为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

% s$ c( Y/ L, i" A: ~, D; P5 W2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
0 d1 z& k0 f0 a2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2 M( K/ Y. M; U  U2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
+ {; T' ^! I8 [# H% E
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

注意：纸上谈兵仅供参考。
" x# r' ^8 {) U( h& w* B' O( N- k9 H

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

4 e4 I# V3 N0 Q5 I2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

6 W! S+ e5 m. P: O

) K, t* z7 M( y为什么现在不是买房的时候？
+ E1 A6 O7 r) z( E谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 ]! y4 A* N5 `/ I8 N0 ~2 f一月份售出房和上市房之比降至历史最低
/ K# b# [+ b2 Q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
/ Q: W, d$ p4 n" s谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
0 q* t' [( z" ~9 _' `8 ~$ V4 b2 ]爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
5 V1 {5 q5 f1 r% W) ~% y移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land

其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表



6 M# `" ?9 e* Q8 R; [3 B为什么现在不是买房的时候？
1 T$ ?+ N9 Q$ B- g0 d5 {9 c" j9 R- x谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
2 Z2 X5 D, @9 Q8 h8 H谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
' ~7 B  |" g$ }9 b$ D) H7 Q& @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' `( k. x5 ?* o, m, G0 R
+ Z" |% e! c  ^# F; `7 M" |! ?
6 m& d+ z, c5 `, {
) D; J) T6 T: O4 V8 p3 l为什么现在不是买房的时候？
+ G6 I5 g  X- f/ p3 ]6 D谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
0 R8 ?4 e( ]# C. t0 m0 `, H看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

3 M. Y/ e- A! C/ L7 }
, Z5 E8 c! A! T4 X0 l  A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
* Y- z3 x! k! M
% t9 l7 D' J# h, e) I8 J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

7 k+ z7 \8 s3 |如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
, J( U2 b7 b: X' c* A我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
# d& o5 d" m1 M* o: z
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- n  h" f( G1 M+ A$ e
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
: L5 P" V, e5 \: A请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

1 I: y; l( C% E& }如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

6 B* p8 `1 S# `- |
, S' E: }' B' }2 J

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

+ [8 Y2 S9 F! T; H: P3 N+ |“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
# T4 F. d8 g) \+ u- X2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
8 O# ~, k' R& n/ g; U1 e$ h( ~2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
# Z4 M! n, w1 w: o8 Z我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
" `+ \- L, I; z
现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
" G% G7 x, d& H, D说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

" `% T' u8 E9 |  Y现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


% s$ }2 O: ~, S. p[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


/ \. Z1 W7 ?' X忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
$ N% ^% m( ~( K4 Z0 W, k# R! z说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, G/ \  k* s! a0 ?( m
! K% Y/ ]! K# J, D也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

, |5 n% q4 ^( ^3 b1 U
: _& m: l- k2 \8 a& o) s我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
9 T) h- R" e$ f7 T“这位同学 (指yxi ...

# L5 G, b# I* @) ?$ e' |1 H& N

% I9 ?7 s2 ^7 u5 G请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
1 N% t& \" G- q+ M0 q
: Y1 K( i2 d" T9 C; g0 D2 a2 f1 `我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 m: E2 Z6 h# E7 {

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
& _% ~# T* t" k5 w3 N
, b% k" u$ X; w" I  t  d& |- l也太简单了吧！！

$ \" v4 X, M* {$ ]9 J& d
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
9 X) P3 `& D: C$ H, T  Z2 {我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- ]# f5 E- ?5 U+ L6 a1 }
9 {7 k) [) Z, ~/ M0 F我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

0 \% X0 H- u" A3 U. S8 Y# K: N& d+ f2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
" N0 r- }! c' p4 G0 [, t3 C2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
( {  h3 g8 X+ P% l' V" t2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
" S4 k- F* a0 m! k
2 g8 q5 D: \3 N- j: f1 k% R2 U2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
9 {: `3 s; T% P+ I, H5 o2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
7 T4 [9 T9 N! U$ a5 _2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
( s  p/ Q- V# Z6 o% Q0 q' |9 r* o
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
, U5 d+ S$ N. b4 d, a# X! V
& N" l7 q$ o4 n' g: J打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
& {6 ], M0 |2 }4 t9 V
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

8 N0 Z  j$ i' f再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
% z6 q3 s5 \9 ~: K
- Q! Y9 o# @5 F$ o( A9 n0 p0 j真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
" o- D) ~' b0 r8 Z我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

8 b& }3 ~) o! F/ h) D, C* \: m我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

- Z! D" c/ n5 e. Q
3 Y. v6 y% [: {/ t7 B# h, a1 W& a你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- i' A) o) C: y" K
; H0 P; z$ N2 z你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
' E4 i7 ]' \" R

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

* n  ?" |/ v+ v) P5 t+ O' ?, e到底是谁病态？

- \6 u. c) w' L5 N: p2 N1 ?我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

8 k8 g! \3 ]# [7 H你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
1 d( i, w! ^( L
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
# k! N: e$ `+ F$ P3 e

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
' M* s/ B9 L# U, i, _- [. ~
+ M4 }( D  u' ~' k
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

" A, f( }: Q5 z也太简单了吧！！

3 E% s; W& v: c& g/ z5 p# y# `难道你反而观之。