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几个小故事

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一7 t- d+ H7 C# S6 S9 ~4 ?
一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。
; e; _# U% Z: F5 ~0 Z2 ^listing 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。
  W" f- p& i8 k9 k, L- u当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。
! H" {' H4 Z' A2 p9 D- o朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;
$ ?% Q5 K% n9 z0 e: J 2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
2 K! j2 e" v0 h0 u故事二; _+ {" `9 k; F  t! D; T$ x, q
我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。* S3 M; O+ [- [0 B' L& i
故事三) A6 o" o* e! ]; z* D
可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。
) Y7 O! u4 B2 H  m. k& N$ b7 U% z3 j9 R! J; R6 c; [* [
我们有TOP 的平均工资
( S/ \2 m! W$ x% |我们有最低的税率
) {* S5 p' V( _我们有最低的空房率0 r( @/ {/ e* \) G# l/ C0 e
我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING1 |: n3 i2 ^! D' k0 q' G
(如果数据不准,请指正,懒得去确认)
' Z7 M+ W" |0 A; A! b, c: _- ?为什么房价会跌?- F0 r. P1 a' S6 M( w5 Y

+ u, m0 G2 h; V  T& @0 A' W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。
  u- O6 R* @/ ]$ R: n
# Z; D7 P" G1 f! i2 E2 `; L8 n微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。
5 [- ~+ U( R) O' G$ l7 z4 w
( F6 Q  }# X. @7 t4 h9 g7 Q那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。3 o) l5 k, d4 I
. X! c, F% ^' S- D9 [
微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
( h1 Z- Y" ], M& ^8 T# o# m' r4 ]
: F, V! O2 z) m) C* F同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?8 _$ M+ `, y( Y5 y7 B8 _) c9 c

9 p3 e4 `4 S6 f9 m3 B: y. A. S我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?
8 u# X+ d2 ~; d, s$ {; c' U
( ^, {! D  x' |. F
如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
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发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表
! g2 k7 x5 e" V/ c我也来讲一个小故事。* t+ A6 V8 H! q0 g

* ~: @! p5 y1 p* h微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...
+ x% |( S: [, l3 G2 I' C

' `" k9 C7 o$ c7 D; {2 q Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。
# L$ R; A$ K, U. [这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
- i. d& ?$ S0 \! U7 @- D& K9 [! h: @$ b* k9 E: p: P) \
有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,
& U  q; p  s5 G& ?有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。
$ Q2 h- ^7 e* a7 S: m还是他老婆害怕才作罢。1 N  F- \& T5 b9 b8 ^
那时的房价,你们认为呢?正常吗?
- P6 u! a% y1 `- F0 T7 \9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
* R; y7 F- z" r; a$ F2 b9 `, o  _现在翻了3倍又怎么样?
( L: s+ b% s* ^. U/ u27-8万; B  f  S& z' e' y
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD; z8 i2 p3 m6 N0 y9 Y) z
当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
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发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
感觉楼主好像漏了什么。% c9 \. M7 {( C
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。9 _, h) ]7 c9 s5 D
爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?
5 e8 E! F5 q: r$ H- @- [6 Q2 z这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表 " B  D5 J+ O; y: [2 n/ {
我跟楼上两位看法刚好相反。+ M( e- f# y6 r. B, ^4 Q4 G- h( b
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
. L6 J- n& ?& v8 c4 X

4 F' ?; N: w5 o( Y8 b1 l, M# d补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。% H7 J  i4 \/ D; t( E! D

1 V2 P" C2 G, n) e5 D问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。5 ]- B# {: ~7 C( t
$ p6 l4 [5 c3 T9 S2 C, D
在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。
  f  P) s! ?  L* l0 o: u% R: n  ~
回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
6 K, ^* L+ O5 H4 h$ N( O5 E$ q2 U9 o4 X* N% f( V$ I( ]$ r; Y

( c% I9 m4 }  |: s4 p, G( A补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。
9 i6 l7 ]: Z! i- w& u$ O' T% y
问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...

: G3 U+ X/ H: }
1 M* D$ w7 z9 R" E& S4 N
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
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发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
理袁律师事务所
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表 ; u& c' S6 }. ?" G& s
感觉楼主好像漏了什么。; j/ U$ R1 \, b2 P; ^/ S
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

9 p9 f7 H  |' Q- S2 y1 R1 D' c+ L, f. J
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.# t1 U8 k0 ?! S: w2 }  L
: P+ T( Y/ Y% M
120万加人年薪逾8.9万一半居安省7 _6 ?& E7 w+ D0 }
0 s  L% O- {$ c6 ]7 s
加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。9 u6 I: h" k& O: S" ^! E. j
: [5 z8 ~) x0 l' K% c/ P. m) e
收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
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发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。% {4 r% w) p2 c1 O  l/ d
. o$ k; x& l4 f- z) B" }# ]+ P/ ]
[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。4 {! {5 R/ X8 [1 y* r- F
问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。
+ K; S3 p1 T; N( P: P5 B温哥华前几天才回
; n: p, q' ]" D好一点的区一个condo抵这里一个house
* h; m0 S- D  U  D+ m! ~5 C西温一块地就要100多万,就不谈房子了" e) _. V3 D3 a( R+ q
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。7 d& I1 }, O( u4 u8 a; v
白送都不想去住。当然便宜。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表 + {* I  A7 O8 v" T. Z& ~
多伦多没有去不知道。2 a- r" u: R$ ~
温哥华前几天才回2 i3 o5 E3 T8 |
好一点的区一个condo抵这里一个house
( a6 W6 U( y% C西温一块地就要100多万,就不谈房子了
! V. e1 j0 Y, \  l) q& v5 `非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。
5 C) z8 [; Z- t5 E* `白送都不想去住。当然便宜。

+ J: [2 P/ s5 B" \% W4 D6 J
" _' I4 ]; P" ?" e, L3 P西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。6 ^7 d9 n- R# x5 Q3 E2 v
9 S- t% w) ?9 L: K
列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:3 e& t( _7 T& {7 ~
; r- q) Q  U5 r" z0 C
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。' l$ ?% x0 W* I9 \1 g. |( ]
同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。/ B0 l' h2 A5 A! {# P8 o- I3 z
7 G2 `# L& L& e* i
你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。
, q  I5 B" h2 T% t; s5 m
$ G9 C3 d# V" S4 v: h( R最要命的是就业市场很难长盛不衰。* {& }7 O# s* Z. I1 H
0 j. o' m" X# R& J
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
! E  n& ?  E( u/ C& U) i9 }jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的+ b4 K5 f; \2 B# x7 w! o4 l4 d
也就1950---2310sqft大。
' p$ i+ Z& S0 x3 F这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的
$ g4 s3 W) f) K: Ohttp://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
. M9 Q6 |/ F# [0 G* Q' w) z注意,上面的价钱不含tax和lot的premium
2 Q+ J) W  x0 a6 I" E6 |新房市场不降,别期待旧房市场降太多。6 O. d$ h- {% t0 O
降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 & g+ P% w- X1 W4 l( n  k7 D
还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
2 D$ E/ b0 ~) d  ]jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的
' f% q- ]4 [- C/ ~0 s% H) ]6 t/ G7 l3 [也就1950---2310sqft大。
$ @5 @# v/ Y/ n这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的- x' N8 g* u4 g3 G
http ...

) m9 z) A7 U( [' i* A* \
# i& \4 F1 j' ]; o! `that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
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发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?
2 j' p' k" E/ I" c7 Q4 T6 i
& u6 K0 R% J( j* F8 K哪里有这么低的mortgage? 20 years
理袁律师事务所
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发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses6 l& x3 Y+ R+ y5 j

/ }% w2 u/ `3 `8 p4 nhttp://www.sterlingedmonton.com/
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 . G% m( r$ w" \5 h  }; Y; C& u6 F& f
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
) B( @/ s* f/ g: B% b7 [
2 \* R. [6 |& j5 @http://www.sterlingedmonton.com/

! d: L1 X: G) O
5 e- e! u, M( tsame thing in year 2005.
大型搬家
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 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题& n% P1 Y1 e0 {, s+ W( P
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
  ]: ]; R- J9 u1 y0 d9 Z甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
4 C4 ?* t, }+ l% V1 V( m你还期望人会越来越少吗?
2 p* e& Q& ~! @: ~6 t% Y5 t) _: F: B+ o' @
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了,
& `2 U' O5 l7 r+ k! _' t& o- H' L少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。" s! N* |% X0 T. G1 q$ g7 D. r+ G

, s8 s; U+ q5 R. c顺便举几个数字。
( Q! W0 t/ J$ J& p9 j$ |看房市是否有泡沫,重要指标有二:; G. i* x( a4 n+ c
1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
! D0 r# ?! y+ P+ k( i. [! C! Medmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上
: J& R) d% p3 K7 Q! i2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=9 _4 Q, X) F+ O/ V8 x
自己算吧。
- K$ W; A  S) U% i) Q5 j5%的还是找得到的。现在& d! z* C- [: u5 q  J: p' d2 A
你可以选择30年-40年的term
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表
$ S9 U; _# h2 O. ^$ Z. O  d我想以前的很多帖子都讨论过这个问题& q) G7 n4 q# }1 Z. ]% R/ j
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。
, x$ u: z7 }6 ?: t甚至不惜牺牲一些对环境的影响。9 ^  P+ ~2 _6 F7 C9 U& N2 o7 _
你还期望人会越来越少吗?0 o2 S7 g6 ]3 P9 ?- d( B4 P

" q9 ]3 @8 @! i: X* W其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...

9 d6 l' z. B; L1 g7 V
& h! ~( P4 w) |/ ~- p" c爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。
+ E# x, q+ Z" O# N+ _; S9 z: ~/ r: b" N9 @; h( I% i
所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表 % P9 N. g5 o& B" h6 [
新房市场不降,别期待旧房市场降太多。

3 c0 ?% g# n0 y' k( @+ j, Y: }6 [) d, y4 X1 J$ e, A
错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。$ K, k6 y0 g' y' _+ _

! n, V+ a5 c  e1 z* U  g新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 ) S: k2 j& k9 U* S
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses* F) W1 P  `, t8 `+ ~/ z1 F! G3 E

, w; P% {6 V: `" L% F2 Phttp://www.sterlingedmonton.com/
" G2 Y6 ~1 b; Z! o! A

8 |  j! M1 d8 ^$ X3 c1 ~) C这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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