9 l+ G4 N% b' m( @
其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
# z5 e1 R6 c" K& o1 T
首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！
; K% |/ J. Y2 M4 ]
如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。

身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
+ @) S; x5 M- Z: t
6 e) K+ D5 ^9 Y$ q4 q算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
) V$ @) D. o9 _" `) L" x
买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

/ D+ d  G% }" A! b, A
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

0 K+ R# W$ ?  y1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
4 A: e3 V; @$ B8 S; i4 Z7 X- e1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
' \" ]3 @# V* I: V1959 16615 3.30%
& D2 v# E. r) V4 N: Z- N1960 16329 -1.70%
* W5 M; o8 h1 D" ^$ i. U# V1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
- q9 X9 M7 i/ c7 _+ g2 L: e1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
5 `8 V" m1 T& h. N1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
' R5 f( p) z. T! b; I& }0 p1971 30426 3.20%
; b  N5 [$ b& L$ Q! z, ~1972 32513 6.90%
2 E6 v0 u- a, H9 P$ k5 N1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
8 l- g6 Y/ _, r5 z' s1975 57581 9.00%
1 p8 S9 q$ _5 X2 ^1976 61389 6.60%
. j7 l: m$ C' Q, y1977 64559 5.20%
$ |' ~4 f! k. I7 A, S* X1978 67333 4.30%
$ l) @1 T3 [# O) O- q- X1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
1982 95496 5.90%
, I$ t& e+ C2 x, q5 G1983 101626 6.10%
! l6 l9 j# W/ p5 b/ d, v8 D3 A9 Z1984 102318 0.70%
! T5 `! o) H1 U: y) J1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
( s! b4 }$ }# A1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
$ M, l8 o/ V$ k8 J1989 273698 19.20%
; o3 Q$ e3 @$ T7 T" k9 D" Y1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
9 E, N9 T+ ~$ S1 P) L* k! K1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
: W. h6 Q6 |) L7 X. O5 }+ @0 i1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
% |- W1 o) Q8 y# E8 H1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
3 B" J9 y" `" F6 p  Q# F+ m0 b: w1998 216815 2.60%
+ F$ m' ~) V. R" ^7 f* K( G1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
  V5 Y# r4 _4 U! r* U7 ?- H2001 251508 3.40%
5 ^% v2 b. l' ~2002 275231 9.40%
* d1 b! ~0 D4 e: n4 d2003 293067 6.50%
- I7 j; D+ |: b# F2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

  c% V7 m5 r* d; ?) z7 J% L好奇的看看下表就可以估计出来了
# X. Q, V3 Z$ i: N4 {6 d4 p  U8 oTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
( i; r( \* }1 [* ?8 nYear Average Price %
$ d0 X5 u. E4 ^( B3 _5 Z
, {$ Z& ^: C: C0 f) L! L1953 14424 0.00%
2 d% I: ~$ x" c$ Q2 A1954 14647 1.50%
. H" h, }$ @4 J; [1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
% b* Y" f3 }2 P1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
& O) J8 X' x$ L- C& t+ m1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
1963 16517 -1.30%
7 q& K0 D- C  `8 t4 y: r  z1964 17370 5.10%
1 i! b6 A( x9 i! S1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
+ `& i) [5 ?0 D8 G* I) }) f& p1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
- I( i6 ~; m3 [1969 28929 8.20%
1970 29492 1.90%
' Y: H' B6 u% W* s' t8 j. z0 E! c5 f1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
; T  {- k  H' F1973 40605 24.88%
  ^5 A5 S8 Y/ q1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
" x) g+ D6 t  M3 H- n1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
2 E. D* m6 v! ?1980 75694 6.90%
1981 90203 19.02%
$ }: q' z( Q$ A9 Q' A1982 95496 5.90%
! V2 i5 c3 N7 G( Z/ M6 I+ `1983 101626 6.10%
9 O* ~5 U& c* k/ i0 w' K1984 102318 0.70%
- V; E* D5 A2 @, t+ l1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
/ b$ h, D# M: y2 ?1987 189105 36.10%
1988 229635 21.40%
; s* M7 d9 Q3 V/ o0 X8 @. j& O* \' w1989 273698 19.20%
) x2 E* ]4 ]& Q0 h1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
! N! U# k8 q- q3 |! K; \* V1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
' |$ l+ s6 |' Y0 f1995 203028 -2.80%
" J+ ]  y$ Y2 F: E3 `1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
) g2 X- j$ n9 x+ {/ m& A  R( `2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
* f% l" n2 f0 s3 q2004 315231 7.60%


, U. n5 a+ C) t& I/ z
  K1 [. Q0 w; a. n% b9 T% z' }" p! j; `
# p: ~! F. C# J, v8 `) \7 Q弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
0 i3 Q2 W$ x( R/ [  ^/ m+ b* M:
. H) F7 a9 o1 I& B0 j--------------------------------------------------------------------------------
, \3 i* c, c7 J, R+ s! G5 I
好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
...

% A/ G+ E7 G# N5 X我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
+ s8 \% S) e  m$ ^如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。
% k4 x4 x' |4 G1 Y, A, V* k) m
结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
% b8 X0 I% r% s: |4 U

+ P- B  j- b. J. r/ h* B结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
/ v1 @0 }% O' f& o) s' w! s...

2 `7 r' X: I8 L
老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
0 E( Z. M" O1 Z% F+ W# Z) N/ x
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
) h% Z* C# p! f% v9 \4 z) n2 [
* s: w- Y: s6 N
40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

! W4 s# J, P7 j1 K9 s这点我同意。
8 {* {- B& u2 M' S- T& T  i! Z40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。
: c4 T. n* S# i! D4 f5 g
( l) Q, j, q7 F) I. i大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
8 p3 W4 ]/ q! w
那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

! M7 O+ o% g* o* g9 {; [$ j三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表

- h9 M& X: J0 k5 z) L# c
0 N) n' q) A! n% e4 W; M2 c, X老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

- ^: ]/ o3 f! e0 g1 d* E3 x
银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。
9 T7 G. I" Y! _: x* A. _8 O
我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

" O: l8 C# h! Y$ G7 t6 ?3 u! g总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

4 }1 _2 u8 i7 r% K3 P( v这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌