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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到9 y# B6 U. N; f
期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
4 H4 d. C1 u) a; Z: L; X, T贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就7 S/ D/ J6 {3 P( }5 ^
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志1 x F4 D% }! x: L. E! x
(FLIPPING)。. t7 \' h m4 q
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，' k3 N- z6 F! v
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好. z! f% ?! w7 ?# J% Q/ W% j
出手获利。: s" ?# c/ M1 d( u- s* b: ^. @2 \
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。
. a6 [' A( R, H- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了5 [" p" |* w( h
15%。7 D5 D5 [) v6 B+ N# b
- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负* e6 V& y, K- \2 Z/ T
担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
' o, C7 }- l2 B1 X# Q0 H7 W3 p房产的投资获利变得困难。
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$ r: L7 l2 e W; Q- R; F如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来- [, I6 P, y2 G# S
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。9 Q: b$ u. P; `! }3 f7 [
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、( L5 m4 T4 M- y# `; W6 j% V
市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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: M6 j2 k6 v9 N' y- w让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
1 Q) H3 S0 b4 _# X- S6 c将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。( b% D" }1 O5 F. v
除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。
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8 h2 w4 [( R t! h& ~- V& W; h如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批
! U" ?* ]' a& j# N制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率3 n0 e7 r( \0 A5 u
上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。* D* K' h3 O! h" o/ Q* Q+ F
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。- [- Q/ l z6 ?- Y6 z
9 d g7 F J0 s b2 h我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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