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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。# C1 \; V$ B/ y1 a. u# w
先看看数据:/ ]1 v4 d& S- E: A
             Single house                   condo          duplex              Avg.
6 z0 ?3 V* h8 d3 a5 C9 _: uJanuary          357,325                233,175         294,148         303,820
# j, D, [+ `9 r; d6 u8 ~/ p3 ]" ZFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307; G7 p; B! I+ I
March             398,476                 246,719        323,322         325,339* i. ?' k, a/ T1 X2 g, k, T3 A
April                413,488                 261,044        341,083         344,137. Q. e# x6 G4 W1 d8 [7 C( z; `
May                 426,028                 266,100        347,257         354,410
# s4 _) C$ H) D' E3 FJune               417,265                 265,172        342,836         348,056* A8 h8 o) p: u8 j: @2 u! W0 O
July                 417,150                 271,908        339,417         354,718
/ |0 j! w. p* ?  NAugust           403,757                 269,139        329,764         344,7928 b9 G( X4 b# M1 s0 G9 x
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
' Z1 U0 A1 r' {October         397,189                 262,875        367,964         347,668
0 I8 A+ g: T3 _, f0 \: g如果分析这些数据可以发现:" _, p7 X! ~7 j
1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
5 f+ t; v1 E( k# }* h2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?( T; X, h4 p7 W' z5 x3 b' A4 L
3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;; i* R. P* F) y4 F7 ^
这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!' d/ g( Q8 E" t' U
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
- i/ Z9 X* m7 Ysinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
- ^* C% s4 N1 b我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
% y9 Z" t  D% s/ d  u7 Y  n0 f但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
. f% f+ R+ E( l2 D( w& y1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。2 b+ z9 {* m* p0 I, A& N
2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。$ ?' ^- C! M# o) Z1 D1 F
大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
+ _6 v; }# r9 M$ ^9 p) h6 }$ ?Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。
9 J, P  n" F; w- m9 T换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
( I) f( U$ p& W; F, u, IMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。# {; k9 W. d4 Y* d0 Z2 t/ P
投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。; M* C* [9 q+ _9 o
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。; g) I. a  @$ t0 u  B3 l
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。
. o# L+ |$ o( y$ J: D一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。% t: b4 L2 L) T0 m7 t
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:+ ]  k  d% B# w  r/ p9 U4 n& Y! P% N
ALBERTA的经济短期内会垮吗?8 K$ O, z) h! B& V; \) [/ N
我会随时都有失去工作的可能吗?
' G! R+ Z: E" l: u& `- |我的工资会越来越低吗?
, e% Q& u1 A2 x( P* }会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?
9 L+ G0 e; V6 Y$ E) t: n; }最后一点:& X# E, v* v& Q2 C) C6 M0 G
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?( B* y4 Z" `  ]& o

0 F  [9 b+ n% v& C) J, h[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。0 {' P* U3 D" a% {% S* I' V1 U$ j
房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。. S$ l2 `& a% _! [2 q$ Y$ i
这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
8 [2 u5 t$ M5 I既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。' w) n  [% z; c1 D3 o) u
先看看数据:
- k5 O' V  n4 x4 A# ?             Single house                   condo          duplex              Avg.
6 ~. E- h. v6 A( t. E  tJanuary          357,325  ...
6 ^) m* _* X6 u
支持6 F, @+ v* y4 d; U7 A( ^
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
# H' ~, W- h- F0 a4 R  e+ X. \/ R2 q3 }4 q
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

5 d  V4 U9 u6 K7 N& b比如这个:
  W2 {$ F( l7 l0 [& B* Bhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6295836
: P4 H- l9 v0 b7 r- b# e9 H最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
# u$ q2 U  Z" ]' c: h8 K, m# D# A& C5 Z
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了5 g* F: e6 @, s6 S4 V7 A+ e1 p( J- \

. P1 u4 m4 p; T% f  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
  q% ~& ?4 E2 a, o# ~/ m3 _& e呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

# }) _6 \5 y3 A6 |- R( [% j3 ~9 `+ y' c
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。: j7 K6 Q7 z, r* k0 V
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
& U9 M- g4 x8 H' p$ l: E另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
7 U3 @) k6 g2 \: p' q8 j4 u7 C" M/ s+ v
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
' L0 e8 C# u* w" L! a) L9 A% K0 r: f% N1 t; F: U
$ A* T. a- D8 y- G5 ^2 B
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。
* D4 g9 B' N. D( Y) w% C' D但总体而言石油工 ...
2 e  P5 Q3 m' x$ d2 F8 c$ v

  r2 U* W! P; W" p. Q不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表   g' Y, ^9 d! i6 j7 K' M
' I# @: r: X8 D! F% I; o9 L
: v" E- y* ^4 s/ i* ]# U& n+ n5 f
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
# e( X4 M( t4 _" F$ O
除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧4 _3 m9 R! _: Z$ v$ ^* @- O: V

6 t0 J$ D' h  l[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表 + ?$ ?- t% c0 u- m- H: b7 ?( k/ _
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
' \/ {. V: _+ E! g

% g" g6 E6 S5 g% |" m
! s- R% F' R" O# B! SThank you very much!
% c9 w7 h/ r0 e5 P( _5 }" R8 s4 ?: l: f" W
[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
9 T0 r5 |; I, f* n( @石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
$ w3 u4 K% @" p) T* r$ M
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
/ F' M/ I" _6 P# j8 s, L: C% |+ g% [9 W
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表 $ B, ]& M; n, U* M6 L

3 N5 [! d4 p$ m* ]如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

# a$ D6 |5 G( p/ [这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
' u+ o$ g5 K* A& f1 i! W9 q8 @4 ]5 t9 F- s, k4 m5 }
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

2 j$ g# e3 y) D* l5 ^" Q+ E1 E1 T* l& ?4 K
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。
8 j6 v1 d. X8 o. E" o
: W8 y( |: U$ }- _$ L& E9 @* l( L: z不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。2 @. Z  T3 n' i9 k3 \$ m' G
: U6 z8 R, {$ p* |
至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
7 o* X4 h& T/ l/ r" O0 ]6 `$ \比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
3 M2 D% Y; j6 [
无知者无畏
* a" R8 s0 _5 c2 t9 ~6 O" \: @- `6 k9 h: V" @# h
理论联系实际知道不?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…2 Y7 P2 @- R8 n* R
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
2 ]9 @: b3 F. [3 s0 p既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
3 u2 q' p0 ~, {/ i9 G" J先看看数据:
1 k1 f8 }' x5 c, M             Single house                   condo          duplex              Avg.
3 l8 i9 X$ Q) V1 v! }January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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