调查 ：影响加拿大未来10年的房地产走势 ......

片儿刀

加拿大知名的房地产经纪公司Royal LePage上周做出了最新市场调查显示，加拿大最大省份安大略省超过一半的婴儿潮一代人打算出售自己现在的住房，或者在当地买较小的住房居住、或者搬到较小的城镇去居住养老。这意味着婴儿潮一代人不但会成为房地产市场的卖家、也会成为买家。
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弄潮儿

第二次世界大战之后（1946-1964）出生的一代人被称为婴儿潮一代，他们步入人生不论哪个阶段都会引领出新的潮流。
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  D/ c% s! X# j% H$ v' M4 Z' u! }未来学家早就预测当婴儿潮一代人步入老年后，房地产市场会随之出现结构性调整，那就是对容纳大家庭的独立房需求下降、对公寓楼这样不需要打理草坪、铲除积雪的居住面积较小的住房的需求会上升。
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0 w! X- ~  Y  `( N: H. \7 z- M0 w9 J按照未来学家们的预测，这个结构性变化在十年前就应该出现，但加拿大就业市场的不景气和房地产市场价格的连年窜升导致婴儿潮一代人的子女大大推迟了搬出家庭独立生活的时间。

加拿大统计局2016年人口普查数据显示，加拿大三分之一年龄在20岁到34岁的年轻人住在父母家里；而在安大略省这个比例是42.1%。

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7 I0 K" Y. y/ ~4 ?3 ]* t) E迟到十年
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: u$ z/ }7 {4 Y- I" N' Z: D3 T) T7 c不过现在看来这个迟到了十年的房地产市场结构性变化似乎正在到来。

过去几十年婴儿潮一代人中产家庭在加拿大房地产市场的标配是买有3个以上睡房、3个以上厕所的独立房。
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/ u$ {$ h+ O2 F8 d8 ]( m随着婴儿潮一代人的孩子们开始进入三十岁年龄段、他们终于要搬出父母家独立居住了；再加上婴儿潮一代人已开始步入退休年龄，在热闹而生活费用昂贵的大城市生活已经不适合退休人士的需要，他们想到安静而生活费用合理的中小城镇去过退休生活。
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( s) s$ p! j  R& W加拿大房地产经纪公司Royal LePage的调查显示，63%的安大略省婴儿潮一代房主认为，安大略省的生活费用已经变得太高，而持这种看法的不列颠哥伦比亚省婴儿潮一代房主们的比例更是达到78%。

温哥华这样寸土寸金的城市打算多建公寓楼 / CBC
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以大换小

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专家们认为，大城市这么高比例的婴儿潮一代房主感到生活费用太高而准备出售住房，这意味着大城市房地产市场较大面积的独立房上市量会明显增加、而对独立房的需求却会下降、导致独立房价格面临下行压力。
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加拿大年轻一代人中的大多数或者是没有足够的经济能力去买居住面积大的独立房、或者是不想有多个孩子的大家庭因而不需要大房子。
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2 W0 }# X3 [6 @- l7 }3 q  A1 ~这同时也意味着对大城市中服务设施和健身设施好的高层公寓楼单元房、和对中小城市独立房的需求会增加，导致这些类型的住房价格上升。
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0 z6 f' ]( c2 XRoyal LePage房地产经纪公司首席执行官Phil Soper说，受经济条件好婴儿潮一代退休人士青睐的一些小城镇有安大略省的Collingwood和魁北克省的Tremblant；因为这样的旅游城镇不但有乡村气息、而且交通方便、餐馆众多、医院设施和电影院娱乐设施与大城市相差不多。而房价低、生活费用低的小城镇则会是经济条件一般的婴儿潮一代退休人士的首选。

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也有专家称：加国房市倒不了！只因一个关键的原因！
根据BMO银行经济学家的信息，随着加拿大人口加速增长，房地产市场将会面临上行压力，并且利率可能高于预期。
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( t, I: R" c+ t4 v. |# t在周四发布的一份分析报告中，经济学家Doug Porter和Robert Kavcic指出，加拿大的人口在今年第二季度超过了3700万，过去一年增长了约506,000。

: Y' h9 @# w$ y, U' |这是加拿大自1991年以来增长最快的百分比，使其成为G7成员中人口增长最快的国家。


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* k' K5 j- ?1 V3 p) F) L' |这些数字正在创造一些记录。
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加拿大统计局在上个月的一份报告中指出：“加拿大人口花了两年零两个月从3600万增加到超过3700万。这是迄今为止观察到的最短时间。”
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# y: J4 Z, Y) K5 m( Z其中，国际移民占这一增长的最大份额。

BMO经济学家发现，2017年有380,000人迁至加拿大。
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4 H8 q: T$ B& ~, M* g  b7 Y表示这很大一部分是政策的结果。

为了抵消加拿大人口老龄化的影响，自由党联邦政府在2016年将移民目标提高到每年约30万人。到2020年，目标将增加到340,000。
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- ~  n2 R( i+ C  b: TBMO的Kavcic表示，近年来多伦多和温哥华地区的房价大幅提升也是在一定程度上受到了人口增长的影响。
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Kavcic说，如今新房建设处于较高水平，但鉴于人口在不断增长，因此这些高水平可能是适当的。这种增长将继续支撑房地产市场。

* P+ ~* j& y; [# r- P' }; Z( A加拿大房屋销售在今年上半年开始下滑 - 6月份与去年同期相比下降了10.7％ - 但Kavcic表示，这是由于新的抵押贷款规则，以及利率上升。
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