为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
7 O0 g/ Z! b$ u& O: O2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
" j+ _1 \3 G8 m* }% c. h( a2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
* H8 i3 f0 o  f
$ D. W; `# o) |* Z5 t* `以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
$ ?0 A, ~- v6 r; V% j
" j1 J+ t0 d  e9 ?  R0 t1 Y6 X$ n结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

/ a; D% B* ~  K, x) i/ W0 @/ e注意：纸上谈兵仅供参考。
/ f5 t- y3 e& \, p

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 O; {9 H  _( d许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' M5 |; i4 C0 y* l
# w2 ^* c, P* b) C2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
( P2 T* k5 ^: d' j$ N2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 w$ \2 i  f( D* Q% d

  j: L& F8 w( }: j1 Y$ C为什么现在不是买房的时候？
( Q1 F# f' s3 v: r7 J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
% w" \) o9 r: c! L% f: V一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 v: H: B/ I; @+ k. o! D1 I* A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 p% a( o7 M( J9 d看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
8 {6 [* W) p% D" \- i7 `8 n9 ~  @2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
% R% c, t: t1 o5 e让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
* c8 o# Z' l# g: m  Z) m! r2 f, N谈房论地----House & Land

7 l( R/ J( S& Q, c* n其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ z7 F+ m( o2 U, t

0 S* Q4 ?1 h) F0 [2 C2 ~
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ I! r7 T- }) \, ^& ]: v一月份售出房和上市房之比降至历史最低
5 n7 i; m. k6 A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
8 h& z; g1 b2 C有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
- w/ B6 z) C9 ]4 F$ S- L& {- h
6 q  n6 m4 V3 \2 Y, _5 {
3 a% Q. t! K5 o
为什么现在不是买房的时候？
! e# ]) @! X7 S! J谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
' _" f# r; W$ E$ O/ \" J& R4 d一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 z) B% C" x7 b3 b3 i, l, h谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
" {) b+ o0 y8 S4 B3 v: S$ k7 J' n1 w看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

4 D1 a) P. @4 p6 R  Z; \0 L忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

+ R5 \& L2 U8 o2 T. k3 r; n不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
8 r6 P" G( e9 I! h- X3 N" I为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
9 w4 ?* n1 n) w& D" z( J% F我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

0 N, T9 ]9 z3 c- _/ F1 z* \恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% t1 r7 Q6 ~5 k3 e5 D( l& ]% l6 h" c为什么？
  S6 q2 R# W) ~9 H: ]请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 p+ R" Y6 m# \. @) YRatio是57%。

+ `6 E) T- }% M9 Z3 z4 o+ L如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

( a$ E( ?  ?" a

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

" `  W$ ]. x! m% W; i现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
2 |# H# _- D2 u我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( V7 p, f0 S* q% z4 m+ G# Y
/ C; `# K% {+ Q, a3 m# M/ f现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
' z% Y0 w5 I: k
1 x! Y; A- T5 |% p' ~" y' I
3 s( V5 Z5 I; i" _$ U[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: f* \4 J) o$ d" {/ o$ q) i" r说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

% e4 u3 `  Z% G8 b' `
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

- ?" [8 ^$ A# R3 d9 x也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
' R6 i1 |' h+ I
0 A5 |: j. L- h3 D% j8 _# E
2 j+ ^3 F. D; Z) Q我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
( s5 Z+ K2 E/ r- d“这位同学 (指yxi ...

) W, s1 b+ m, C0 O2 ?$ T$ g, C* S
+ H+ ~6 i( s5 x2 p. J# ?  m请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

6 W' z0 a( J' [) y我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
2 V: [' p% ]& F3 A) \5 Z1 h

" Q& `  N7 y2 W& t  w7 }9 i. D是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

% h7 B) y; i9 X
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
$ E& W9 i/ Q( |7 ^房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
/ N7 ]. {! s" o. ]2 M  N. @

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
0 x+ B9 G) i% q- t3 T- \  T
* q8 g& E. Q; l我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
3 j) l& K. X  o! c5 X4 ^6 l6 K
- T# o1 }# V4 a& A5 i' T' G+ P2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
7 m/ s* T" N1 C2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

8 J' {! K2 Z1 f2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
3 m' N5 o, P+ i# \2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
! Y0 K$ r$ q2 h2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
9 S2 c- t7 f. s+ C2 Z2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
/ ?' x; Z6 }0 B$ ^" X. G' z! b
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
8 C0 r, F3 z' C5 k( a2 w6 H
" a0 ]% }) S5 ~/ b打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
8 H- `( o; Z; b+ p& w
. ~) f" G8 N' G9 a! g! z% C" O1 ?ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
! ]/ _  z7 X; }: T
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

" \. _/ d3 r: q* Y1 m真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
( ]7 C' h6 ?6 h8 g5 S- x. L. Q. p
大家多交流。谢谢。
$ N1 j- U/ e& s' \
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- }, M8 p$ a7 \$ _/ M: u5 w) O. \& A
% b) F! ~7 f# `3 t我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

3 u9 e5 [, m2 J! E. Z3 n2 V你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
2 t* Y" k4 t2 g( M' U0 j3 @$ q我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
( _: R7 Z7 C# q0 d, D
$ t1 m& V& R9 B# P你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
8 {% r: I$ N6 J7 P

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
  S! n1 F! Y( j不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
) H/ X+ L; O! i) C, W' [我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

0 ^9 h$ U8 u7 K8 O
到底是谁病态？

我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

4 f/ t, w" a: S+ N8 l
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
% {- p+ c- I* h. R
9 s2 r8 Z# p. C2 ?也太简单了吧！！

: l& s0 E$ `6 {$ P, @
难道你反而观之。