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感觉2008年底可以下手

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发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。: `; e$ s7 R* ~$ I+ s/ g' y

5 L0 S' N9 x1 I" h至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。" f% r, V) D; J* I, x: Z7 B
8 m' a% z- `) H) u
总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。3 d/ {$ s6 z, {0 L  u8 l4 s
2 h( I6 j* y' P6 t% b
想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
0 |1 r: `4 {4 S0 I  W, f2 K2 D7 y, S  |  ~1 K! U- Z2 u
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
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发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
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发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
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发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
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 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
4 p5 t( l( U! t6 Z, V涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
6 X8 a) w7 J& {2 G9 k" k1 f! ]

; n  L0 s8 O6 Q8 {回答两点:( t/ ]1 Q+ X& |; a
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
3 }1 j( o) r  D0 y# X
- e! N; v8 H6 B& `. T' n. Y(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),
3 G) ?+ w' Q  E- v/ N    存TD:4.75%=19000$/year 收益
# V2 h5 i$ L0 t    存RBC:4.0%=16000$/year 收益2 U& M# z6 b* q9 ?& ?
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益6 o* F7 M$ `% A) O8 Q7 H# s5 X
所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
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发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
) @. x  v% W. E& m6 Q4 H6 I+ b5 h$ _9 @' I. D/ j: j& O
[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,
- Y; E! u  U. Y8 U+ w
5 ^% g+ g: S9 ~0 o1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?5 ]' s1 `. f2 ^2 j
2。如果能COVER,大概能有多少利润?% M- t% J; k- _$ K( o4 e
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)# n) x4 {* F* h% F9 G
4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)  `( k) f7 g: ~8 Y1 u; ^7 s- r9 w
( `( p; B$ d9 x1 y* L8 q
如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。
- R% Z" b  S$ t4 o7 G3 s4 O& v* {$ ?6 \: G
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 / f. z4 T" I& U( T* @0 Q5 [
如果现在买个40W的房子租出去,
7 \& s, ]/ V  c8 I* R9 C# }1 i0 k: b9 y* U$ b& \" e) S! x
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?" q! j# c: c8 {
2。如果能COVER,大概能有多少利润?2 q8 C& [  i/ z7 q& u; D
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
1 b6 v% y8 R# f4。如果出 ...

$ G/ g4 [/ }% h  g2 ~: k40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
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原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
  L9 A6 O9 V3 M* K$ O  X  X3 D5 a5 B' N* K$ U8 U. Q4 Z. F3 r2 C# l) H7 D
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

; h) y0 A  s- V: c. P; o4 o9 S/ V  h
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
4 s% \) d9 k9 U( e" |% b0 R6 m* K% F3 [* l) E
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

( `" N% |% s! V, C2 ?5 M
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
. J* Q# x+ P# L( J" C5 a0 A" V& O, S: ?& p% m1 U3 l! B1 B
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
$ @% i* Z- K4 I- L! N
& G' C7 @# ?7 _. [* {- f, ~
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
, E& V% B9 V; @" D4 b( H8 A7 O9 _, O# {0 J
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概& o, A7 j" S; V8 U8 k) B
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概9 ~8 n# e" ~% k+ e; W' u
3。能租多少钱?大概/ N& ?0 Q) S& O3 W* N

9 |9 u3 h1 w6 ?0 c好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 ) a- u: L! {; y
. s+ G% }- d6 G% N

' y  j1 Q& u  b/ w: q1 E开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
! v# R( u7 O  c/ _1 R
2 a8 b  A1 Y: p1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
( Z3 A4 _2 N' F6 j2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
% H# @) p6 U* T. h6 K* g3。能租多少钱?大概6 Y" o3 U2 k. c4 f
: _& m( {" X3 c% {: c( C
好几个朋友 ...

/ j  j/ D4 |; n' X2 \, Ahttp://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661- A, s' _+ q0 N8 {$ `
: `- y5 ~6 X: N' p
For Sale:$216,0007 V$ {& `( m4 F* O
Real Estate Type  : Single Family+ F, A: c% q% C; X! r" ?
Building Type : Apartment
$ K/ C: e. V6 k. E2 c4 tBedrooms : 2* }) f" C0 i5 x! S/ F5 u! Y, P* t
Bathrooms : 1# u9 G, g5 Y" p7 C; j( ~( w
Bathrooms (Partial) : 1! w6 m0 n' O# c$ O
Interior Floor Space : 87.50 m2
; _6 d5 t; j3 x( b. m( Q& _' aStoreys : Low rise! ~, U/ F" U: ]# g5 U; T! C' P- ]
Built in : 1978$ P$ ^! P9 \7 n8 ~
Land Size : 170.53 m2! Q1 V7 `6 j1 C9 \" |
Title : Condominium/Strata
( r0 i" p& n4 {: ^  t) M6 q) {+ ~Location : 103 7407 171 ST: m2 f' b: H2 y2 V
Edmonton, AB   T5T 2R1- G9 d1 C. g* }! ?6 v% J" B( l! \

! d  P! g, r0 o2 }' O/ f% z5 ~上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
2 y* `4 [3 Q$ J& D, J0 f2 O8 H9 T! v/ |, {6 s& x* p
这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。3 A' Y/ \4 k& d- T. y' [& X

* U+ G3 f' ]& b5 l再次感谢Monster。下面继续讨论。
) U( f1 x7 v* p/ f) o  v' b% `! s! C5 p
我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。  u; G( w; d6 N- {+ R& d

! d) E4 y* f2 M) \[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
( P) E% g$ C) j8 |多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
: X! p* S* a' r5 S0 X7 H
* o$ A2 h5 B3 L. x# w再次感谢。下面继续讨论。
6 }1 f% ]+ ~0 B3 t
4 g4 P% E! \2 p8 c5 }- T2 V我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
& m5 c. Z' g" o8 _' e0 t
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. - r5 g( G% B8 m; W
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。/ x8 }8 S# ?& Z. J% ?& C

/ F) s5 A% |, \% R' K- v如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
$ r' ]0 F8 q, P- X2 m
' G, d% B1 f3 J" C# y! v0 ~[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
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发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表 3 P# G9 h# @& ^  A& @
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
2 |- K- z. `* p! A( o& Y3 q& M( Z8 E1 @
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
0 y* A. m0 L* m# f" \9 E8 u
长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

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买CONDO维护的成本会少点。- L9 V# x' }2 O- s! f

% N; t( z) }' H9 o% ?, C买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。4 W. [5 x6 e6 |# `; q

! E3 G3 F, F2 P0 R7 G3 E/ I0 S从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
( f$ D1 s- X, t8 B8 |/ W! U& ~- _8 m4 v- k# _8 U- W
从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。3 o0 H) p3 W! F/ o+ [- U& W
2 c5 A5 `1 }9 ^$ t- l. v, f# K$ [2 y
总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.! o) P( {9 t  @5 }) i6 j

& D: V' n2 P1 W3 e5 `' H[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。
: R- _7 g# e" P6 O
/ ?. s" ]4 {, |9 G) N至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
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 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
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