为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
% p# j/ X! W% {1 m0 ]* s( h
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
0 @6 D0 l' s! O3 i8 x0 ~& Q' E2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
' g& u8 {" Z8 \. U* ^% P% _6 K2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
5 u9 \1 l3 I* x2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%

以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
! C3 \/ n9 a' J; l, K) x9 j
7 x4 d) L% i6 s9 {$ P( o结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。
) x4 g+ X0 c* p3 j5 D2 ], F: g
$ O4 z$ O# W- S9 n. @, p) k( s3 o3 F1 F注意：纸上谈兵仅供参考。
5 E6 I( m% O) r) d

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。
* z( J) M! y6 X2 j$ D: K. G
其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
! j% _% H, }# `6 h许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
* c2 A. Q$ P+ ~) r1 J# `5 g
- M: d) T) ~2 p7 \/ d0 E2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
% c9 `7 A  H* D$ ]* S2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
( l- P1 o% l& q5 r0 I6 W谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
3 ~- c# f3 p- d, X7 _3 p. ?看涨派帖子的几个通病
* s8 P6 o  T7 A5 T% H谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
- s- w" e  K- X1 h8 R* H2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
$ A7 Z" h$ |: P: [6 u, J9 N移民生活----Life of Immigrants
  V: F0 `! q3 F1 l8 H让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
& q; ^& v- {6 g+ R. y3 n  L7 F谈房论地----House & Land

& m0 u- Z, s! M8 }' |其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
( j9 \  w. P; c

7 ~1 L  p% k: m1 ^% w4 G( y) P4 f3 ]
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
, |. P- k/ ]7 z5 y$ y5 @% l: _一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
) x9 w  V% L" ]1 S7 H/ N0 F看涨派帖子的几个通病
/ A( L1 r6 X: k& |谈房论地----Hou ...

0 e. s1 _! @9 \, R7 q
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

6 ?, W0 H* [* z  E0 u
: E: A4 [3 d6 F1 O7 N/ {5 V
为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
0 ]5 M1 I  Q; L( M  F, L8 I+ _3 J7 n谈房论地----Hou ...

. `; ~! y7 l1 T' l: z9 R) h
7 z+ g5 E4 @* I6 V( `. g忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
+ @- W6 q/ j% D8 Z- d& i5 L* e说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
# H3 M% U1 ~5 Z3 Q

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

! A# f# m9 ^6 s; o# h7 c不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
$ v. d( Y; n8 z4 {, o为什么？
, q$ w9 G, x/ F" E. G请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。

9 }0 l# q/ z) u) k( Q% e% O) v2 v如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 Y  v$ t6 d( k7 H$ `& ?# n& I) [9 O我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

: M) E. B- ^$ C% M' x恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

' Q7 x: P1 n3 j2 a  l不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
) U' q9 z- Y0 ]; D6 ~. c为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
9 |8 N2 @$ K* s" cRatio是57%。
& N, h7 t- n6 _- H1 [
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
4 s9 {" @) j9 t% g) y+ b; Q2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
' t+ x% l8 D. w5 ~2 R. B- T7 G我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
+ _! K* G' D7 v( k2 A- p  s& Nratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
1 B# [3 _0 ?7 D, F9 _( @& I这个结论怎么样？事实就是这样。"
0 }+ ]9 j: Z: p/ p
1 v7 D, ~) G6 A- s& ]7 c现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。
' t9 F6 q$ q# g% E* p

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
5 G3 S/ U1 @3 E% A我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

3 i: |8 v; [# g8 N$ Q3 r7 t
现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。

: w  L1 s: X; {+ G
5 r. p- Y+ A  r! q( \0 d, G[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表
" r. s2 H/ s% x( i

+ f9 S: \& r% }# g0 f# h7 t% `忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
" |- |7 C9 `! |( L  v说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
- |  Z+ N0 C/ }' a

! J* V  j4 h( p7 R- k是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

' ]+ \2 Q3 ^" d* O4 U也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表


, l" S; `0 `0 Z我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

% i5 N- w' E9 {+ }3 k( d

请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。
8 n, D: U+ X0 a" u# r
, Q/ L5 u9 h+ u7 w  t! E9 B+ l5 g我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
5 F7 Z/ N% x$ R6 p. f
: O3 V" h/ [+ H# G# D
" l5 j: O: F* b8 G! v8 |( e1 k; A是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

0 B. k9 _: }! Z4 l) Y8 V房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
6 E- \* N( W) H房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
; }! d9 ~  O) P2 e1 M: ~

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
8 \/ ~7 t2 a1 R" G  o大家看看他回贴就能了解出来.
6 d- m# A5 G8 g' {1 f7 Z我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

) Q6 }, E  f7 l3 h3 w6 ^, E& X& a我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
# B5 D$ F6 ]0 K: W% x; J
2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
5 X8 n* }# p4 `1 t2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
, \3 `( l1 u8 Z- w0 D2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%

) I% u! R8 Q1 n& j4 k/ T2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
2 c- c4 y5 h) B1 {/ D" {$ ~2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
) ~1 y6 A0 Y& i/ A2 o# O- h) ^2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
6 c# E1 S/ ?. C  ^! P2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。

* [4 f9 n+ [  d! b* n按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

) o' L$ @; R$ @# W7 n打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？
' v' v0 R5 j; M& W' D6 E
% m8 F5 Q' S# I; xratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
8 {6 ]# T  _* d( F# ^- ?
3 m" z  B3 s! Y, L再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。

真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
5 P& E1 t, @& W; O5 r
1 \  {+ [9 {" T+ |- D1 l大家多交流。谢谢。

# I# C" X7 I" y! u[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。
' }! B) H  Z! C# C- T
) [% S9 C3 J' H4 {, ?你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。
! T/ G: x0 |+ u

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

6 G: f7 |0 P, V# `6 j; w6 o3 y
; C+ F' C3 ?" G7 _5 H到底是谁病态？
/ o9 y  Z7 F: w; l2 \5 y/ g
; ]7 V7 z: j* g+ _+ Y- @我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。
5 G( a! w2 X- y# F- R
$ s$ c) J8 z- x3 Y# _' f( e你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表

+ x8 B3 R2 w5 c$ [3 A* D
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

也太简单了吧！！

7 `. [; S6 q, d$ b
难道你反而观之。