Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

! |: D- E& i  p' _+ P从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

& ?! E" @4 O4 q  z7 u! T5 F8 M8 r) _卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

$ e0 F3 a; q* }% \+ J* j& BＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
3 x, ~- r4 U5 K/ @4 U4 D& D' A
; a! Z1 a0 q& V; H0 J! w例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
0 b. V' _  a  y3 ^! x今天的房价大约是：　２５万


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* C/ y! |$ o, U8 R2 D7 L2 ^7 H
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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

' `) P$ e1 E; RＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
( f- z! n) ^3 c; {: F& B# l4 s
3 C  U. n: |* {" D7 W6 c例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
7 s* P/ b: E( v9 y# ?# a5 I, _! d/ ?今天的房价大约是：　２５万

. K5 I" L' {& {, w* D3 `' P. u0 q
) Q- {; \% S1 M- a  y好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.

按照你的算法，今天张三的房子值：
2 Y) L$ |# ^" m10万x1.03^10+0=13万4
3 F1 |! \. Y( Q( f" R/ T李四的房子值:
2 K& _0 o% B4 a* z; h10万x1.03^10+49755=18万4
6 F0 g; r6 p5 }( M  y1 c: U
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
! i6 ?5 m% N, \2 \. Y按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
6 O) T" f( K, j) Z0 D7 `以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

我笨，您算给我瞧瞧。
6 u. V4 i" h6 U% L" ]. E
. v9 P2 c3 Y: g) d. h按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！
8 Y6 Q" v% A+ }3 s/ x
[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

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我笨，您算给我瞧瞧。

7 I8 A8 W; u2 ]) w- Q按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

1 Y2 Y+ f+ Z4 {- I3 A

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
  S- c8 N  r* f9 |& @

/ O* r9 y! N3 O# f1 ]5 x$ b我笨，您算给我瞧瞧。
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按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

  g6 ~: R; n: a3 N2 D; K可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
$ I. ^/ \/ ]1 S
1 F* |3 q; E9 t7 \4 n2 j2 X* _3 N卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

& I! z* o9 g- S, J我的看法是：
现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
# i0 a0 Y5 U: Z+ T9 y1 ^% b' L
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
* N3 S4 m5 d) u0 B# k# g* a! Z至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

: b  {, N: Z; K- p你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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