2008 年房市将强劲反弹

zhucalvin

理由如下:
- m" }$ |, D5 N- D# ]
   2006年时，这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将下跌，结果房价直线上涨；
   2007年初，这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升，或是盘整中稍微下降，结果房价狂跌；
2 n0 @: D( C7 k   2008年初，这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会狂跌，或是盘整中稍微下降，所以结果将是强劲反弹 。。。

4 V) _9 }0 @9 v! o   和大家开个玩笑，祝大家新年快乐 ！
" i2 G" j. y8 b& X% q  Z4 B1 e2 a

yj151

你趁早多存货待沽吧！

liyong

哈哈，你逗。

Z

我认识的人里面，出了我自己，所有人都已经买了...

牛眼熊心

[quote]原帖由 zhucalvin 于 2008-1-3 21:41 发表
事实是：

   2006年时，这个坛子里的大虾们纷纷预测房价将上涨，结果房价直线上涨；
   2007年初，这个坛子里的大虾们纷纷预测房价会继续上升，结果房价涨10%；
6 ?( p; v+ O2 S% H% l) Q   2008年初，这个坛子里原来预测上涨的大虾们预测房价会继续上涨，结果。。。。

自由的像风

也许梦想成真，不是玩笑！

zhucalvin

原帖由 自由的像风 于 2008-1-4 13:30 发表
2 h7 @) y. v1 W' v2 W; \- _8 ~2 Z5 k也许梦想成真，不是玩笑！

/ q+ x" t  j% w8 G
! L3 ]2 Y, V$ Q/ t' e5 E: B2 l
( y4 ^0 c2 T  k/ Y# x# A$ V
$ }  H; e2 Q8 o' J这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑，个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。

( v& d7 {) ?4 s. Y理由如下：
/ Z! s. r- L) t# d
1.房市和股市不同，影响房市的最直接因素是--需求，而经济的好坏不是直接因素。这也正是为什么多伦多和温哥华的房价一直上涨，而那里的经济却比阿省差得很远的原因。从整体上看，爱城的市场需求依然很大，而且会随着爱城市油项目的开工而越来越强。我个人一向认为，推动房市的原动力不是投资的人，而是最底层的购房者。爱城经济火爆，而且工资收入比以前提高很多，加上吸引很多的外来人，使得原来没有房的人有能力购买Apartment, Condo, Townhouse等小房子，这些卖了小房子的人会买较大的房子，以次类推。。。还有一个事实是在爱城出租房很容易，空房率很低，这也证明爱城的市场需求依然很大。。。
1 Q) t. O3 h& ~# {' h& R2 v& w2.市场上的11000套房子并不都是投资房。一个简单的例子可以证明这一点：大家可以到MLS上看看，现在的房子总数量比10月份下降了很多，这些房子不是被卖掉了，而是很多都是要换房子的人，到了冬天这些人不愿意搬家，所以撤掉了。还有一些投资者进场较晚，所以持有房的价格比较高，现在的价格可能已经跌破他们的买价，所以索性退出市场，先出租出去，等待市场反弹。所以，市场上的11000套房不能说明房子过剩，只能说明市场很活跃。换房子的人卖了房子并不能减少市场的需求，他们还有买新房，所以他们反而会推动市场的滚动。投资者在卖出房子获利后，他们还会买新房去投资，也不会减少市场的需求。
6 P8 e  w" T) j" d3.虽然影响房市的最直接因素是需求，但是房市的涨落还要受很多其他因素的制约。很多国人用自己的对中国股市的经验去预测加拿大的房市，如石油的价格，经济的好坏等等，结果可想而知。我个人觉得影响房市的另一个次要因素是银行的贷款利息。大家可以回想一下，历次房市的下跌和上涨都是和央行涨息有关。央行已经在11月份降息0.25，据说可能还会再次降息。
[未完待续]

zhucalvin

贷款利息的涨落很关键，利息的增长可能使得买得起房的人变成买不起房，利息的下降可以使买不起房的人变成买得不起房。。。
4.简而言之，房市的暴涨必然孕育着房市的暴跌，而房市的暴跌必然导致强劲反弹。爱城原来的房价偏低，有一定的上涨空间，所以2005-2006年的上涨是合理的。2007年，爱城没有经过卡城的调整，反而被外来投资者和爱城人继续超高，导致房子的价格已经达到了爱城的收入水平无法支撑的程度，再加上央行加息，还有美国的经济下滑，房屋次级贷款所带来的恐慌，所以房价的狂跌是必然的。现在，随着房价的下跌，央行减息，爱城收入水平的提高，投资者信心的加强，房市必将会遇到强烈的支撑，进而反弹，正如卡城去年盘整后的情况一样。
[未完待续]

zhucalvin

5.无论你相信与否，房市的被支撑正在进行。你可以到sterling的网站上去看看，所有的西区和北区的1900多尺的43万左右的房子全部Sold, MLS上的40万到42.5万的像样的房子已经不多，现在爱城的房子的价位已经和去年卡城盘整后的价格相似，所以是应该被支撑的时候了。如果央行在三月份左右再次降息，爱城的房市将被再次激活，强劲反弹。美国的经济不景气，股市和房市暴跌，我觉得说不定对爱城来说是好事，从美国股市和房市中撤出的庞大资金说不定会转投阿省。
/ r# t, _! P! N* z" `6.由于新房的原材料，人工费，地皮费的增长，新房的价格只升不降，不会打压房子的价格。Builder也不可能作陪本买卖，他们只会降低开工量。像sterling这样的大builder可以用Spec home降价促销，度过难关，看似降了12万，他们其实并不赔本，因为所有的Spec home的合同都是一年前签的，地皮、人工、原材料都是大约一年前的价格。这些Spec home很有限，不可能冲击整个市场。很多builder在市场不景气的时候反而建Spec home，好在市场反弹时抢先用底价获利。

[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:00 编辑 ]

zhucalvin

7.历史惊人的相似。关注房市的朋友都会发现，爱城和卡城的房市发展似乎相差1年，卡城的去年的房市会在今年的爱城再现。我说不出其中的原因，毕竟来加拿大还太短，对其经济发展的内在必然性还不清楚。如果奇迹会再次发生，那么爱城也会像去年卡城一样，经过暴跌后会在转过年来后强烈反弹。
8.再补充一点，健康的房市发展的原动力是需求。回顾爱城房市的发展，2005年和2006年的新房开工量不足以平衡爱城的市场需求，正是因为爱城市政府2006年底的地皮批得太少，造成2007年初，房源奇缺，房市暴涨。个人感觉爱城的收入普遍偏低，投资的人进入房市多在2006下半年（在4月份第一轮暴涨之后）以后，而且很多投资者都不够专业，过于贪婪，手持多套房子，超出自己的承受能力，当房子暴跌时，急于抛出，加剧市场暴跌。但总体来说，爱城的建房速度和爱城的石油项目所吸引的外来人相比，还是跟不上的。房市经过短期调整后，必定会继续增长。
( }; `; B5 i9 t4 B& H, s9.所有builder的新房价格都没有下降，而且去年建的新房的价位也很高，不可能打压总体房市的价格。

. C* k2 e; F4 e. \, _/ o- r[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-1-5 01:48 编辑 ]

zhucalvin

10.人性是贪婪和愚蠢的。只要一有风吹草动，在这次房市暴涨中获利的或是看到别人获利的人们必将会跟风追买，引起新的一轮房市飙升。纵观所有的投资方向，投资房子依然是最稳妥地方向。历史的看，只有房价是只涨不迭的，历史上没有任何时候的房价会比现在高的，对吗？而且，房子是最省事的生意，不用花太多时间的打理，出租还可以挣钱，至少可以打平银行贷款。从长远讲，最终是可以获利的，不会像股市那样可能血本无归。

陪读老公

原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表
8 J6 L& [) ]+ D

8 m9 V- U: g/ ]4 K" ]$ C
9 b  m5 N# c5 e+ q! k: g
这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑，个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
" v/ e& @! c7 \3 |9 a2 H8 S: N
3 z. _$ h: H: B! T  j1 e; y理由如下：
1 W  _5 a7 F+ y7 [, s& R
+ \  [. p3 T9 ]! G! X* U. a0 o2 C1.房市和股市不同，影响房市的最直接因素是--需求，而经济的好 ...

% R0 k3 C$ _/ m9 l+ H不认同，太浮浅了。

zhucalvin

原帖由 陪读老公 于 2008-1-5 04:13 发表

4 r% m4 q& U3 L0 z% v
% J& V, \* c; x, L0 ?不认同，太浮浅了。

无论你是博士还是博士后，要得到社会的承认首先是要找到适当的工作，而不是去打工；

同理，每个对市场的预测都是要得到市场的最终检验，就让未来的市场来说话好了。

Go_Away

又是个(此处省略4字)的人在分析投资和市场.
% |$ ?( P8 _' n+ r+ f1 h谁告诉你"历史的看，只有房价是只涨不迭的", 谁告诉你"从长远讲，最终是可以获利的，不会像股市那样可能血本无归"?
) f) K$ B  E5 e, [; A看两本书再来"预测市场"吧;

"得到社会的承认", 就必须"首先找到适当的工作"吗? 定义"工作"先.

老杨

对zhucalvin的10条分析并不完全认同，但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析，至少让我们开阔了思路。

zhucalvin

原帖由 老杨 于 2008-1-5 13:06 发表
7 Y! X4 k4 M4 [; W6 f4 @' H( i对zhucalvin的10条分析并不完全认同，但高度称赞zhucalvin能够长篇大论进行分析，至少让我们开阔了思路。

' j; k7 @0 Y, C* _( c0 p谢老杨所给予的肯定，老杨的关于“預測房價上漲與下跌的經驗之談（http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1）”的帖子无形中是对我的论点的一个支持。

正如老杨所说，我发此帖的本意也是想开阔爱城朋友的思路，如果能够抛砖引玉，侥幸给大家一些帮助，那就是我最大的欣慰了。
% _% R3 _8 I# G3 L3 \6 {, q! w
祝大家2008年好运！

牛肉粉丝

原帖由 zhucalvin 于 2008-1-4 23:49 发表

% m! W# s: [+ X2 C' U- i


这位朋友的直觉和我相同。我其实不是开玩笑，个人认为爱德蒙顿至少在2008年6月前的这一段时间将会有10-15%的反弹。
" T) h) N# O( J
理由如下：
, I- V7 y+ {( r& O
1.房市和股市不同，影响房市的最直接因素是--需求，而经济的好 ...

" T8 H3 s/ }8 _" J我不知道经济会不会继续好，如果经济继续向好，那房子是由可能再升，不过这也不是靠嘴上说好就能好的。
目前房价和收入比来说还是太高，4年前房价是现在的一半，4年后也没见到所有人的工资都翻倍了，工资是涨了，涨的多的只是那些与石油相关行业，这在爱城人口比率能占多少？最终结果还是表面上的繁荣，买不起
房子的还是买不起，买的起的把房子价格给炒起来的。如果油价真的下跌了，工作都没了，谁可以负担那么高的贷款？
老外不象中国人，可以把一年中的收入的50%甚至60， 70%都去还贷款或本金，我所认识的外国人大多数还是今朝有酒今朝醉，圣诞一过完，兜里都没几个子了。经济只要一不好，他们是没有能力还长时间的高额贷款的，最终也只有抛房。所以房价能不能稳定还是靠经济好不好。温哥华和多伦多一个是金融中心，一个是最适宜人类居住的城市，爱城有什么？好像除了石油啥都没了。

kensu

个人一点想法:
1 i7 h) s$ ?2 ]5 j1 q1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平.
1 R" x! g8 d( N2 s5 o% O2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.
0 X5 `3 `4 ^0 a. d3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.

费莫

个人认为2008年的房价会维持平稳态势.原因是:
1.从技术面看,过去几年本市房价的暴涨和2007年的震荡,应该在2008年有一个振幅收敛,进入调整的过程.
( f1 {2 C0 }, N$ J% t2.从基本面讲,经济面向好带来的房屋消费资金能够消化一些即将竣工的新房.
3.美国大选会左右新的石油市场趋势,在一切没有尘埃落定前,大规模上项目和砍项目都不太可能.

dehuiguy

你的手里一定有几套住房吧，你很想挣钱吧，要有德行啊！！！！！！

yxia

对zhucalvin的10条分析完全不认同。说2008 年爱城房市会强劲反弹简直就是痴人说梦。楼主说“影响房市的最直接因素是--需求，而经济的好坏不是直接因素”。这是对房地产和经济的关系缺乏基本的认知。显然，经济的好坏将直接影响需求，目前的空房率不高将随着经济的减缓而升高。尽管爱城经济有能源的支持，但官方经济展望报告预计2008年实际GDP增长率将从2007年的5.5%降到3.8%,这就是说GDP增长率比去年降低30%，失业率也将增加。在这种经济环境下，不要说房市反弹，房市能够维持现在的水平就已经是万幸了！

醉酒当歌

楼主说：08年很强烈地向下反弹，因为升的太高太快。捧得高，摔得狠。但愿不要弹得太狠。

随风而逝

个人一点想法:+ R4 A. n/ w- p0 C
1. 我们大多技术移民到此, 都不是风险投资专家. 预测房市走向显然超出我们的知识和经验水平.
' e1 H  N+ T5 m# K% @* ?9 N# T+ P' }0 @; n, B3 u' V% C2. 我们大多数人在此只见证了房价的大涨, 反面的教训见的太少或着没有. 所以低价买了房的没必要太兴奋, 尚没买房的也不必太悲观.* f8 D% g7 f9 S9 y' J; ?' |
& k1 N- `' {) e7 z5 h3. 不包括一些投资专家或有雄厚资金背景的, 对大多数人,本人不赞成做房市投机. 风险意识应该有. 想一想赚20万你能怎么样, 赔20万又会怎么样. 如果只能赚不能赔, 那不符合市场要求.

4 P9 O' M# m0 o9 {: j我比较赞同你的想法。

tomgod

现在房价普遍在４０－５０万以上，如果再涨上去，那么民众每月的还款会是多少？占家庭收入的百分比是多少？
; T" `% Y* H- A2 a' ^爱民屯没有大石油公司的总部，经济再热也不会与石油价格同步。
% I" S& V% b* m美元弱势的产生，最终会直接影响加拿大的经济，石油价格高企，最终得益的也只有加拿大西部的几个产油省。
但是真正达到收入与房价同步高涨的，只有Fort McMarry了，那里才是房价会继续高涨的地点，其他的都只是边缘效应。