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几个小故事

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-9-25 12:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
故事一
% T0 w1 Q7 |* [7 S& q" I5 ?一个朋友有个7,8年新的condo在downtown,三年前租给别人,每个月890,三年来房租一直没涨。最近收回来,准备出售。listing26.9万。20天以后觉得市场太低迷,决定重新出租。
# t0 z9 B# B* T6 \listing 1175/月。朋友觉得已经很高了,因为他说这是第一次,他可以在租金上赚钱(以前每个月都要贴一点)。结果没想到list 出去的当天下午就租出,没有讲任何条件签了一年的lease。
" J) H5 z  l5 R# x7 m& g8 a" Q. J% `/ `当天晚上,接到好几个电话,其中一个人说:我给你1500/月,你不要租给别人。
& C  j/ }) _. C1 y朋友感慨:1、早知道租房市场这么火爆,等等就好了;: ^% P! f3 R- L3 L8 [
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?4 z8 V- l0 c/ r
故事二
( w# f  m3 i( L. s  k- q0 w# \/ C! O我所在的公司从事金属加工行业,公司不大,但是很典型的洋人公司———见风驶舵,决不会多付一分钱给没有用的人或岗位。最近在公司做工资调整的工作,查了查过去的资料。在2005年的时候公司最低的labour工给12/小时。经过这次普调之后,最低的工资18/小时。这次的普涨幅5%-10%,不算个别调整,这样的普调二年来做了3次。$ Q1 N" v* |$ y; r9 _' [
故事三
2 b, N! z8 o; a6 `8 s' d可能很多人不知道,如果你去BC省下面的美国那个州买东西,如果出示你的ALBERTA省驾照,是可以免税8.5%的。
  s% E- m4 [5 Q* b4 X) b4 ^( g' w. `8 h: ^& g
我们有TOP 的平均工资
: ?0 m- a/ |: o- b: E我们有最低的税率
4 r/ S7 D5 E8 {6 d* x& q; y我们有最低的空房率
5 g, B! d: T" j我们的城市有52个,平均每个30亿加元的项目ON GOING2 [" c, I% @* {. C) n
(如果数据不准,请指正,懒得去确认)% Z) g8 p5 s3 {; ?& f8 Z
为什么房价会跌?  C2 u" I- r) _" I1 X9 i0 K% e

5 c! W: n2 A2 h6 W[ 本帖最后由 紫光 于 2007-9-25 13:43 编辑 ]
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 12:32 | 显示全部楼层
Woow.........
Z
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发表于 2007-9-25 14:56 | 显示全部楼层
我也来讲一个小故事。
$ J8 [& `5 L* k& b2 n: G* j
- ~" m$ n* n2 K# ]微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失和美元贬值,这8年,可以说是很惨的。
. X. B2 }( y  ^: i8 r/ }1 c( P4 u3 Z
那么为何钱越赚越多,而股价越来越低呢?答案是:预期透支。
1 Y  D$ U, M% G4 n) m& u
0 F8 p* V! F6 f7 j1 F, T; E" W微软早期增长速度很快,所以股价早就把未来几年的增速 price in 了。在1999年末,股价接近$60,投资者是预计未来增速仍然有50%一年。当然,没有达到,实际增速10%~20%本也算不错了,但却无法支撑起人们的预期,于是乎,股价暴跌。之后的8年,一直在$30上下徘徊,就是仍然在为之前的飞速上涨埋单。
: u" D! G: e* ~. Y/ [( Y% a. l7 x# x6 M# P2 c
同样,过去3年在爱城,人们已经习惯了石油界每年加薪20%,非石油界加薪10%,房价每年涨50%,大宗投资每年新增几十个Billion。所以,房价把这些利好已经price in了。没有这些利好,房价又怎能7年3倍?
3 _( T- G( K- M+ i# b
: q; Q, p9 Q( F) N+ A6 c* R+ E我无意预言房价,那是神仙干的事情。我只想说,最影响房价(或者股价)的不是现在的利好,而是未来比现在能好多少。换言之,有多少尚未 price in 的利好?, N% I" T& J2 U( j) L, o

; h% Z6 N) b, L$ n如果油价冲破100,甚至200,阿省石油投资继续放大,显然房价将继续暴涨。不过,一旦投资规模增长放慢,甚至开始持平,即使工资仍然在增长,房价也会下跌。
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发表于 2007-9-25 15:12 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 Z 于 2007-9-25 15:56 发表 * \$ v8 ?+ _) w% [: ~
我也来讲一个小故事。$ q% n0 x! ~+ ~. S7 V
  ]4 \. q$ u4 K0 Q
微软,是世界最大的软件公司,垄断,而稳健。其营业额年年增长,利润年年增长,想必股票也不停的涨吧?非也!微软股票在1999年底达到最高的接近$60一股,现在才$30一股。考虑到利息损失 ...
6 k2 @% c3 e7 @# }
' T# p. D2 e( [
Edmonton 的房价有点涨过头了. 油价涨了4倍,房价涨了3倍,但是工资年涨只有5%. 房价已经超支了10年的收入上涨. 另外石油公司是赚钱了, 但你也不一定能享受到多少好处, 大部分被投资者拿走了.
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 楼主| 发表于 2007-9-25 15:30 | 显示全部楼层
我跟楼上两位看法刚好相反。
- }! [5 F% R( }, d这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已
/ X8 I+ o1 L- d& s' s- q# p; t/ b3 H
有个认识的人,几年前一个人工作,有两个孩子,大概5-6万的收入,
& l* d& Z/ D& R: Z, q' f有点投资的头脑,居然连续买了4个CONDO,买第五个银行还同意借钱。' F) L, D& R1 \5 S+ L6 a3 G
还是他老婆害怕才作罢。4 j  i. G+ K5 ?% ]' T
那时的房价,你们认为呢?正常吗?
4 h- n% W  t9 B9 [# W6 V  Y9万多块,就可以买个1100SQFT的CONDO,两年的收入如果不花就搞定。恐怕你在全世界找找同样的情况也要费点力气。
: U6 ]3 t& i' L7 f* C现在翻了3倍又怎么样?
* {- \+ O0 |+ E! t5 g/ d27-8万6 q# t; W1 y1 K5 R' d" a
跟你家庭年收入之比还是在2-4倍之间——NOT TOO BAD
; Q% M7 l, b. }, m2 `9 k+ J3 [当然,你非要住HOUSE的人另当别论。
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发表于 2007-9-25 15:33 | 显示全部楼层

Up

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发表于 2007-9-25 15:35 | 显示全部楼层

DING

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也感觉这里的房价太低了,工资都这么高,怎么也要70万以上啊,我再等等,等涨上来就买。
大型搬家
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发表于 2007-9-25 16:02 | 显示全部楼层

回复 #5 紫光 的帖子

总是说,投资买房子。别忘了,房子对大多数人是住的地方。不是用来赚钱的!当然炒房子炒昏了头的另当别论。
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 16:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感觉楼主好像漏了什么。
5 I6 u2 J: {8 s( W" E9 T. `- n4 y偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价超过北京或是上海。
" t& m, n4 @5 n7 v  ]4 U& G# S, q' V爱城的房价已经超过多伦多,照着温哥华而去了。还能再涨吗?
3 ^* f4 @5 J/ C+ x2 j* \这里又没有户口暂住证,大家能来难道不能走吗?
Z
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发表于 2007-9-25 16:45 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 16:30 发表 / m. Z$ E; \( V: c) C9 s
我跟楼上两位看法刚好相反。0 E3 x' ^* @3 F- @) e# U2 j+ z
这二年的涨价只是对以前房价过低的补涨而已

" ^6 K/ ]. A& W% T6 m# x, ?9 V
! Q" K( @! ~2 d8 H" q$ Z# {4 f$ G3 P补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。
! y7 Y/ ]: J+ V4 u+ B
8 s# h1 M4 l; K/ r0 n# g" p# o7 u) F* c问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市收入和爱城差不多,而房价比爱城便宜很多。如果你真的以为爱城的石油工人赚个年薪10万在北美就算高薪了(还不是每个人都能赚到的),那么我只能说,你见过的市面太少。0 _) o$ y# X/ C; N" ?' d5 X6 D

2 a7 g0 I' z0 m在美国和阿省相似区位的是尤他州和亚利桑那州,大城市有盐湖城房价是爱城一半,凤凰城和拉斯维加斯和爱城房价差不多但正处于暴风雨前夜。西海岸从温哥华到硅谷,到圣迭戈是更贵,但人家是软件业发达,或者亚洲欧洲热钱追捧,这与爱城受本地油工追捧是不同的。
  }& t* A3 R6 e
! Q% }' [+ T: E回到中国问问,有几个不知道温哥华的?又有几个知道爱民屯的?现实情况是,爱城只比温哥华市中心和西温北温便宜,与列治文伯纳比等区已经差不多了。我实在看不出有多少补涨空间。如果说要爱城房价升,只有石油继续暴涨,冲破100。
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发表于 2007-9-25 17:04 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-9-25 17:45 发表
# n! S6 \  @  A) \  A4 w4 r  Y  s
. ~# q. ?7 }: C! o. Y) X
补涨这个概念,是相对于其他城市而言的。就是说其他城市收入比爱城低,房价比爱城高,那么爱城很可能上涨。
6 F( r- i+ O& C$ [; I3 E
, U4 b# K$ |1 p问题是:请问还有那个北美城市收入比爱城低,而房价比爱城高?基本没有。主流情况是,多数城市 ...

0 L( k* A. H* J+ R; F# B! \# u/ b: {; b9 C1 Z2 B
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:23 | 显示全部楼层
看了楼主的收入,真为你们感到高兴,可能我现在生活在低层吧,大家的收入在10元上下的好多人啊,楼主能否介绍几个岗位,让我等平民脱离水深火热之中呢!
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 17:41 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

同言同羽 置业良晨
太有才了,跟俺英雄所见略同啊!!
大型搬家
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发表于 2007-9-25 17:56 | 显示全部楼层

形象逼真!

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 青萝 于 2007-9-25 17:12 发表
! ~! S, E/ u" B' V  u5 A感觉楼主好像漏了什么。" g9 p. ?7 F1 i2 E! d5 Y
偶总觉得爱德蒙顿也就跟国内的大庆或是东营(胜利油田)似的,就守着一块儿油田,别的还有什么?油田的人工资高一点儿,于是搞得全市无辜人民群众都得一起为高消费买单。但是也没见房价 ...

# m% j% n* |. Q' D$ N# f
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发表于 2007-9-25 19:34 | 显示全部楼层
今天看到一段新闻,好象AB省的富人也不特多.最近两年的数据似乎没有,要是有就好了.7 D. h' W' ]! Z- m
- R4 o+ @* D+ R/ i
120万加人年薪逾8.9万一半居安省: X1 B# _2 k& X5 G

  c2 J$ w- l$ G; q+ ]. c3 @7 E$ ~加拿大统计局利用1992至2004年的资料所作的研究表明,加拿大最富有的5%的报税人多达120万,他们的收入占全国报税总收入的25%,年薪最少8.9万,且几乎一半居住在安大略省。
1 W' k3 }* M/ F
! X, q( H; {: i5 y* s- A: Q收入最高的5%加拿大报税人75%为男性,45到64岁富人占54%,已婚占78%。从省区分布来看,有46%住在安省,18%在魁北克省、15%在阿尔伯塔、13%在卑诗。研究还发现,女性比以往更有钱,1992年最高收入的5%报税人中,每7人有1人是女性;而2004年,4人中就有1人是女性。
理袁律师事务所
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发表于 2007-9-25 19:36 | 显示全部楼层
楼主赶紧买呀,买它个三四个。要是后面涨了3倍,回忆现在不买岂不后悔了。  ~0 R$ i. l1 G# S$ T

7 l& q7 I8 _% X: L: G3 K+ M. e[ 本帖最后由 苜蓿菜 于 2007-9-25 21:19 编辑 ]
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 20:02 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
空房率,保证房主的房子能租出去,持房心态稳定,是个重要指标。
, _; w. c# Q; C1 J8 Z问题是,低空房率能保持多久呢?新人有多少愿意来?旧人有多少想生根?
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 20:59 | 显示全部楼层

回复 #9 青萝 的帖子

多伦多没有去不知道。
3 s9 f* X, E& K9 L5 i, y" E温哥华前几天才回$ ?- Y; X+ x$ i1 Y$ P& H
好一点的区一个condo抵这里一个house
& \/ s, N1 @) z2 [; H6 F西温一块地就要100多万,就不谈房子了' K, X3 u/ E$ A- b' K! }
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。; }9 ~- O, C8 |" I* Q4 z8 N2 @. ]
白送都不想去住。当然便宜。
Z
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发表于 2007-9-25 21:28 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 21:59 发表
0 Y. Z# V& L! L' v+ B多伦多没有去不知道。9 t0 C, C0 Y, G; q  d2 Z
温哥华前几天才回
: z( z& I/ h- J7 H好一点的区一个condo抵这里一个house
6 Z9 s6 b$ _2 g' M1 J西温一块地就要100多万,就不谈房子了" f. ?( e9 W4 S! L: ?5 P
非要比列自文的话。那里有的地方跟这里的chinatown差不多。, p0 u2 B3 z7 ^4 ?# E  j
白送都不想去住。当然便宜。

( g0 {3 ?! H, }. z4 m; T) @6 N% {2 }. C# v( g: K; `6 j/ ~' Q
西温一面青山一面大海,大海对面还是青山,莫说屯子没有一块地比得上,就算是全世界又能挑出几处?爱城现在西区靠河的地,还有Mactaggart靠溪的也都要100万了。要说住宅,爱城200~300万的房子都灰不溜秋的一个套路,大而不精致,简直就是Jayman小房的放大版,比起西温豪宅的设计多样性而言,提鞋子都不配。) o% J4 b1 a" E' x

. m( S  l) [, T/ b列治文是旧区,虽谈不上好,也绝对不比爱城大部分差。尤其是核心区域南北向的第3(还是第4,我有点忘了)街相当整洁,爱城也不多见。如果想要新区,Coquitlam有很多倚山建的新房子,绝对不比爱城Margrath山顶房差,也绝对没有更贵。
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发表于 2007-9-25 21:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我也加上小事实:
% s; a  D' R& U  l  `- l4 e8 o; ]5 R* t$ `) p" E" q9 V* ^8 w/ `! x$ c
公司从德国旁边的小国请了个年轻的技工两年的工签,工资当然不会太高。人家也只是周游同时赚点外快。
0 N9 W1 v$ \# r同时也给了几个offer 到中国印度,工签在进行中。
; o) }! I. F9 n$ u3 @
1 H9 C& `- z5 G4 S+ n1 l5 ^你说我们的工资会涨无止境?资本家不会这么蠢的。. ~& v( ]2 F; Q& X0 l$ h* q
4 }7 ~% g4 ]$ J' M7 A
最要命的是就业市场很难长盛不衰。2 D1 j8 g2 N, Z3 ?7 D9 d
5 O. A( E' m+ D; Y9 X2 Y' d1 ?
[ 本帖最后由 edmontonjqh 于 2007-9-25 22:40 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2007-9-25 21:37 | 显示全部楼层

回复 #7 bigheadcai 的帖子

还真被你说中了,各位看官也开开眼吧3 ^* u, o- B  F1 n0 A4 V( U  ]4 E
jayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的. H' N( a+ L0 o4 U$ {7 e  P
也就1950---2310sqft大。
) k  F* C9 h# u/ b. j( t这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的! V, E5 j. @; ^6 c& Y/ B
http://www.jayman.com/jmb/Edmonton/FindYourHome/B28.html
  {+ {2 U7 r/ M* W1 {: j) r注意,上面的价钱不含tax和lot的premium
- \! q: O6 m. t0 I9 C6 s新房市场不降,别期待旧房市场降太多。
& l; i, ]" q( l9 N( `3 `. l( [降的人要不是买的时候太便宜,就是有两个morgage背不起。
理袁律师事务所
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
: k4 R: ^( _- l% S# k还真被你说中了,各位看官也开开眼吧
1 K+ K2 `6 n* G3 ojayman在我们这个区新建的房子,除了背靠马路的,没有低于70万的
- }! U+ j$ M- G& X, K. W  I也就1950---2310sqft大。) l: u6 c& R. w7 ]/ u+ b4 `+ Q1 u( t
这是链接,你可以自己试试,再看看有几个已经卖了,这个小区是新推出的; ]1 W0 z$ ~! M4 n( q
http ...

4 g- T- d, s  k: C# s1 j+ B& m# K6 r7 @( P. l' P
that's right, it will cost more for new houses now even if builders offer incentive or promotion(happened in year 2005)
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 21:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
2、1500/月付26.9万的morgage (0 downpayment)都刚好够,为什么这些人不买?2 [% j/ L7 c5 P- _2 {( k5 W. `

3 @* G. a5 p1 E  E  N哪里有这么低的mortgage? 20 years
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发表于 2007-9-25 21:53 | 显示全部楼层

builder lag behind

Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
$ w) u! O7 \. c# [7 @
6 ~" K! r& I* Z0 @http://www.sterlingedmonton.com/
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表
$ [3 Q2 v, {/ u- a* UEven though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses8 u  B' u) z* R6 M* i

& K; ?$ C3 g! Q2 q) r( u: khttp://www.sterlingedmonton.com/
5 {% Y, r6 c' c/ l. ?) Y9 O

" Z- S4 S3 B( ~6 Esame thing in year 2005.
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:01 | 显示全部楼层

回复 #17 扁舟 的帖子

我想以前的很多帖子都讨论过这个问题
* ~# l0 m5 G' P: o4 I既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。5 ~# c4 C* s  b6 S# i& y' I
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
$ r: ]- j1 C! v: {) z9 f( F7 t你还期望人会越来越少吗?5 J- t" s2 E5 @' ]7 K& U
0 H1 Q: B# U; Q  d
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了," |, r6 ^$ B+ h! i1 Z
少数从20几万就开始看跌的,说了也没用。  W- {2 I4 f6 I1 R% ?$ ?3 o

( g$ P- ~7 E' ?" Q- @: D顺便举几个数字。0 }, b- {! |. Z4 H+ I) Z
看房市是否有泡沫,重要指标有二:3 R# P4 d3 R& U$ S/ M
1、payback---(房地产有专业术语,我用的是管理会计的词汇) 即每年的租金收入共多少年可以cover投资
0 ^4 K: K* W, ?5 |3 a* `0 vedmonton目前15-20年;温哥华30-35年;北京、上海200-300年以上. g; a  F7 i( {5 c
2、房价与平均年收入之比,国际公认安全线是6倍。帐大家自己慢慢算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-9-25 22:05 | 显示全部楼层

回复 #23 edmontonjqh 的帖子

http://www.bankrate.com/brm/mort ... 07&paidOffDate=
3 b( G0 s9 F( @! I  M% `8 ], a* `自己算吧。2 S1 K- M0 U) u$ ?$ L, i
5%的还是找得到的。现在
' g7 _( s7 a6 S' [. `$ o4 c' g你可以选择30年-40年的term
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:25 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-9-25 23:01 发表 * }  O6 `, N5 g* c
我想以前的很多帖子都讨论过这个问题# n9 z* f' n9 e! Z6 Y# S% b
既然政府已经决心把edmonton建成加拿大最大的石油深加工基地。& a% j  o0 h4 J3 c" k
甚至不惜牺牲一些对环境的影响。
5 V1 l9 n$ N6 o, v你还期望人会越来越少吗?
: B( ?8 D( Z4 I! b/ C) p9 N9 z" u! ?& q$ w
其实,我也是白费力气,有条件买的早买了, ...

6 ^, y9 {" P( N/ `  p
4 }! e. e, X; B4 `0 [爱城是否建成石油深加工基地不是政府决心不决心。而是看众多公司是否认为回报充分,有没有决心。政府所做的,只是在公司下定决心后,同意或不同意,或者以什么税收代价来同意。
. g3 L- r- ^7 e4 g' M; K$ y
3 o( B$ m: f+ j) e* B" ~所以,本质还是看石油和炼油公司是否有钱赚,换言之,油价以加元计,是否能维持高位。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 07:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-9-25 22:37 发表
6 q! E" b1 O( [新房市场不降,别期待旧房市场降太多。

! e! L. m! D- c8 p+ G( W8 G
) ]7 E0 [& Q) [  D: z6 z1 o错误,降价永远从旧房开始。主要是银行在下降市中会重新评估风险,信贷收紧,先从旧房开始收紧,力保新房房贷。
- n6 P3 `1 j) F( V4 s3 }; D, D  y' N; E. J$ H8 ~
新房牵涉到建筑商资金链的问题。过去的两年很多美国,尤其是美东建筑商直到破产,都没有大减价。对他们而言,减价也必然破产,不如坚持到最后一秒。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2007-9-26 08:48 | 显示全部楼层
原帖由 清清鱼娃娃 于 2007-9-25 22:53 发表 2 A. a4 ~& |, d3 N! m' i
Even though builder response slowly to house market, but you can still find some interesting drop down from below available houses
9 \( X" \9 M2 x/ V! f
2 k4 z) \, o- c0 Shttp://www.sterlingedmonton.com/

: Z- b# a. _" X  I) r8 V
1 k; K0 A) D: g( Y. o这是Builders在变相降价. 一般来说,Builders 不愿意降价, 因为那样的话, 就更每人买了.
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