爱城房市的过去，现在和将来（5）：谈谈房价

WST

我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释。
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我在第四部分指出：
在爱城房价起落中，建筑工程队起了极其重要的作用。他是房价暴涨的更本动力，也是在调整时期力挺房价的台柱，也将是房价恢复走高时的中坚力量。我以为，在这场多方面利益集团的博弈中，建筑工程队是一个真正的赢家。

' ^" p$ P4 V9 V2 a& m! ~这句话，引来了很多不同的意见和否定， 我想先作一些解释。看看大家能不能接受。当你买了房子，申请贷款时，银行要评估房价。上保险时，保险公司也要评估。二者的评估方法是不一样的。前者以市场价格为准，后者则以重建此房的cost 为准。各有道理。通常，人们比较重视前者，因为它直接影响到买家要花多少钱，卖家能拿到多少钱。但影响这种价格的因素很多，其变化常常很快波动也常常很大。有些人认为，买家卖家的心理，是影响房价的最最基本的因素。我也同意这种的看法。但是人们心理受贪欲和恐慌支配，是极难预测的。这也就是为什么股市大起大落，股民很难长期挣到钱的原因。如果我们改变我们的思维方法，暂时不考虑交易价格，而着眼于建房的成本，即其内在价值，那么，很多事情就会变得有规律可循，而建筑工程队正是决定房子内在价值最最基本的因素。

" i9 T7 V) X) T4 F& M  T7 I* l% H1。 无论股价或房价，或商品的价格如何变化， 只要是负反愦系统，都会回归于其内在价值。也就是其生产价格。我们无法预测房价会涨，或会跌多少，但是我们确可以有把握认为，房价或迟或早都会到建房价格的。举例来说，我们要预测一只鸟的飞行路线大多也是瞎蒙。但是，如果我们发现它的窝（里面还有小鸟），我们就可以比较有把握的预测，这只鸟不久就会回来。而所关心的问题就可以转化为这只鸟何时会回来。

2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。

3。 股票的内在价格很难估计，这也是股神巴菲特极难为人所效仿的原因。但是房子的内在加格却是明摆着的，即其造价。这种价值回归法对房市应该更为实用。
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' S' s  ?6 c7 {: o4。 房子虽然可以炒，但却主要用来居住，长期脱离造价的现象不会持久。
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不知有没有解释清楚。

书归正传，下面讨论我对于房价的看法， 先解释一下负反愦系统。这一术语常用于控制过程。学控制的朋友一定会知道其含义。对商品来说，其原理也是一样。当一些因素导致房子供不应求，房价会不断上升。 此时，建筑商有利可图，会大量建房，以至于供过于求，价格跌落。 这种校正的过程就是负反馈作用。而每一次校正又会引起或多或少的过补偿趋势。需要向另一个方向调整。周而复始，其实质也 就是市场经济的调节作用， 一个寻求平衡点的过程。而房市的平衡点正是房子的造价，决定于建筑工人的劳动时间和劳动价值。也就是我在前文说的建筑工程队。

一个系统，如果不能够及时的调节偏差，就可能失控，这个过程称为正反馈作用。对股市，或房市来说，就是crash. 日本和香港的房市都曾经历过这种失控的过程。但都伴随着经济的衰退， GDP 为负值。目前，尚未有任何迹象表明爱城在可见的将来会经历crash. 因此，我下面的分析是基于假定爱城的房市是属于负反愦系统。
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平衡点是房子的造价，而负反馈作用是一个有一定震动幅度和周期的过程，因此，我们是否可以用以下的简单数学模型来近似地描述：
$ s0 Q" _# k* x- `1 X

7 V7 [: z, J) \P  =  C + A f (x + T)

3 [6 y* e0 e$ W9 U0 \  `* o9 ?" \P 是房子的交易价；
C 是房子的造价；
A 是房价偏离平衡点的震动幅度；
f (x + T) 是周期为T 的周期函数，其平衡点为零。
( V( T9 |+ d& ?+ I2 `5 b
这样，一个复杂的预测房价的过程就可以简化为确定C, A, T 三个参数的过程。

1 L9 V% l9 K" F( k- `# [1。 房子的造价决定于地价和sub-contractor 每一道工序的价格。我在前文讨论过，在房价上涨的过程中，C 也随着上涨，但当房价跌落时，C 却并不降低。可以认为目前的C 值保持在去年5月份的最高点。因此，其值是可以确定，并且也是可以随时检验和修正的。
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2。对于震动幅度A, 当前来说就是底在何处。影响它的因素很多，但最最基本的因素应该是买家和卖家的心理。（同意黑金的说法）要猜底部在何处，多是瞎蒙。但当底部的确形成时，我们却可以及时把握它。譬如，当连续2-3个月，房价回升，在没有外界的意外干扰下，房价多会转向。
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. u; [8 y0 B* ]$ z0 M' C3。 周期T 决定于供求关系的转化，也就是说多长时间能消化掉存量。它与经济，人口增长率密切相关。当前，房子供应量大约超过正常量3000 - 5000 （Spec home 和炒家手中的）， 地皮和建房能力则很可观，要达到供不应求会要较长的时间。但是，要消化掉卖家a, b. c. d. （见前文）的倾销价和优惠价的房子可能要快很多，因为其只占少量的比例。当然，这种消化是以新房滞销为代价。
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4。 我曾估计房价会较快回升到以前高点，是基于以上分析，当卖家a, b. c. d 脱手，价格就回升到e和f. 但此后，要消化掉e 和f 则会较长，因此，价格会长期稳定。

有时间我想补充讨论开发商和土地价格，以及当前影响房价的各种因素。

本人职业及所学与房地产，金融均无关，所有观点也只是行业之外的人的看法。旨在抛砖引玉，希望大家多多批评和补充。

清清鱼娃娃

这里你明显忽略一个建筑公司的成本因素，材料价格和工人的工资。材料价格，你自己去查，工人工资到底占多少？这里和房子便宜的地方差距在那里？土地价格？没有一个平原城市的土地价格奇高的，当然，多伦多这样城市的黄金地段别比。
; }5 f- m4 T7 i3 e看看这些，你还想这里的房价要攀高，。。。

新生活周刊

很喜欢楼主的贴子,不敢说全对,但是很客观的去分析,看出楼主此人应该也有涵养
7 _6 H* E' K7 M  C% ?论坛上有几个喊跌的,不分青红皂白话中带脏,让人觉得挺扭曲,不过也有个别看跌的也挺有涵养
2 |/ H% m7 ]6 T1 s如果像华枫论坛那样看跌看涨一派和气多好啊

酷暑严寒

音响神仙鱼

原帖由 新生活周刊 于 2008-1-24 03:10 发表
& I+ P0 S; y+ ^& A0 ~6 z7 Y$ _# A很喜欢楼主的贴子,不敢说全对,但是很客观的去分析,看出楼主此人应该也有涵养
论坛上有几个喊跌的,不分青红皂白话中带脏,让人觉得挺扭曲,不过也有个别看跌的也挺有涵养
如果像华枫论坛那样看跌看涨一派和气多好啊

看涨看跌本是一家嘛， 呵呵呵。。。

牛眼熊心

其实现在的房子已经比最低谷时上升了不少了。拿一个1800sqft的房子来说，07年SW最高可以list 550K(卖家心里预期还价后540K), 到11月就有430K的listing 出来了（买家心里预期还价后400K), 现在新的listing已经到460K到500K。
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  w  z- Y. v1 z) H! {540K VS 400K VS 460K............说明什么，其实人们判断房子涨跌多少不是靠全方面的数据，而是根据自己看到的最高/低的来判断的。其实最高时从来就没有到过550K,最低也没有到过400K, 那些只是你的心里期望或者极少的成交数据。

yxia

原帖由 WST 于 2008-1-24 00:05 发表
2 s0 A5 @  D8 a' x; V我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释 ...

对不起，我要说这是瞎掰，不要说简单数学模式就是复杂数学模式也无法近似地描述股市和房市的变动。因为房市和股市一样是社会、经济和人文学科的综合，是不能用任何数学模式解释的。这也是社会经济学和自然科学的根本区别。你那个数学模式既不能说明为什么爱城2005 ~2007年出现房价暴
涨，也无法预测房价今后走向，可以说是一种文字游戏。
- U, D& T0 G. g; n0 j

蓝海

原帖由 yxia 于 2008-1-24 16:29 发表
6 {2 D; G2 T; R  B
' ?( t& O6 g. w* L" K+ m2 P8 _  n
2 d6 J: D% N% o; k对不起，我要说这是瞎掰，不要说简单数学模式就是复杂数学模式也无法近似地描述股市和房市的变动。因为房市和股市一样是社会、经济和人文学科的综合，是不能用任何数学模式解释的。这也是社会经济学和自然科学的 ...

只有上帝才能预测未来的房市吧？

我爱我家7878

紫光

鉴于很多朋友对edmonton土地价格不是很了解，给几个链接大家可以看一下，分别是高、中、低三个档次。价格从60万-15万左右——只是lot的价格，不包括建房的成本。

http://www.mlcland.com/mactaggar ... %20Price%20List.pdf
http://citadel-magrath.com/The%2 ... %20Price%20List.pdf
http://www.mlcland.com/theponds- ... %20Price%20List.pdf

紫光

原帖由 清清鱼娃娃 于 2008-1-24 01:16 发表
' Y* t6 c6 f  U& e% B; |7 R这里你明显忽略一个建筑公司的成本因素，材料价格和工人的工资。材料价格，你自己去查，工人工资到底占多少？这里和房子便宜的地方差距在那里？土地价格？没有一个平原城市的土地价格奇高的，当然，多伦多这样城市的 ...

7 z/ ^) J8 h+ R4 J+ f$ G这里的土地价格的确很高，你可以看看我给的链接，可以查到地价。

WST

我花了一些时间写了不少。
一不是为了鼓动大家买房；
二不是帮房班提升人气；
也不在乎鲜花，加精，或不同意见，砸砖，以致脏话。
不是故弄玄虚，恐怕我很难得到我所想得的。

可爱多多

您是想冷静的和大家分析一下市场走向,明了市场如何构成,可以帮助大家更好的看待市场吗?

十年移民路_

原帖由 WST 于 2008-1-24 00:05 发表
2 U* ~% w4 m" ~  F+ u我想在本节和大家讨论我对于房价的看法，尝试将复杂的影响因素分解成几个可以观测的参数， 以期能够描述其规律，并根据市场的变化随时加以修正。在此之前，先对第四部分的内容加一些补充， 对网友的一些质疑作些解释 ...

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, l$ p6 y0 p4 {7 G, t8 x  D比较理论化, 学习中!

白水

Z

原帖由 WST 于 2008-1-24 00:05 发表
8 V) A$ B5 X; _6 K( g2。 股神巴菲特不care股市涨落，他说自己只是偶然到市场看看有没有傻瓜在抛售。其投资思想的精髓正是价值回归。

+ m6 o7 V3 N9 X$ c8 o* Z4 e) ?* S
3 a0 J; ^* l  M1）要看什么阶段，巴菲特刚入行的时候，大进大出，几十倍的杠杆，和现在的索罗斯是一样的。后来巴菲特的持有的资金越来越多，要靠吃股市涨落的差越来越难。他自己买进就不可避免的抬高股价，卖出就会压低股价，所以他要做短线肯定会赔。

! p  S: f0 V- X* Z4 O2 M; o: Q' j2）巴菲特自己一个房子住了40年，中间什么都炒过，从各国股票，到各式债券，各国货币，唯独没有炒过房子。

elephant

第一桶金不是血腥的,起码也是血汗的.不博杀不冒险怎么来得了第一桶金?

wendywen