爱城房市的过去，现在和将来（3）: Edmonton 当前的房市和各利益集团的状况分析

WST · 发表于 2008-1-6 11:05

目前，从表面上看来，无论是二手市场卖家的要价，或是建筑商对新房的定价似乎乱了章法。在二手市场，很多卖家要价离谱，离市场成交价相距甚远。对于新房，定价差异也极大，同一公司建的同型号房子在市内西南区（Rutherford)的定价格比城外周边地区(Spruce Grove)反便宜6- 7 万。这些现象好像乱了套，但仔细看来，却有规律可循。对于新房，目前存在着3类不同的定价：普通价（Regular price）, 优惠价（discount price) 和甩卖价（dump price)。对于尚未动工的期房，多为普通价，在西南区，2000 sqft 较好装修的房子要价大约为55- 60万，对于已动工的Spec home, 大多提供优惠价，要价大约为：50- 55 万，有些建筑商将其中部分Spec home 集中在某些地区大幅减价，要价可低至45- 48万。对应于新房市场的三种价格，二手房市场也有三种价格。要高价的多为不着急卖的，这些人或想以理想价卖出，或test 市场，卖不掉，可自住或转租；对应于优惠价的卖家，则希望以市场合理卖出，他们通常有实力和耐心。只有那些因各种原因急需出手的卖家会match 新房市场的甩卖价。
对当前买方市场，其成交价是以卖方愿意出的最低价为准的。因此，近来爱城房市的销售价是接近某些建筑商的甩卖价。一些值得关心的问题是：这种甩卖是暂时的，抑或只是序曲，会进一步加深扩大？这种甩卖会在何时结束？最可能的价格平衡点应在何处？在会答这些问题之前，我想先分析一下买家，个体卖家，建筑商，开发商，各路施工队所处的地位，和他们为自身利益进行的较量。我以为正是他们之间的关系影响到价格走向。

1。买家：以我的观察，在中短期会入市的买家主要有以下一些群体：
   1) 外来人，包括各国移民，以及外省市来人。加拿大是一个人口流动性较大的国家，因为家庭，工作，学习等因素，人们在不断的迁移，连郊区算上，爱城人口大约100万，保守估计，每年应有2% 的人迁移。  迁出的人多或迁入的多其实并非很重要。目前的实际状况是：凡迁出的家庭都在卖房子，而在今年5月份以后迁来的家庭大多数却在持币观望，累积了很多买压。7个月来迁来的人大概上万，这些人中，不少手握重金，身价百万，也有惯住house的，待房价稳定，会最早入市。
   2）近年来成家的年轻人，特别是有了小孩的家庭。亚省人口平均年龄最小，又鼓励生育。加之爱城有多所大专院校，毕业生多在本地找到满意工作。应是买方的主力。房版中有很多朋友属于此例。
   3）在本省油田和工业区的技术人员和工人，他们收入很丰厚，但工作辛苦，生活环境较差。这部分人多计划干几年，赚足钱即在爱城定居。其中，不少家庭的妻儿在爱城留守。这部分人的购买力非常可观。我想房版好人油砂工即属此例，去年在高位买了一套，吃了一些小亏。今年还要再买一套给父母，孝心可嘉，但也的确有实力。
4）投资者，包括: a. 有房的人趁低价买一套称心意的房子，而将原住房出租；
                                 b. 认为目前是牛市的回调，正是买进时机，特别是过去炒房成功脱手，获
                                    利丰厚的。
c. 各类长线投资的。

总的来说，我以为买家充裕，虽然多数在观望，但这种能量迟早会释放。买家希望买进时房价低些，买进后房价能涨。通常二者很难兼得，如果二者取一，多会选择后者，所谓买涨不买跌。因此，我估计当爱城房市连续2-3个月的止跌回升就可以jump start 买盘。(待续）

冰儿 · 发表于 2008-1-6 12:07

NICE!!

eagle2007 · 发表于 2008-1-6 12:54

写得不错。wet还打算出（4）吗？

Strom · 发表于 2008-1-6 13:08

白水 · 发表于 2008-1-6 14:46

冰山上的来客 · 发表于 2008-1-6 14:55

受益匪浅，谢谢你！！

一半清醒 · 发表于 2008-1-6 18:36

这里有很多看跌爱城房市的人，并且希望跌得越低越好。其中不少是想买房的人，具有很强的作多的能量。这也就是看空思维，心里想做多+行动。
另一种人: 看空市场，对市场悲观，卖出手中的房子--做空，是实际的空方。这种人是越来越少了，因为有不少这类人已经卖出了他们的房子，能量不断减弱。
还有一类人是看多市场（认为价格还会上扬），由于种种原因，在适当的时候随时准备卖出房子，他们是潜在的空方。

老杨 · 发表于 2008-1-6 19:04

期待下文！

清风拂面 · 发表于 2008-1-6 20:22

今天还在查square foot等于多少square meter,不过这不妨碍我对这个话题的关注,顶!

WST · 发表于 2008-1-6 23:51

卖家：
1）按卖家的组成来分，目前市场上主要有：炒家，换房和离开爱城的人。按卖家的动机来分也可分为3类：要卖理想价，要卖合理价，急需卖出的人。
2）炒家曾是买方的主力，在建筑商不断提价的时期，炒家帮助了建筑商消化推出的房子，从而使建筑商提价能够实现。目前炒家出货，则成了建筑商的竞争者。和专卖Spec home 的建筑商相比，炒家持房时间比较灵活，实在卖不出，还可以出租，而专卖Spec home 的建筑商则多属急须卖出之列。
3）如果包括建筑商的新房，按卖房的动机强弱和愿意出的最低价钱可以排列为以下顺序：
a. 建筑商甩卖已建好的新房；
b. 个体卖家卖急于出货的房子；
c. 个体卖家想以市场合理价出货的房子；
d. 建筑商卖已动工的新房；
e. 个体卖家想以理想价卖出的房子；
f. 建筑商未已动工的新房
买家不是傻瓜，自然选择最优惠的价格的房子。因此，以上的排列也是房子的出货的优先顺序。在mls list 上，大多数卖家属于e. 如果a,b,c,d 没有卖掉，e 卖掉的可能性微乎其微。半年的实践似乎已使e 卖家明白，要以理想价卖，现在在mls 上list 不仅无益，而且愚蠢。无益是因为根本卖不掉，愚蠢是因为：i. 要接待看客，整理房间，做无用功；ii. 多一个list, 等于赶走了一个买家，因为买家的多少是和 list 的数量成反比的。目前，list 大幅减少，可能与e 卖家撤出市场有关。反正一时卖不出去，不如等a,b,c,d 出局再卖。现在或可出租，或另作别的用途。

有关建筑商，施工队等内容较多，我将在第4部分讨论。

潇洒哥 · 发表于 2008-1-7 09:36

elephant · 发表于 2008-1-7 09:45

E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.

WST · 发表于 2008-1-7 18:18

原帖由 elephant 于 2008-1-7 09:45 发表 7 ?/ Z' ~, X# o1 T/ r6 Q9 G; \: J
E不是要等ABCD卖掉才出来,是他们认为今年春天房子还会上涨,等开春再出手,卖个好价,反正这三个月还是等得起的,再等三个月就能多卖几万,咬咬牙也要挺过去,要是市场不如预期那么样,那就痛苦了.

只有ABCD都脱手，房子才会上涨到E要的价位。我想，无论ABCDE,都排在F前面，而且总量是有限的，大约5-6千。终将会被消化。关键是F, 如F大幅降价则E全盘皆输。 F 取决于经济，我将在下文详叙。

wanglh1205 · 发表于 2008-1-7 18:43

在石油衰退面前，买家和卖家什么都不是！看谁活得时间长。

牛眼熊心 · 发表于 2008-1-8 09:29

期待下文，同时想听听你对vancouver和toronto当期局势的看法. vancouver一直保持涨势，是不是到了edmonton的07年年初的状态？但有种看法是vancouver要一直涨下去，因为还是相对其它世界级适合居住城市太低。vancouver保持涨势对edmonton是间接利好。

CoCo_2003 · 发表于 2008-1-10 19:21

好贴好贴！支持支持～～·期待下文ing！

yvonneyvonne · 发表于 2008-1-10 21:44

清告诉mls list 的具体网页，想了解爱称公寓的价格。谢谢

常华 · 发表于 2008-1-10 22:42

好文章.

听竹潇潇 · 发表于 2008-1-11 10:05

真是好文！

jenniferming · 发表于 2008-1-11 16:08

老杨 · 发表于 2008-1-11 17:15

原帖由 yvonneyvonne 于 2008-1-10 21:44 发表 ' R2 g! M' k+ u- K6 B' n# S: t
清告诉mls list 的具体网页，想了解爱称公寓的价格。谢谢

www.mls.ca

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