为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
" `# U" R& q9 K
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
4 y5 p6 w8 @& u' \9 [! A/ R0 C2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, x+ e+ H, W7 K( C: l3 W2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
# c- y* i3 B% t) g1 A* e3 q8 D" ]
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
: X" L& q3 x& n6 s
1 ]% R5 X% _: M2 s! ?* r; S. z0 p结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
; H2 c: Q5 X/ n
- e1 p8 `8 w, _$ i# A: v注意：纸上谈兵仅供参考。
9 e' |* m" ^2 m: f

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

: Q2 ]- q* p' l) _; `' x0 F其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

& k2 ~6 G3 ?3 ?6 M3 [8 m
$ T# c& @! r( M9 l% ^0 o" g
" R5 q0 [. l' B$ ?( q9 |& e) d为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, p) K6 w" c( ^- e谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. L/ I2 Q% B& n( v2008年爱城房事将继续调整
; n+ W4 o- V0 ~5 B: J/ K/ J爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
  j' q1 ~6 F" I1 T. T* g8 C谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

" ?/ }3 O/ `9 X- T: i# u
, d, I+ t$ ?( d6 f) b; d8 P
; r( m2 ?( \2 S1 L' L9 j. d. a为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
3 x7 t2 e5 t* _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

% M8 J# N, D4 S' H) I收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
$ L9 j+ s* f/ j4 r- `: R5 K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


( S' F1 _+ T0 T
5 G; T* P. G- ]% x, I* H' X3 Z6 f6 E为什么现在不是买房的时候？
7 s4 j$ b- @& R) ^6 R7 y5 k谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
7 J4 g4 E5 Q2 c谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 `/ j$ m% C# F' G2 n; k看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 M7 T0 h, d+ e0 h* P: b  N
2 `3 {1 ?, j+ ?# `7 I/ c9 J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

: E# y" g/ X. S9 @0 ~* R如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

3 s: X. |8 ]" g; V9 z! b3 y恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
5 w. i* g. C) v& q, u楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
& C6 ^9 j/ ?' T) G0 l
: m# A5 i5 h1 K. T9 n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
" x6 h9 }7 E2 L2 ]. F2 @) q3 Z8 X
; q4 W, Y9 e( ^4 ~% H% u) a: q+ O如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
8 F: Q" _, Q( d. f! }$ }4 [2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
' Q& `0 m% r) n1 E我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
4 |  K4 I" ^; Y- D这个结论怎么样？事实就是这样。"
6 x: a) ]: f9 D* V+ O
0 `$ Q4 n, B; X* A3 X3 }/ N/ |现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
' e2 o2 q: ^0 U# Z8 ?说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 b, w7 L- ~3 q7 i7 m8 L我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
$ `1 ]$ O& C' G4 L  z7 i" f) l" q. m

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
) B& d4 s4 K' |9 O

7 i( Q$ `* @0 L. O忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 z2 G8 c- ^6 b4 K. u, Y8 w/ d

, J# k* E5 z( i2 m( H是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
6 ?1 M% f" o6 s6 }- B
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

- k/ B- K2 K2 R0 W
) l- R* L- q8 u
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

3 n( ^$ e" e, o+ r0 B我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

8 a! g6 n6 o9 O* `4 j5 M+ m房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
) I5 U0 a% Y( A/ D5 D房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
! {) G+ J1 \# y  O

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

' A: z% y% U  H% T: s% C& U6 U, r我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
' t- G# x0 A5 V
! A: E; x; ~% [0 m) j, t! v3 v2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
8 P. `) U! E: g. Z6 M6 }7 s2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
# E4 ?: b  X6 U  n$ x! s9 \; T3 K+ k2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
. M1 b/ f3 A. ~" u; M2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
7 R3 w; ?$ p' U: P$ @: U3 g
6 \# R  [/ Z+ n5 F3 |2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
3 P! E& g$ ?& w" _: {; B+ ]2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
( W) a+ s) |& V/ q  k, \; y# Z& m2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
0 Z4 u! O9 K% R2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
& Z' _  N( ]* P$ ?2 H  ^0 v2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

/ A1 l2 W" k4 y4 `* B按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

, t6 ]1 i! J9 Q0 J5 g+ \打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
% E) K, G9 b) ^, B0 \) @
5 B, z7 S; [5 [3 @" @ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
# X& p9 U; R8 q' S1 w% P9 v# M
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

: r- O/ M; y5 A9 j& z4 t5 {( v0 r[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
' \& X; R1 i% @, t  v我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
' S3 v# ~1 r" U
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

/ T# R( V* V! _: p3 T( E# f你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 c* x" C; T7 R到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

* B% ~# }8 j) [/ H' e9 z. d- t你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
# I( l- |7 a8 S9 _* B
8 J' r( ?0 F8 }7 b5 {, ~( s2 O/ C另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
" j( p' J. e. k! M) f- C5 J

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
& r4 C$ [9 T6 A" v$ x# B

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。