为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
8 p! f( N- f2 K  l! R2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
4 C, N7 s+ b6 @4 q. {( Z2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
0 S- I; u0 n9 w* w2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

! o4 \- C" H4 E% J以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
1 l2 [9 V, [& s
! f' H! _- S* O) }结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

# e7 ^# g# f' p/ O注意：纸上谈兵仅供参考。
0 y3 a* s% w% Z$ W7 a8 A+ a

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
* [( m# }  ?; ?
% C; S# X  }3 }! H其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
2 s& H  R- [* k; u1 J- ]$ n许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

9 s5 ~& G' K+ D+ w( I9 v# v$ [# G: F( z4 D2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
& Y& P8 x9 g+ A谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
- U$ }! Z! x! S4 i一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
+ p: c+ b/ q! S. q5 Y- V谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
9 z8 ~9 K2 W4 \8 {8 G6 o移民生活----Life of Immigrants
; v& R6 [! _8 t# i, n4 G让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
- u; b+ p6 o0 m( c. B$ b
) ?; ?" v6 w* q4 \* T1 @其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
3 D8 N7 t. _4 }/ T7 f& q
8 v! k, u# q4 D' b

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
. k0 Z: i# o* t2 y3 `- ]% H谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
0 W3 F0 y2 N7 ]# t

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表


  b2 P2 X) ~" ^6 t
为什么现在不是买房的时候？
0 E" O2 H$ L9 M: ^% k谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
+ A% h$ Q% b; G" O) O一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
5 g$ t; w2 K( J7 `, r+ ~6 t/ Y看涨派帖子的几个通病
; ^1 Z5 s, e/ X, P谈房论地----Hou ...

8 n0 s8 w  |9 ]" z* `
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
4 F0 x9 Q% V7 k6 p6 o! ]说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
# J4 X5 c. I& d
! e& x. L3 |( V4 V/ A* J不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
5 ~( m& U( R- H+ ]8 x0 I# l请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
8 t. S! h0 t0 ]  \; j" s楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
2 h$ h- t- X( v5 O% J为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

  X& ]6 u6 _7 \- w. J4 Y' M+ l! ?- T

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

1 k  v. J- d+ g“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
( C7 J- O/ q  W: E7 `3 D2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
* Z8 I7 N- }$ U我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
  S3 O& t5 |3 Y: N这个结论怎么样？事实就是这样。"
* i+ J6 f: ^5 M- t& Q6 L+ r
( a2 I) ?7 \- s3 @( \/ [( W现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
9 D$ ^& k# ]" p# X. n6 u这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。


  p% p$ R3 @) b( Z9 L# J! J[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
7 i7 y0 D6 b, D& `* Q0 L
) I' M* {- V. J4 z% S
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
! B  Z4 F* [) S( I0 @* f8 O" J说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

3 E+ X9 g7 e! `. c
1 B. t# O* _, ^. r
: t# S& q5 q7 P请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
. D9 p5 w" N6 a' W0 B2 N( T- ^

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

1 B0 w9 F2 x  w0 O% w/ p1 x也太简单了吧！！

房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
; h" S3 o  @- Q! i房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
" o$ K" ]' l( T8 ^6 g) Z

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 B. y3 x5 H3 a大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
5 F5 I+ H( B3 e- [! g5 `
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
+ ^( U) T/ `4 V. b" v/ X1 w
. A& P% R8 {( f' a1 A0 J2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
. X' X3 m1 h, }" b2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
5 H! U! U. @4 \' P/ T5 w, F9 O2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
5 d' h, k6 }+ ?* C0 ]+ \' s
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
- P+ Y9 ^; x" O2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
% a  C/ {) M( _
. Z% e6 K% Y$ p( ]: K( O按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。
- V: R- f9 g' y) L- `
! _- C$ x- v+ S/ v打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
/ }2 i$ x# V( ?8 V+ P8 z. n6 _* w3 ?
ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
! j0 N0 B2 ~5 v1 D8 A; |$ ^
/ M. u* J  z* Z7 L  e再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
* c& ~' B7 D3 P2 i- M8 T0 n$ Z
# \$ {1 J. U( |! X9 e真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
+ _% H. S* g* q- n* e% t: T. `, _
% a! o3 q3 ~; i大家多交流。谢谢。
. B; x- D/ J- v* W
% v, v2 p, F" T. `* R2 X5 A" k[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
% i% R7 {) M6 ~  y* M& W* _, C5 ~我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
( m, E0 I8 A0 K1 p4 T; w# s8 z1 t
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

. }9 F! o4 \* j. n3 F6 F* h你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
5 N8 l( O+ x- J; e" P. m
& s! p6 `( c: {1 k6 h# J, I' }你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
& B! I3 d, @( J+ d8 O

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
& m, b7 z( Z, c# H我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

" R0 [  W( t  c% Z1 D到底是谁病态？
0 e& r* e. B0 k% J8 |. m' w
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
- _1 W! c% X: x
你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
7 U# q+ Q; W0 b- W2 S

3 a4 g" A! U+ }2 X0 h. O: @是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

# i1 p: [1 B1 k0 D0 v3 L7 [也太简单了吧！！

# y1 K" Z2 R5 z+ Y
& m4 h2 L" G' i) p9 m# u& W: O难道你反而观之。