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给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

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发表于 2008-1-30 14:13 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
, |, ^3 ?: @) l! W  x又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
7 `+ l4 O/ c% p1 N1 f! b# k% w, d
! X, q: |8 d; p$ z要比较这三个投资问题,先要做几个假设:
& R, h" ^: T" J8 d1.        假设有2000元存款,这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
! @4 e9 l% B+ K! C, D7 P9 K5 `2.        假设Mortgage的年利率是6%(按月复利), 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%(按年复利)。, }0 d4 m. a' `7 `+ p1 s/ m2 _5 S, R
3.        假设小孩今年出生,18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
& [- |0 H; p; p) t8 e6 Z+ ~% h& @4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
0 I: Z# i( H( Q" m% B
- |1 _4 x( c2 ~4 Q. y' _# O那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后,你的:
) d8 [$ B/ V- A# I* c/ I! d
+ Q0 j: H2 h9 BMortgage可以省利息:2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872" N' ~2 U! F& q3 y5 Z& f
RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512! Q) z/ l, L3 b+ u5 a8 D' `
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127$ @! P* }! C. `9 g( w; }* p8 U& f
8 a: b) Z# O) y- U4 a3 z$ V6 |
那么得出结论:( J  r& _$ O, W, x- `
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.; y5 u6 R+ f: K6 n9 ?
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
1 H$ f1 b) f) N. B: d! o3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来,拿出来就要交税,可能还要等18年。现在假设18年后退休,那么可以拿出部分免税,部分交低税率。4 P9 A$ Z$ ]3 }) M% s4 c

& ]) K6 o" B8 O4 R4 }那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析., Y  ~6 ~( \4 S1 V2 c1 l

7 q8 ?1 F- {" L2 V2 `$ E[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 14:44 | 显示全部楼层
问题的关键是,你的投资收益率是否高于贷款利率,如果是的,就投资,如果否就还贷。
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 楼主| 发表于 2008-1-30 15:34 | 显示全部楼层

回复 沙发 的帖子

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。- `- `9 X- F6 |; n- h% W1 u

# n' q! D/ f4 F- e( B至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:
4 a) ]5 S- ]8 x8 C  y6 i0 @) B1 w$ L' M0 c5 j( I+ G) w; Z
你省利息,2000 X 5% = 100
. |( x- U1 ?: Y0 P- z( x0 E. D付利息, 2000 X 5.75% = 115& h# t8 a4 n' a7 ?
股票税前收益, 2000 X 10% = 2005 B3 a/ _8 {6 w, x9 o
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183+ v# O% n6 R: A# m9 d) J5 x
实际收益183+100 - 115 =168- Z) x  V1 Y$ [" I

2 T( r7 v, S) x而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,) T( @- f7 p# I- H
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
5 ?5 a# H: J  W: d" `5 R如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后
  }3 `+ x" N& y1 R2 o( a' {3 R2 L9 s; d) V& T1 @
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
+ c6 M4 k9 K) ^2 k* v: g! W) f% h% l' e
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
+ v7 J- x$ o: A. s
7 R: D& [. I- ?$ o3 K- b9 q[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:31 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
股票税后收益 200 - (200-115) X 20% = 183
/ N) g6 W: b2 {! m) E
  a! ~+ c; w1 Z
你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?
, J; M2 E$ t6 u; E3 M! @; a* G& u& }" ]! R0 L3 t% P
如果是这种情况的话,应该是:+ s. i5 N7 L5 Z; @  s
Taxable capital gain  200X50%=100$ l9 l3 e+ ?% I  Z4 N' p
Interest expense                          - 115
+ ^* t2 d* v% I% b                                                          -------7 V+ N  l% ]- g* r# S* V& ?5 a
Taxable income                             0  can not be negative
! X( G3 k' a9 i8 D6 `+ x' s+ Y. ]1 I: z+ Q  Y) q# h# w8 j
税后收入:200+100-115=185
1 o5 ]/ c/ C3 x$ a
5 X8 m" B, q, {5 \6 o, i* G. j  u( l另外,提醒两点
. |( |# B' z) G2 c1,RRSP额度是可以累计的,就是说,我在供楼期间不买的话,供完后一次买也成,如果是这样的话,这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此,先买的话,差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间,按5%的收益
: ~3 ?& k+ R( E% f: ^/ @. z, Z  u
2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税* u8 e' r& ]6 G4 l% {. w
6 p- u2 C" w  Y3 y& h( m" a$ t
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 16:42 | 显示全部楼层
楼上都是高手 ~
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 楼主| 发表于 2008-1-30 17:25 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
4 n1 S/ l- E! `9 U2 i6 |. u; b. i8 J2 }5 h+ U

7 e4 E5 \: O" s9 @( T你这里是不是假设200块是capital gain,然后按一半纳税?
; X; m/ @1 v8 E* B: W
5 w3 H2 F. G% i% j9 F如果是这种情况的话,应该是:  ~. c/ v1 s9 k
Taxable capital gain  200X50%=100
. U5 l: Z/ u+ n1 A! TInterest expense                          - 115
( ^( J9 ?& q6 V6 T0 d/ e  T9 v                          ...

; V! e* F/ g6 n算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
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发表于 2008-1-30 17:27 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
2,如果买了RRSP,capital gain是100%纳税,不买的话是50%纳税
9 I! s$ L/ U) \! T

% j) x* d& S0 F假设股价上升为A,不买RRSP的cash flow为:+ o5 g9 d/ q! v7 H# }8 O: |

0 l. U& O; d8 K; C. }2000A-(2000AX50%-115)X40%+100-115, M' n# s. _" _8 M0 ^% n6 ^8 r

9 O8 ]4 A# U' z. q: }& ?1 `买RRSP的cash flow
# l: Q7 Z: Z( @. O& W2000A/(1-40%)X60%-100
; S6 L% Q6 r* [$ x, }2 `/ w8 c% g% U* y* M$ b
计算出A=32.75%,即,如果股价上升超过32.75%,不买RRSP会更划算,不考虑dividend收益。4 j- A& j: i4 K3 U5 h

5 n0 Z: s7 ?3 E: T- r& K7 M) w[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]
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发表于 2008-1-30 17:28 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表 6 G8 Z1 _- Z, t2 X

8 F* K- B+ ~: A! d$ ^$ w算错了,打回去重算。你再仔细想想,taxable captital gain 是你这种算法吗?
& g, W# a7 ~, k: b6 `
# n1 n! Z3 v0 }" p$ M
Taxable capital gain当然是这样算了
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-1-30 17:33 | 显示全部楼层
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。
大型搬家
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 楼主| 发表于 2008-1-30 18:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表
0 {7 P% Q5 g8 Q% ?( O) z3 g
& K: j( a- I+ [1 D1 ^
% z' ?+ C, s; mTaxable capital gain当然是这样算了
4 _" X" n! ?* a/ G
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 19:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
& _5 ~! d& s; C, q7 }
: C% D1 {: O8 V2 YTaxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

* t9 \0 M7 j. E# g. X( p& a
9 C2 l$ a3 S* e+ N你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
% x7 v: q  T8 `# P3 a; `  \# ?& M; Q  v1 G3 `: p$ u! [/ n/ A
如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense, r3 ^& K5 f$ p+ y
- A5 N, b& c  J( t5 k1 b2 e* m
搞清楚他们的关系: \6 v, [" B  |- @& E9 t

' {& m( }( j2 m8 a: }: \[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 19:29 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表
. r4 C5 d+ G  s$ ~; i% R
( c+ K! S, g0 C! c& s7 p' Q0 N' j( K: ?" X& I
你自己查一下书吧!interest expense是100%against investment income的。
5 L% D5 L" ?" ~3 O+ u9 S
. u2 M. J4 `6 O如果你嫌看书麻烦,你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
& Y5 P7 \( W4 i2 w2 |' |0 E7 y7 r  _
搞清楚他们的 ...

$ }7 j( W6 I" n( m  k% o, Z# F肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-30 20:11 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
+ k# ?, s% f7 }! I! \1 u% x: \# n" p- W) B
肯定是你错了,我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

2 X" y4 `' g! ^. r
, |6 b/ h7 T* A. e6 S, v你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头
( P1 r; p9 G- [( V' n
' ]  Y5 [- [, V( V% L4 P& P' O7 f[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]
鲜花(645) 鸡蛋(4)
发表于 2008-1-30 20:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表 8 q/ l& x! ?- b2 A
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

( {, U2 u, K8 ^6 T3 i: `目前来看, 出来您和俺, 其他楼的好像都是高手呢 ~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-30 22:42 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表
9 A3 c0 U7 |( _8 R
7 F3 ~% Y: d- j+ F0 O9 I. a5 w
% {8 a5 {6 z  X9 S你连capital gain and interest 填哪里都不知道,就说得这么肯定?懒得理你了,还要玩斧头
1 g- c' R+ H8 v: z
按你的算法,你在股票上赚了200, 付了115的利息,结果还能报captital lost, 你不要太肯定了,要不让权威人士精打给评评?
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:23 | 显示全部楼层
大家就别开火了。
9 a8 t* }' O5 }7 L+ q0 U. _9 t( Y9 k6 _
在利息这方面,如花是对的。
; r+ ]6 ?; s: |8 ?% E+ }; A$ d! F
. G, Y* V2 U4 z4 x5 L$ p最重要的是,interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话,你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候, 罚款+利息。   请留意!3 p0 \. h/ A2 p6 t1 `0 x6 z

4 X; g( n4 q+ g还有,你说的Mortgage interest, 省回的利息, 你没有计算当中的 opportunity cost。s9 _5 C9 w  e# m9 r4 _

: X& m  b3 m( R' y/ e[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-30 23:30 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 08:44 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
5 Q0 M( x. z/ d4 s! q- G# {
; O/ V  M' ]/ h, W$ ]/ u
9 \9 y' D" D3 ~5 j 2 F; K: Y, K/ \, u- S
$ {8 i: n; X$ S: a: E* u* V
哪我考过了In-depth Tax course(加拿大最深的一门tax course)就是门外汉?' H, t- P- I) R. J5 _" t( e
那不是capital lost,是non-capital lost
: }) Y3 A- l. p" c
我不是选金融的,只是按照常识来判断,我尊重权威。
/ i! W/ U  z1 Y9 f* r
: p4 l% d: P! W2 I) N* X但是我还是不理解, 你投资赚了200,贷款费用115,结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税?如果真怎样,你说的借钱投资还真是好方法。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-1-31 10:13 | 显示全部楼层
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。, ~, E, J+ F9 r4 l
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为" y, R6 ]( ]' U- F' d& w/ z
如果你有理由解释,你购入股票是为了赚取dividend收入(即使没有收到dividend),但因为股价上升了,所以卖出赚取gain,我认为这也是可以接受,当然最终判断在CRA。
- S+ b0 U4 u! ^$ Q$ F' m还有,如果贷款是为了投资某股票,而后来卖出了股票,但仍未还请贷款,这个利息是否可以抵税,这个是争论之一,有案例认为,保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 10:16 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
关注中~~~
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:40 | 显示全部楼层
原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表 1 n4 ^* o1 H8 I4 K
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
, M% }! C4 {8 v2 H) t; N/ Y一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的,至于抵扣capital gain,就要看你当时买股票的intention及你的交易行为. W+ s  a1 D+ Z$ b+ |5 `
如果 ...

/ i) u3 i. A/ M/ ~+ W' U* u5 S, a. |. P
用quicktax 2007证实了一下,填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下:# k9 t$ e) q5 B. B/ t

1 @* `, ?+ L+ YTaxable Income for Monster  
( ?7 [1 {9 _9 xTotal income   100.00  
, e6 l2 N8 g% p% ]Less: Deductions   115.00   
" p7 T" k- |; n- j6 |7 l& @Net Income   0.00   
- v* }0 N' F1 |! _* X$ BLess: Deductions   0.00  
5 S- N7 Q5 z/ e  I. TTotal Taxable Income   0.00
/ x! G$ `/ _/ _
& u$ P2 @0 e! I' R说明如花是对的,不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income,没有提到stock的capital gain.
理袁律师事务所
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-1-31 10:56 | 显示全部楼层

三楼板凳的帖子计算有误,应该改成:

同言同羽 置业良晨
回复 沙发 的帖子
* I4 D9 D2 v( R! z+ }我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高,当然选高的。6 v5 z1 s$ D2 v  j. ?
/ g1 _3 k1 h7 g- \. y& _4 h
至于LOC再投资的问题,要综合风险来考虑,LOC买股票是可以抵税, 比如你有2000元,放进Mortgage,然后用LOC借出来,买股票,那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间:5 g5 d1 `% G3 A- d; E

8 `5 T/ H- f0 Q你省利息,2000 X 5% = 100
6 }# s; M; B# J$ r( J" w" A% Z付利息, 2000 X 5.75% = 115
- j7 X) n; L, S. \) ^/ ^股票税前收益, 2000 X 10% = 200+ a' Q! @/ n, g4 b+ X8 [* `
应交税:为零; w+ J& L+ w- m. W! u
股票税后收益 2005 Q7 y3 S4 f5 ]4 j3 |! b  T
实际收益200+100 - 115 =185
" b5 q9 s7 k% C' c; f
, H9 ]+ q7 w+ }" o而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
7 ^( t# k# A. a那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前" _0 U2 j- v) y  b+ ~' `- t
如果把这税前的钱拿出来, 333 X (1-40%) = 199.8 税后& f( X, N3 s. M' o5 |2 O% G+ @
; ~: a- e8 S% o) ]+ O
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。
$ z9 d- f- }$ K7 }2 ?
! Q! v6 z# A3 H4 ]! a如果股票投资收益大于10%,比如20%,那么:( b/ u2 c5 I* Z: ^/ X

" q* {) r' i; g9 d9 t3 p你省利息,2000 X 5% = 100# F1 N% m7 H' N' I0 q& M
付利息, 2000 X 5.75% = 115
: r* a8 \6 `' e; R0 J% V* M股票税前收益, 2000 X 20% = 4002 n: b2 u9 W7 H
应交税:(200-115)X 40% = 34, O) V1 d2 }* z& [
股票税后收益 366
. c/ q& i- a4 N8 f0 W7 q. P/ [实际收益366+100 - 115 =351" I4 b3 Q' q2 r7 Y( P: j5 W
8 t6 I; Z# @, k
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,1 F3 t0 n7 D# m: q: W& d
那么根据我上面的公式: RRSP 的投资收益:2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
  F1 B& K' o& K7 i( P. H如果把这税前的钱拿出来, 666 X (1-40%) = 399 税后
! n& j2 k7 `8 K" T! y* `2 u3 G! x  U# N+ x+ p8 ]
还是RRSP划算,如果时间变成一年以上,这个差别更大。- d5 E- h+ t# W0 E) L% w
; j! Q6 I6 S6 z) L
对了,需要声明一下,我可不是搞金融的,不会卖任何金融产品赚钱,所以观点绝对没有偏见,下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处,到时不收到砖头就万幸了。
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:16 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。
2 r* }1 O1 @' X不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
鲜花(123) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 11:54 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表 " i7 `- n# a: G+ L. ~. E1 h: W
我的原则是首先还Mortgage,其次才是RESP和RRSP。
2 R$ E: {; u7 P不要期望你的投资回报能胜过Mortgage,许多人都过高估计自己的理财能力,过低估计投资市场的风险和不确定性。
; E9 p0 c. p, ~* U8 V# O

, D3 [/ V% Q! |2 R+ E( W3 B7 F着个比较通俗易懂
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-1-31 12:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!
鲜花(87) 鸡蛋(1)
发表于 2008-1-31 14:47 | 显示全部楼层
关键是这句
( T% c, e, T& \$ U, }“保留贷款是为了寻求未来的收益,即使现在不确定是否有收益,但这个利息还是可以抵税”; g, M& z9 j# j/ k2 {

1 e3 ?1 N& h+ f3 v对于这个税务法律,可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
7 }3 h' s; v2 k% m$ m' Q: w
4 H) N* s6 w4 j至于一般人, 假设有人买了投资房子来出租, 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子, 有人将房子租给亲人收取非常低的租金, 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦!
' Z' y$ P) V( n9 A' N! P! r+ ^' \' r) e
[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2008-2-1 09:53 | 显示全部楼层
to 怪兽( j; S% d, ]. p, D- U4 r1 J. v" ^) k
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