买了房子后发现原房主 Lot Grading Approval Fail 了

Cavin

大家好，楼主三月底买了一套房子，买房过程中律师发现对方车库没有permit, 抵押了对方25000，对方勉强把permit办下来了， 搞的我们头痛好久, 押金退还了。本来以为万事大吉可以好好享受新房子了，可前几天又受到了市政府的来信说这个房子Lot Grading 没有被Approval. 真是流氓卖家。

  I. h/ p( i( J8 U后院是一大块水泥地，按照市政府Lot Grading的规定，水泥或草坪应该向车库方向倾斜，以防止下雨雨水渗入房子根基。 可偏偏我家水泥朝房子方向倾斜。修复一下需要好几千块。Lot Grading Approval 下不来又会面临市政府的罚款。律师经纪人已告知卖家，但卖家毫无回应，我们律师也根本不管。现在看来只能起诉卖家了。

- P* [0 s# q5 e- C请教有经验的朋友出了这种问题验房师有没有责任？此类问题只要懂得的人用肉眼是可以看得出来的。验房师当时什么都没有说。这种请情况还有没有什么更好的解决办法？多谢大家。

ballard

这的人干活就是一个稀里糊涂的
9 o% _: x3 q" Q( m9 p& a
7 B. g0 e% Z! R8 q- C买那些有两手买卖的房子会比较省心。
7 s$ n. k: _7 Q3 U
' P# i9 O# u5 z! y比如十年的房子，这样社区成熟，以前的毛病过十年没解决不可能吧？
4 I8 r* H+ n* V7 C' y% g& H; ]# s
/ {0 T0 V) D2 W  b  [, n要不你就自己干吧，再铺一层斜过来是不是就行了？

/ M* M+ y9 v" ?4 y4 B+ M有打官司的费劲费钱的是不是都够自己解决了？

我担心请了律师又白花钱。

; l: |& d; o  h& c' w3 }; I, D这里律师银行嚣张到什么成都呢， 一个白鬼子特老实的类型，
1 i/ M& X  d: a0 {  i% C0 y
! r$ @* J0 G. l9 k& a6 V# l已经破产的劲头了，老母亲去世剩下的房产债券，两年半了就不能分割继承，

因为银行和律师都不管 就那么扔着。。。。
0 h. Y0 @0 |1 T( y! C# L
( H6 m0 b. w# X律师费也拿了，银行的债券投资也挣钱了。

但是想分家，子女继承 慢慢熬。。。

ballard

我估计以后律师银行这些职业肯定都是中国人的活计。

: R4 G  f" a4 H; \# C甚至修冰箱的，都是中国人。

白人呢？  嗯   就是开会吵架他们去， 最后打官司关键辩论， 那也得中国人上。
# t, X5 _, Z8 z2 ]6 a
; K8 ~7 J# D) U) t- C$ C他们就白左 唱高调。
: A6 E! b- r* L
你就看这些白鬼子胖成那个样， 当然大部分胖子脾气好倒是真的，他们做客服对客服

3 o  u0 h" u* f9 \$ ~接电话， 登记预约

% }+ s; d+ k/ e% |8 D! D剩下别的都是中国人干，中国人勤快，脑瓜体力耐心，都够用。
: O* Y- i* }: {8 t: M8 [5 T8 p
他们就是那种账目都搞不清， 你中国人说总数是多少 那就是多少。
" }5 R) s( U- d& A2 y
他们就是看钱都去哪里的合法吗有人偷吗？
9 d, H, z  g' x% g4 {* s, G( u* T4 [" g
' H( S8 X/ {( D/ S如果没有人贪污挪用，给谁多少是中国人说了算，他们呢 搞不清

自由的像风

这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

ballard

自由的像风 发表于 2017-7-10 20:15
7 k7 o; g* F0 b9 v3 w+ b  k这个问题不算大，入住之后三个月到半年，新入住者的心总有一些心惊肉跳。说到底都是钱的问题。

- B3 e( C- {# J1 |. M2 ^8 L8 ]这种事 原来的经纪会负责么，或者卖家不管吧？

我估计没有中国律师卖力气给他争取权利，

  @, _* R4 w) a$ r# `. v) @& ^就别打官司了，不如干点活。
# h) C# g1 V, p. T0 ]9 t: S9 w
别花钱请律师，最后还是受气，不如直接花钱请人干活了。

验房师

真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。

楼主这种情况，我会年年遇到。这种在分离车库和独立house之间，屋主为了获得一些活动空间，对后院进行了水泥硬化。记得是去年5月份，有一对年轻人也关心这类问题，拿着RPR问我，我记得当时RPR图上很清晰地标注了backyard patio轮廓图，说明city对这种project是认可的。那对年轻人温和淡雅，我很喜欢他们。

. N& [+ X+ W8 K8 S& }/ w& Y) S/ G这种patio一般都是连着房子后院地基墙建的，做成水平的地面，是正确的。后院不同于driveway，没有哪家concrete公司会按slope要求做出30度角，那样很傻的，而且下雨，冰雪天是明显trip hazard, 真做成那样，我会建议给敲掉。毕竟小偷在你家后院摔倒，也是你的责任啊。验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分， 水能不能顺利从房屋两边溜走，就是不能积水。如果楼主买的是二年的新房，应该赶紧联系你的验房师或者其他专业人员，协助你appeal政府的决定。这两年我其实很多次帮客户成功申诉了city得错误决定，甚至是转牛角尖的决定。如果楼主买的是5到10年的房子，可能会稍麻烦些，因为错过了有效申诉期。这里，我觉得的卖家至少有欺瞒grading 不能得到city认可行为。

1 ^, Z) s9 r+ W/ o' q这种事的症结首先在city。我猜有可能是原房主先斩后奏，没有向city申报水泥地面硬化项目，惹得building code officer和他耗上了。还有也许是做final inspection的人是个newbie, newbie 害死人的事这行业里也是常见的很。有时候吧，国人顺民意识很深，对city的无理决定逆来顺受，自怨自哀，没有一丝维护自身合法权益的意愿和斗志。city那些人，做事标准并不是为了维护物业安全，而是不能让任何事给自己今后惹上麻烦（所以第一个inspector的意见很重要，因为没人愿意去否定他，哪怕知道他是错的）比如有人请我帮忙做下地下室检查，因为地下室做时没申请permit，怎么样才能让city认可自家的地下室合法呢？我告诉他不用费劲，我可以把地下室水电暖保温通风等等都让你没问题，但你申请的时候通常会遇到两个问题，先把project图画好送交审查，再回去把墙全拆了，电断开等inspector去检查。客户说那样的话不是不想让我申请地下室合法化吗？对的，你申请，city官员没任何好处，不申请，今后肯定没人会有麻烦，万一你在墙里藏颗炸弹呢。。。
( Y, ]# n- J4 y3 z* W8 j- V
* `3 a4 y; Z  ?* r1 x3 x6 C. E; }' n: T楼主描述不是很清楚， 我暂时没看出律师中介验房师这些服务人员有啥过错。就验房师而言， 如果是新房，检查时final grade 没完成，那他应该没错。 final grade完成了，但grade drainage没任何问题，他也不应该有啥责任。我验房时客户要跟着，我会讲解一下，但不会在报告上提没毛病的事。如果grade drainage 有明显缺陷他不提，验房师是绝对有问题的。至少我从不介意客户投诉或者起诉我，毕竟人们得对自己的行为有所担当。
3 L. G3 J2 {- w( i



# ]: t& c* f& b9 L

/ B" P$ q0 U4 G2 k

mich2015

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
* g$ R* k7 Y/ C9 A) X$ Z$ Z1 A
楼主这种情况，我会 ...

什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
倘若一个新房子通过了Grading。若干年后，地基下沉而低于yard。此时买卖该房子，市政府会有 Grading的要求吗？

小黄

mich2015 发表于 2017-7-12 17:25
! K! h) v& I3 w* E, ]什么样的房子买卖会有 Lot Grading的要求？一年新? 5年新 。。。？
2 B# t  \3 V) [6 f& o, l倘若一个新房子通过了Grading。若干 ...

! P4 K* q6 w3 M3 B4 d) N+ C1 yGrading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。年年维护合理的排水坡度是任何业主都需要做的。

marilyn

验房还是找王斌

ballard

小黄 发表于 2017-7-12 19:13
Grading 要求永远存在。如果你不符合要求，不仅仅可能自己房子遭受损失，也可能会影响邻居以及公共土地。 ...

0 D3 `9 C+ C% l2 U7 v: `! n我感觉我家和邻居的交界变低洼了下雨有积水
' P- [/ Z# |5 e0 f% ^岂不是该埋土了
) B: _7 f% S8 C  |, T- I5 t我是不是该跟邻居说这个活两家分担费用

. s5 g  W$ P$ {) u1 p/ C中东人很懒 把蒲公英当花种
+ S( P# q3 @0 t/ ?& ^前院我总替他剪草

Cavin

验房师 发表于 2017-7-12 01:53
" T5 S+ x% w8 [: M( U  ]0 m真希望不要是我的客户啊，遇上这种头痛的事。不过我倒愿意给楼主提供一些参考建议。
6 I" e+ j8 O7 P# ~$ m; Y
9 P4 |( E, A% q* l; k2 x楼主这种情况，我会 ...

你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候可能就没有铺好，去年四月申请 Lot Grading Approval 结果fail掉了。之后被市政府提醒两次但是没有采取行动。现在这个责任落在我的头上。报告上显示说水泥的坡度不够，至少需要0.75%，而且必须是slope away from the foundation. 但是现在这个情况是slope towards the foundation, 那个斜坡站在fence旁边可以看得出来，从车库到房子根基是一个微微的斜坡，下雨雨水会流入房子根基。你提到 "验房师会观察水泥向房屋两边延伸处或和草地junction部分, 水能不能顺利从房屋两边溜走，" 但是我们的验房师当时没有提及这块水泥的任何问题，不知这种情况算不算drainage明显缺陷？验房师有没有责任？谢谢。

验房师

Cavin 发表于 2017-7-13 14:08
你好，多谢你的见解与建议。房子是2010年的，七年多的房子了。听邻居说当时是房主自己铺的水泥，铺的时候 ...

) H. h' G$ W# o! g& b验房标准是Visual Inspection, 不会做任何尺寸测量工作。而且我们对concrete patio的标准首先是水平，至于slope往哪边稍有倾斜，取决于你后院整体的地形，后院高向外往外倾斜，反而会导致积水的。你2010年的房子，验房时地基后墙和地面湿度怎么样，如果6年了，地下室没有任何渗水concern, 你很难说lot drainage有问题啊。验房师不保证你的房子能否获得certificate, 不同的工作，而且涉及人为的因素太多。
6 v- n/ n. D2 {  Q! {
以我对这个行业的了解，涉及车库，deck，basement违规问题，city 一般会给新屋主的只是note，尽到告知义务，告诉你有些地方是违规，下次改建时你得改过来，比如车库占公共地了，再建时你得缩回去。你说city逼你砸掉地坪，不改就罚款的说法很新鲜，前六年他们干什么去了？你有买tile insurance 吗？这是这类保险最典型的cover 示例啊。

你的事例有很多不合常理的地方，可能你发出的都是别人联合坑你的信息。这种事，最能给你帮助的是你的验房师，毕竟他才是最了解房屋condition的人。你让别人评价他的工作，对他对你自己都是极不尊重的。
  y+ ?  q1 b6 n9 C/ I2 C- E