几个小故事

紫光

故事一
% T0 w1 Q7 |* [7 S& q" I5 ?一个朋友有个7，8年新的condo在downtown，三年前租给别人，每个月890，三年来房租一直没涨。最近收回来，准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷，决定重新出租。
# t0 z9 B# B* T6 \listing 1175/月。朋友觉得已经很高了，因为他说这是第一次，他可以在租金上赚钱（以前每个月都要贴一点）。结果没想到list 出去的当天下午就租出，没有讲任何条件签了一年的lease。
" J) H5 z  l5 R# x7 m& g8 a" Q. J% `/ `当天晚上，接到好几个电话，其中一个人说：我给你1500/月，你不要租给别人。
& C  j/ }) _. C1 y朋友感慨：1、早知道租房市场这么火爆，等等就好了；
2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？
故事二
( w# f  m3 i( L. s  k- q0 w# \/ C! O我所在的公司从事金属加工行业，公司不大，但是很典型的洋人公司———见风驶舵，决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作，查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后，最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%，不算个别调整，这样的普调二年来做了3次。
故事三
2 b, N! z8 o; a6 `8 s' d可能很多人不知道，如果你去BC省下面的美国那个州买东西，如果出示你的ALBERTA省驾照，是可以免税8.5%的。
  s% E- m4 [5 Q* b4 X) b
我们有TOP 的平均工资
: ?0 m- a/ |: o- b: E我们有最低的税率
4 r/ S7 D5 E8 {6 d* x& q; y我们有最低的空房率
5 g, B! d: T" j我们的城市有52个，平均每个30亿加元的项目ON GOING
（如果数据不准，请指正，懒得去确认）
为什么房价会跌？

5 c! W: n2 A2 h6 W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]

April

Woow.........

Z

我也来讲一个小故事。
$ J8 [& `5 L* k& b2 n: G* j
- ~" m$ n* n2 K# ]微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值，这8年，可以说是很惨的。
. X. B2 }( y  ^: i8 r
那么为何钱越赚越多，而股价越来越低呢？答案是：预期透支。
1 Y  D$ U, M% G4 n) m& u
0 F8 p* V! F6 f7 j1 F, T; E" W微软早期增长速度很快，所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末，股价接近$60，投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然，没有达到，实际增速10%~20%本也算不错了，但却无法支撑起人们的预期，于是乎，股价暴跌。之后的8年，一直在$30上下徘徊，就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
: u" D! G: e* ~. Y/ [( Y% a
同样，过去3年在爱城，人们已经习惯了石油界每年加薪20%，非石油界加薪10%，房价每年涨50%，大宗投资每年新增几十个Billion。所以，房价把这些利好已经price in了。没有这些利好，房价又怎能7年3倍？
3 _( T- G( K- M+ i# b
: q; Q, p9 Q( F) N+ A6 c* R+ E我无意预言房价，那是神仙干的事情。我只想说，最影响房价（或者股价）的不是现在的利好，而是未来比现在能好多少。换言之，有多少尚未 price in 的利好？

; h% Z6 N) b, L$ n如果油价冲破100，甚至200，阿省石油投资继续放大，显然房价将继续暴涨。不过，一旦投资规模增长放慢，甚至开始持平，即使工资仍然在增长，房价也会下跌。

水管工

原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
我也来讲一个小故事。

微软，是世界最大的软件公司，垄断，而稳健。其营业额年年增长，利润年年增长，想必股票也不停的涨吧？非也！微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股，现在才$30一股。考虑到利息损失 ...

Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.

紫光

我跟楼上两位看法刚好相反。
- }! [5 F% R( }, d这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
/ X8 I+ o1 L- d
有个认识的人，几年前一个人工作，有两个孩子，大概5-6万的收入，
& l* d& Z/ D& R: Z, q' f有点投资的头脑，居然连续买了4个CONDO，买第五个银行还同意借钱。
还是他老婆害怕才作罢。
那时的房价，你们认为呢？正常吗？
4 h- n% W  t9 B9 [# W6 V  Y9万多块，就可以买个1100SQFT的CONDO，两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
: U6 ]3 t& i' L7 f* C现在翻了3倍又怎么样？
* {- \+ O0 |+ E! t5 g/ d27-8万
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
; Q% M7 l, b. }, m2 `9 k+ J3 [当然，你非要住HOUSE的人另当别论。

MyFairy

bigheadcai

我也感觉这里的房价太低了，工资都这么高，怎么也要70万以上啊，我再等等，等涨上来就买。

清清鱼娃娃

总是说，投资买房子。别忘了，房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的！当然炒房子炒昏了头的另当别论。

青萝

感觉楼主好像漏了什么。
5 I6 u2 J: {8 s( W" E9 T. `- n4 y偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
" t& m, n4 @5 n7 v  ]4 U& G# S, q' V爱城的房价已经超过多伦多，照着温哥华而去了。还能再涨吗？
3 ^* f4 @5 J/ C+ x2 j* \这里又没有户口暂住证，大家能来难道不能走吗？

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表
我跟楼上两位看法刚好相反。
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

" ^6 K/ ]. A& W% T6 m# x, ?9 V
! Q" K( @! ~2 d8 H" q$ Z# {4 f$ G3 P补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
! y7 Y/ ]: J+ V4 u+ B
8 s# h1 M4 l; K/ r0 n# g" p# o7 u) F* c问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市收入和爱城差不多，而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了（还不是每个人都能赚到的），那么我只能说，你见过的市面太少。

2 a7 g0 I' z0 m在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州，大城市有盐湖城房价是爱城一半，凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷，到圣迭戈是更贵，但人家是软件业发达，或者亚洲欧洲热钱追捧，这与爱城受本地油工追捧是不同的。
  }& t* A3 R6 e
! Q% }' [+ T: E回到中国问问，有几个不知道温哥华的？又有几个知道爱民屯的？现实情况是，爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜，与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升，只有石油继续暴涨，冲破100。

Philip

原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
# n! S6 \  @  A) \

补涨这个概念，是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低，房价比爱城高，那么爱城很可能上涨。
6 F( r- i+ O& C$ [; I3 E
, U4 b# K$ |1 p问题是：请问还有那个北美城市收入比爱城低，而房价比爱城高？基本没有。主流情况是，多数城市 ...

0 L( k* A. H* J+ R; F# B

北美村夫

看了楼主的收入，真为你们感到高兴，可能我现在生活在低层吧，大家的收入在10元上下的好多人啊，楼主能否介绍几个岗位，让我等平民脱离水深火热之中呢！

上酸菜

太有才了，跟俺英雄所见略同啊！！

油沙工

原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
! ~! S, E/ u" B' V  u5 A感觉楼主好像漏了什么。
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营（胜利油田）似的，就守着一块儿油田，别的还有什么？油田的人工资高一点儿，于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

# m% j% n* |. Q' D$ N# f

elephant

今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.

120万加人年薪逾8.9万一半居安省

  c2 J$ w- l$ G; q+ ]. c3 @7 E$ ~加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明，加拿大最富有的5%的报税人多达120万，他们的收入占全国报税总收入的25%，年薪最少8.9万，且几乎一半居住在安大略省。
1 W' k3 }* M/ F
! X, q( H; {: i5 y* s- A: Q收入最高的5%加拿大报税人75%为男性，45到64岁富人占54%，已婚占78%。从省区分布来看，有46%住在安省，18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现，女性比以往更有钱，1992年最高收入的5%报税人中，每7人有1人是女性；而2004年，4人中就有1人是女性。

苜蓿菜

楼主赶紧买呀，买它个三四个。要是后面涨了3倍，回忆现在不买岂不后悔了。

7 l& q7 I8 _% X: L: G3 K+ M. e[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]

扁舟

空房率，保证房主的房子能租出去，持房心态稳定，是个重要指标。
, _; w. c# Q; C1 J8 Z问题是，低空房率能保持多久呢？新人有多少愿意来？旧人有多少想生根？

紫光

多伦多没有去不知道。
3 s9 f* X, E& K9 L5 i, y" E温哥华前几天才回
好一点的区一个condo抵这里一个house
& \/ s, N1 @) z2 [; H6 F西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
0 Y. Z# V& L! L' v+ B多伦多没有去不知道。
温哥华前几天才回
: z( z& I/ h- J7 H好一点的区一个condo抵这里一个house
6 Z9 s6 b$ _2 g' M1 J西温一块地就要100多万，就不谈房子了
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
白送都不想去住。当然便宜。

( g0 {3 ?! H, }. z4 m; T) @6 N% {2 }
西温一面青山一面大海，大海对面还是青山，莫说屯子没有一块地比得上，就算是全世界又能挑出几处？爱城现在西区靠河的地，还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅，爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路，大而不精致，简直就是Jayman小房的放大版，比起西温豪宅的设计多样性而言，提鞋子都不配。

. m( S  l) [, T/ b列治文是旧区，虽谈不上好，也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3（还是第4，我有点忘了）街相当整洁，爱城也不多见。如果想要新区，Coquitlam有很多倚山建的新房子，绝对不比爱城Margrath山顶房差，也绝对没有更贵。

edmontonjqh

我也加上小事实：
% s; a  D' R& U  l  `- l4 e8 o; ]
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签，工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
0 N9 W1 v$ \# r同时也给了几个offer 到中国印度，工签在进行中。
; o) }! I. F9 n$ u3 @
1 H9 C& `- z5 G4 S+ n1 l5 ^你说我们的工资会涨无止境？资本家不会这么蠢的。

最要命的是就业市场很难长盛不衰。

[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]

紫光

还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
jayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
也就1950---2310sqft大。
) k  F* C9 h# u/ b. j( t这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
  {+ {2 U7 r/ M* W1 {: j) r注意，上面的价钱不含tax和lot的premium
- \! q: O6 m. t0 I9 C6 s新房市场不降，别期待旧房市场降太多。
& l; i, ]" q( l9 N( `3 `. l( [降的人要不是买的时候太便宜，就是有两个morgage背不起。

音响神仙鱼

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
: k4 R: ^( _- l% S# k还真被你说中了，各位看官也开开眼吧
1 K+ K2 `6 n* G3 ojayman在我们这个区新建的房子，除了背靠马路的，没有低于70万的
- }! U+ j$ M- G& X, K. W  I也就1950---2310sqft大。
这是链接，你可以自己试试，再看看有几个已经卖了，这个小区是新推出的
http ...

4 g- T- d, s  k: C# s1 j+ B
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)

edmontonjqh

2、1500/月付26.9万的morgage （0 downpayment)都刚好够，为什么这些人不买？

3 @* G. a5 p1 E  E  N哪里有这么低的mortgage? 20 years

清清鱼娃娃

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
$ w) u! O7 \. c# [7 @
6 ~" K! r& I* Z0 @http://www.sterlingedmonton.com/

音响神仙鱼

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
$ [3 Q2 v, {/ u- a* UEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses

& K; ?$ C3 g! Q2 q) r( u: khttp://www.sterlingedmonton.com/

" Z- S4 S3 B( ~6 Esame thing in year 2005.

紫光

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
* ~# l0 m5 G' P: o4 I既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
$ r: ]- j1 C! v: {) z9 f( F7 t你还期望人会越来越少吗？

其实，我也是白费力气，有条件买的早买了，
少数从20几万就开始看跌的，说了也没用。

( g$ P- ~7 E' ?" Q- @: D顺便举几个数字。
看房市是否有泡沫，重要指标有二：
1、payback---（房地产有专业术语，我用的是管理会计的词汇） 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 ^4 K: K* W, ?5 |3 a* `0 vedmonton目前15-20年；温哥华30-35年；北京、上海200-300年以上
2、房价与平均年收入之比，国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。

紫光

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
3 b( G0 s9 F( @! I  M% `8 ], a* `自己算吧。
5%的还是找得到的。现在
' g7 _( s7 a6 S' [. `$ o4 c' g你可以选择30年-40年的term

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
5 V1 l9 n$ N6 o, v你还期望人会越来越少吗？
: B( ?8 D( Z4 I
其实，我也是白费力气，有条件买的早买了， ...

6 ^, y9 {" P( N/ `  p
4 }! e. e, X; B4 `0 [爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分，有没有决心。政府所做的，只是在公司下定决心后，同意或不同意，或者以什么税收代价来同意。
. g3 L- r- ^7 e4 g' M; K$ y
3 o( B$ m: f+ j) e* B" ~所以，本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚，换言之，油价以加元计，是否能维持高位。

Z

原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
6 q! E" b1 O( [新房市场不降，别期待旧房市场降太多。

! e! L. m! D- c8 p+ G( W8 G
) ]7 E0 [& Q) [  D: z6 z1 o错误，降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险，信贷收紧，先从旧房开始收紧，力保新房房贷。
- n6 P3 `1 j) F( V
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国，尤其是美东建筑商直到破产，都没有大减价。对他们而言，减价也必然破产，不如坚持到最后一秒。

水管工

原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
9 \( X" \9 M2 x/ V! f
2 k4 z) \, o- c0 Shttp://www.sterlingedmonton.com/

: Z- b# a. _" X  I) r8 V
1 k; K0 A) D: g( Y. o这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.