对某些流行观念的批判zt

醉酒当歌 · 发表于 2006-8-25 23:11

对某些流行观念的批判

我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.

1.买新不买旧, 买北不买东
2.房子是别墅?
3. 房地产永远升值
4. 名校区
5. 买比租谁合算
6. 印巴人，中国人，西人
7. 先买个小的，过几年再换

1.买新不买旧, 买北不买东

当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。

我一共去了以下地方：
HW7-16街 & Bayview
19街 & Yonge
Kennedy & 407 (新旺角广场）
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)
Woodbine & Major Machenzie
Nelson & Steels
Pickering 靠近4号公路
Whitby

这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。

先看新房的位置.

华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.

但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向.

在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.

现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.

再看新房本身

新房的好处有：
1)新:
新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.

2)结构：
布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。

3)用材新:
如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.

4)相对便宜, 短期升值潜力大:
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.

5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点.

由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.

新房的坏处有(排名不分先后)：
1)地点太远, 太偏
2)用材太差, 不经久:
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
3)地太小:
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.
4)环境差:
很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼　币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.
6)新房并不便宜:
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.

2.房子是别墅?

仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.

别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.

其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.

与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.

3. 房地产永远升值

这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.

长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义.

任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.

从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.

其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.

4. 名校区

这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.

所谓的排名有几个, 最著名的是:
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html

这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.

创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.

排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.

Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.

比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.

有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?

Richmount Hill High School也不再参加排名了.

这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.

我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.

可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区.

5. 买比租谁合算

其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.

比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.

所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.

其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.

租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).

这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.

按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.

按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.

至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.

关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.

每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.

我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.

我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.

每次关于这个话题的争论都是这样结束的:

大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.

从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.

6. 印巴人，中国人，西人

大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.

中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.

所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.

我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.

大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.

7. 先买个小的，过几年再换

这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.

首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.

但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.

多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.

而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?

说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.

买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道.

黑金 · 发表于 2006-8-26 00:04

中肯！！！！是大家冷静下来开始思考的时候了！！！！！！1

acsm6 · 发表于 2006-8-26 09:04

看贴必回。好文章，支持！！！

苹果鸭梨 · 发表于 2006-8-26 09:27

good points

雲吞 · 发表于 2006-8-26 09:42

最好能有一些明智之士根据埃德蒙顿本地的情况分析之

ccjh · 发表于 2006-8-26 09:47

这就是房产经纪人高喊房屋涨价，让大家抓紧购买的的原因！

lybbc2000 · 发表于 2006-8-26 10:10

感觉醉酒确实是为广大蓝领阶层着想，用事实数据说明问题，不像网上某些经纪人代理一味鼓动大家买房，甚至是抢房。

wstt · 发表于 2006-8-26 10:32

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-25 23:11 发表
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有点反潮流精神，像文革中的大批判

CoCo_2003 · 发表于 2006-8-26 10:52

好贴，　顶～～～～有些观点是值得中国人深思～～～

音响神仙鱼 · 发表于 2006-8-26 11:50

原帖由 111 于 2006-8-26 10:32 发表
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现在流行标新立异，吸引眼球，看得多了。

Resonant · 发表于 2006-8-26 16:33

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-25 23:11 发表
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基本同感! 不是醉话!

EDMONTON也一样. 我认识几个BUILDER, 都说这两年盖的房子使用的木材很差, 偷工减料, 不可想象. 哎.

黑金 · 发表于 2006-8-26 18:37

很多人都在说买房不要买最近几年盖的房，质量太差。我觉得醉酒说的关于买房租房谁合算，也挺有道理的，不算不知道，一算吓一跳。

享受生活 · 发表于 2006-8-26 21:53

这篇转载的文章早就看过了

猪刀小试 · 发表于 2006-8-29 10:52

well.

精品中年老男人 · 发表于 2006-8-29 12:54

up!!!!!!!!!!!!!!!

望明月 · 发表于 2006-8-29 14:29

5. 买比租谁合算

其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.

比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.

所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.

-- 我基本不懂房子方面的事，但对于这一点却不敢苟同。我来算笔帐给大家看：
400*12*25=120000，这么算，好像25年后房子也没还完吧，甚至不到一半。
实际的情况应该是你的monthly payment中pay的 principle是越来越多的，而不是25年都一样的。

-- 既然我基本不懂房子方面的事，就不敢乱造次。但我觉得好像不能一辈子都去租房子住不太合适吧。一辈子租小房子住，岂不太委屈自己；一辈子租大房子住，那岂不比买更贵？个人认为，房子是一定要买的，至于何时买，在哪儿买，就要看个人的条件和眼光了。

[ 本帖最后由望明月于 2006-8-29 14:30 编辑 ]

brian123 · 发表于 2006-8-29 15:11

原帖由 望明月 于 2006-8-29 14:29 发表
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.4 h% B5 D  B" U2 r8 Q( q2 ^+ E

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醉酒当歌 · 发表于 2006-8-29 20:13

说的就是一个概念，具体数字有出入，并不能说明思路不对。否则，就不会出现多年以来就有租房/买房的争议了。

原帖由 望明月 于 2006-8-29 14:29 发表
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望明月 · 发表于 2006-8-29 23:06

原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-29 20:13 发表
1 \8 x: U6 @- c! _说的就是一个概念，具体数字有出入，并不能说明思路不对。否则，就不会出现多年以来就有租房/买房的争议了。& V: P& ~0 }" B5 G3 i$ Z

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都是拿租小房子和买大房子比的。有拿同一栋房子比的吗？
其实，我个人认为这篇转贴的文章里的很多观点不太符合Edmonton的情况。比如
--买北不买东
-- 印巴人，中国人，西人

大部分人都不觉得印巴人很nice,那为什么还要与他们做邻居？ Edmonton 的 Millwoods的房价就比别的好区便宜，大家都知为什么。

还是那句话：何时买，在哪儿买，就要看个人的条件和眼光，还有运气!

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