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小议房价与新房开工量

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发表于 2008-1-2 10:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
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* `+ {3 R7 [$ b( h* V1 _$ }* Q这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上涨,按这种逻辑,房价该降了吧?但房价一直在升。事实是,房价一直等到开工量下降以后才真正回落的。说到底,这里面有个因果关系,和相位差的问题。
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6 O. B! z+ X$ U6 D" k首先,这种看法有个不正确的假设。就是新房建筑量对房屋存量的影响巨大。按照北美的多年平均值,每年新房销量只有旧房销量的1/5而已。所以,即使一个新房都不造,也不会出现无房可买的状况。以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。
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其次,我们要看到,多数建筑商永远在追市场走向,而不可能先发制人。开工量少,是对既有现状的反应,而不是建筑商的居安思危。否则,他们2006年少建造几个spec home不就得了?在整个过程中,建筑商只能是被动的。最终结果必然是,只有当开工量回升时,房价才有可能回弹。* n9 s) x9 i! U$ }7 y& z

0 b2 g, V/ w/ F" Q5 s最后,必须要注意房市的螺旋效应。在初期,房市上升是因为石油经济。但到了中后期,房市上升跟石油已经没有什么关系了。完全是一个建房经济。一个房子需要3个劳动力1年的时间建造。换言之,为1个油砂工造房,需要从外省进3个建筑工。但这3个建筑工自己也要买房炒房,于是就需要更多的建筑工,还有地产经济。这几年阿省的主要经济增长是2个版块:建筑和零售。讽刺的是,化工采油都落在后面了。
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所以说,在初期,房市上升是因为石油经济。在中后期,房市上升只因房市上升。是个self-feeding loop。同样,房价回落和石油经济关系也没有那么大。回落的开端在于房贷收紧那么一丁点,炒家出手那么一丁点而已。之后,房价回落只因房价回落。在房市上涨后期,主要需求都来自炒房。既然是炒,买进必然要再卖出。一进一出,对于存量影响为0,不是真实长期需求。炒家也无需抱怨没人买,你自己不也不买吗?自己不做的,不要预期别人去做。
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2 Q5 t. C4 P$ V2 ]7 g  y; n回到开工量,这个螺旋效应和开工量紧密相关。不是说开工下降,未来新房存量下降吗?但为何房价会继续下降,开工继续下降?别忘了那些外省来的建筑工人。如果开工下降,他们吃什么?所谓建筑商都不永久雇佣建筑工人的。他们都是general contractor,就是总承包商。一级一级承包下去,直到建筑工人。里面只有眼前的合同。如果没有开工,建筑工人是瞬间失业,连一般公司layoff员工的缓冲期都没有。对于建筑工人而言,饥一顿饱一顿本来也平常,但要一年都没有活,估计也挺不住了。如果在阿省没有房子,随时可以走人,去沙省这样的下一个热点。如果有房子呢?如果要卖房走人,就会导致更多建筑工人失业。
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我上述分析只是针对新房供应的。并没有谈新房需求,所以不能视为预言房价涨或跌。各位自己领会精神吧。
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发表于 2008-1-2 10:39 | 显示全部楼层
谢谢分享. 跟老杨学的.
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我觉得推动房价的最大因素是需求.
7 [* L+ ^* e* [2 {; \6 K$ w7 B放在爱民屯就是有没有新人来,不论是外省的,还是外国的.
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发表于 2008-1-2 10:48 | 显示全部楼层
没坐上沙发也给点鲜花鼓励.
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发表于 2008-1-2 11:38 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
看贴留名!
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发表于 2008-1-2 16:02 | 显示全部楼层
我很愚昧,没有领会其中的道理,请楼主进一步分析!!
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发表于 2008-1-2 17:27 | 显示全部楼层
Z老弟不是个简单人。是学经济的吧?
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发表于 2008-1-2 18:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
分析的很好,很透彻。
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发表于 2008-1-2 20:09 | 显示全部楼层
Makes a lot of sense!
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发表于 2008-1-2 20:16 | 显示全部楼层
没啥说的,一面学习一面交学费。
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发表于 2008-1-2 20:34 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
还是不懂
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发表于 2008-1-2 21:17 | 显示全部楼层
表扬
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发表于 2008-1-2 22:34 | 显示全部楼层
有点不合逻辑!
大型搬家
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发表于 2008-1-2 22:46 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
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发表于 2008-1-2 23:04 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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发表于 2008-1-3 00:14 | 显示全部楼层
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发表于 2008-1-3 01:52 | 显示全部楼层
说了半天不知道在说什么!
6 Y# A7 C3 L) F, w9 t4 R  V1 T! i/ d8 d
个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落
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发表于 2008-1-3 07:58 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
谢谢分享,只是没太读懂。
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发表于 2008-1-3 08:43 | 显示全部楼层
这么好的内容竟然不值得一个精品,
Z
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 楼主| 发表于 2008-1-3 10:28 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 01:52 发表 8 H7 q2 x% [- c/ ~9 j. I7 z
说了半天不知道在说什么!. G) }! L: a4 w9 B! B/ ~- j$ O" h! T
& j0 c# ]; m3 ?( Q: I
个人认为房市的暴涨取决于买家的信心,和经济的大环境和小环境相关,如央行利率,石油价格等相关,开工量只是个结果,不能控制房市的涨落

* h' z' n4 U& |; b5 J
7 V. O/ q8 Q" |& E) N, R总结的简单点:2 P0 `2 i3 n# U# b( u2 ]) B* y
在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)& o% d4 o9 _- B+ p; d
在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)
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% m2 u) o8 |. F4 s! G! |房价降也是一样。
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你的,明白?
! @6 N' n( F5 O
; O: C$ {. I# c+ V/ H. n7 D; X再举个例子,现在国内股票很牛(虽然小幅回落,但整体还很高),很多人觉得是公司业绩好造成的。但你要仔细看看,很多公司的盈利业绩是炒股炒出来的。这就是自循环,就是泡沫的必要条件。$ L5 z) Q3 ]5 t. G* h' _

* O$ G. V$ i9 W[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 10:29 编辑 ]
鲜花(3323) 鸡蛋(28)
发表于 2008-1-3 11:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 giss 于 2008-1-3 08:43 发表 8 `; l3 m) U7 y8 ?
这么好的内容竟然不值得一个精品,
1 W0 Q- F+ s; ]1 A
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同感,老杨应该设精。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-3 12:16 | 显示全部楼层
这篇论述有一个重要的错误。“以爱城现在每月销量,假设一个新房都不造,假设一个旧房都不再新挂出来,仍然要将近一年才能把既有存量都消化掉。”这个假设是不成立的。如果这个假设真的成立,那么“既有存量”就一定比现在市场上的低。
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  M# E4 d" X7 O. w# y很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
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发表于 2008-1-3 12:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
哈哈,美国房市大跳水,其中就说库存量够卖9个10个月的,这Edmonton库存够卖一年的,还有这末多人看涨,真系奇迹。
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发表于 2008-1-3 12:55 | 显示全部楼层

同意楼主关于基本面的分析

同言同羽 置业良晨
如果大家有石油业内朋友,可以打听一下今年石油行业工作量,相信就会知道,ALBERTA,所谓龙头产业已经急剧下滑到2001年水平,但是房价涨跌和龙头产业好像没有什么关联,在2007年底房价些许下滑,砖家们就跳出来说房价要涨回去,但即使石油价格冲到100美元也没见房价应声而上。从这些现象我同意楼主的分析,现在房价高低就看有没有人炒,如果2008年所谓龙头产业还没有起色,08年底就是水落石出的时候了。顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:04 | 显示全部楼层
原帖由 老杨 于 2008-1-3 12:16 发表
# v) ~  u/ B+ [0 `, Y5 d& Z( _很明显,现在卖房子的,其中有一部分人是因为买了新房才卖旧房,如果新房不造了,那么他的旧房肯定也就不卖了。
6 I6 {$ G$ V# X" Y, M, B3 o# @- z

5 I. M3 {6 L+ L5 r3 E现在卖房子的,很多人是已经买了新房,同时持有2个或以上房子的。这些新房是已售房,法律上就是旧房。不再我所谓将建新房的范围内。我原文的新房指尚未有人付定金,尚未开工的新房(换言之,还在开放商手里的一块地)。
. ?% f3 x- u$ P& {! R, V
5 M1 W9 G1 j, q- _1 }要说还没已经买进新房,现在卖旧房的,估计没有几个。9 G3 `& {. \. ?9 T6 T0 o; l6 n1 u

: D! b( K% Q: ], a) G. d; X[ 本帖最后由 Z 于 2008-1-3 13:06 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-1-3 13:08 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 gvjz 于 2008-1-3 12:55 发表 # b6 a/ t- [" |; Q: @7 v2 I4 x
顺便说句题外话,圣诞节和朋友聚会,大家都在石油行业混的,交流消息,得知现在油公司已经开始LAY OFF 人了,其它石油行业内,油公司也罢工程公司也罢,服务公司也罢2007年都不好过,明年都希望能见起色,但谁知道哪。
- `6 x, i) z9 m# e+ M6 a8 Z) {- [

! y. L5 Q/ o4 v6 {% |6 e  ~4 \ 一手资料
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发表于 2008-1-3 15:48 | 显示全部楼层
学习学习!
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发表于 2008-1-3 17:42 | 显示全部楼层
原帖由 Z 于 2008-1-3 10:28 发表
. z( g6 m: x' t: Q1 l) y$ _7 K& u+ B. x
5 }7 w# |* N  j' x2 G5 u5 |; I
总结的简单点:' f2 i1 @+ C9 r
在初期,房价升是靠基本面(即经济好,正如你说的)1 _8 Z, O- c% ^- k. C
在后期,房价升是靠市场面(越升越要炒,越炒越要升,外地人员涌入一起炒,制造基本面良好的假象)' |* L3 P+ X3 q/ t

9 _9 }$ ]: O/ f. K房价降也是一样。+ P$ b) H% ]. f" _1 a" }

% U8 A5 c) R7 Z你的,明白?
' G8 d- T+ V  J/ H* i7 ? ...

1 x( g# D  H, V) Q) [2 T0 X0 R$ u; E% Q$ _
谢谢你的解释。不过,炒房不是炒股,你的明白?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 07:14 | 显示全部楼层
先回复下,慢慢看
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-4 09:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Z 于 2008-1-2 10:31 发表 1 o9 F+ Q2 i! J0 R
现在有一种说法,就是新房建筑商由于房子难卖而减少开工量。必然导致未来新房存量的下降,而使得未来供不应求,房价必然回升。
* @6 ?' X' B/ ^  _8 U% a) O# a3 U7 p; [
这种说法很具有误导性。一个最简单的反驳就是:从过去几年的经验看,开工量一直在上 ...
2 i( O! V" r3 E# I4 N' y
  D1 @$ h, m2 k' v2 x
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:/ l# d# N5 ~' r! Y# s

1 f2 s1 T5 `0 q7 `" ^5 s% ]1) 大面的供求关系是价格的根本原因.3 L$ J" y) {# B9 Z9 U  I. q
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的价位.! r. ~8 n" W2 Q" K$ D5 L
3) 新房开工量是结果之一,不是原动力.
9 L- n8 i# f' s+ w4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.; [2 ?8 S& z/ O3 X' A7 `( D
5) 油价对房价(原料等..)有一定影响,但直接的原因是本省的人口增长较快.+ E1 G3 }+ L# }
6)通货膨胀本身也会推动不动产价格上涨.
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发表于 2008-1-4 11:12 | 显示全部楼层
原帖由 十年移民路_ 于 2008-1-4 09:19 发表
- a# N, H# y5 ^5 y
3 B8 \, }' k+ _) G! ^7 Z6 M: L4 C5 c" I5 y$ x
你的分析是有一定的深度,但逻辑上不太好懂. 我的看法:& n: @5 J1 f: w2 u. D9 e) J7 R

. W$ r( F8 D/ l+ g" b8 Y1) 大面的供求关系是价格的根本原因.  }2 n$ Q( k" I( |: H; Y; C
2) 过去3年爱城的房价大涨,有一部分是对以前偏低价格的补涨.市场要达到一个新的平衡点,不会一定要回到 2-3 年前的 ; l5 G3 o/ p! V/ e& k! ]
! W7 j# T2 B2 D  h: e1 Z# P
4) 开工量对房价有反馈作用,但有时间上的滞后.注意:这个反馈会带来价格的振荡,但依然是稳定的,收敛的.) y) l; X" Q' d! p, b) @6 I/ [! W
...
3 S" j- l7 d1 j$ {3 x, F! F- n. d. _
感觉你这第四点,是对Z的分析的很好修正和补充。尤其在于你客观的强调反馈的收敛性。
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