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如今市场之我见

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鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2007-11-12 22:09 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
: n, m3 K4 _9 s& I3 ~先看看数据:
; W7 K1 S5 v! l. D* N             Single house                   condo          duplex              Avg." @# n4 b7 {; k  u8 v$ _0 `/ k
January          357,325                233,175         294,148         303,820
" h% o1 g9 q* v3 sFebruary        375,412                 247,266        319,513         321,307% N" B4 I3 }8 w/ l' Y" g0 ]2 |
March             398,476                 246,719        323,322         325,339- A3 [- S# u% [
April                413,488                 261,044        341,083         344,137
5 P* z2 J* ~& c( b8 DMay                 426,028                 266,100        347,257         354,410% k4 a( v+ ^8 y4 [8 a8 ^# E- l
June               417,265                 265,172        342,836         348,056
/ k* I* P% M: f. X1 S) iJuly                 417,150                 271,908        339,417         354,718! h3 ?" a' c; `. d/ a' u' ]
August           403,757                 269,139        329,764         344,7924 l: X& t' h9 d, W) E
September   399,555                 270,745        310,110         344,286
5 x8 L5 p$ h9 v& q: VOctober         397,189                 262,875        367,964         347,668
# n! W8 o) i) ]如果分析这些数据可以发现:
8 k- ^6 H( u7 X5 o1、平均房价对比今年最高月份只下跌了7000多;
3 z) O# I; C; y2、condo在四月以后没有低于26万基本不跌?
; x9 G. J& ?; k8 f5 Q) W3、singlehouse和rowhouse下跌及波动幅度较大;
. O0 \# w' P3 ^/ a- q; P这些数据的联想——纯粹个人意见,再次提醒!( I" \5 V; g9 w5 R
condo为什么不跌:现在太容易出租,而且租金完全可以cover mortgage,即使是今年最高点时买的不能完全cover,但每个月要补贴的钱非常有限,所以没有必要贱卖甚至亏本卖。——建新房而换房者不在此列。
) S) w  p" J$ X+ g0 q1 e6 Fsinglehouse和rowhouse为什么跌幅较大?
3 R( x( {% D8 p我认为关键原因是它们不太容易出租——部分旧的DUPLEX除外,必须出售。
' L. l* y5 \4 W. l2 v. |/ s6 q7 v但会不会如很多人期望的持续下跌呢? 我认为不会,因为:
( B$ E* V) d  j2 c- ~" R1、经济情况、收入情况、购买力的问题很多帖子都有讨论,这里就不累赘了。
" Z- I+ |# e, I2 `9 h* l2、市场本身的情况——这是我想讨论的重点。
  {. I. D4 A: {# F' {  j+ E大家都应该承认,在可能的情况下,每个人都是以追求利润最大化为目标的。我认为旧房市场上有四种人卖房:1、换房者;2、moving;3、投资者; 4、just for fun
/ |& c. k% ?* t& i* M* M  c2 ]Just for fun:人不多,但也不是稀有动物,各种动机和原因想试试市场,如果能卖个自己满意的价钱再作下一步的打算,在如今这个淡市,这种人除了增加一些LISTING,并不影响价格波动。9 w  l) M! |6 H) d
换房者:一般在换房的时候都有个最坏的算计,比如我给自己的房子估价40万,想换个50万的,最多增加10万块的MORTGAGE,经过10-16个月的建设期后,如果市场好,只用加一点点钱或说不定一分钱不用加;如果市场不好——好象头几个月,40万就是他们的心理底线(或者再让个2-3万)。但是别指望他们会30万就卖给你,因为他们可能定金也就付了5万在新房上。而且一般BUILDER那里拖拖还是可以的,又或者旧房子买得早的,能同时负担两个MORTGAGE也说不定。
7 L! ]  B& J- r2 |$ FMOVING:比较简单,这边房子慢慢卖就是了,大不了那边先租个房子过渡一下。
  l/ J- o0 o+ F; h/ r* {1 m投资者:2006年6月以前投资的——你叫他降10万他都可以卖给你,因为买的时候便宜。不过市场上已经没有多少这种房子,因为2006年6月以前签合同的应该在2006年和2007年头都拿到了房子,该卖的早卖了。如果是投资的旧房更不用说。' [* J- L+ j% K4 w' b$ T! L/ X. _
2006年下半年以后买的——恕我直言,由于本身成本高,降价幅度是有限的,大多数有能力投资房产的人一般不会一年半载都熬不住,更何况建新房的还有那个10%定金不要的选择。# a9 \4 R) }7 }2 q
所以我的观点是:市场上有些房子可以大幅度的砍价是因为它本身有空间给你砍,但是这种房子卖一个就会少一个,所剩机会不多了。" r* o6 {4 d' f9 Y
一个佐证:在BUILDER那里是同样的道理,如果有朋友有兴趣,可以去问一下。降价的大多是SP-HOME,也就是提前建好的——在建的时候,地价和成本都比现在低,所以有空间降价。但如果你要建一个全新的,价格和今年5、6月份的价格没有太大的区别(至少是我去问过的那些BUILDER)。; z& v( {- O0 I3 B) ^" |
因此不管我们有多么好的愿望,我们也不得不正视市场,不妨问问自己这几个问题:
8 B  m: X7 a4 q9 ~ALBERTA的经济短期内会垮吗?6 }" y/ N2 r0 Z# k3 I, \/ p
我会随时都有失去工作的可能吗?- N2 p0 l. v; D& i7 t4 G4 Y, Z9 a
我的工资会越来越低吗?6 [& V$ |# I: U1 v+ Y! i" H% h; M
会有好心人拼着自己亏个上10万让我圆了住房梦吗?% ^5 g- V3 V2 S3 M! B
最后一点:3 v* R& T: |6 l" D
去年市场最火热的时候一个月也就卖2300套,现在淡市也卖1500套,你能控制得了就没有700-800人愿意去填这个空吗?
3 a! s5 \* |% \8 j2 N5 Y! \( G9 d- G# @3 d+ W$ D& }5 O5 o' A
[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-12 22:11 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:15 | 显示全部楼层
现在的市场是烂房子卖不掉,好房子不好找。
! s9 }& V  }" G/ r; w! H8 s房子烂,再便宜也没人要;好房子出来一个,卖掉一个。
% u- l, \5 s/ k4 g- G& k这个和汽车有点相似。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-12 22:20 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表 1 l' K6 g% u4 C7 h
既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。
$ B  |% t& o& }3 V6 j  f/ R8 i先看看数据:" Y' S7 s' P  Y- [; G. t8 Q' H
             Single house                   condo          duplex              Avg.6 @: M5 T0 O$ [* _: l$ M3 Y
January          357,325  ...

/ f) }% C$ E, U支持8 V5 E1 l7 g9 D% @1 R
还有从纯市场角度考虑——涨的快了,就跌一点,跌的多了,就涨一点。但是现在市场绝对不是垮了,而是正常的波动
, U5 [$ P; V8 t* g2 G* U$ _5 K4 u" S
[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-12 22:29 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-12 22:21 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

老杨团队 追求完美

# z' P6 ~) z. ~0 F" V5 P3 F1 u6 X$ Z比如这个:
6 [2 Q6 g: A% dhttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=62958360 v, \& w7 f0 @2 h3 a6 h
最火的时候就这个价,已经卖了1年了,换了5、6个REALTOR,但因为房子外面是绿色的(洋人最反感的颜色),连看的人都少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 00:40 | 显示全部楼层
呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发财梦。
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 08:54 | 显示全部楼层

这才是 详细分析市场数据

  这 洞察力
  i5 K" t0 ?* D' r5 Q2 c$ d5 Z$ _2 q" D* e2 T4 V. D/ O
比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了
/ J6 o6 Z: S* Z3 k6 o5 K0 P
4 h1 ^. h( u5 X) W: n  
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-13 10:28 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2007-11-13 00:40 发表
/ y0 h& l4 x& n$ ?呵呵,石油工人的收入是少了,相对于05,06年。而且少了大概百分之20, 不信你可以去打听。所以 既然没“会有好心人拼着自己亏个上10万让无房的圆了住房梦”哪无房的也不能当好心人拼着自己多掏上10万让炒房的圆了发 ...

- w5 E( |* J6 s; l- W4 d
& N4 F8 Q0 u8 j- O石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。+ m# ?) R  I* Q  M& i# }
但总体而言石油工人的工资水平供一个房子目前而言还是很轻松的。
- x7 Y$ m. _3 b) G! C另外,现在市场上能够有10万利润的房子已经不多了,该卖的早就卖了。
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发表于 2007-11-13 11:30 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

Good Job!
% F0 A" q, ^- p4 c
, s8 ?' S' r& |' p( J" h: G
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 13:10 | 显示全部楼层
在下对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾……
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发表于 2007-11-13 17:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-13 10:28 发表
0 |0 I2 E5 x& w: F. u% y
6 S8 g& X9 A( j8 n: V" R3 p/ }  j# E6 _9 K% M* i+ W; U
石油工人工资的情况我不了解,但就你说的情况,我的第一反应是:从另一个角度说明因为来的人多了,所以用工没有过去那么紧张了,所以不用花高昂的代价和更多的overtime来保持项目的正常运作。- _4 _9 X3 a9 j+ M3 k) u$ D
但总体而言石油工 ...
7 g) L( B2 R. E2 A
/ L( d4 j# ~2 M# n( G' d, T
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:24 | 显示全部楼层
原帖由 人生几何 于 2007-11-13 17:17 发表 & R- }/ s/ U' E. e7 _
- S3 Q, E9 e! ^) v3 V7 v: Z1 Q
  \2 C' t3 ]+ v! z( H
不是因为来的人多了,是因为工作机会少了。你不是做石油相关行业的所以不知道。现在的EPC公司都没有什么项目上马,都在死撑着。你知道不?

6 s8 z/ J0 r% {5 t0 U0 t除了石油就没有别的了?别总拿石油说事,俺是石油行业的,俺承认现在不如以前,但是石油几十年内还是主要能源,什么时候石油用光了,什么时候再说工作机会少也不迟吧, w1 B: t; I: D5 u3 ~

% j- }+ y  e4 V! b' y( w[ 本帖最后由 Ken 于 2007-11-13 18:26 编辑 ]
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发表于 2007-11-13 18:32 | 显示全部楼层
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 18:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
雁过留名    
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发表于 2007-11-13 18:53 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.
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发表于 2007-11-13 19:46 | 显示全部楼层

回复 11楼 的帖子

你没注意到是炒房的总拿石油说事吗,不是其它人,既然承认现在不比以前,哪提供一些真实的情况给同胞有什么不好哪?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-13 23:45 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2007-11-13 18:53 发表
$ w& D* s0 q3 E  K, T8 Y各有各的看法,大家讲事实摆道理就好,不要乱骂.

$ W8 h& {0 w* V* _" G
2 u$ |& i( ~( r  q( P" _9 X& o# w
2 K( k6 ^; P6 p% _3 T% @4 hThank you very much!. Z7 \% C( R/ K1 M8 j# G9 m9 [

, v' P  O- _4 ]0 N3 b/ \[ 本帖最后由 YOKO 于 2007-11-13 23:50 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:26 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
姜昆他们来的那天,大家在一起吃饭,代表团的人见面就问 大家是不是做石油 工作的,结果我们那桌 没有一个与石油有关。我不知道这里有多少人与石油有关,但是只要说到埃德蒙顿就以为都与石油有关应该是一个误区。难道市政府会认为只有石油工人才配住房,或者认为埃德蒙顿只需要石油工人?我真是大惑不解!!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 09:32 | 显示全部楼层
石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 09:47 | 显示全部楼层
原帖由 不惑之年不明白 于 2007-11-14 09:32 发表
5 k- n% A# f  y: @8 x; {石油价格无疑在20 年内 会涨下去 ,请问这里有几个人真正认为埃德蒙顿的房价在现在的基础上还会 涨 20 年???要知道房市看好是预支了中长期利好的哦!
: t5 q. A; @; n2 ~# {3 k8 U. G! P
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。
! i' u0 a8 A& I0 E* t3 J5 _% F$ T" o
) D. k! i9 |- R4 w4 Y5 E3 H[ 本帖最后由 紫光 于 2007-11-14 09:48 编辑 ]
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
 楼主| 发表于 2007-11-14 10:05 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
$ a$ I; P8 h0 d9 X' N5 G8 l- [( {2 ~2 l. @! @$ w& R- d0 z' D* f
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

/ T2 |( C: a0 e- g2 a这个计算是基于平均每年上涨4%,略高于每年平均的通货膨胀率。
理袁律师事务所
Z
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-14 11:45 | 显示全部楼层
原帖由 紫光 于 2007-11-14 09:47 发表
% R& y% d# g& @' @9 p8 [8 \9 B! l( N# f
如果从结果看,我相信20年以后的价格应该是现在的2-3倍。当然其中爆发第三次世界大战就另当别论了。

! F! a2 }& ~/ [, V, ^; w& s" f% s3 T; M8 n
如果爆发三战,必然导致全球各种纸币的废纸化。黄金暴涨。像阿省这样战火不大会蔓延的地方,房子可望接近黄金的保值。至于以废纸计算要多少价格就很难估计了。. l& k  A& y) T$ k$ `! l; L8 d# k
, d) \% s& z: j' [/ B! u
不过,三战不会发生。看不出有哪个国家蠢蠢欲动要挑战美国。这和一战二战背景截然不同。; a: ~9 B- |5 }! g6 B9 H( T5 A

+ V8 \( j' ?1 j3 @3 b至于油价持续上涨,也是没有保证的。1980年油价39美元,1998年13美元。今后的事情是说不好的,不如不说。
鲜花(86) 鸡蛋(3)
发表于 2007-11-14 15:36 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 April 于 2007-11-13 08:54 发表
& ~9 h" e" ]  n# ]6 ~( u# I比 简单, 表面, 幼稚的  “平均价, 中位价,单方价” 深刻多了

/ F0 L3 d. C/ D无知者无畏
  \: M' ]; w) J" l+ F1 x" W/ v8 `8 H4 L  p# I% T
理论联系实际知道不?
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 11:54 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
对你的景仰之情有如滔滔长江之水,连绵不绝……又如黄河泛滥,一发不可收拾…
! h5 [  Y2 ~' k
原帖由 紫光 于 2007-11-12 22:09 发表
9 x4 C( l$ z8 i  y% K2 S既然很多朋友认为这个坛子里面,我最忽悠,也不能不有所表示,就好好忽悠一下。7 m5 J6 o: ~$ ]& `' r* a- K# ?+ ~$ m
先看看数据:- `9 S1 G7 v: T
             Single house                   condo          duplex              Avg.8 L$ W1 J0 h3 T; U
January          357,325  ...
鲜花(3) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 14:04 | 显示全部楼层
Good job !ZI GUANG!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-11-16 21:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
读帖留名。
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