为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: l0 G0 ~( T% [, L+ J0 f$ z
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
) E# c7 W' }6 A2 q2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
) b5 O4 E2 V- r5 I, m2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
% F7 z# J- ?+ P: ^* x2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

) d! y' Q  q/ z( D& a注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

. X) y4 [/ D; h( h其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

0 C9 c: t' O/ _% U% x2 `; x! m- ]2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
& v7 @' U# c1 b7 o2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

) D9 T. \4 M) d9 G- r

# @6 y- m% w1 @为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
& M  w4 E& y2 t8 h  {4 x& L一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
, _' P! q5 n- Q' R) v2008年爱城房事将继续调整
% P* ?) |7 t$ H, @- S6 O6 ?  x- c5 Q4 R8 ?爱城新闻----Edmonton News
* h& C; W; \) ]( E不要把歧视说成是窝里斗!
7 F, ^- n& P0 O& O3 k9 ~移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
- z% S& M$ Z! r% M% D谈房论地----House & Land

/ C% q: l0 h0 w* F其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

2 ?5 ?; S7 E6 t$ f1 t. J% o
/ o. i" h/ c* J; w7 Z( g) ]6 u6 A" r
为什么现在不是买房的时候？
# t/ ^7 G1 m6 s谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
8 i* Z5 k, p2 |7 r# n看涨派帖子的几个通病
) S6 ?+ e: c8 Y$ F5 E谈房论地----Hou ...

  J  @; l2 V) B+ B# h5 e5 C% y
9 ^7 ~+ M0 K; T" a# |( R3 F收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

0 q( |" I3 K4 g* f
* ]/ x/ r! r: q3 i7 ?5 R( G  s
为什么现在不是买房的时候？
+ F6 D6 Q6 \' r7 e: \谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
9 F$ P9 G- [9 _2 y9 }7 P谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: \7 b8 o) o$ |7 d2 J1 o9 d看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

" J0 Q3 V" d" Q- `忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
- P5 @4 e+ R8 B  `! z0 x
, Y4 A0 L0 q3 r8 K- J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
7 A1 B+ g7 `! Q) S5 j, r6 r为什么？
+ `! `' a" \2 f/ ~, j2 t* d请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
( j, y9 a; o& U* t/ H; Q+ Y; W
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
* l: R; ~" N8 D( \) z# v我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
% ?) R4 o' ~7 d& g- A$ x8 t
$ H$ I5 r1 Z9 l恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
0 ?! \; d# ^  _" m, A  j( X; H
% ]: D6 U* k2 D* b- S3 f不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
% a) r( }2 a- t* D9 t1 t为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
/ p7 o1 j  e. m  s1 m% [: }+ e
# k) U3 t8 _4 p1 y6 D- ?如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

5 K: o5 _4 U6 X: @' p$ l

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

4 B" h$ }5 K2 x6 q% O( B“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
* G8 l) T  A9 o. S2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

7 U% ?/ N5 V: t* b& H现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
, i# V* X" F& e, R( W

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

8 a+ P# h. d! w7 E- [
$ W0 L! F: `; c( X; o现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
, b1 e8 Z, Z" C- \+ x. O这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


3 U8 e9 m. d! y& E6 d( N忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
7 `9 a  b5 D! H( S2 d3 a( g5 t, e说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
) a, {6 l+ X! q4 L

; i3 _* o; W6 q7 v
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
3 l7 d7 q& P$ l& g* ~
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

9 E8 y6 A/ h5 T4 k, t; C
" j6 e' T3 u- a6 z, R. O我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

3 j! A2 z! Y9 U& I. D' |

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" p2 H8 ~; ?4 O2 k3 |( [) a2 w/ e
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
2 j4 g( _* |2 N5 p. H
& a& _( e0 Y5 m4 h9 W
, `0 ]) a' @6 I. P  T& s, E4 n( V* s  f是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
2 L0 ^( U4 a) i' {  L% a
5 V8 q' u" \/ P8 K$ P8 |) D' w) \也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
4 f* Z  a2 z3 Z9 O3 _

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

( w6 y8 n# l& G) Z1 _; o7 i我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

3 C& c4 Q" s) q2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
% M9 C; {/ K2 f" O0 `$ j; }- g) S2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
9 A5 F4 k- R. o! ]+ f6 ]. R9 r2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
& q2 D3 `* q6 M9 B2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
. U( W0 O' K) q) `- j6 `, y2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
8 g0 V& H' P- O3 @/ V" e0 u' J2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

* j( a/ ]7 N" E6 R+ X按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
# q) a7 I+ Q; _
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
6 S+ l8 o$ F8 d& i- B
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
/ h/ f7 q% `* F+ L/ s
1 H0 z! a; ?- S! l/ o# T1 }真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
0 `5 x4 ^3 T5 t- D7 v
大家多交流。谢谢。
+ m" m: \4 q6 a0 N! B' q
7 B5 m- E4 g0 }[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

' `2 a6 E5 \" {4 Y0 u8 B
你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! r1 o: Y" y& j我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
  f1 x  `* t2 D, T  v
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 n% M. b% z/ a* a0 G$ v不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
" O5 p  P% g5 I$ b9 z. y0 g6 n大家看看他回贴就能了解出来.
! _, B; J. X+ c* t我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

. d! }) ?$ U7 g4 u# s到底是谁病态？

! e' z# T/ \9 Y& E# f. M我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
6 c# ^8 S2 }: |
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 S0 p- _5 d% Q8 q* S, L
3 {' K6 }9 k2 k; \& \/ O4 x另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
* x* ?3 V* b& C

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
- o1 C0 u% l" d4 {
( D5 c5 d3 g) ]2 F3 J) X也太简单了吧！！

, f) }7 L/ R8 l6 O& P0 W难道你反而观之。