为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: ?% r/ Z( u; [7 t# P' {" H- i
4 ^6 ~4 v4 p, @' p* O2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
( p6 W9 a& v) m  C$ @$ P# X2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, @7 e2 _% E; [: E* ~; p' r2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
, l6 V' Y0 ?' F  k/ ~- L
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
- M6 |, d5 a0 Y4 l
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

& E  M. t+ d; o+ h& j注意：纸上谈兵仅供参考。
" p* W  ?0 D& k! @+ d' y/ _. E+ z

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
/ z8 k/ U; K) y0 J
! |% f, x+ s' C4 t$ l" V7 I' J其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
: s) v- i- H9 {4 S# W  p* x% z
# b& {. H5 U9 k( `! h2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
5 a- K" T* F) Z: h! o3 y2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

# g0 P4 W+ d& `7 q

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
8 {8 G8 q: [& _+ Y一月份售出房和上市房之比降至历史最低
8 _9 }1 k7 {" ~0 o谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
( j, [& E) F# |# ?9 h看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
. d) f1 U! B8 K7 W. S9 `2 B  G2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
: L8 G" I! B* u7 O( J7 T1 v3 N/ j移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
1 s  k& ~; x) T谈房论地----House & Land
, X# c1 ?; a, X0 Y2 {  y- S9 W
其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

1 b' i8 k( r  l2 T

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
: j' j, \; W+ b2 o# t6 n看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

$ u2 N3 U7 z% v: u1 x, T
( g7 q) S! a' E% J& `' C" w+ |收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


. |" b. X. O5 Q* B; y' o
+ t* K) k/ Z2 }  Q为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 h, \0 b. m/ s; P. r/ G一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
; L1 O0 J- R, N! i; t谈房论地----Hou ...

! I( F3 T4 G& h' V忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
5 d) D' Y3 }  \3 e& |* L

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
; t# J! [# p5 c! H$ t& _& _2 eRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下
/ u, e- k& G  u
恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
% y4 r3 F# X( s请问：2003年一月份的平均房价是多少？
# e+ d, d, R0 Y, P7 N* mRatio是57%。

# C- E! v3 h. P% B如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
) r( Q# O* r  W  l% r/ a我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
3 p6 n3 A: K9 k" g! W# ]0 ~ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
% l' e4 l1 E* Y$ l这个结论怎么样？事实就是这样。"

8 j. y1 H* V: Y2 ?% P: W现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

  X- s' p1 V* h: I现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
; {& L' G$ `% y8 h5 O这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
& Q# A9 R, h& V* u) R' v
' F) u% V0 r, d0 ~2 r2 h
[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
( E# ?9 \: h8 X% P

" t" h8 O1 K8 N! i/ N# A忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" y0 ]2 |  a1 Z& H4 |. X' Z

/ C4 [4 b( a7 Z; E
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

  k9 i# C& I3 P
; a; V% O! `+ Z4 t: O$ [1 I- ~/ Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
6 q6 P. K4 C* k" v1 [8 x“这位同学 (指yxi ...

! s. h8 h: G8 S
/ j0 p0 g) F% G/ i' i
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

' l3 F) ?+ T! m* t* x& A2 {3 {我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

( K+ d& H- h* z1 {  i; [' F
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
1 g# f& f: r8 A  d6 S+ N9 `* Q
- U' g) C. p0 J; }也太简单了吧！！

; t! E  m) U+ i+ V
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
5 ~1 ?% j  _! g) ?房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
5 o; m0 _+ u8 K6 ^/ p( g7 p" q* N我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. m2 f  b9 @; A6 ^& E) @0 \  P我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
9 B7 e. M1 [  w& G
& p% x+ z' P0 o7 H) |2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
* I2 f; i2 C0 V9 G0 |. T2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
) d7 G' F, ^) {& H2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
' M4 }+ C1 G! A. e6 V  `2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
/ j) L1 M$ u) A( r
* o) x8 ^) |9 {2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
5 _8 N1 {- {9 g2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
: p; H/ a5 S: i) @# G2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
) m1 H0 T  V! z& p9 p( }
按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
# x0 [. C1 S" A; k' Y
5 ~  O( P$ }* D8 G打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

, P$ x2 W0 |& \% a3 q# ^+ Eratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

; J7 I, p) Z5 F+ b% d; [真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
/ S  [3 X+ Y6 u$ F8 i8 _" u
大家多交流。谢谢。

[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

4 d% Q/ k* O( S. i$ J
0 N1 Z; |5 ^( S: @# U1 A6 D你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
- n9 K. y4 t/ B; I: r8 q) W% P2 J$ D$ k
你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
- M: Y5 e4 @  Q6 K

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
5 G. v& D" ^  W  a不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
+ s+ U: Y; {/ Z0 K* X大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

, s5 F3 ~2 E( o: f1 p到底是谁病态？
+ P0 {0 N: v. \4 i
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
% `+ y2 `+ l$ B
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
9 S3 f* \9 m" Q6 Y" k6 d9 Q" D1 H
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
( M8 X$ ~1 V. v' z# L

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
0 k# t# N; D3 A2 [+ p' N  T& o# t

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: L1 O* F9 ^0 D$ ^; M9 B% z
/ o; M% d0 p2 p( B6 _也太简单了吧！！

8 {0 [; @" m+ w3 ?+ Y
难道你反而观之。