为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
! [( ~2 _6 X: p
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
  g  R. T8 |0 X2 O/ J$ @6 I/ |2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
- U' t8 I, b# s1 r4 s
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

4 A' F& U) a$ w3 ]/ J) A结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
" k/ E8 ^+ E! o& B$ ~

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
0 S6 C/ @  c. p7 _  S6 L3 B
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 }) h8 D0 w5 N# _
" r. J. D' w. L. y为什么现在不是买房的时候？
* ?, W: Q1 n& u+ M谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 ^  B& V7 A; Z+ x. f" i1 `谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
, a& J. @3 O' t9 R- ]2 w$ U1 v看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
" R. l0 _4 @$ n/ J# R' k* c- n, Z2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
6 K$ \+ o. p2 W& N+ k让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
- H0 x, F8 C* J4 Q- V2 j; y' W谈房论地----House & Land

0 F3 w: v5 n0 I9 d, e, ^) v其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



* u& x) e# k. Y0 ]# v+ A为什么现在不是买房的时候？
) v$ M  r! ?& q9 |5 K谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 a2 F  F5 M7 u1 \1 o3 {
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
! `+ L- n" ^, }- `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
/ j' {# S$ L" L
1 E  h$ J, T9 @" ?

( z6 M) _. V& i+ u5 T# G为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
' T) j! Z+ M& x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
6 C) X/ P3 m2 z7 x! V& L谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
, {0 o5 a2 {3 B说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

. Z! L: G0 `8 p2 l+ d, E不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
+ K4 [* D3 r' P* c0 }- W+ M为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

7 _, |" O% s; e. A- P, n9 ~6 I6 ]6 |如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
7 w5 H0 h1 w8 J& B. a4 K( i
- i* z  G" X' u7 g恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
0 Z3 W) C! c. _楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
8 ?# z/ K  c- J. S* W
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
0 E/ n; z" H# {$ f4 y  Z为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 H" c# j7 `; |( @Ratio是57%。

- {- D/ o* P  J9 z如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

) c0 q! _1 e, f0 D- H& T4 Z2 Y# L“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
( u) h) @3 c* d, N& n2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
0 U; }6 V8 C# e. ^( ]  M7 n我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
; N' h& @0 V8 H7 r这个结论怎么样？事实就是这样。"
/ }$ `* |6 r( R% |
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
5 I% Z; ?& u0 e" ]# f8 @) T+ t9 O, h

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
' O3 u0 Y" e) R% @$ m, t6 m说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

+ i* q5 F+ d! F  O
2 m2 Z. O+ T5 Y3 ], w现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
& U; J( P9 o$ {4 N$ a1 M这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

3 ~  p' x( D* D; Q$ `5 l
. q8 W0 O' `) Z5 m忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
( O& D; ~+ E0 _

2 i. }4 B7 t1 I$ ?是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
* a* E0 `+ E1 }  O8 H7 c/ i3 l
" n& K2 c) z( P' W) \) e" H也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
# m! h- S) ~  S

2 v1 L) |$ E" F) X; @0 j& ~我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
) n9 B- D  t5 l“这位同学 (指yxi ...

$ j2 r3 G1 g" G- s- W请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
5 A* i1 h" E$ d
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 ~) b$ h5 Q" v$ D% Y

8 p+ l" W0 u; e, E是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

% @, w5 Z' j6 I' {* `也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
2 D7 r2 W. V( C0 Q# J我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
' x/ k- M! R4 L0 Z0 Z
  M; C5 |# _) h$ V0 f2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
7 D; Z7 k- o8 {: p2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 l  S' U+ t+ K
6 }- X& G. g. O2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
8 d4 [+ O! m4 k2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
* ], S0 F1 d4 T" P% e0 {  X# E; v2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
( D- g: B9 Q. t% z$ v
* Q7 L4 E% q/ I$ G, u0 K) g按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
+ C! e7 O! |: h& h. r
  r9 O" o) ?: C3 C7 G; {: H' {; m打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
& N9 J# m$ Z( @7 Y! {; {4 ~, l
' r7 K) K- e( r& m% uratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

. W0 o5 R& K' G5 S2 \" c再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
6 q& J+ k+ H3 p
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
- v0 o) t: n0 M/ C5 W$ i
大家多交流。谢谢。
9 v, f) H  F( J1 {( i/ {' I$ U9 v
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

2 D5 X2 Z8 j5 d& A! q1 K我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. d/ U9 x. |( i! K你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
. u. N  [; T5 H9 \+ a& |! }& X我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
) n: @1 u) l2 }8 F
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
: X" O3 i: ]1 f. v5 M9 i/ L

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

) C8 @  H/ |9 d1 }! }9 m# H  x$ w+ X
到底是谁病态？
" f0 }# o. q; O8 W( W7 `0 h# U; Z
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
' O) k  q/ v+ Q( m' G
* ~4 j( h- y- _! T5 S: l你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
7 l4 i: o+ u1 i+ h
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
6 ], g8 T& Z8 w5 r+ Z

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

! Y$ k5 w( ]0 o
' C' Y% E  n) }是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, J/ A$ j) i; j: V4 _
也太简单了吧！！

! U8 N* b9 @) h
难道你反而观之。