为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

$ `6 w0 G  [* ?& Y: w. `! r, m0 O/ [2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
: L1 O5 y7 Q: Y6 V2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
! |6 `( v5 J+ X. f. q2 W7 U' \2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
( W. s) Q; o) i: [$ {2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
9 I0 O9 d, y. j  C$ e3 C
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。

结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

8 @; m+ H/ o  k9 d- H4 a# a注意：纸上谈兵仅供参考。
( ^; O  |' R# L  \% R( U) a

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
, v) a5 C0 o- j7 s) @
# G" b8 ~  w* }( i其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
) X6 C+ l; S1 i1 N; W
+ @1 v5 {- w" W3 e; i2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

( d( Q) n6 d% W, u% i+ \  b/ [% T5 J

* T$ k0 \. @% F( F' ~5 T. w为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
6 f' f0 I7 y) L* J& }4 j谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
, k( O# A9 Y* W* X! D) {6 S谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
/ [9 ?/ N2 h: _2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
* c6 A8 _+ i0 [
3 w8 a) W# `0 L2 o- b; `, b6 p- o其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 Q: A( d8 x$ S; g3 F6 C

' Y# V; I0 f/ L4 C! Q
8 h. m7 e5 r/ a5 @- y  {' t7 p; W为什么现在不是买房的时候？
7 n: s! \1 t0 p9 ^0 ^! }  T% q谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: @. ?7 y# k5 t  k# }看涨派帖子的几个通病
+ _; Q- P1 @! t; k谈房论地----Hou ...

- ~* x9 N% w& c" K; ]; {
" [$ N0 u! z# R( V# j& h' K- D2 O收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
$ i0 e6 J$ U$ R& }1 d: Q: J" u  Y

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

5 Q2 L% E& x( y# T
, q, |7 _. o5 B) P7 ?9 z1 {+ _- `
$ e8 Y6 ?+ g+ r. ~7 y/ s: Q+ a: K% g为什么现在不是买房的时候？
9 `3 i% m1 d! C$ O0 _谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- i' T2 a& U7 `6 J1 y0 _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
# _5 Z4 I: H+ \% A- y4 L谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
- |3 N5 k8 h( n* R; ?看涨派帖子的几个通病
& r% U: Y  p, O3 H  E7 P3 [! W谈房论地----Hou ...

: P3 Z# ]5 z0 O
" d8 E/ v: V. n$ E0 o& ^忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
& T, ~: z7 T7 M6 W0 s9 U说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
$ A. w7 {1 n3 A: g0 h5 F$ ]
& o. ^8 C2 t- n: D# |9 q5 U$ O不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
5 V6 ?4 U. }# u为什么？
! F: Z8 b) v2 l% ], o请问：2003年一月份的平均房价是多少？
' X3 I, {! E" t! ~! m- PRatio是57%。
$ F* V6 r- _2 |$ ^
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
* u2 f1 _6 f) s% b$ }
8 g- ^& x& q, S8 g0 }: B. Q! l- p恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
5 D* R9 {7 B  Z& a& Z$ _楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
1 p" r7 W& N: }* X  [7 Q3 M  d
9 A, y/ z# I2 K( Y) q  _不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
: @' B6 t% f, a# G' w8 F! Y请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

$ G: u, ^  i6 K' ^. G3 m4 G  {, d6 H“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
1 d( Z; G0 W9 R& t# P6 [2 a6 D; W( P2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
/ ?7 w) n$ d2 H2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
- `1 |- z  K% a6 Z  G我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"

现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
8 k/ a, I! `" A$ h9 `

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

( x- D: d( j) a9 p) \0 E/ g现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

& e5 [' d7 i8 W' t
" D8 g9 y- ?( ]) O$ D忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
; n1 D" X! F4 b9 m2 X3 o说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; U+ L3 E8 Z# W% C3 E. p4 d

  A  y# F' z0 a" a! K
. x# {8 y; ~, Y1 M' B& [& V是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
, K1 W% C# x" g5 e7 i; r6 G
也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


+ e& j( f+ [. |& x3 U; s/ p我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

/ w! Z- w& i1 P5 H. ^5 ?
! F; L9 b- d( r; K, ^( R
" ]7 o$ ~  X- i请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
! X' M; `3 {9 Z6 c9 r/ D
# C3 I! Q$ P8 N$ H4 j+ L0 ^2 s
$ Q% Q5 m! E; Z- O# N是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

% e! w  T! u) e  S$ s5 t也太简单了吧！！

5 b- c  l0 }. Y6 z
3 k/ _0 B& b! i, B# q* O, \0 r房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
- ?6 x* ]6 i1 j% A, o$ m房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% I( r2 h" K& B大家看看他回贴就能了解出来.
8 j9 d% |  w# X) f' w. a0 d我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 B( {( d& i0 w' @3 D7 [
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
- D" `: @9 G) ^0 e! A/ ]5 b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
6 Q$ I# q; M2 V9 B' o# d, A! d# h
- V' z. ?8 ^( U; }7 }: ^0 }2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
( F8 N  J/ E, j( I8 e! g" i2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 X: K4 H. O# S2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

3 }4 Z. M! ^; L# n按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
' r- d( V! }+ j, a& I8 X
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
3 |& r* |) n) V' L
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
" L- c: M% A: E- o, }5 K, K9 S
真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
3 P4 ?7 {  s* m& _0 k3 @7 c
大家多交流。谢谢。

& {& S$ u4 M& D7 M& J. f6 ~[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

5 e( K8 x6 e' M( v% z5 e% `你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
. p! A3 I6 G# K* ^( {* d; }
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
* d. x4 B* n6 s9 N9 d$ [0 A5 f& @

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
9 k* i+ a! b4 ^9 H/ M大家看看他回贴就能了解出来.
" {2 E) Z) L( d) _我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

( t& I" ]8 l( x8 a( s9 I5 |; x到底是谁病态？
" `; X, M! H7 Q( b
3 B( m1 C, a5 k" o0 ?8 P2 {) j我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

4 w* D& A7 c# ]; H0 f% }7 z. C5 {/ A你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
) V4 Q9 F6 ]" ]
2 h/ j# q. g/ j# T) ?另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
7 g. L5 N' w+ f2 f/ ~2 {$ e; d

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

难道你反而观之。