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爱城房市的过去,现在和将来(1)

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 11:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
爱城房市经过了连续17个月的攀升,又经历了6个月的调整。无论对以往房价变化的反省,目前房市的状态分析,特别是今后房价预期都有很多值得探讨的问题。
/ v! e4 R4 @+ Y. o' F譬如:
! \4 U5 a* y$ E' P( a, W- _5 b8 f- q& `
1.        近半年来爱城房价是如何变化的,如果将房市看作一场金钱游戏,博弈的三方(个体卖家,买家,以及建筑商)是如何较量的。地产经记人又在扮演何种角色。这半年来,可以说买家已先胜几局。卖家以及建筑商有否转机?$ @. |& k- K* T( Y
2.        目前房价的回落是牛市的正常调整,还是熊市的开始。如果是前者,则调整何时到位。如果是后者,则风险在何处?
& y3 Q$ c6 R# \0 X# X$ j3.        供求关系是决定价格的最直接因素,但影响供求关系的重要因素又是什麽?自今年5月下旬开始,房子存货急速攀升,并于十月下旬见顶。未来房子存货会有何走势,何时能消化掉。; M1 {8 ~  `9 f6 r' Y
4.        影响房市的因素众多,目前最重要的变数是什麽?
$ M2 ^/ I; Y- K6 K5.        投资者是否有机会,如果有,机会如何把握。如何减少甚至消除风险.
# F% b" N9 P1 q) {  \1 c; R& K; p! A# p5 g/ l  ^3 H
在第一部分,先分析一下爱城房子存货和供求关系。5 _8 Q0 V8 D# S/ D$ g; M+ _2 B
      1。 这一轮房子暴涨始于2006年初,连续17个月,见顶今年5月。 此后,调整了6个月至今。MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。1 l+ N& L: u& W8 n
, s0 ^. ^; x: V* M2 O9 [: h
      2。房价无论涨跌, 必定在listing 上先反映出来。但是,Listing 只是反应房市供求关系的短期指标,它可以在短期内发生很大变化。爱城房市Listing 可以在2个月暴涨2倍,同样,在短期内也可能迅速减少。我以为Listing 并不是反应房市供求关系唯一指标,也不一定最重要的。空房率可以是反应供求关系更重要的指标。它比较直接的代表了一个地区里到底人多还是房多。而Listing 主要代表了房主是否愿意拥有产权或当房东。只有当Listing和空房率同时升高时,房市供求关系才真正起变化。 * ]- a/ e$ p8 J' r& A

% _! b/ D7 t8 U. H! Z+ i0 F% ^9 K- g      3。 由人口和建房量来看房子的供求关系:( W5 v6 }( Q0 s) H; f
, g2 n, P  I7 \/ k* J
下表为近年来爱城建房数量:1 G" i1 n) Y% s' `
/ N; `+ ~8 n0 l& d/ G
Year                      housing start
) {/ n3 P" W! c9 f% R0 h( I6 {/ `
3 a. D. p6 k6 Q/ T/ e. h5 v" I2002                        12581
1 f( r) Q% @6 c% i# `, ^2003                        12380" o; [; y2 x1 A$ \
2004                        11488
$ l7 c7 K6 z, b# O' \2005                        13294
* H5 R) M; ]+ o3 E% I+ a2006                        14970
. T! ]; Y; V+ q3 V2007                        15000 (估计)1 H4 u& r8 p9 t- l

" H2 s; o0 z$ S( D  [: M以下连接为迄今人口增长:5 ^8 N" T' I7 u8 Z1 H, r
; c; h9 U& z9 V+ E
Edmonton Population- Percentage Growth0 n- Z9 e+ a/ D- I( j- s* `% x8 J

5 b1 |( \0 j* N  o' d8 Q' t如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。至少可以认为,爱城房子总数和人口总数的比例在这几年并没有增加。存货的增加只表示了愿意做房东的人在减少,获利回吐的人在增加。
0 Q5 H$ M7 s/ [6 `0 J0 G7 d8 O: Z! j8 e8 O4 u9 g
       4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。如果爱城经济看好,人口继续增加,爱城房子总数和人口总数的比例会不断减少,可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:55 | 显示全部楼层
好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2007-12-28 11:58 | 显示全部楼层
支持原创,送花、加精!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-28 12:20 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
补上 population-pctgrowth 连接:
) ~+ i; X8 S0 z  `0 N. x4 Y$ i' C+ c+ j2 o% p7 R# h. e  t  o& B
http://cuer.sauder.ubc.ca/cma上/data/Population/population-pctgrowth-edmonton.pdf
鲜花(168) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 12:30 | 显示全部楼层
路过
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:22 | 显示全部楼层
; F, n! o' B- B5 h
期待(2)ing
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:29 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
有表及里
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 13:55 | 显示全部楼层

期待

期待期待期待
鲜花(8) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:44 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2007-12-28 11:55 发表
" k/ U1 |; S3 t5 C好几十人看过了,怎么只有我回复?看来“回帖可见”很有必要啊!

7 d: u) h6 Z7 l3 K. q/ ^反应不强烈,热剩饭所以没有回贴.
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 14:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
UP!!! Expecting.......
鲜花(776) 鸡蛋(24)
发表于 2007-12-28 22:45 | 显示全部楼层
WST出品,必属精品
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-28 23:10 | 显示全部楼层
11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少
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发表于 2007-12-28 23:50 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

同言同羽 置业良晨
waiting. thanks
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2007-12-28 23:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
0 P# o' x# S! e) L) y: q2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。; j* v1 b) A# Q: {
3。“可以设想,当买家停止观望,存货迅速被消化时,房价又会有何种变化。”( z* p1 @6 s# |' s2 E9 Y; p
大家不用恐慌,当存货在1-2年内消化时,房价在2-3年内基本不变。
* ^: e& {0 A6 Q9 e/ }  v( @以上观点都是醉话,或者酒后直觉。1的对错,几个月后就见分晓。2的对错,大家可以自己找数据。3的对错,需要1-3年后才能看到。
- E3 ], V) C" F9 s7 ~; d( U' R# R" w0 m3 \! V4 ^
原帖由 WST 于 2007-12-28 11:00 发表 7 D0 j2 v, w4 _

; I7 N0 t0 I6 }2 Q, B2 [ 1。 MLS 房子存货由今年2月2000 多见底一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。
5 `( e. c& W  i% J  K  l- M, A$ [6 v0 i# Q& x
如果说2002 - 2005 年爱城房价暴涨前,是一个供求关系基本平衡的市场。和那时比较, 2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。

' [3 q8 Y7 b& k2 [, Z% w7 C  R; S[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2007-12-29 00:04 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 00:41 | 显示全部楼层
如能找到新的需求点,房价也许可以看好。但是,很难看到有新的需求点。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 07:10 | 显示全部楼层
4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。
& f+ G: s1 x% `* {/ @* p# v* T8 g8 W# C3 N
后市看来不大好吧,要是后市看好的话,建筑商怎么会有这样的行为.
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 10:51 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 2 }! g. h$ b! b; K4 H5 h
1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
3 h0 `  s5 ?- i5 h. @( B/ A) h2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
; v; X2 I! }1 u+ h0 C  L

( x- w- j. @/ m) h. B& i% C! T! s1. “明年春天会到存货1万“的可能性是有,但买压会不断增加,少则数月,多则半年,终将释放。再跌的可能性很小。当然,如果经济出问题,则又作别论。
! ?! l6 F; ?1 C( q4 c) o2 @+ [2。 连接如下:
; Z# X/ L0 S' m8 ]http://cuer.sauder.ubc.ca/cma/da ... growth-edmonton.pdf
* U) K; {3 l* ^( \5 \2002 - 2005 人口平均增长不到2%。' O4 i5 E( }, C
2006 - 2007 人口平均增长约3%% g0 g* W% _- ~$ M: V
2006-2007 建房量增加约20% 是以2002-2005为基准。
# z* P$ `4 x- O, D: x9 E' D- o3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。) ^' s6 v' R" X" i
在第二部分我将详细叙述房价变化的历程和目前的焦点所在。不过都是一己之见,欢迎批评。
鲜花(27) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2007-12-29 11:07 | 显示全部楼层
原帖由 TDBank 于 2007-12-29 07:10 发表
& X1 q# y; K$ g8 u' f( q4。 由于list 的大幅增加,可能造成了供过于求表象,加之买家观望,新房滞销,建筑商已大幅度减少建房量,(爱城和卡城最近减少约40-50%)有的建筑商更是将已挖坑动工的地基填回缓建。5 I. ^3 A5 K: B. c

* U$ }7 o" L! s4 {后市看来不大好吧,要是后市 ...
! i' c% B, Q7 j* s, p4 W: r' _" q* U
正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 18:10 | 显示全部楼层
期待下文
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-29 19:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表   \5 `8 E4 R8 d' Q& A* B

5 X* q- t+ t8 w6 r1 Z0 @/ @; C, s: Z, k' n6 V: h' H. ~: G* D7 ~5 H7 T
3。 房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
1 }5 g, ^/ v- {  K6 L6 p6 G) y6 C8 b  H( c& i5 f3 }) e) Jhttp://cuer.sauder.ubc.ca/cma/data/Pop ...
- [9 y$ f, H# Q0 _% k" _& j
老兄啊,就目前这个房价,也不是那么容易供的,还要回到高点,大家没房子的还活不活啊?有房子的就算亏点,他们还是能承受得起的,广大无房族却日子难过的.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:32 | 显示全部楼层
好贴,期待下文!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 12:47 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
好贴   1 n5 V, g+ P2 J) t+ R

. n; b- X: U! k, K2 k" J可以影响房市走向的因素很多,比如供求关系,经济大势,市场预期,替代品价格(如租房价),外地房价等等。不过纵观全市,现在房价还是偏高,处于观望状态的客户会比较多。石油经济的方展在房市的价格中已经过度反应,如果没有刺激市场的事情发生的话,房价大体上还是会向下调整的......( q6 I/ E4 k1 ~( m3 z5 l1 ~. N
1 z  m2 i# Q$ L' f% i( K
仅个儿意见。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-30 13:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2007-12-29 10:51 发表 " E  s3 y( B, Z
6 K& I$ g; I: {' l8 v
8 E' j: u4 j* c' V) J: h
房价非理性暴涨已不大可能,但却很可能快速恢复到今年高点。
$ E2 R' `3 `+ F7 X' R# C

/ i- c% V  `" x* z: N) _同感,更关注明年本地市场是否还有动荡。; s# x6 R+ d) l% i  ~; W
+ t6 R0 s5 N1 v9 M
原帖由 WST 于 2007-12-29 11:07 发表
$ e, N% w0 H5 w' D- {/ ~
: `; C: Q5 y4 P- x正是因为有些建筑商在大半年前看好后市,大量兴建 SPEC HOME, 才招致房价深度调整。我将在第二部分详细讨论。
- ~/ B7 B+ i/ W' ]0 q  r
& {: z# P# V! O- o$ a5 @7 Y
有的建筑商是不按规则出牌,盲目乐观,自食苦果。
鲜花(16) 鸡蛋(2)
发表于 2007-12-31 22:10 | 显示全部楼层
期待下文.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2007-12-31 23:15 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
老兄你把两个不同的基数混淆了,一个是前些年的新建房(20%增量),一个是总人口(3%增量)。
$ `# ]" Z6 M, ^$ F: @# ~. I9 }) C% R9 @# v: U
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-28 23:58 发表 0 d3 G2 k' o# x0 `+ M$ o2 _7 T& R& m
。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不会到20%,能有10%都算不错了。0 ...
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 05:56 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2007-12-29 12:43 发表
+ R$ ^6 Z+ Q* ^! A& [; m" L1.“一路攀升至10月份9000多见顶。11月和12月房子存货约于每月1000 的速度减少。”明年春天会到存货1万。
; B- ^, ~2 N  \7 U/ Y2。“2006-2007 虽然建房量增加约20%,但人口的增加幅度远超过前几年。“但是,你这里缺乏数据,人口增加不 ...
, R6 a" I8 }$ j% q* E0 l
已阅,请温总阅办。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-1 23:12 | 显示全部楼层
谢谢分享您的思想精华!
鲜花(10) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-2 00:13 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-3 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-5 00:26 | 显示全部楼层
期待下文.
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