为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
  E: ~- }/ ?3 L
, p$ j5 k+ }9 z% p& M+ m2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
7 k7 }& F1 B8 ^0 N8 X2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
2 {! o' L! H8 P8 u! b% E
9 w, E( a  j0 `( L以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
( E- i1 M/ z5 j1 C
4 C! {! K. j$ t# r1 x9 G- Z" m. D结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

- W$ k  S* u4 G( k) {注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

& x6 I  |2 g* |+ h: T其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
  ?+ C' H5 g1 J  m  v3 C6 f) P许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
+ y! k0 m; n0 U, W. g
& ?; F7 Q$ b/ c/ I1 \) w8 w2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 D: P/ G% A# V, `2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

" h5 y1 k( p( Y  B
为什么现在不是买房的时候？
) G: ^$ G1 r% b' g$ N谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, c+ S7 K4 R9 c( \7 {" X& W7 }一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 B0 U' `; _0 C! }0 A% g/ v谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
4 d% u: a' E: v- ~看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
( Y7 e8 f6 ?8 k! y. X2008年爱城房事将继续调整
, M( m5 A& j- Y  c8 U爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
3 S) `( ^# T* ?# Y$ q让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

* y% S( K+ a/ b5 W* l其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



0 U, ~1 ?" s1 e( [, y# D为什么现在不是买房的时候？
2 M  H0 J/ N0 p1 D8 `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' c7 n2 G+ G4 K" A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
7 H2 S, v7 j" m+ B# T- z  l' ~看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
5 ^7 W5 I& x# |. f; Y" H7 {4 y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
2 Z3 C, L. [2 d, T/ _


为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
: {, v5 B) b$ ?, v% V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
$ \& b" A- w! m. o4 i: y2 Y看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

) E8 Q/ ?. x0 ^忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
3 P0 N, Y/ S, n5 l' {% j

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' g) ?9 N% B4 _' q# o! R
4 Z& r8 d% ^* t  l不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 u1 e' X4 L4 T' |为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
, T! k# o" x- J8 B/ y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

' E& o  R* i% p, W恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
/ A' C1 r' h  q1 A3 m楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. q0 q& P/ _, p3 `% G; J( L
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
) z8 L; B3 N) i$ |! o0 F- o7 CRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

3 J* i) A: ]; [2 X

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
  |( @+ f+ ~- g  h# v6 `2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
$ T; P1 k2 p* }" b" P这个结论怎么样？事实就是这样。"
4 s% @, m& j  L6 ~% v% P" L
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
: v1 _" d0 y' x0 ~+ D+ s" k" T8 ]2 X

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ D1 I/ m2 {! [$ Y我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

0 R, K; V% W; `% I" _4 c4 s) _
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
! Y. i$ Y) C% b' G1 z
2 Q: c3 {) c5 o, ~* F  c$ k" j( E; k
. A* }' B& o) }6 S' Z( d. Z' d7 X[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
# D: X6 A( s/ {1 L# |; [
% \1 E. L% Y: m, B; u2 k
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
! a, q8 f( J& Y- I+ ?

! K9 X' Q( w& ?$ p, f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

/ x( K# {- P. i6 v9 n$ p+ d也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
7 @# t, G6 [: v, L% |
7 T$ T0 A8 H3 M/ V% Z& w5 p
我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

& {5 ]6 V4 C& M, {: ]
. f  M; W5 D; `* D3 P* x0 D
) M6 A" p  L( M. i  n请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
( k) B2 Q0 V- q2 G' H
& K6 s7 x4 Q/ Z9 a% a( H( _) S
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

& ?& f( F) S8 Y也太简单了吧！！

  W( ~( j, {+ }( |房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' I/ }; z) v$ w1 Y, T大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
* X9 p* r" j' Z
) U3 S7 p: U: G" i- Y* N我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
; v1 k# a1 e3 _5 @* v2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
) Y1 u' O; D* \9 `& }$ S  m2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
& ]2 b$ H& x/ |9 O9 l2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
; _$ r1 i2 f9 v2 c2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
8 @. B* K6 ]! L$ ?$ ^7 t( k
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
# ~% q7 K$ H* O) r( S  q! ]* i0 C2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
$ M% ?# B- r1 U  L6 l  C" r2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
8 Z+ H! Q$ C5 u2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
( f( j* C- h1 J; L# y
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
4 W3 V- k- p) p, n; T3 b5 K* c, M
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
0 y6 g8 {1 v; C! ?. Z
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
- }& p" Z2 `3 `- f
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

" s# Q8 ]( d( \. r我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

& s! n$ N" H, [- b( P7 g" `) i你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) v. Q$ s0 `" M4 }$ `" V" Q
7 W3 [. y8 J+ E4 i2 Y1 y. z* `/ w6 L你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* {: J3 {4 d5 h* y# g

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

8 x1 p; P, }5 {3 z9 P3 d# x, }
0 R' |9 Q" s3 E6 a到底是谁病态？
) D" a3 ^& V$ X( K' O: Z& R* Z
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

  ?1 d. T/ ^5 M% E* U7 ?你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* ]+ w8 h% v2 K5 e! [5 x4 \( p; m

) H+ Q0 g& q/ U. E是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

8 [+ y! u  b1 m& x" ^6 G! H4 N, b
难道你反而观之。