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为什么现在不是买房的时候?

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鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 14:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
: ?% r/ Z( u; [7 t# P' {" H- i
4 ^6 ~4 v4 p, @' p* O
2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;( e% X1 v3 t  G% r  Q9 {
2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%;
( p6 W9 a& v) m  C$ @$ P# X
2006年1月平均房价268522,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%;4 |3 O, x9 U6 ~* ]! U
2007年1月平均房价398570,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%;
, @7 e2 _% E; [: E* ~; p' r
2008年1月平均房价462410,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, l6 V' Y0 ?' F  k/ ~- L 4 w+ D2 O3 E, I$ l+ B* ?2 {
以上可以看出从2004~2007年,房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系,也就是说售出房和上市房之比越高房价越高。然而,从20077月开始售出房和上市房之比下降,到今年1月降到历史最低水平但房价未降,房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象,这说明房价不再能反映房屋供求关系,也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- M6 |, d5 a0 Y4 l ; H& r. i7 Y. y
结论:售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标,因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降,房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升,房价下降只是时间的问题;售出房和上市房之比开始上升了,而房价下降了,我认为才是入市买房进场的时机。$ d- ~+ A6 D* s" q

& E  M. t+ d; o+ h& j
注意:纸上谈兵供参考。
" p* W  ?0 D& k! @+ d' y/ _. E+ z
鲜花(158) 鸡蛋(19)
发表于 2008-2-11 14:25 | 显示全部楼层
售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。
/ z8 k/ U; K) y0 J
! |% f, x+ s' C4 t$ l" V7 I' J其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 15:48 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表 " x# C' e# ~$ X+ M' |& v
许多人问,现在是不是买房的时候?要讨论什么时候买房最好,请先看下面的一组数据:
: s) v- i- H9 {4 S# W  p* x% z
# b& {. H5 U9 k( `! h2004年1月,平均房价$205068,售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%;
5 a- K" T* F) Z: h! o3 y2005年1月平均房价$233626;售出房和上市房 ...

# g0 P4 W+ d& `7 q$ N  I* w5 l. M8 i# H& n
+ |; j% P# S/ _
为什么现在不是买房的时候?- [2 h& q! a- X5 e2 I( Z
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 {8 G8 q: [& _+ Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 _9 }1 k7 {" ~0 o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( j, [& E) F# |# ?9 h看涨派帖子的几个通病; ?) I# s1 E) C# i0 g) E! G: E
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. d) f1 U! B8 K7 W. S9 `2 B  G2008年爱城房事将继续调整 ( @% C$ I# H9 u4 G9 R! t
爱城新闻----Edmonton News' g" g- i, T6 V/ s* b) O1 n4 U" ^
不要把歧视说成是窝里斗!
: L8 G" I! B* u7 O( J7 T1 v3 N/ j移民生活----Life of Immigrants: G* I$ x; U8 u: d- N* |+ R
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
1 s  k& ~; x) T谈房论地----House & Land
, X# c1 ?; a, X0 Y2 {  y- S9 W; }; w8 L& e; i8 Z4 Q
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:11 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 % V0 o+ |! ]; {6 y

1 b' i8 k( r  l2 T% B0 c; [* _. H8 p2 e5 w, G" F! ?0 [
) s8 z7 p8 j, q
为什么现在不是买房的时候?3 e$ a3 _! K4 e" m, M( ]
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25 , C7 y8 Q2 l6 k2 N+ _. ^4 |+ _/ Q
一月份售出房和上市房之比降至历史最低 5 h( \/ l# s" R, h
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: j' j, \; W+ b2 o# t6 n看涨派帖子的几个通病% f: b9 w8 E' j1 C
谈房论地----Hou ...

$ u2 N3 U7 z% v: u1 x, T
( g7 q) S! a' E% J& `' C" w+ |收集得还挺全的,够疯狂和极端的,看来我是说到点子上了,哈哈。/ \+ A$ p& x9 D+ Y# M3 ~
有理说理,实话实说,有什么好恐怖的?楼上的不会有多个房子急于出手怕我坏了生意?不会是刚注册的某某人的马甲? - I  q: [1 ?8 k' P+ g& J
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-11 16:43 | 显示全部楼层
原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表 - |" [" d$ e. D) Y/ D( D( d1 n  P9 u
9 w7 z; E$ V6 E  T) E- ]9 c" @

. |" b. X. O5 Q* B; y' o
+ t* K) k/ Z2 }  Q为什么现在不是买房的时候?0 w0 \1 x* i0 b0 ~" d( ]5 H7 Z2 C
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 h, \0 b. m/ s; P. r/ G一月份售出房和上市房之比降至历史最低 6 j3 q9 i) F2 i" l
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50 , T/ _$ a! T; O1 m  x, y+ ^
看涨派帖子的几个通病
; L1 O0 J- R, N! i; t谈房论地----Hou ...
7 f: \* n: U* B  w: E3 Q+ h8 q

! I( F3 T4 G& h' V忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!2 y2 r2 Y' R7 Y: q+ [1 l" T; n% j
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
5 d) D' Y3 }  \3 e& |* L
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发表于 2008-2-11 20:31 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。/ r( r3 B+ ~5 D
$ T" B2 N% T. z6 q
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。. {7 _( L! S8 U+ S
为什么?& k3 w2 P+ s. c
请问:2003年一月份的平均房价是多少?
; t# J! [# p5 c! H$ t& _& _2 eRatio是57%。2 j  q9 B( j" ]0 C. c# s
  U7 y2 u/ ]3 N& v
如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下结论。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:37 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说实话我确实是马甲,现实见过你.0 P* m+ Y# s. U  d
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-11 21:59 | 显示全部楼层
  楼主说的有一定道理,支持一下
/ u, e- k& G  u" r9 W- H# D  |# `
恐怖?谈不上吧?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表 ( D% q- m* Z3 A& U) D$ x. _: Y
楼主同学精力比较旺盛,那边还没完,这边由开了新贴。: [; u/ E3 C- ^$ _
% S$ L$ t+ ]2 [; z3 V
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。2 p7 P/ d2 q. o  r" H% j
为什么?
% y4 r3 F# X( s请问:2003年一月份的平均房价是多少?
# e+ d, d, R0 Y, P7 N* mRatio是57%。8 _7 |0 s, K! w: t: z( j

# C- E! v3 h. P% B如果能见度不够,请多做功课,不要轻易下 ...
4 ~; M- f+ B3 P- Z4 C3 {' x; f. V
/ ]9 f& m* a" E# U- F* M# H
我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:
+ F# H% C3 \/ h6 F
“这位同学 (yxia),问题是从你提供的历史数据看,这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨,ratio越高房价却越跌啊。9 e. I* k& Z) f, b; z
2004年1月,41%,够低吧?后面几年房价一直上升;' }# }! ^. N' T3 X# E& _$ g* J! d
2007年1月,76%,够高吧?几个月后房价开始下降!
) r( Q# O* r  W  l% r/ a
我不知道你的结论对不对,但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据,恰好得出和你相反的结论:
3 p6 n3 A: K9 k" g! W# ]0 ~
ratio低,房价将上升;ratio高,房价将下跌。
% l' e4 l1 E* Y$ l这个结论怎么样?事实就是这样。"8 Y9 O5 ]* Q# r6 P$ c" w

8 j. y1 H* V: Y2 ?% P: W
现在“Homework"又拿2003年说事,不再纠缠2004~2007年,这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio57%2003年一月份的平均房价没有告诉我,我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是:2008年一月份sales-to- listing ratio 36%,而2003年一月份sales-to- listing ratio57%The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%而平均房价却超过100%。回过头来看,2003一月份显然是一个买房的好时机,因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反,是不是买房的时机?应该不用我再给结论了$ q+ I+ A- Z) U3 N- W) n5 R
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表 3 ?4 J0 ~) H- C0 j  Q4 r
说实话我确实是马甲,现实见过你.7 ]. T  P" Y, w) J. S  N
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.
5 D, u0 f6 R  Y& w! m

  X- s' p1 V* h: I现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗?想说明什么?
; {& L' G$ `% y8 h5 O这个网上看涨的人多了,送花加精什么都有!我说看跌,说现在不是买房的时候有人就如丧考妣,这是为什么?有理说理,大家都是成年人,你不同意我的分析,你可以分析你的,明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端
,接近疯狂的态度”说人,而不是以理服人,只能说明你心中有鬼。
& Q# A9 R, h& V* u) R' v

' F) u% V0 r, d0 ~2 r2 h# [7 R# ^0 B& G  i0 v$ r7 x1 A
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 11:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
( E# ?9 \: h8 X% P: g7 n: z! n6 N$ {+ i& J# W$ D- m

" t" h8 O1 K8 N! i/ N# A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告,谢谢!) \: z# W' q5 u% i8 G+ p$ d6 i
说明一下,我目前是房市看跌派,明年这个时候我可能就是看涨派,看跌看涨我是因时因地而异的。
" y0 ]2 |  a1 Z& H4 |. X' Z

/ C4 [4 b( a7 Z; E( b/ ]! S9 S( g8 p2 e6 z# W7 I
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨? & \) J" h" o  k' }6 h& i
4 |2 c: ~% @6 A
也太简单了吧!!
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:01 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表 , o% N7 }1 s+ w. G( C

  k9 i# C& I3 P
; a; V% O! `+ Z4 t: O$ [1 I- ~/ Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友,因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的,是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面,大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的:
6 q6 P. K4 C* k" v1 [8 x“这位同学 (指yxi ...

! s. h8 h: G8 S
/ j0 p0 g) F% G/ i' i3 C% S" R. p, \, P( G, w
请大家画出图来,看图说话,趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落?涨落是趋势。5 L% Q: Y  ^! P% ]$ f+ L5 M" c5 s. l

' l3 F) ?+ T! m* t* x& A2 {3 {我基本支持yxia的大盘分析。画出图来,homework的观点同yxia德观点不但不矛盾, 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 12:09 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表 ; o  @( R2 D  N& X

( K+ d& H- h* z1 {  i; [' F7 }; `; o2 Z4 W' t/ U0 _
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
1 g# f& f: r8 A  d6 S+ N9 `* Q
- U' g) C. p0 J; }也太简单了吧!!

; t! E  m) U+ i+ V* z# [9 e0 m8 A1 S9 y) x& T8 C
房价现在跌了吗?不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗?
5 ~1 ?% j  _! g) ?房价跌了你就看跌,涨了就看涨这是“狼”的行为,不是我的行为! - L, u, g! S; z: N3 l* k$ e
鲜花(22) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 14:01 | 显示全部楼层
搂住不要怒,何必计较呢?只要分析的有道理就可以,何必在乎说三道四呢?
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:05 | 显示全部楼层
谈不上怒,应该说是“笑谈”,因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:01 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲1 f* e/ |+ f9 J# v3 I$ s
大家看看他回贴就能了解出来.
5 o; m0 _+ u8 K6 ^/ p( g7 p" q* N我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 21:08 | 显示全部楼层
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。2 g) n+ Y+ Z4 F8 h0 Y! @/ `

. m2 f  b9 @; A6 ^& E) @0 \  P我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 B7 e. M1 [  w& G
& p% x+ z' P0 o7 H) |2003年1月,平均房价$154862,ratio 57%;
* I2 f; i2 C0 V9 G0 |. T2004年1月,平均房价$175210,ratio 41%;9 I- {+ \; [0 O+ e
2005年1月,平均房价$180819;ratio 48%;
) d7 G' F, ^) {& H2006年1月,平均房价199148,ratio 73%;) B9 M+ y! I- N& Y5 n
2007年1月,平均房价303820,ratio 76%;
' M4 }+ C1 G! A. e6 V  `2008年1月,平均房价332051,ratio 36%
/ j) L1 M$ u) A( r
* o) x8 ^) |9 {2003年1月的ratio比较高,后面的房价上升,到最后3个月回调;' l$ w8 r; k$ ]0 c
2004年1月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价;
5 _8 N1 {- {9 g2005年1月的ratio不高不低,该年度基本以上升为主;
: p; H/ a5 S: i) @# G2006年1月的ratio很高,房价走势如何大家都知道:涨涨涨;$ V9 K5 r( Q% n: |* G7 u# G
2007年1月的ratio非常高,该年度无论是ratio还是房价,走势都相当诡异。
) m1 H0 T  V! z& p9 p( }! ?8 I$ R: Z9 \& p+ _
按你的说法,2004年ratio低,但房价却高(比2003年),后面一定是跌,实事却相反。
# x0 [. C1 S" A; k' Y
5 ~  O( P$ }* D8 G打了那么多字,挺累的。到底想说明什么呢?, D- Q; S1 I3 ]$ A) {

, P$ x2 W0 |& \% a3 q# ^+ Eratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年;同理亦然,ratio高也不见的房价就一定要走高,比如2007年。当然你会强调2007年特殊,可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多,不能只看ratio。0 E9 P0 Q. P$ O$ k" ~$ @- X0 P) J
! O( I/ p6 C) ^2 F. i- A+ R
再多说一句,2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复,究竟会怎样,我功课做得不够(其实是又懒又没时间),不敢妄下结论,也不敢误导。* k2 [4 g5 d) S$ \

; J7 I, p) Z5 F+ b% d; [真的对这方面有兴趣的同学,自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣,不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析,而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ S  [3 X+ Y6 u$ F8 i8 _" u& K6 t% H( V0 Y' r! y6 [5 h0 ^
大家多交流。谢谢。* P9 {* w2 e' m3 [3 D
0 C' ?# e+ C. N2 Y
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 09:52 | 显示全部楼层
原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表 ) _" V$ G/ l& N) i7 S% {3 W+ n
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管,只是认为在对2008年预测作结论之前,还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。" t" Q) [$ S, v3 [3 c9 _$ o9 B6 D
0 s* d' _  }5 E5 i( D) d; y
我的数据和你有些不同,可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 d% Q/ k* O( S. i$ J
0 N1 Z; |5 ^( S: @# U1 A6 D你说:“20041月的ratio比较低,2月份跌至171K后,上升4个月,调6个月,其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说:“按你的说法,2004ratio低,但房价却高(比2003),后面一定是跌,实事却相反”。你还说:“ratio是一个参数,但一月份的ratio低,或者说一个月的ratio低,不一定后面房价就会走低,比如2004年”。# ]; f, k- `' T5 y0 B
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据,然后再分析,至少使我能先看明白,而不是像你现在这样笼统概括的讲,因为这种答辩缺乏根据,没有任何说服力。
- n9 K. y4 t/ B; I: r8 q) W% P2 J$ D$ k- @8 U" r1 ]- R2 y6 p! X
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据?我们再讨论不迟。
- M: Y5 e4 @  Q6 K
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-13 10:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 G. v& D" ^  W  a不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ s+ U: Y; {/ Z0 K* X大家看看他回贴就能了解出来.; K+ N1 @& P/ D, g
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧
% C6 t  N4 ^" Z! A( `

, s5 F3 ~2 E( o: f1 p到底是谁病态?
+ P0 {0 N: v. \4 i6 y+ |& l6 Y1 r( ?( d  z# X4 X) g, i
我这个帖子一出来,你这个
Safeway马甲就跳出来,极尽贬低我的人格:说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”;“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”;“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
% `+ y2 `+ l$ B 1 M* G2 Y$ c  O0 Y5 g2 c; j, i& Y' q
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗?你是真不知道怎样去理性的讨论问题?还是真有精神病?希望你首先学习一下这个版的规则:“提倡经验分享,支持理性辩论,反对种族地域歧视,坚决打击人身攻击,强烈鄙视看帖不回!
”,再学习怎样尊重他人。
9 S3 f* \9 m" Q6 Y" k6 d9 Q" D1 H + J) d: u, @+ H0 Q- {7 d' u2 U
另外,我回帖的原则是:你理性我理性,你讥讽我讥讽,你骂人我文明的回骂,总之,既以其人之道,还治其人之身。
( M8 X$ ~1 V. v' z# L
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:28 | 显示全部楼层
原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 k# t# N; D3 A2 [+ p' N  T& o# t: B  @% P) H1 H+ ]( P9 T
: K" j* a$ s9 Q# C$ R' c
是不是房价跌了你就看跌,涨了就看涨?
: L1 O* F9 ^0 D$ ^; M9 B% z
/ o; M% d0 p2 p( B6 _也太简单了吧!!

8 {0 [; @" m+ w3 ?+ Y$ G8 Q9 H) f- }* [
难道你反而观之。
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