给大家分析分析 Mortgage vs RRSP vs RESP (一)

牛眼熊心

给大家分析分析 Mortgage vs RRSP  vs RESP (一)
又到报税季节,个人一点投资分析, 供大家参考.
' p9 T2 n! ]8 L' ?
要比较这三个投资问题，先要做几个假设：
1.        假设有2000元存款，这个是RESP每年的最大投资额, RESP第一年得到500元政府补贴。
2.        假设Mortgage的年利率是6%（按月复利）， 投资RRSP和RESP的除掉交易和管理费用后的年回报率也是6%（按年复利）。
8 Z: S- S4 h$ C, W* A# Q  A3.        假设小孩今年出生，18年后可以取出RESP而且全部TAX FREE。
4.        假设你的最高税率是40%, 投入RRSP的返税再投入RRSP, 然后再用返税投入.
* U' x7 @4 Z+ g3 J6 E
; Y0 }, N* B- g. a3 \! q6 O那么如果两千元选择存入Mortgage, RRSP, or RESP, 18年后，你的：
! i0 [- H5 V, W2 A" U; H
2 D# D: f4 S  cMortgage可以省利息：2000X 1.005的216次方 = 2000 x  2.936 = 5872
. w% w3 X/ \4 A  BRRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 1.06的18次方 = 3333 X 2.854 =9512
RESP的投资收益:  (2000 + 500) X 1.06的18次方 = 2500 X 2.851 = 7127

8 O3 o/ G: c1 Z4 F5 k那么得出结论:
1.        $2000还mortgage省掉$5872的利息,而且你还利息用的是税后的钱, 也就是省了$5872的税后的income.
2.        $2000投资 RESP得到$7127的税前收入,但由于转入小孩而可以免税拿出.
8 A0 R( X1 ?# x) E/ m" y3.        $2000投资 RRSP 得到$9512的税前收入, 18年后你拿不出来，拿出来就要交税，可能还要等18年。现在假设18年后退休，那么可以拿出部分免税，部分交低税率。

0 y6 r  J9 C( v5 ?! @那么到底哪个投资最划算呢?每个人的具体情况不同, 会得出不同的结论, 先看看大家的不同意见,下一篇接着给大家分析.
& z6 E8 B- W( a  D' }" W# v
# K+ |" s* w$ K5 e2 W[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 14:27 编辑 ]

如花

问题的关键是，你的投资收益率是否高于贷款利率，如果是的，就投资，如果否就还贷。

牛眼熊心

我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。
  {( ]+ H( `9 O4 `/ S+ ?0 n/ G- f
至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：
) Q. d2 `$ Z+ V; c
( ]! B7 Q  d  Y* C4 v1 X% r! k你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
8 ~2 J$ ~- m# p  \5 z股票税前收益， 2000 X 10% = 200
$ E" ]  x" `/ m股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183
实际收益183+100 - 115 =168

4 K( F+ D5 U, d4 }& v而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
% `% i; Z% x7 N8 u如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后
0 {) A/ G# x: O& t) A" y( |
还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

[ 本帖最后由 Monster 于 2008-1-30 16:29 编辑 ]

如花

股票税后收益 200 - （200-115） X 20% = 183

7 w3 M7 g5 b* }9 a7 j
你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

+ v2 V$ z2 n$ |% @如果是这种情况的话，应该是：
Taxable capital gain  200X50%=100
Interest expense                          - 115
# Z2 L/ G- Y- W0 f6 t+ ]* l9 z                                                          -------
Taxable income                             0  can not be negative
6 z; f3 n( A. ^2 v5 `; }
税后收入：200+100-115=185
3 i5 V4 g. @! v8 d% z
另外，提醒两点
1，RRSP额度是可以累计的，就是说，我在供楼期间不买的话，供完后一次买也成，如果是这样的话，这就变成先买还是后买RRSP的问题。因此，先买的话，差别是2000/(1-40%)X40%的在没买时间，按5%的收益

# M4 t$ p8 C9 g+ }4 z2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 16:46 编辑 ]

酷暑严寒

楼上都是高手 ~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 16:31 发表
* I+ g. G: t1 I* j

你这里是不是假设200块是capital gain，然后按一半纳税？

如果是这种情况的话，应该是：
  g3 K4 f/ V; ~+ ~6 I+ `Taxable capital gain  200X50%=100
9 U# @7 w  F4 M+ [9 t# f, ^( zInterest expense                          - 115
                          ...

: N& R, U, F# ^% \算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

如花

2，如果买了RRSP，capital gain是100%纳税，不买的话是50%纳税

9 k  z6 _4 w1 q! U4 z假设股价上升为A，不买RRSP的cash flow为：
% W& O$ @' p1 ?) z# d5 k  c
2000A-（2000AX50%-115）X40%+100-115
5 q# b& ]2 G, y0 h( c+ b
买RRSP的cash flow
2000A/(1-40%)X60%-100

计算出A=32.75%，即，如果股价上升超过32.75%，不买RRSP会更划算，不考虑dividend收益。

( I. U2 H+ r$ W, V[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 17:31 编辑 ]

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 17:25 发表
' L5 m! t8 J0 \% ^. h, Y
  I) t% I. S& C) d6 c" L算错了，打回去重算。你再仔细想想，taxable captital gain 是你这种算法吗？

Taxable capital gain当然是这样算了

老杨

楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 17:28 发表


Taxable capital gain当然是这样算了

Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 18:41 发表
% p1 s1 r% l3 k: N3 q
Taxable capital gain = (investment gain - loan interest) X 50% = (200-115) X 50%

你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。
0 v5 X& V1 w7 I7 \7 g1 P. y7 C
如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
: @# ]- f/ n6 O: l6 n
/ e% C4 `  D3 D% j( K3 @* w搞清楚他们的关系

[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 19:15 编辑 ]

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 19:10 发表


' w. W: y0 c3 J. A, q3 D6 }你自己查一下书吧！interest expense是100%against investment income的。

6 ^0 N3 R* C% O) Z% l如果你嫌看书麻烦，你就去研究一下personal tax schedule 3 for tax capital gain and schedule 4 interest expense
' L) P' \0 {$ v+ `6 Y3 d
. c" M* ?8 d" ?  F; w& U8 ]; x搞清楚他们的 ...

肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

如花

原帖由 Monster 于 2008-1-30 19:29 发表
5 d1 s5 z8 `7 x* ]! b
肯定是你错了，我的公式就是100%against investment income的, 你的算法是200% against investment income

: C7 \4 W& q7 A2 T你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头
( `3 D& g% F0 n# C# N- @
[ 本帖最后由 如花 于 2008-1-30 20:35 编辑 ]

酷暑严寒

原帖由 老杨 于 2008-1-30 17:33 发表
楼上的只有5楼不是高手。楼下即将出现很多高手。

$ E. x6 [! S  u0 \目前来看， 出来您和俺， 其他楼的好像都是高手呢 ～

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 20:11 发表

5 _/ ^& a# U0 n. N! @; i
! U3 j- N. F" ]' R. |你连capital gain and interest 填哪里都不知道，就说得这么肯定？懒得理你了，还要玩斧头

1 F1 r0 \& [/ G# O9 S) \按你的算法，你在股票上赚了200, 付了115的利息，结果还能报captital lost, 你不要太肯定了，要不让权威人士精打给评评？

精打细算

大家就别开火了。
4 E6 w5 S$ n0 T) o2 B7 z. _
在利息这方面，如花是对的。
1 t5 H9 q  A9 O3 N( L) R9 }! |$ w
最重要的是，interest deductibility on investment 的原意不是用来给抵capital gain 的。 如果你的投资回报只是capital gain 或利息而不能解析其投资有分红的话，你的deductible 将会很危险。 税务局有权否决你的interest expense deduction!!!!   到时候， 罚款+利息。   请留意！

6 t, v2 N9 K2 _  x& E) W7 _还有，你说的Mortgage interest, 省回的利息， 你没有计算当中的 opportunity cost。s

[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-30 23:25 编辑 ]

精打细算

权威就不敢了。 如花这个课程俺也没有考。

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-30 23:01 发表
4 h: @$ c: |) ]
6 ~  m* Z- c4 H$ F6 e
5 z0 ?+ {: O% M% b$ ]# O* ^/ X
8 ]+ u- s2 h  X" [  V% i0 r7 E
哪我考过了In-depth Tax course（加拿大最深的一门tax course)就是门外汉？
9 t( v# P4 V# a; M) m那不是capital lost，是non-capital lost

- p4 J; y8 S$ S我不是选金融的，只是按照常识来判断，我尊重权威。
) u, F* l7 G1 `+ E9 x6 C
但是我还是不理解， 你投资赚了200，贷款费用115，结果是你赚了85, 那么赚了钱也可以不用交税？如果真怎样，你说的借钱投资还真是好方法。

如花

interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
% e) K$ ~' X! ]; V/ D& x& |6 Q. o2 }如果你有理由解释，你购入股票是为了赚取dividend收入（即使没有收到dividend)，但因为股价上升了，所以卖出赚取gain，我认为这也是可以接受，当然最终判断在CRA。
! k3 s, c% l+ Z6 r; I$ }4 B. ]- i( b还有，如果贷款是为了投资某股票，而后来卖出了股票，但仍未还请贷款，这个利息是否可以抵税，这个是争论之一，有案例认为，保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税。

白水

关注中~~~

牛眼熊心

原帖由 如花 于 2008-1-31 10:13 发表
interest expense是否可以抵扣投资收益一直是CRA最大争论的问题。
) l# K- W! x* v( |! D一般来说抵扣dividend, interest income, rental income是没有问题的，至于抵扣capital gain，就要看你当时买股票的intention及你的交易行为
, @$ d( I& M7 q如果 ...

# C' Y6 D2 @8 o2 c% |
用quicktax 2007证实了一下，填入share income $200,  Interest paid to earn interest, dividend and royalty income, 115, 得到结果如下：
2 @9 [/ @" E: B; [. l& W
Taxable Income for Monster  
. X! j" I/ d) H! v2 M: v  RTotal income   100.00  
Less: Deductions   115.00   
, ^- X/ I& g4 S2 |Net Income   0.00   
$ L% p$ G' ?; U5 ]% Y6 N0 \3 BLess: Deductions   0.00  
Total Taxable Income   0.00

* o/ M$ b) a8 x. K1 v( E说明如花是对的，不过实际操作的时候不是那么简单。因为Interest paid to earn interest, dividend and royalty income，没有提到stock的capital gain.

牛眼熊心

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我的假设是三种收益率是一样的。如果哪种高，当然选高的。

% Z% q/ ]2 C% O  e2 T2 U7 y至于LOC再投资的问题，要综合风险来考虑，LOC买股票是可以抵税， 比如你有2000元，放进Mortgage，然后用LOC借出来，买股票，那么假设Mortgage 5%, LOC 5.75%, 股票收益10%, 那么一年时间：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 10% = 200
  o9 k6 n* a- |0 ?! f. K3 g应交税：为零
* `5 l1 I/ c, }. F" T/ ?1 x1 c& u股票税后收益 200
; M. F* N- j1 t' k实际收益200+100 - 115 =185
$ }% Z1 F7 k3 _( j
而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是10%,
那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 10% = 3333 X 10% =333.3 税前
如果把这税前的钱拿出来， 333 X (1-40%) = 199.8 税后

4 b: r' @' ~/ e9 V2 k. s, t还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

) o; z3 S/ M# n如果股票投资收益大于10%，比如20%，那么：

你省利息，2000 X 5% = 100
付利息, 2000 X 5.75% = 115
股票税前收益， 2000 X 20% = 400
$ F" J$ a3 A: f1 d8 A应交税：（200-115）X 40% = 34
股票税后收益 366
实际收益366+100 - 115 =351
: Q# E2 a- r% P% d1 ?2 J4 O
) p0 ~5 j; I3 O! G8 y: @4 t而投资RRSP 2000, 一年后收益假设也是20%,
$ N+ [6 @* j- B, ^那么根据我上面的公式： RRSP 的投资收益：2000/(1-40%) X 20% = 3333 X 20% =666 税前
% y" t4 Q$ V: c& a如果把这税前的钱拿出来， 666 X (1-40%) = 399 税后
8 h% _7 L- E5 x7 Y2 ~
  N" Y2 W7 \' ]+ B还是RRSP划算，如果时间变成一年以上，这个差别更大。

' q# D3 l, ~2 J% n对了，需要声明一下，我可不是搞金融的，不会卖任何金融产品赚钱，所以观点绝对没有偏见，下一篇要分析分析RESP和RRSP的坏处，到时不收到砖头就万幸了。

yxia

我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

yiyi

原帖由 yxia 于 2008-1-31 11:16 发表
. y7 ?/ J3 l; i& \& A* t' }0 w我的原则是首先还Mortgage，其次才是RESP和RRSP。
2 N" \6 D- n9 M- n不要期望你的投资回报能胜过Mortgage，许多人都过高估计自己的理财能力，过低估计投资市场的风险和不确定性。

* z# Y5 Q# @- Y( K. N
着个比较通俗易懂

mikkiyu

都是高手,小板凳坐好慢慢看!!!!!!!!

精打细算

关键是这句
* n. N9 v% V: L8 b0 Z“保留贷款是为了寻求未来的收益，即使现在不确定是否有收益，但这个利息还是可以抵税”

* e( T! ~' S# N" P对于这个税务法律，可以参考加拿大高等法院影响最大的一个案子  Ludco Enterprises Ltd. v. the Queen
3 t! Q& E' p5 H# t: X7 ]
至于一般人， 假设有人买了投资房子来出租， 如果每个月的租金可以用来抵mortgage利息, 甚至可能一开始亏损可是能够预算几年内赚回就没有问题。 在个人见到的案子， 有人将房子租给亲人收取非常低的租金， 利息却全数拿来抵税而且年年账面亏损。 这种情况就是自找麻烦！

7 f2 d' g% c2 L5 M7 |3 h# a4 H[ 本帖最后由 精打细算 于 2008-1-31 14:50 编辑 ]

如花

to 怪兽
http://www.edmontonchina.ca/view ... &extra=page%3D1