加拿大外资买房禁令即将全面失效！提议效仿新加坡、澳洲改革？

片儿刀

加拿大的外国买家禁令即将到期，对于该禁令后续该如何处置，各方观点不一，但所有人都认同一点：自禁令出台的这三年间，市场已经发生巨大变化。
5 [' i# [( p& l3 ^
Corcoran Horizon Realty汉密尔顿分部的管理合伙人Martinus Geleynse表示：“大量投资者、房产经纪，还有不少已经买房的人，如今都深陷资不抵债的困境，整个行业形势彻底反转。”

, e0 A. y( F- _: w. ?# H; Z  Y0 c“我认为现在市场对楼市的处境多了几分同情。”

" ^, y' W  b* ]4 @' @/ Z8 |1 \. N联邦政府2022年通过法案，出台为期两年的非休闲类住宅外国买家禁令，2023年1月正式生效。出台初衷是在楼市热度顶峰时期，减少外资投资与投机炒房行为。
% `- D; d7 }6 t$ K4 |- j9 Y* n
! \( x: C8 S! ~' O. N' O5 W: f$ j- v5 t持有临时工作许可、难民申请者以及符合特定条件的国际学生不在禁令限制范围内。
0 s: G3 o3 K# V/ H. J8 y
之后禁令被再度延长两年，有效期至2027年。如果联邦政府在1月1日前不采取任何举措，禁令就将自动失效。
4 c) K- q( h2 Z4 m: m
2 ?& L) X5 }% D4 s1 [9 M该禁令实际效果一直饱受争议。加拿大统计局数据显示，外国买家在全国房屋所有者中占比不高，但在多伦多、温哥华等地区占比相对更高。

4 @! L. n  H$ {& r房地产业内不少人士希望彻底废除禁令，称处境艰难的行业需要更多投资。不过一名住房权益倡导者则认为应当保留禁令，但也承认单靠这条禁令无法实质改善住房可负担性。
" b* s6 i8 h- n. a: `( Z+ b
加拿大住房、基础设施和社区部的发言人拒绝对禁令后续计划发表评论。
: \  A* o* x) i" w- `, I) Q
在一份邮件声明中，该部门重申政府立场：“加拿大的住宅首要服务于本国家庭居住需求，而非投机投资工具。”
5 H0 Q& u4 K/ j" |7 c
6 l7 Z2 {* d  B# f) E# b" c  f7 `: l1 D住房部长Gregor Robertson此前表示，政府正在研究其他国家的相关政策，重点参考澳大利亚。澳大利亚的外国买家禁令针对新建住宅和空置土地设置豁免条款。
' _  J- P  S! M, k: }8 \
: Z0 s* t* o! m/ [7 U禁令真的奏效了吗？

Geleynse认为，最初的禁令更多是“公关层面的效果”，对市场的实际经济影响“几乎可以忽略不计”。

% R& L& S( u7 n但这项禁令获得了广大民众的支持。

7 h+ C: L! s7 ^9 [4 ]民意机构Research Co.2025年的民调显示，76%的加拿大人支持该禁令，13%表示反对，11%持观望态度。
% `6 Q# P7 u4 ~1 h$ c! g. T
Simon Fraser大学城市研究专业实践副教授、住房研究学者Andy Yan，用一个比喻形容加拿大外国买家禁令：因为豁免条款众多，它更像粗纱布，而非强力胶带。

他称禁令只是提升住房可负担性的“众多手段之一”。

Yan表示，虽然加拿大全国范围内外籍人士持有住宅的整体占比很低，但部分区域、部分房产类型的外资持有比例偏高，这点不容忽视。
+ n3 F- p; s8 ~/ m; _. {8 _! _
1 K# l3 x# ]- Q3 ~% I* M1 Q9 s加拿大统计局数据，2023年，安省全省房产的2.1%、卑诗省房产的3.1%，以及多伦多都会统计区（CMA）房产的2.7%由非居民持有。

2017年更细化的数据显示：多伦多都会统计区内公寓的7.2%、温哥华都会统计区内公寓的7.9%归非居民所有；多伦多市全部房产的4.9%、温哥华市全部房产的7.6%由非居民持有。

# a! n0 m0 _4 ]9 XYan说：“这个数字并非无足轻重”，即便是小规模市场参与者，同样会对房价造成影响。

5 S/ @0 K) x' E8 p: U2 ]但他提到，2023年至今，本地、全国乃至全球环境都已经大变，现在正是考虑替代方案的合适时机。

他补充道：“有意思的是，距离实现住房可负担，我们依旧路途遥远。”
8 L, z% `8 M$ `# v( v% o
- w5 N# }# i9 R: g+ @# b9 r废除、保留还是修改？

0 Z2 S  f# o% DYan认为加拿大应当借鉴新加坡模式，对外籍房产持有者征收专项税费。

# @* U) u5 w" a& i- I8 u2 {他表示问题本质，就是如何看待外资涌入多伦多和温哥华的住宅地产。

% E  t- ]6 s4 b+ m4 E“不能让外资毫无成本地涌入本地楼市，应当提高这笔‘入场成本’。”
+ U; X5 u! A" n1 M! t! K
房产营销咨询公司SCOP Inc.的创始人兼负责人Sean Zahedi代表多家开发商，他表示外国买家对于楼花市场格外重要。
% `* N8 d5 ^; [4 X( J( @; O
6 k+ Q  j% G) `8 x8 K: u楼花即买家为尚未开建的房源支付定金，约定数年后房屋竣工完成交割。
: H& N5 H  g1 e: F9 ^
" f1 E( _8 K# |! j) L他表示，解除禁令有助于楼花去化，帮助开发商拿到项目推进所需的融资。
& e8 D, c: W: l3 |
他还说，这类外国买家大多不是和加拿大毫无关联的纯投资者，很多家庭先送成年子女过来，后续计划全家团聚定居。
. r+ C5 B  g' T# z8 q) I3 U* z
! P; N  f  Q( T“过去三年，这条路已经被堵死。”
0 }; `8 A" u* ~  c6 p0 X3 X  _
“我们几乎在向全世界、海外投资者传递信号：我们不欢迎外来投资。”
5 I- F1 i- M. T, ?: Y* R
Geleynse同样支持废除禁令。他观察到，禁令打击了大多伦多‑汉密尔顿地区的豪宅与公寓买家，公寓市场尤其面临需求不足的困境。
9 |% E# C) s* q
不过他提出，想要改善住房可负担性，还需要更全面的住房政策，多建造两居室、三居室，满足家庭住户和退休换小房人群的需求。
% n9 o" \. E. o8 P
5 Y; w: C) \2 T$ @/ U0 O3 z' c! ]“我们没有建造适配家庭居住的房源，这才是核心难题。”
5 Z+ B0 I! u. X4 @( w; J- L7 o  {
多伦多租户联盟联合主席Bruno Dobrusin认为，禁令“至少在租赁住房可负担性方面没有带来实质改善”，但他依旧希望保留禁令。他表示取消禁令会推高房价，同时外籍房东也会增加租客维权组织工作的难度。

“现在已经有成千上万套空置房源，普通人根本负担不起。”
0 B! P4 A# L2 m/ W4 M  S% @( _
( z$ [1 ]0 z/ @) `* K“引入外来投资者，只会通过竞争进一步抬高这些房源的价格，解决不了我们的核心问题。”