为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
4 {" }9 j( U* O% w
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
: b2 H! F4 U1 y+ r3 M; Z, j) Y2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
, @* Z, k( `- w2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
. J6 D% c" Y) t7 t. ?0 r
以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
' |1 \$ s6 B: m8 m
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
5 r$ n1 h6 l, _5 o4 F$ y7 J6 g3 P
注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
; s2 e# ?) R& e9 ?' B. \& N) a许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

7 m$ P. D/ U; ], f
' n0 v2 G& d1 ?# O1 W) z
: i6 A, w5 W2 s! H/ J为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
$ d7 S, s* Z% Y( Q一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
& ~; e0 E. L, h, _看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
! X1 H' P8 F2 z; w- B2008年爱城房事将继续调整
: T, Q- ?/ {8 S" l% s8 M1 s爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
移民生活----Life of Immigrants
5 D' q# l/ ^6 q& X. E/ F" g让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
谈房论地----House & Land
! |# \  a+ d$ l, O3 H; h4 }) Q2 Y
/ `1 }" M; R: K3 H* O其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
: b; q* t4 F( r$ s1 ~

) I7 H# c; U* P2 i' `
5 S) ^: [/ H# ~0 o" l为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, f5 V9 G/ X6 S+ d1 F/ k* f$ |一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 l+ \/ B+ B; G: Z看涨派帖子的几个通病
$ g: Q2 g$ {. t3 y谈房论地----Hou ...

收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
* d- X' T( P1 t/ z2 w9 K% ]

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
$ n5 I7 m7 T7 D  ^! b1 _
, G6 V# W/ C4 }" Z! M3 n
: }/ N/ l- }2 e6 v, J+ n2 M
1 R! G4 N$ L- H1 e为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
, B; R" b* k, D* R* o) }谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
% P, o  ?, S- `/ \- |看涨派帖子的几个通病
0 A8 j/ a( G9 T谈房论地----Hou ...

( F; [( U* C9 W& H
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
" n3 k. \+ `5 ^2 }" A
不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
5 Y2 y1 c; h- g请问：2003年一月份的平均房价是多少？
3 f5 a9 r4 G+ cRatio是57%。

如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

2 y1 Y! j% D( F+ C3 D3 X恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

& }: }8 r7 I8 \" @9 `不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
2 c+ F* G1 W$ J( C7 i8 C请问：2003年一月份的平均房价是多少？
2 U: N& f3 @! t! I% a! T' DRatio是57%。
$ `2 i+ ]  t! g
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

2 b3 U2 [- }% V$ m) p7 @: v
# y$ w8 W( {* [

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
3 }  r0 Z9 `) A* {" x: E2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
ratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
  `5 \3 W1 w( u1 \$ B
( q# u3 L( N) s4 H( Z8 _: y( N& u现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
) [6 ?* _3 p2 k7 P% w8 S

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
1 r& `, y6 ~# W8 I& h( l, c说实话我确实是马甲,现实见过你.
' g: B9 N0 U& b& i我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

/ r/ H  Z( X. n. [
2 p9 q; T7 s" M6 I- R5 i现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
) I$ E. }, p1 L) g这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
& r8 Y8 |2 c2 m5 b

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表


5 ^- R/ U: i. I- ~. q9 q1 t6 \忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
6 C# K+ l  `( ~5 j- |5 V! ^说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
" i0 _) T, q" c* l

0 u( m. {& Q. a. S. Z是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

9 t3 w  d$ l, t0 @& e  _也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表
( r- Z1 P: C3 q, t9 ^, b

( n; Y, H" ?3 l7 k我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

9 F$ P$ ~7 I1 j* s5 U  J+ V
( ?3 y3 [9 ]" M5 {7 _/ H. U, v
请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
" V* A2 c0 ^) p8 l5 h/ W6 M* s
我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
  O" G* [2 r1 s# r% ?# F

是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

* A" C9 o1 U4 h3 @. D& s  h7 N
房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
0 c! F2 L* T) u3 T
% K( z4 Z7 b( ~. n我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。

- m1 F- t( m4 w8 p4 r2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
: K% Z. R3 n+ M/ e5 ~5 I2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
- S3 n/ H+ h. I6 O% V9 n8 ~, p2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

/ P* X/ \8 u8 c$ v! a% C( J( `. S, {2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
  Q4 G/ ]0 D+ O: `8 n2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2 h6 p% f# l& f' k2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

+ ~- P- \. @: f0 y打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

4 T2 s7 d, G" i. c0 i( Y0 Qratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。

再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。

# G- C0 `6 V+ ]9 X! R; g大家多交流。谢谢。
2 r7 G. ^$ y1 O: p& w, {
) p6 c/ Y9 X3 P  L2 I# C4 B6 j! v[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。
- T0 W. b) _1 p1 Y
我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

+ }5 c% s$ t# k8 m# s9 d. C你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
! P0 l! x  Q1 B: I) B1 a* E我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
7 P7 y& }: R! ~! s' S' J

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
. b  h+ C5 X5 g2 R; |) w不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

9 j6 R+ A; c6 [/ ^
到底是谁病态？

3 B# v" r  ?4 b3 c6 q# I我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。
" P5 O' f' Z4 {% f0 q# b# |; x+ g
另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
  S( B: W- R7 l6 |  j

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


( N; F) Q1 e8 C( M) k是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
: B0 X# f  A/ o2 [! T$ C
9 f+ B) N/ d9 e% k3 ]9 v也太简单了吧！！

* u+ L& x' a3 ?: G, M难道你反而观之。