一月份售出房和上市房之比降至历史最低

yxia

近几天，围绕房地产经纪人协会一月份的房屋销售报告看涨的朋友们一阵鼓噪叫好：先有“一月平均房价小涨0.7%”的帖子，后有“一月份销售量为历史第二”的总结。好像爱城房市形势一片大好。其实，在我看来，爱城房市现状相当不好，前景也不乐观。为什么？

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) B4 W: J, o0 O

判断房市的好坏有许多指标，如房屋售出量，上市房屋量，平均房价等等，不过这些指标中，我认为售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)最为重要，因为它真实地反映了房屋供求关系，而不是仅仅单方面考虑售出量或是上市量。这一点很容易理解，如果我们孤立地看一月份的房屋销售量好像不错，但和房屋上市量一起看，就会发现事实是供远大于求，不管这个供大于求是因为房屋上市积压太多，还是由于房价太高老百姓不愿意买。请比较近年一月份的售出房和上市房之比：36%(2008)；76%(2007)；73%(2006)； 48%(2005)；41%(2004) http://www.ereb.com/pdf/MonthlyStats.pdf。显而易见，2008年一月份的售出房和上市房之比已经降到历史最低水平。看来这次“狼真的快来了”。

flagship

苹果鸭梨

真是的, 看你从哪个角度看问题了

TDBank

yj151

熊猫阿宝

hehe      
, f/ p* T/ l) w7 Q一定要5个字符

小福鸟

原帖由 yxia 于 2008-2-8 20:55 发表
近几天，围绕房地产经纪人协会一月份的房屋销售报告看涨的朋友们一阵鼓噪叫好：先有“一月平均房价小涨0.7%”的帖子，后有“一月份销售量为历史第二”的总结。好像爱城房市形势一片大好。其实，在我看来，爱城房市现 ...

) Z; X' o& @. I2 t8 c- q% M6 KYou are absolutely right!

精品中年老男人

强帖留名。。

WST

原帖由 yxia 于 2008-2-8 20:55 发表
近几天，围绕房地产经纪人协会一月份的房屋销售报告看涨的朋友们一阵鼓噪叫好：先有“一月平均房价小涨0.7%”的帖子，后有“一月份销售量为历史第二”的总结。好像爱城房市形势一片大好。其实，在我看来，爱城房市现 ...
) v6 L: G3 k6 Z# X1 y请比较近年一月份的售出房和上市房之比：36%(2008)；76%(2007)；73%(2006)； 48%(2005)；41%(2004) http://www.ereb.com/pdf/MonthlyStats.pdf。显而易见，2008年一月份的售出房和上市房之比已经降到历史最低水平。看来这次“狼真的快来了”。

* r2 l1 D2 n4 d. P+ b
+ r) H. \. a  e' w2004 - 2007上半年是爱城房市大牛市，2008年一月份的售出房和上市房之比低于前4年是事实。但为什么"2008年一月份的售出房和上市房之比已经降到历史最低水平", 显而易见在何处？
“一月平均房价小涨0.7%”的帖子 和“一月份销售量为历史第二”都是有根据的。请问你的根据何在？难道爱城历史上就没有过买方市场。

精品中年老男人

搬个小板凳，看热闹。

Homework

这组数据很有意思，但是这个结论却未必然。

如果我们去除今年（2008）年的数据，就会发现2004年的41%是这几年（2003-2007）的最低(2003年为973/1701=57%，没有找到更前面年份的数据），那么是否说明当时“供远大于求”呢？也许是。
# `1 w8 q0 }& r" R但是，后几年的房价不见得就是“狼来了”。
再反过来推理一下，2007年的76%是最高，看上去供不应求，但是房价却在几个月后不再走高。
0 G; j( X+ \9 f9 ^5 m3 G! C
; C+ q; R9 `" C! e所以呢，同样的数据可能得出相反的结论。。。
: f: `# b5 L7 [
+ f4 ]. _! ^6 h% c( |能见度太低，我不知道该得出什么结论！
: U' o6 A$ o+ A
4 w6 d  w+ _% D1 b

原帖由 yxia 于 2008-2-8 20:55 发表
' O: M! }% R* w. s9 X; h% P2 x/ N9 R% r我认为售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)最为重要，因为它真实地反映了房屋供求关系，而不是仅仅单方面考虑售出量或是上市量。这一点很容易理解，如果我们孤立地看一月份的房屋销售量好像不错，但和房屋上市量一起看，就会发现事实是供远大于求，不管这个供大于求是因为房屋上市积压太多，还是由于房价太高老百姓不愿意买。请比较近年一月份的售出房和上市房之比：36%(2008)；76%(2007)；73%(2006)； 48%(2005)；41%(2004) http://www.ereb.com/pdf/MonthlyStats.pdf。...

3 u1 i( Q, ^+ {[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-10 01:57 编辑 ]

yxia

我认为你转的那篇报导用标题：“一月平均房价小涨0.7%”是一种误导。
你转的那篇报导也可以用以下标题：
$ u) q! ^  Q" u$ f3 h- a) T" a“一月独立家庭房小跌0.6%”；
; q1 [/ H* m7 N8 x“一月双联/排屋小跌1.7%”；
“一月公寓小涨1.9%”；
, \4 N" l" w( l8 X“一月售出房/上市房比大跌至36% (12月是62%)”。
这些都是这篇报导所提供的信息，而你却用“一月平均房价小涨0.7%”，只能说明
3 M3 x; X8 z* i% e) ~你人为取舍。这让人联想到国共内战时，国军明明败退，却能美其名曰转进一样。

! g4 ~! e& A7 S" M7 j  r% F另外，0.7%的变化幅度在统计学上处于正负误差的范围内，并没有什么实际意义。

yxia

售出房量、上市房量和房价有关系但是二码事。售出房量和上市房量能及时地反映房市的变化，它们之比(sales-to- listing ratio)表明目前的房屋供求关系，而爱城房价变化却有一个明显地滞后效应。这种滞后是由于前几年房价的暴涨使卖房者现在有很大的房价回旋余地。这也是为什么从去年7月到现在(7个月)房子虽滞销但房价却不怎么降的主要原因。现在的情况是：一方面爱城经济尚好，前几年人口大量进入有房屋需求。另一方面爱城经济增长已经减缓，房价太高，买家不愿意进场。大的买不起，造成小的公寓还有市场。不过，总的趋势是爱城经济增长减缓，房子会继续滞销而房价会逐渐下降。现在独立家庭房有的已明显降价，双联/排屋也有下降，接下来就是公寓。不信我们可以继续看二月份、三月份的房屋销售报告。

  c- g/ j3 Z. x  J5 v, j[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-10 13:09 编辑 ]

鱼儿

It is a thoughtful post.

北美村夫

Homework

这位同学，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
. w# f8 ~6 G* r1 F) F+ Z) W2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！

5 r! W5 b5 x: H/ D; t我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
5 N8 A3 C# [4 E& s; _ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
! g* y2 _1 M! C0 h' d这个结论怎么样？事实就是这样。
: {: W9 P% i& w  J
. r/ \8 a2 l0 `8 O

原帖由 yxia 于 2008-2-10 13:07 发表
售出房量和上市房量能及时地反映房市的变化，它们之比(sales-to- listing ratio)表明目前的房屋供求关系，而爱城房价变化却有一个明显地滞后效应。这种滞后是由于前几年房价的暴涨使卖房者现在有很大的房价回旋余地。这也是为什么从去年7月到现在(7个月)房子虽滞销但房价却不怎么降的主要原因。 ...

dezhongxiao

看明白了.
本文是楼主针对WST的“一月平均房价小涨0.7%”转文的专题批驳文章.
5 x! v! {( |! V/ I2 l% m所以其他朋友最好旁观二人理论.

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-10 12:49 发表
& u" c# D3 s* o1 M9 p0 I' l我认为你转的那篇报导用标题：“一月平均房价小涨0.7%”是一种误导。
) q9 X& E1 [1 a你转的那篇报导也可以用以下标题：
“一月独立家庭房小跌0.6%”；
" j$ l9 k; r8 O“一月双联/排屋小跌1.7%”；
# m; c) i6 D( E. a+ K) |! M) w+ l4 B“一月公寓小涨1.9%”；
“一月售出房/上市 ...

# Z' }5 d9 g' w; c& j  I- R$ b- N
供远远大于求，一月售出房和上市房之比：36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上的房子，可能是4~5套中选一套。说破大天，敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子。如果不是傻子，请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住，而且还想继续撑着)

至于0.7%的变化幅度，同意搂主的观点。没有什么实际意义。补充一点：如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭，必须给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动，当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。
# C8 t" Z2 y0 p# _" ^
总的感觉(一家之言)：房价在迭，而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子，多数已是负资产。由于供仍然远远大于求，2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计)， 房价不会超过3%的涨幅。其实还是跌。想买自住房的人，睁大眼睛，可以考虑2008年底动手；想买投资房的人，还需再等更长时间。

[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-11 10:23 编辑 ]