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Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

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鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 10:46 | 显示全部楼层
thanks
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:13 | 显示全部楼层
看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.
; A' C/ n' w; Q: M, R' z! \; m  g" q! Z, G
从LONG TERM 看,(10,20,50年), 房价有个大趋势,那就是:- M9 q! C4 {+ K+ w* f& M

& d1 R1 P6 a3 ~; Z9 B卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
! b4 d* `) g8 V+ A9 _0 J7 \8 ?% t, j8 N- y; @# D' g+ M6 V
F 是通膨率, N 是年数.
* J( f* y$ A- U2 t& p* C# F9 W5 ~. y9 a; X5 |5 t6 X
例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)' M- F/ y# t/ `' M3 K7 Q
今天的房价大约是: 25万
0 S0 N; @' O$ ]4 \" A* v
) u2 K& M7 V8 z1 m
2 E. I7 e: J2 Q3 |5 Z5 p0 `  
3 Y! Y% j) l5 F3 p  u
2 ^% ^4 o" z& z; Y9 Z   
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:39 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
9 M  L) e; r6 I6 K卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总利息.
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4 V0 z$ o0 o$ B6 f9 m例如: 10 年前, 买房子花了10 万,当时借了7.5万,通膨率为 3%,mortgate利率=6%(20年)
7 k& @$ G& Y+ {! |( ]今天的房价大约是: 25万

6 V/ f1 Z; h3 j, j
9 w6 S& I1 ^7 [& [/ y3 o) _好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居,价格都是10万。张三有钱,10万一次付清。李四0首付,20年贷款10万,利率6%,月付712.87,在第10年上累计付出利息49755.
& a. |5 S; @3 ]. k. U
/ b* f0 V' z- j. y6 a, E' A按照你的算法,今天张三的房子值:
! W- Z6 e  c1 D9 k8 {5 J10万x1.03^10+0=13万4/ f( T; }) m8 y
李四的房子值:) r4 j) Y! s- |8 n! e4 _- n6 U
10万x1.03^10+49755=18万40 P8 l1 B: H+ N7 e/ h4 u
2 U; [: A  \3 z6 Y$ v1 f
按说些许误差可以理解,不过二者相差5万,和你估计的25万也相去甚远,可否帮忙解释一下?
大型搬家
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:52 | 显示全部楼层
按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?6 [. t) L5 w6 C! H" N& x
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 11:55 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
) R$ g5 s* K+ K3 f7 i/ o+ |( O按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?" N5 G; H, D) c! a  A/ ~9 g/ m
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.
% D- G' B1 k" w9 E  P
+ F1 y  }( P1 T) {8 I0 |
我笨,您算给我瞧瞧。! L9 R7 y( t' A( G$ L2 d' }$ e5 O' Y

! o9 U7 t  S# A按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了,和你的17万差了一倍!- W* ~  F8 V+ J

' w4 B2 X& c1 T- B[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 6 _# U6 `, l* I6 \5 T$ u3 _
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我笨,您算给我瞧瞧。5 d4 F# c) {' E. q' }# R" L

7 R8 ]' w" U" ^* a按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

8 H6 f  m8 O4 n/ ]! x! N8 A. o. B8 o$ i! x
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:15 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表 1 x8 D( Y2 r5 s& i' Q. q' w' v
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我笨,您算给我瞧瞧。2 Q* y. @& x3 v  I% r. b7 Z

- E# P& G, M% b1 J按照75%按揭,月付534.65,10年累计付出利息37316,按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万,跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

: o0 J0 o' _, `
7 x" Y& a  }  x0 ~( |, Q1 k可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:8 v( C) r0 o& g5 Y
, A7 y, t+ G6 x+ P6 O* f
卖价 = 原买价 X (1+F%)^N + 已付 mortgate 的总数.
, J5 H7 o, f. {, |  ~; `! J+ F% b) j% r6 i
F 是通膨率, N 是年数.! o2 P! a( P* d. H. k' P
  S* i* n# R- o  h4 w
* N+ {. J3 p% l, I( g# {
这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 12:39 | 显示全部楼层

回复 8楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
不跟你抬杠了。我认为,你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比,我前面举例张三李四一个一次付清,一个0首付。他们什么样的付款方式,什么样的利息成本,与房价无关。这样计算利息,和计算通胀率实际是重复计算。# m; c# B! T$ ~2 _

& O4 d  ]( J4 }8 V6 Y我的看法是:
; h7 l( P% p. Q2 \( d现在房价 = 从前房价*(1+通胀率-效率提高)^总年数+市场因素. d1 J% C9 W* V+ _

8 V/ D& R0 k) n* ?3 g, _市场因素主要看人的信心,贷款松紧等因素,是波动的,牛市为正,熊市为负。
! e, x* Z) p2 U% [7 @" h至于通涨率,我认为是每年10%左右,这是北美央行的印钱速度(与CPI并不同,CPI永远不考虑投资类升值),效率提高我估计在2%左右。这样,大概就是历史长期的房子涨价速度:每年8%. 当然,再加上即时的市场因素。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 14:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过,我看你的公式比较好用。有一点,你看来对统计较有了解,一般上,不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况,和历来50年的统计有较显著的差异,和其它身份的情况也有较大差异。
; v- @9 z* T! Y4 F. ]: n+ b, l- f4 ]4 i6 }. d6 Y  i* y
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 17:43 | 显示全部楼层
谢谢分享. 无任对错!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-5 20:16 | 显示全部楼层

回复 板凳 的帖子

我这几个星期有意到一些 SHOW HOME 看了一下,明显地看到人多了.房租的大涨,说明市场的需求依然在那里,只是房价在"过涨"后的回调,使得部分买房者持币观望.但观望的成本也在上升,风险也回上升(如,有可能明年又会涨一下).在正反因素到了平衡点时,市场又开始按原有的规律发展了.2 `/ U# O  o: L
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