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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
& o' e) ^7 R  P; B3 I* ~譬如:$ a' t5 D" j3 B7 m7 g
# y& u- w  p! ?: I8 x
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?
% g: s3 r0 m; |' f, V2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
4 d! s" B4 k  F2 A5 H3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。
2 l8 \, S1 m. `, w, P/ w! f7 n7 o4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
5 f. j1 J# O4 K) B& Q6 F2 W% d5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.8 @1 ~$ t' ?, @; r4 l0 h; K& z) y1 u

* [8 Z0 p0 f# x9 w. _6 U在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。
' J. Y! R3 v$ \) g5 a8 a      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。! d5 J. R5 d' E" N0 p

8 m8 y4 F: K$ E! E2 q( v, i* R& u      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 ' e% }9 _7 F9 E) Q9 N

0 [" F* I# z+ P      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:
' i& Z+ N6 R  x. m, G3 n, d
$ E% J7 E. i; J3 E4 ~, T下表为近年来爱城建房数量:/ p, D7 I" t6 v6 L9 q

( U) Y( J# d$ M9 C$ D8 VYear                      housing start" ~' z9 o& X8 Z* x1 K+ l5 }' S- s

: ?. ~" y* E  C' }% ?% N2002                        12581' Y( ~: [% g  Y5 c) L: E! s
2003                        12380
, X& t4 ^8 U2 w! H2004                        11488
* e) c* _4 f/ z" Y* `  j2005                        13294
0 ?: B2 h8 ], [. c' t% w2006                        14970  X4 K1 Q1 i0 f- e
2007                        15000 (估计)$ C& D5 h5 D! a3 x) W; W: Q
- H, T# u3 K! N- r) U' j
以下连接为迄今人口增长:$ {4 P7 r6 A9 r! p% ]

$ A0 j" X. S9 R2 ^: _+ Q# qEdmonton Population- Percentage Growth& `  @7 D! n; r; @9 Y# o

& K- K7 i+ M; x+ a7 {$ j! [. @3 K! V如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
3 |4 S3 v" U, [& d- @( A8 C5 M5 g+ \- u# t! r
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:' D( u7 w$ e7 ]. d

4 l$ u2 W! h& `+ K" P! S, Vhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
理袁律师事务所
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层

2 B  c0 R; d* V期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表 ) \5 Z7 Y* f4 [3 ?, O$ q
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

4 L. |( d! T4 l$ ?反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
大型搬家
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
, s% c$ u0 m7 H% O+ b  Y0 K* X0 Z2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。
7 @# D% ]1 {- I3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”0 @+ G/ ^+ y7 i4 S2 ?* D; c
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。# d! Q" @7 }" \/ m, A2 P3 A; r6 X
以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
! t: m8 X4 ?5 }3 o) d* e
7 z; W* A. y) C- H8 `$ v
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 - U. N1 O2 z1 X/ y
) g5 P9 A! ~3 ]
1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
1 o9 ], {6 [% \- @
0 P$ u2 L, I; W2 J如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。
3 j- G3 o) @( ^; d; ~# j9 p
[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
6 v% v8 j2 B$ r6 t, k
2 ?$ c( _9 Y7 }5 d后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
理袁律师事务所
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表
& O: a( Y, g* D* V% }1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
5 P+ a& x  u2 o1 e6 Y2 y2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...

/ S! a% H( o* E1 I4 f1 L
  g( d& q+ f6 ]* R5 b$ s1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
* i$ a; K4 }2 Z$ }2。 连接如下:
: q, e0 m+ t5 x/ |http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf3 a" x* a  n" }( J1 e' o
2002 - 2005 人口平均增长不到2%。% c; S" u6 K. H9 _+ l4 Q4 O% Y
2006 - 2007 人口平均增长约3%
2 x/ @' b/ E/ X8 g' I2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。6 F4 i& O4 ~  A6 A# ?  X) ?
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
( z1 c# g/ c4 u在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表 7 p' C4 j: F  v2 ?; \, I: t
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
# M8 K& Q5 T8 n4 Q6 }( n# j
) ?  }( a8 q% R: O! ]$ N后市看来不大好吧,要是后市 ...

# U1 z2 m# R9 K1 G9 L正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 + K1 p: U+ j. h+ q( Z' L' [
4 S! N+ v4 G7 ?5 w5 y6 U1 a4 \

* F8 e& q6 n' ~: L/ U; o. |3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
; E  h: C. \* @/ i! o2 ]- M8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
* ^$ v* V$ n3 m2 G
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   * j& t; t# Q- I$ b  A# e% i

0 o! a3 T/ u' ?$ d6 V6 v( i8 y6 t可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......: t/ F& }3 j; i" `0 x
& A! Q& p- X5 e0 R
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 . U5 ~) m9 S! T3 [

5 ^3 H. C: L9 w" G6 S% a8 P6 g% X9 B: a  h0 V" c' o3 T( |+ Y
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。

* @3 c9 ?$ V( `4 h+ W2 _( r2 Z2 S9 N
, T2 U- y" ?4 |/ |$ Y同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。
9 {* \4 f  q' H' K5 t) m9 T: i' R, V
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表 * S5 d! i& a" G
) R1 W1 \: E6 F
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。

+ O- z3 |! E  i
8 \( D4 z% J% \! {; ]+ D9 a. O9 x# H: A有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
1 Z  J9 b; L" s9 a  N. X$ z: [3 h- W5 [  u7 b
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 * W8 z7 z0 X3 `1 p2 w
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
, A4 }9 y& e# b; |. ?3 ~5 h1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。, K# u, W. Y) i1 w: ]# J
2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
& i9 m1 }* V3 W) V7 `- F
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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