为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
/ a4 N) ~& U% S, Y) D: B
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
. b+ L5 _" ~$ O4 ?5 ?+ X9 a2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
. v5 t1 z3 {/ {% z/ p5 K2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

# w: Q+ H" i% @( v# u以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
3 N- Z, s3 q+ x; j8 ^* H$ J& \6 A
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
) D# V# K7 k! v6 b6 h

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
1 X- I: E. q2 k. l5 d4 U
1 m5 F& W3 M. x3 S其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
' J" O" s; X& X% }5 X6 I2 b7 `9 p许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' O( J) {) A1 C9 O8 B0 l
# E" y; c2 S+ }- p2 k3 q! r2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

8 W5 l& }0 T8 F( u
为什么现在不是买房的时候？
6 b3 M' |: Q) }1 U谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  C$ I/ X9 N3 ^$ Q, g看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
* K5 n0 E+ _  U/ I( }2 W7 G: ]爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
" `' D) z8 d* \移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
5 f3 r8 Q3 H$ G. L- L: u$ {  b# K0 X
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

5 X' ^8 u$ a5 d+ ^
! Z8 ?) q9 x0 i
) k$ {, h4 c- L/ z为什么现在不是买房的时候？
7 j. G( |4 x$ v8 D; Y! T  N. t谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  p% z- j6 I% d4 Q7 Z一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 y# N3 N8 ~9 F/ y7 U# O2 M看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

8 ?" [9 v7 b( z" S收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
. e6 n& w5 k1 J  O0 m2 x1 @
0 o; }5 q  o9 [

- `$ v$ U5 ^8 I7 N为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
" X# |- s0 k! F; X. ]谈房论地----Hou ...

忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
. l5 U) ^' ]4 N- ]" M& L
$ c! _' l" n+ V, K. A3 t; R% H不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
1 }! F/ @, t4 S% h: Y8 R为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
. _4 u7 Y+ `4 NRatio是57%。

" n/ Y! j# ]/ C1 z8 H如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 g" ?/ k5 U3 `+ v, n4 g+ A
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
4 j/ N9 ~0 x0 s. ]5 n& Y7 x为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
0 R% ?6 ?0 ~( k
  u8 h. ^5 S. U+ I如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 Z& J: @" }: _2 Q3 }3 k+ s2 ]2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
) j4 C6 s6 z0 u2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
* n3 ?/ {$ b. S7 r
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
, @) u) h8 j0 x* l6 A$ X, t) W说实话我确实是马甲,现实见过你.
+ N2 E. Y$ r- K9 z- G  z% U我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

& Y" O5 \1 ]# |! i+ p
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
  B+ G; T& L4 o8 m1 J/ B3 ^这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
- V9 _% e9 Y2 J: T

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

6 F( c" p/ ~1 _9 ?+ u6 {
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
% a% x9 q$ G( Q# q说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

  s( F% A. d  {# N8 t4 E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
+ e# y4 z# W1 i
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

! X. \  o! p5 T( }6 G, Z! L6 p
' g# o8 A1 e1 O) ^3 P我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
5 E+ w) H- M. |“这位同学 (指yxi ...

7 k7 a& x% c. A  \
6 h2 B8 T; j7 e8 a" n& \2 o7 p# W
) v0 T5 b+ y7 Q; @请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
- Q- e% n' Z9 ^! x% g# k+ @! ^
( w8 Y: `: j# \" A- p5 \我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

% P0 ^* @4 }: k2 z. t, s' Y
6 C' r: D0 j, Q/ d是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

) \) E6 R( L$ P/ S% ^6 U0 P; W房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
# s1 Q( M" d% D房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% c5 F# f; h4 A

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
0 W. @# M2 F" U+ V, W0 t大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
  _1 u, P# j. U, u: a. q) y  a7 v8 T
6 a% o! N" [/ g: N我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
6 }4 c6 t7 |1 ]+ |: Z! q$ A' V7 x# d2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
  i& f: d- A. H* a5 T5 o7 x" c2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
; @; |% R1 R. n1 ?8 J) v/ _2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
( g0 V3 T4 g$ W, W2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
/ i) u4 E. e5 Y2 h" ?- ]: z7 H2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
) p! s5 B/ U* A9 b* c: g1 H5 |
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
# b  m3 Q+ w5 G, m) @% B2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
) b' r6 }8 v$ f  h2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
, c. c  h- t  m1 k( n2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) ~+ G1 r5 j" K7 ~# m
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
+ Z# n+ A( H9 v3 [8 @
, N4 A# n6 X* b& ~ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
4 ^/ T  C7 I6 }3 N
  ~. Q7 f8 A, p9 Q8 v再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
$ I- g% F3 R6 {* d& p) n* Z
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

8 w2 s3 r! `: T2 }2 M3 v/ o& e大家多交流。谢谢。
; P3 x9 q- R' @
[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
+ H8 z$ s/ Z9 ?, H5 e0 o我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
& \. Z  N3 J' b4 H+ d9 S* Y% ?
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
3 }8 q7 ]+ T  D" `6 D

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
' Z/ O1 T/ a* _! d2 C8 {& Y大家看看他回贴就能了解出来.
7 O( m5 f) e" [* {6 d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

. i' d% H0 k' q. X3 m4 }* q
到底是谁病态？

6 C* o& O9 g/ |/ f- f# c我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
" O) [( k6 o' d
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
8 x+ R' }4 c) U' a7 j
0 i) g7 _! E2 F/ H& x9 ^另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
; x' J9 X' n5 r8 @

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


- C& f; k4 m$ _5 u' \, `/ Y是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

: T2 c2 m& @% _) j& A) {1 Z也太简单了吧！！

. |" {; a; V1 L" H6 Z2 W" x难道你反而观之。