Edmonton Real Estate Market Update: October 2007

音响神仙鱼

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白水

thanks

十年移民路_

看了十月的趋势图,和我的感觉非常一致. 我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．

9 a7 @; H+ e+ v7 T从ＬＯＮＧ　ＴＥＲＭ　看，（１０，２０，５０年），　房价有个大趋势，那就是：

, R& M: c4 v& j卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

; @, G- U" J6 U( J3 jＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

8 R) u; M( L' i' u例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
) B( d! H: Y: a" R! y: B* o今天的房价大约是：　２５万


　　
& b# T0 Q' f2 C- e5 _
! B2 ]* J5 k8 X/ w 　　

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:13 发表
卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总利息．

7 \0 M  n( a: ~. c* a8 X* }1 g3 ?Ｆ　是通膨率，　Ｎ　是年数．

2 L5 L  N* T* [- L  R% ^2 j例如：　１０　年前，　买房子花了１０　万，当时借了７．５万，通膨率为　３％，mortgate利率＝６％（２０年）
今天的房价大约是：　２５万

* [" o1 z& ?7 h* ~, g$ D好比10年前张三李四买了一摸一样的排屋做邻居，价格都是10万。张三有钱，10万一次付清。李四0首付，20年贷款10万，利率6%，月付712.87，在第10年上累计付出利息49755.
- \1 a. e6 C9 D( {) W, U; F
按照你的算法，今天张三的房子值：
10万x1.03^10+0=13万4
3 u) x3 g7 @8 h" t. q李四的房子值:
# v! m$ V2 U% u+ A, P2 z10万x1.03^10+49755=18万4
- M7 b+ K! F$ {0 [) c; U+ Q1 E
按说些许误差可以理解，不过二者相差5万，和你估计的25万也相去甚远，可否帮忙解释一下？

十年移民路_

按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
* w: p$ y8 O% o1 ^+ F+ U# |以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

Z

原帖由 十年移民路_ 于 2007-11-5 11:52 发表
+ T4 @2 {' l6 j* ]1 V0 b8 l按最大的75%算吧, 你的钱也有机会成本啊?
! a) `; ]  R7 H9 x5 b# }以为大家都懂得这一点,就没有都仔细说. 当然,这只是个大趋势估计.

* U# z! K7 E! O/ [4 K/ W我笨，您算给我瞧瞧。

按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万了，和你的17万差了一倍！

% F) z4 k& f0 Q: N4 v9 Z8 o6 {6 E[ 本帖最后由 Z 于 2007-11-5 12:01 编辑 ]

circle

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表

- G9 S( `, M6 e9 C0 w9 O2 I
我笨，您算给我瞧瞧。
& I/ }# i7 B1 `. f. R6 x
按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

3 E& b" }0 c& a6 m7 t

十年移民路_

原帖由 Z 于 2007-11-5 11:55 发表


5 T) d9 T) n& n; h- w我笨，您算给我瞧瞧。
. c. `& f$ L( ]) _  F
/ B" y5 D- e; X按照75%按揭，月付534.65，10年累计付出利息37316，按你的公式得出房价17万2。与你估计的25万相去甚远。谁的房子从挂牌25万，跌倒17万都不会好受的。何况10年前的10万的房子现在都30多万 ...

4 G8 ^- u' L9 L
可别这么说, 大家都说你不笨.可能是我把公式打错了:

卖价　＝　原买价　Ｘ　（１＋Ｆ％）＾Ｎ　＋　已付 mortgate 的总数.

  W5 Z; U$ C6 y* Z, U* w) y& j! m- DＦ　是通膨率，　Ｎ　是年数．


这么数的话,22万是大概的价了. 不知可否自圆其说.如果讲不通,那就别费那个神了.

Z

不跟你抬杠了。我认为，你讲的“已付 mortgage 的总数”或者“已付 mortgage 的总利息”与房价根本无关。这是从售房者的成本角度考虑的。但市场价格并不主要依赖成本。就好比，我前面举例张三李四一个一次付清，一个0首付。他们什么样的付款方式，什么样的利息成本，与房价无关。这样计算利息，和计算通胀率实际是重复计算。

0 r: t$ Y, K7 R我的看法是：
) c, W  `: y& \* [; S6 ?现在房价 = 从前房价*（1+通胀率-效率提高）^总年数+市场因素
# t9 G) H$ R! p* M7 x
: g  p1 j+ v* h% n# w3 ~市场因素主要看人的信心，贷款松紧等因素，是波动的，牛市为正，熊市为负。
至于通涨率，我认为是每年10%左右，这是北美央行的印钱速度（与CPI并不同，CPI永远不考虑投资类升值），效率提高我估计在2%左右。这样，大概就是历史长期的房子涨价速度：每年8%. 当然，再加上即时的市场因素。

十年移民路_

奥。。你原来是和我抬杠。那我就不会了。不过，我看你的公式比较好用。有一点，你看来对统计较有了解，一般上，不要把一个或几个“点”代到只要统计意义的公式里去。 本省的房子也是一样。特别是这三年的情况，和历来50年的统计有较显著的差异，和其它身份的情况也有较大差异。
1 c0 y: c0 I) \3 K
你在另个贴子里很好地应用了统计原理。希望再看到你的好文章。

laozhao

谢谢分享. 无任对错!

YOKO

我这几个星期有意到一些　ＳＨＯＷ　ＨＯＭＥ　看了一下，明显地看到人多了．房租的大涨，说明市场的需求依然在那里，只是房价在＂过涨＂后的回调，使得部分买房者持币观望．但观望的成本也在上升，风险也回上升（如，有可能明年又会涨一下）．在正反因素到了平衡点时，市场又开始按原有的规律发展了．
( K/ y* J" i! a  `# M.
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