为什么现在不是买房的时候？

yxia

许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：

2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 48%；
2006年1月平均房价268522，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 73%；
4 E9 T6 X4 x. [7 S2007年1月平均房价398570，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 76%；
2008年1月平均房价462410，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 36%
% _& V: i% x6 |# M! n9 f
: s7 h# u, i7 t9 u; Z* L; ~# C以上可以看出从2004~2007年，房价和售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)一直是呈正相关关系，也就是说售出房和上市房之比越高房价也越高。然而，从2007年7月开始售出房和上市房之比下降，到今年1月降到历史最低水平但房价未降，房价和售出房和上市房之比出现明显分离现象，这说明房价不再能反映房屋供求关系，也不再代表房屋的真实价值。其原因我已说过是由于爱城房价的滞后效应。这个滞后效应来自前几年房价的暴涨使卖房者获利而不降房价。这个时期可能会持续相当一段时间。
9 A0 [% Q9 ?1 \. Z- `
结论：售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio)是房市涨跌的敏感指标，因为它及时地反映和预测房屋供求关系。售出房和上市房之比持续下降，房价是一定会下降的。售出房和上市房之比不上升，房价下降只是时间的问题；售出房和上市房之比开始上升了，而房价下降了，我认为才是入市买房进场的时机。

8 x7 Z7 ]  q6 @  Y0 @/ J. S, q注意：纸上谈兵仅供参考。

兔宝宝

售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。

) K0 S7 |  B( A, B其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会。

safeway

原帖由 yxia 于 2008-2-11 14:06 发表
许多人问，现在是不是买房的时候？要讨论什么时候买房最好，请先看下面的一组数据：
' t" r# w9 |& d  u! E+ t- H
2004年1月，平均房价$205068，售出房和上市房之比(sales-to- listing ratio) 41%；
2005年1月平均房价$233626；售出房和上市房 ...

* q9 t" c9 I9 w, l5 C! h2 L
- s: X% s1 ?* {8 `为什么现在不是买房的时候？
: s6 h: i. f& W8 H( U) |谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
1 f2 _. P! R8 m; B+ L3 U3 t" S  o一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
  {2 K2 m" Y6 J/ x7 f看涨派帖子的几个通病
谈房论地----House & Land | 2008-1-23 22:47
: j: {2 q& ^7 H7 @+ E4 I2008年爱城房事将继续调整
爱城新闻----Edmonton News
不要把歧视说成是窝里斗!
! U  @" {9 I; D/ k, C( `0 h移民生活----Life of Immigrants
让经济专家们汗颜的房市(值得一读的文章)
" `" P& l5 q/ g' H谈房论地----House & Land

' K# W% N; s; }$ [& D4 b其实不看好房市没什么,有人看好有人不看好,但感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表

; C  h0 @/ D8 E. l( H) w  d
6 }4 k* @6 b4 b, ^( E
, r# X# f& ?! @( N4 m- w5 q  _为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
  T/ |! |: B6 T+ S( x一月份售出房和上市房之比降至历史最低
! }' u4 W0 R/ R0 x# b" X8 B谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
谈房论地----Hou ...

! x5 p! [7 c. `  n
收集得还挺全的，够疯狂和极端的，看来我是说到点子上了，哈哈。
有理说理，实话实说，有什么好恐怖的？楼上的不会是有多个房子急于出手怕我坏了生意？不会是刚注册的某某人的马甲？
8 o* T" `5 ?2 n9 x; e

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 15:48 发表
' N1 x) x+ w6 N/ b3 n

$ s& s' C1 l( S
% b  z1 D+ Y7 N* Y2 V! w+ G' Q为什么现在不是买房的时候？
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 14:25
7 C/ e$ n6 s8 N3 r) S; V  I( a一月份售出房和上市房之比降至历史最低
谈房论地----House & Land | 2008-2-11 09:50
看涨派帖子的几个通病
4 b) Z4 b1 k- M/ o$ a谈房论地----Hou ...

' p9 v. S6 [5 c0 |  A, ^( \
3 T' A. [+ j( @8 e& F忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
: Q0 [3 J+ `: r6 ?7 S6 \4 J3 C6 p说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
1 h* Z, a* n! w6 j$ Z

Homework

楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。
' z1 t4 _' D' p9 @. I3 k7 R3 J
" D7 D' e7 Y3 a! @- j; V: b0 F不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
: i& Q; {; e3 I8 C: H$ U& ^
如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下结论。

safeway

说实话我确实是马甲,现实见过你.
3 P  d4 _+ U. d; C& v. Z我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

flagship

  楼主说的有一定道理，支持一下

) p# C9 w1 W4 a8 \( j恐怖？谈不上吧？

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-11 20:31 发表
+ U; J5 Y) e5 x. C楼主同学精力比较旺盛，那边还没完，这边由开了新贴。

- R0 b! V6 V' V6 G, l: R不能同意你的结论 -- 却得出和你相反的结论。
5 n* \/ G- a' B0 N为什么？
请问：2003年一月份的平均房价是多少？
Ratio是57%。
4 k8 W* A# _7 w0 j
9 X. p. y$ |+ ^  [如果能见度不够，请多做功课，不要轻易下 ...

3 G+ D. k7 i5 [: {- T

我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：

) R/ Y% D/ o" R2 z% ?“这位同学 (指yxia)，问题是从你提供的历史数据看，这个sales-to- listing ratio越低后面的房价越涨，ratio越高房价却越跌啊。
2004年1月，41%，够低吧？后面几年房价一直上升；
2007年1月，76%，够高吧？几个月后房价开始下降！
我不知道你的结论对不对，但从你提供的数据里得不到你的结论。如果就数据论数据，恰好得出和你相反的结论：
# k0 ~" T3 }+ p& ^+ fratio低，房价将上升；ratio高，房价将下跌。
这个结论怎么样？事实就是这样。"
$ s* O, t8 O' [0 J/ V, `
/ A; n/ d" X+ T8 Q* }* V3 G7 A现在“Homework"又拿2003年说事，不再纠缠2004~2007年，这不能不说是一个进步。“Homework"告诉我2003年一月份sales-to- listing ratio是57%，2003年一月份的平均房价没有告诉我，我想应该只有2008年一月份平均房价的1/2或者更少(有兴趣的可以自己去Google一下)。我要说得是：2008年一月份sales-to- listing ratio是 36%，而2003年一月份sales-to- listing ratio是57%。The ratio2008年一月份比2003年一月份减少21%，而平均房价却超过100%。回过头来看，2003一月份显然是一个买房的好时机，因为那时the ratio 高而房价低。看看现在正好相反，是不是买房的时机？应该不用我再给结论了。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-11 21:37 发表
说实话我确实是马甲,现实见过你.
# p8 G$ z' {; w我们只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度.和有些疯狂看涨的人得了一样的症状,对你自己不好的.

! V4 P5 v; ]  R! q6 @5 P, k现实中见没见过我和这里的讨论有关系吗？想说明什么？
这个网上看涨的人多了，送花加精什么都有！我说看跌，说现在不是买房的时候有人就如丧考妣，这是为什么？有理说理，大家都是成年人，你不同意我的分析，你可以分析你的，明年这个时候再看看谁说得对。用”思想太极端,接近疯狂的态度”说人，而不是以理服人，只能说明你心中有鬼。
6 y* P6 n9 F; ]2 e7 x  m

[ 本帖最后由 yxia 于 2008-2-12 12:11 编辑 ]

中国狼

原帖由 yxia 于 2008-2-11 16:43 发表

1 g+ E7 |+ r, |7 |
忘记感谢Safeway马甲为我过去的帖子作广告，谢谢！
说明一下，我目前是房市看跌派，明年这个时候我可能就是看涨派，看跌看涨我是因时因地而异的。
; W2 n; @9 q. v- I1 D- ^; ~% v2 ~

! t3 i2 q3 T1 M) M- B* r0 M% D
, i( t: o. `# L9 d. U是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

6 w- y- _$ j  ~也太简单了吧！！

jeremy

原帖由 yxia 于 2008-2-12 11:06 发表

0 z. |9 H) j; b6 Q7 n5 Y
* Y' s& T. L, D) B/ ^# N& e我还真的应该提一下“Homework"这位网友，因为我这个帖子就是看了他的帖子后写的，是对他帖子的回答。现在我把Homework的原帖子帖在下面，大家可以比较一下。“Homework"的帖子是这样说的：
“这位同学 (指yxi ...

6 J/ C" H8 t. u' t
) {. V* ^+ u0 X- a* ?$ K2 t: p请大家画出图来，看图说话，趋势一目了然。单看某年某月如何搞的清涨落？涨落是趋势。

我基本支持yxia的大盘分析。画出图来，homework的观点同yxia德观点不但不矛盾， 而且也支持yxia的判断。不信贴张图大伙看看。

years

yxia

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表
1 D% n0 o0 e' Q9 B8 o7 X3 `; J
9 x/ t- e4 P# G5 Q
是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？

( r) e9 a, n3 n也太简单了吧！！

; S. \; m) h1 N* Q( `' Y房价现在跌了吗？不是2008年一月份平均房价还小涨0.7%吗？
房价跌了你就看跌，涨了就看涨这是“狼”的行为，不是我的行为！
% @+ L: |( B. \/ @9 ?2 y/ f

flagship

搂住不要怒，何必计较呢？只要分析的有道理就可以，何必在乎说三道四呢？

yxia

谈不上怒，应该说是“笑谈”，因为我做的只是一些“礼尚往来”的工作。

safeway

不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
大家看看他回贴就能了解出来.
1 N/ p' Q1 `- t& k& c0 j我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

Homework

我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

. B! b* ]( ?( E8 o+ L/ `我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residential selling price. 但趋势是一样的。
% F8 a; K, J' m) y1 [
# o+ l' @& r9 G% h( L( a2003年1月，平均房价$154862，ratio 57%；
2004年1月，平均房价$175210，ratio 41%；
3 }3 I7 w; N( q' G1 `2005年1月，平均房价$180819；ratio 48%；
2006年1月，平均房价199148，ratio 73%；
" y" Y1 X7 h7 t5 D+ P7 g$ S2007年1月，平均房价303820，ratio 76%；
2008年1月，平均房价332051，ratio 36%
3 b2 A( P& J4 ]2 L/ h" J
2003年1月的ratio比较高，后面的房价上升，到最后3个月回调；
0 Y2 [9 W) H! s7 P5 V3 P( V# |2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价；
2005年1月的ratio不高不低，该年度基本以上升为主；
2006年1月的ratio很高，房价走势如何大家都知道：涨涨涨；
2007年1月的ratio非常高，该年度无论是ratio还是房价，走势都相当诡异。
% H& u* f4 T$ n
* \3 S4 ?( Q) j1 T, q* \按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年），后面一定是跌，实事却相反。

) H" a, ~8 M7 C) `' k打了那么多字，挺累的。到底想说明什么呢？

9 [7 U- U. U0 ]5 ^$ i% j, g3 sratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年；同理亦然，ratio高也不见的房价就一定要走高，比如2007年。当然你会强调2007年特殊，可你要知道特殊性里包含普遍性。关键要看总趋势。影响总趋势的因素很多，不能只看ratio。
/ }" I! S+ }) b# t
再多说一句，2008年一定会对诡异的2007年做些调整和修复，究竟会怎样，我功课做得不够(其实是又懒又没时间），不敢妄下结论，也不敢误导。
- M3 g. F  L0 ~- F1 E. A
# Z+ A) j5 D4 D. W真的对这方面有兴趣的同学，自然会下功夫研究。如果你对ratio和房价之间的关系感兴趣，不妨有空把近10年的数据都倒腾出来分析分析，而不是只取四、五个数字。那时你得出的结论会更让人信服。
% ^$ q2 ^8 a. A& j
大家多交流。谢谢。
( ^0 @5 g! B0 W+ v
  p5 c/ d- `" A9 {7 p: R/ f2 [[ 本帖最后由 Homework 于 2008-2-12 21:11 编辑 ]

yxia

原帖由 Homework 于 2008-2-12 21:08 发表
我好像从来没有说过要抛开2004-2007年不管，只是认为在对2008年预测作结论之前，还应该看一看2003年的数据。所以“进步”是谈不上的啦。

我的数据和你有些不同，可能你的是single house, 而我的是average residen ...

! v5 D2 i9 i; M; ?你说：“2004年1月的ratio比较低，2月份跌至171K后，上升4个月，调6个月，其后的调整始终没有低于1月房价”。 你又说：“按你的说法，2004年ratio低，但房价却高（比2003年)，后面一定是跌，实事却相反”。你还说：“ratio是一个参数，但一月份的ratio低，或者说一个月的ratio低，不一定后面房价就会走低，比如2004年”。
我觉得你应该首先完整地给出具体的数据，然后再分析，至少使我能先看明白，而不是像你现在这样笼统概括的讲，因为这种答辩缺乏根据，没有任何说服力。

1 _" l8 W8 q" f6 w0 K你能不能给出你上述2004年结论的具体的数据？我们再讨论不迟。

yxia

原帖由 safeway 于 2008-2-12 21:01 发表
. ]! }9 s) a: x3 |. u1 ^不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲
% g' i1 T6 Q8 O8 [: K) n6 E大家看看他回贴就能了解出来.
' G3 U8 Q9 E  ~: b7 ?8 o我也支持房价跌,楼主高兴点了吧

: b. @2 K  F: n9 C- ?4 m/ @
7 S+ h* O& \" {- H到底是谁病态？
; P' K  n! n( V
我这个帖子一出来，你这个Safeway马甲就跳出来，极尽贬低我的人格：说什么“感觉楼主已经到了疯狂的极端地步,有点恐怖”；“只是觉得你现在思想太极端,接近疯狂的态度”；“不看以前,看看他自己回的这六个回贴吧,说话很激动.生怕别人说他错.有时一个贴子连续回两次,反映楼主一种病态的心理,思想扭曲”。

; w9 k" X: z- y4 V0 [' T你这些话是一个精神正常的人对一个看跌房市帖子的反应吗？你是真不知道怎样去理性的讨论问题？还是真有精神病？希望你首先学习一下这个版的规则：“提倡经验分享，支持理性辩论，反对种族地域歧视，坚决打击人身攻击，强烈鄙视看帖不回！ ”，再学习怎样尊重他人。

* H) q) N  ~/ O另外，我回帖的原则是：你理性我理性，你讥讽我讥讽，你骂人我文明的回骂，总之，既以其人之道，还治其人之身。
- q- N: X, S  a8 B5 E

yj151

原帖由 中国狼 于 2008-2-12 11:52 发表


. }4 c9 N# }* d8 h) I# \是不是房价跌了你就看跌，涨了就看涨？
. w! I) s4 V! |
也太简单了吧！！

: D2 u  ?& k: u+ u6 _/ L
+ c# n0 E4 u$ Y  }  s# X# o  J7 h难道你反而观之。