埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 9707|回复: 31

爱城房市的过去,现在和将来(1)

[复制链接]
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。( {7 |4 @( a  r" k) @: B. d
譬如:2 D( y/ D& A. Z9 ?+ I9 x0 |( q9 o
5 Q% W2 O1 D& Z
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
1 c+ R6 Q5 A% C2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
! p4 U: b, k7 h8 f& }7 m( I3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。; u) {; |+ g$ L) I* N
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
8 V* {0 A8 Q- l& u! b7 j5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
! e. c  A6 T2 O2 s( N4 M' i
3 f' f/ _0 F0 w" A3 E9 j在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
9 a, S. l6 x) L, z      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
4 |! R$ |2 c9 x  \6 S6 |8 r8 Y' f7 h- c2 @3 a: @; a6 h
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 ; F+ S6 k+ U4 H, H1 J1 z6 g9 j" d

, b$ j: q" ^& d, S" C      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:4 L! v* v  _. T$ L
& i/ ]- ]# ?$ Z7 b
下表为近年来爱城建房数量:
1 w8 R: `8 t6 e( l2 r( \: u: ]  ]1 ~! p
Year                      housing start& t" d4 q9 t: q, Y

) _. @3 o0 n0 J' _3 R2 _2002                        12581
, U: c$ R7 h0 J8 r; j7 \2003                        12380
# u4 \+ ?& M. n/ l* y5 N$ H3 k- n+ ^2004                        11488
9 G6 Q/ \& E- \5 b0 U! W2005                        13294
# |5 b  ^( z& ?- [+ f0 }2006                        14970
  V0 @; Q# O4 {0 V1 `3 [: R3 a* E% }2007                        15000 (估计)
% y1 x; Y) h2 S$ ?1 G8 v+ v* b3 Q8 M4 M9 {2 @
以下连接为迄今人口增长:% p) ^! n; ~) P. T5 G

2 h/ l8 W: H- C9 d( cEdmonton Population- Percentage Growth6 o6 o8 U9 X5 |; P. F* A3 f: U
* w" q4 d1 a( a& d
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
9 ~1 K, h0 e7 v% e. W
/ m/ G; `9 I' _7 ~6 |) y       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
理袁律师事务所
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:2 E9 r4 {+ r4 J1 X, r  S: Q

6 H% F' q( G( F. ]0 ~! u- ~& Z; _: Vhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

( y; e8 v0 ~+ p" N期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 & c- q. ]1 Z9 L  l/ t
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

  S4 A+ w9 ~& M3 U0 f' }; E9 t1 t  u- L反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
理袁律师事务所
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
. w) a' U# T( s8 U0 ?2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。  V$ ]# I, v4 y+ P
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”# n! r+ e" U7 x
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。9 u2 S+ i- ?  w) T) U
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
; }! T0 ?* D1 T$ z' R9 x# m7 \- O9 Y
. t8 g. b& _  c% H! R" j
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表
( g7 C+ {8 x! w6 k* `
- J9 l$ x0 q$ ^( h0 u 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。' n+ D4 \3 k6 a* B: u
4 I3 ~- m  s) k' v5 u( ]
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

0 e+ E) p3 H" V' H  D[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
; @2 S1 m; T8 O5 e1 o9 r7 ~/ c, X6 y6 a; J9 Q) d. Y% b( E! s
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
/ C; Z3 T+ h" X* Y/ p) {1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
2 j) _1 B, k. q6 I) O& N2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
/ j4 o% z5 z8 m; [
$ U  f9 y2 c, M& y
1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。% Y$ @, J! V6 J' m# @" J+ r7 o
2。 连接如下:8 {9 l% E% m# h
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf& Y2 U$ K4 c1 a4 `
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。0 }- l! ?+ R8 V6 @( X" C
2006 - 2007 人口平均增长约3%
1 Q  H9 w2 n* c: u4 t* d9 D: C1 ^8 u2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
2 @# Q0 n7 [, K( B3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。' ]3 J* _' P/ D$ y5 N
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
6 W6 d2 ?/ i# K8 m, y( ]4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。# V  m: ~+ n. H, t; X7 @
7 K. W, N$ W; m2 E' }5 J
后市看来不大好吧,要是后市 ...

7 A4 \' F0 Q  p正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 : N" O! B' b% Y" c; Y/ }: ?. `! C
6 F* r2 _. E6 P  y6 V
) S% u/ [  s5 t
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
( O' }8 t) l6 j$ s5 B- @: o! Z8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...

1 Y$ \/ ~/ I) p4 E& o老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴  
/ ]" x" ?; m. n9 Z& C% q/ P9 y6 j9 v: K/ ]5 K& k. g# N7 C
可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......
" N$ |0 X) z5 B; l7 k* _# @9 B/ ^' r  r0 E% q
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 ! D: I; q$ [2 {1 w! {
; Y( _2 Y" y* ]" A0 v

$ V+ \! I) z1 B% h6 T5 O房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
- X8 ]' J; S/ r, k* C* Z/ S
- A8 E4 }# u. i+ u- n- A' J9 a
同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
7 L3 ?0 l1 F7 g3 Y+ D( h1 l7 H% b9 E7 Y6 Q/ L+ H: w4 f6 o
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
: b' m% j( `! N) ~5 u5 h. a  x) H7 G3 T# R$ B+ v* l
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
+ ]& x3 c3 e' o8 h/ n$ d  ~, F
0 a& T6 R  Y! H/ q- Z& f
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
  l% x4 e) R6 u5 O3 [. |0 n& u' l! ?5 P
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 * w2 Z! a, H$ `) x, g
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表 7 |5 a" c8 j5 i
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。  X5 d( F% y' F3 ]& T% B
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

  g4 X$ v4 i; k  ~$ V已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-7-2 11:34 , Processed in 0.213971 second(s), 60 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表