Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

& [4 s, i+ n& p/ w+ K1 T从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：
- s. C, s0 u  Q4 p
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
. }$ G8 `. P2 M, ?/ u8 r. C
例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
% l  K: Q& }% h0 T. @4 N今天的房价大约是：　２５万


* i$ e, C6 H; @2 N9 h" J7 |" t　　
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Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．
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Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．
2 ^' D% i- C: I' T
; u  S* L+ i; Z例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

. [, F" o  G1 ~# L: t$ ^* e好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
2 h; v7 B. h2 z$ O5 s% Y5 g
% s3 _! P; B1 g4 D. u按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
1 R# T7 A# W9 ^9 G6 ^6 p) M李四的房子值:
! B9 D: P) K- g/ V; m1 W# P+ L10万x1.03^10+49755=18万4

4 ^( u! q! D9 f. O# i按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
. t; f4 e- O* C1 l4 T% S  A) u3 n按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
, P0 f+ B' v' V6 Y+ Z以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

& w5 C; A. R0 H& \6 ^: {4 A" h1 V我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表
& u) N" l; n( n2 p( h

/ X6 g  M+ ?: g3 q5 A: A' z: U我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

4 Y$ {" ?6 U/ v# o0 c! j

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


" R/ Q8 o  I* a$ M9 }  I& T我笨，您算给我瞧瞧。
% O; B9 m- |6 c/ L
# l/ P8 h: n0 [: J按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:
: M  y! O& q' `$ q$ G
- `0 [9 m. L' u- B卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

  A5 j* e. d7 w5 j" @% i: I
4 x( x4 {5 i  d4 c: l' h这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。
2 S* b4 v6 J$ y. q
* q! K1 V: x( D+ ?9 d0 q; z我的看法是：
3 Z2 ^; y2 ^0 J0 q8 D" O- e; N现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
# K) {0 y. M6 s
市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。

, ^2 O0 D* \! R: ]$ w你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
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