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爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。& u% N* w! U5 ?7 ?. q- z
譬如: m1 I0 x M$ k$ }, i5 [* \/ k
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1. 近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?& Q! v, a4 `, w7 l
2. 目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
2 `0 l- Z4 Z4 C+ t# |3. 供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。/ }% Y; c$ u4 w, |1 c5 d" X+ A
4. 影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?. q+ G8 N6 G/ e9 b+ |, `" s& Q
5. 投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.5 ~, A9 q# H: [5 R8 s
3 c5 I8 E4 W/ Y在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
1 ? S- d x( }* U 1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
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' d0 F: j" F, N% S8 P: h5 m 2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。
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3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:3 W. u3 A/ C( B0 \+ h
) J% E/ Z, o# V c- D下表为近年来爱城建房数量:* P j4 r5 j' u& {
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Year housing start
1 s% ^. v6 c# x# F. @$ u" f* w1 g) `6 I$ Y
2002 12581- X T1 @8 W& Z2 C, p
2003 12380& x- h% K% f5 n
2004 114885 I% _1 ]5 C% A* m" t7 r
2005 13294
* f2 B- O0 e! P$ E5 }% L2006 149707 S% R ^& h1 C! m" d& o% l/ ^
2007 15000 (估计)
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以下连接为迄今人口增长:' ?( Z% f/ F9 Z3 K L6 X$ s6 r
6 [- Q+ u5 M# p" B& R3 }8 O2 cEdmonton Population- Percentage Growth
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" \4 ^5 U, w* b$ U如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
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9 P M, k0 \0 n0 t 4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。 |
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