埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

 找回密码
 注册
查看: 3216|回复: 24

感觉2008年底可以下手

[复制链接]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
供远远大于求,一月售出房和上市房之比为36%(2008)。就是说从三套房里选一套买。再加上COMFREE上和前几个月剩余的房子,可能是4~5套中选一套。典型的买方市场。说破大天,敝人也不认为房子会涨。除非买卖双方都是傻子或者ALBERTA省一夜之间发现了大金矿。如果不是傻子,请给一个合适的理由。(我的理由是卖方还撑的住,而且还想继续撑著)。! O  ]1 `/ ]4 G
1 ]( W5 t2 L7 Y4 c% O/ {6 F
至于一月份0.7%的变化幅度,同意yxia的观点。没有什么实际意义。补充一点:如果EREB或者哪位高人想用统计数据(平均价格或者中值价位)说明涨迭,请给出置信度(significance 或者叫confidence level)。没有置信度的微小均值波动,当然首先被当做误差对待。理由恕不赘述。( y5 h, ]& o  y" w- R, B  F/ W

5 i3 B& Y3 }1 Z5 N* c4 k. y总的感觉(一家之言):房价在迭,而且迭到了2007年初的水平。2007年1-5月份成交的房子,多数已是负资产(嘴上不说心里明白)。由于目前供仍然远远大于求,需要一年半载消化掉。2008年涨的可能性不大。如果2008年通货膨胀率为3%(最保守的估计), 房价不超过3%的涨幅,其实还是跌。想买自住房的人,睁大眼睛,可以考虑2008年底动手,未必真的能抄底, 抄底其实很难,但长期自住无妨;想买投资房的人,还需再等更长时间。目前局势是2008年涨的可能性不大(误差范围内的波动忽略不计),而跌的可能性很大(涨幅小于通胀率就定义为跌),跌多少不知道。这种形势下投资不宜。
) O+ k4 ]) p/ {8 q# }& r
9 B% L" z% V6 `想想银行的利率。在不断降息的大环境下,银行收紧(提升)了房贷利率。为什么?
( N. H8 {3 `( p3 g$ Z* }; X* @" @; N& i+ G+ E+ n9 C
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 12:56 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:50 | 显示全部楼层
I sgggest wait another 4 years to see
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 12:55 | 显示全部楼层
涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-12 13:10 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我站在紫光那边,人家都正在找机会买小3啦,你们却还在犹豫,以后可只有米粒大的房子了。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 13:13 | 显示全部楼层
原帖由 坐看砖起 于 2008-2-12 12:55 发表
5 u6 x+ u3 O9 [8 V, h涨幅小于通胀率就定义为跌, 不敢狗同。涨就是涨跌就是跌。就算小于通货膨胀,对于后买的人来说还是涨了啊!40万的房子涨3%也有1.2万,还是比工资涨得快啊。

) @7 L" I* W0 a. _$ g/ p. P
2 I! i* Y' G  Y8 D: a) Q9 `$ q+ V回答两点:' M/ e+ @2 i1 B+ X* a) }5 S
(A) 40万如果有贷款,利息至少要交出去5.5%吧?
: l5 S8 ?2 }2 l7 T0 e& k
. y( r6 H! I0 }5 g: {(B) 40万如果是现金,比比GIC(最保险),, g' h7 q9 P. g; I! G, q3 a
    存TD:4.75%=19000$/year 收益
* M* h. B  v  i( {    存RBC:4.0%=16000$/year 收益3 `9 K: t: Z1 m% H$ w
    随便存Saving account: 3.25%=13000$/year 收益
0 u" \* @3 I7 s$ ^0 V# }* e所以我认为,后买的人自住可以,投资不划算.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 13:23 | 显示全部楼层

回复 5楼 的帖子

你没有考虑租金。40万的房子,一年租金应该就是两万以上。
: @3 E- a+ k% {8 B4 `3 A
: t3 f3 G/ d# ^  x[ 本帖最后由 坐看砖起 于 2008-2-12 13:26 编辑 ]
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-12 15:50 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果现在买个40W的房子租出去,, u1 w% X; W9 e, O8 S2 i* Y
4 M0 ~9 w/ M  d$ a/ Q1 k
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?, |5 N0 ~) u5 }8 M" e. M& w7 q2 s7 x6 a
2。如果能COVER,大概能有多少利润?+ x- W! s5 d- O. b
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)
. g* s# J2 |& x* J4。如果出租房子暂时没有利润,甚至还要倒贴少许,10年内大概要贴多少?房价10年后要长多少(Y%)才可以补回来?(之所以考虑10年, 是因为10年比较接近25年期MORTGAGE的平衡点)
7 d% E8 }% O! a% U- h8 r7 A
* ?3 |2 E& ?- }1 m7 G1 w: F$ C如果哪位大侠能一一给个大概的分析,不胜感激。9 Q3 g# w1 a5 C) [0 ]( N8 D
  ?2 e( s$ H1 X3 W$ e
[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-12 15:52 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 16:19 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-12 15:50 发表 0 c% v) S$ |5 {- O6 Z
如果现在买个40W的房子租出去,
0 I7 u! t& h& p; E1 K! @& u) [% b1 {% d4 r
1。 请问租金能COVER房子的COST(地税,利息,维修等)吗?2 ]% O# I0 q- [7 m) h4 h
2。如果能COVER,大概能有多少利润?. y" O& x* c) S* _" G/ J
3。如果有利润,这些利润(X%)性能抵消多大的房价下降?(如果下降的话)" k: C  Q  A, K$ l; _
4。如果出 ...

, l. Z& O% A  y# x) c40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:10 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 * M# N+ |& j9 v( h* r9 S3 u
5 W1 ^) g+ @3 U- d3 m9 n4 t6 K
40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。
2 b) k$ L- [  c% c" S) N) M' {$ E
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-12 20:24 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表 ; _( M; A; N+ Z$ U

1 Q5 m+ k. j) E3 ^/ `" f; s, S1 X. Y40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

: T5 T) O) H6 r- y9 W$ b! v
鲜花(49) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-13 22:22 | 显示全部楼层
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 10:24 | 显示全部楼层
原帖由 Monster 于 2008-2-12 16:19 发表
, ~- h) k4 _) A) P: J
; I. H* j  j* k$ K  @40w的恐怕不能cover, 但两个20万的房子没有问题,按现在形势,利率降加房价降,可以找到正cash flow的房子。

/ z& K1 s/ N- s; C- p1 j9 S5 S6 J; b# g# e
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?/ x0 J/ d3 ^7 q1 A7 {3 b# r) V

9 d3 C& G7 v$ T( B* ]& D, X) V1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概
+ ~! w+ a) t+ I) `2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
" c; b" p, ]( Z' w) [% p  V) s3。能租多少钱?大概# Z1 y& k; O0 ?

1 z' S7 a9 n7 \5 H好几个朋友们都动过心,也有搞老二,老三的经济实力。只是帐一直算不明白,请通过以上三个问题给予指教。先谢了。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 10:48 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 10:24 发表 - D$ E. X1 X/ a3 v

$ X( r1 }* N: f& G8 c" ~: ]! R' p2 F" j* M6 N  {" y" S! n' ]
开始我也这样想。因为小房子好出租。可同朋友们仔细一算,还是划不来。能否指教一二?
* b; o/ _, H# k* Y0 k- [; R2 q! F0 O3 x& X. }
1。目前20W能买什么样的房子(1BR?2BR?3BR)?大概+ W& B2 ^5 I  t' O
2。利息+地税+CONDO FEE=?大概
& k- A. {8 N9 E0 v; e$ o( v8 b0 G3。能租多少钱?大概
6 m; Y8 D- u3 U! M+ H/ x, C: B+ r
好几个朋友 ...
& ^2 P5 k, O- _: }) A! S$ x* v
http://www.mls.ca/PropertyDetail ... ;PropertyID=6564661
; W6 q" [) D" _7 U
2 j9 P" l; M! y2 e' ^3 xFor Sale:$216,000- a+ e9 Y. q$ ?$ h$ b3 s
Real Estate Type  : Single Family% e% Y) a; e9 r# W% T* E: n
Building Type : Apartment
3 R9 A" m+ _4 j2 F+ NBedrooms : 2
- P4 e! @' o6 qBathrooms : 1
& V* O# }7 f* Q/ P9 L8 g* VBathrooms (Partial) : 1
) X5 }: C. w1 m; l9 N! w# U. {Interior Floor Space : 87.50 m2# j& |: x3 p- W: ?) C7 A
Storeys : Low rise5 D1 a! H- j2 u
Built in : 1978) _; J$ Y0 Z) ]# a4 I
Land Size : 170.53 m26 e1 A- k4 n9 Y* \. b
Title : Condominium/Strata% y3 Q7 q1 v! t1 L& l# ~6 b) p
Location : 103 7407 171 ST
3 D% q+ j) F% k. A5 l. e7 ~Edmonton, AB   T5T 2R1
9 w: C6 J1 Z3 P+ V( J8 J( V% r; G4 h4 N4 A# k3 |1 m
上面的房子只是拿出来做个比方,并不代表本人推荐它。开价216K, 按现在行情最终成交200K.那么15万贷款一年按5%算是7.5K, 地税估计一年1K, condo fee 一年2.4K, 总共年支出:7.5K + 1K + 2.4K = 10.9K ,相当于每月¥908的开销。
  M. U# _% P  H7 Q5 v% M1 @
/ E. c1 \/ ^0 e& v5 G/ V3 \0 U' w+ |这个房子在西区靠近WEM, 两室一厅,租¥1000以上还是有把握的。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 11:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
多谢Monster回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。
6 J+ H/ j/ K- u( J& B& ]2 k
# s$ {( ~/ E& `. b再次感谢Monster。下面继续讨论。# Y& U: U$ y# u( ~2 \7 T

3 h, ?% k" N, j" @我觉得既然是投资,那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约150$的收入哪。如果租金收入为1100$/月,才可以大概持平,不算维修费用,会略有盈余。若要真的挣钱,只能指望房子涨价,靠买卖差价挣钱。而目前形势,看涨实在觉得有点违心,所以没敢下手。5 v0 N! S9 @: j6 w0 F

7 |/ g8 V$ h3 F# j  p8 n" o[ 本帖最后由 jeremy 于 2008-2-14 11:41 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 11:41 | 显示全部楼层
原帖由 jeremy 于 2008-2-14 11:30 发表
4 o" Z2 J8 A1 P/ [多谢回帖。这是我在本坛看到的最好的回复。不是别有用心的模棱两可,答非所问;而是言简意赅,直入主题。$ t- I. k6 N. q
9 w2 [7 g' v; M% l8 m
再次感谢。下面继续讨论。
) V4 [3 B$ h6 `2 ^( k
/ A: K! C3 S' V$ h' S/ ?我觉得那5W的首付也应该算进去。随便存个GIC(按年利3.5%算),每月还应该有约 ...
# v6 ^  X8 Y2 Z% m# k, f  X% h( N
一般计算cash flow都没有计算downpayment, 我是这样理解的: 投资房地产最终得到回报的不是靠cash flow, 而是靠增值。所以说你的downpayment的预期收入应该由capital gain来实现。而租金收入只是你维持投资的一个手段,能够cover你的维护费用就行了。当然,你如果预期以后是个下跌的市场,现在当然不能投资。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 11:50 | 显示全部楼层

回复 15楼 的帖子

有道理,越讨论越清楚。还是那句老话:“买涨不买迭”。
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2008-2-14 11:59 | 显示全部楼层

回复 13楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
condo fee $200/M.  incredable. , C2 T* D! I! y" T: e; D
why not call the realtor to check it?
鲜花(116) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 12:43 | 显示全部楼层
房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。( o2 j) J5 y  W
+ d) `" o3 u1 Z, J1 Z; {7 y3 H
如果真能做到,可比其他投资来的好多了。
0 f/ I; W- P/ x$ L( m. |3 x
8 g) k/ U, g0 F* o3 o6 Z[ 本帖最后由 黑蛋 于 2008-2-14 12:45 编辑 ]
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 14:32 | 显示全部楼层
原帖由 黑蛋 于 2008-2-14 12:43 发表
% R  q3 e7 k2 M' q! E* |房租可以抵消房子的开销,我怎么觉得不太可能(从长远来看)。房子维护的成本可不是小数目。
- ]8 W& d8 y- W% m' i/ K$ n
- U2 n4 X0 ~9 j! U8 C3 f5 p  @如果真能做到,可比其他投资来的好多了。

7 P! q/ |, v) U9 S+ A长期来看是肯定可以的,因为房租总是随着通货膨胀而涨的,而贷款利息不会变,只会随利率变化。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 15:06 | 显示全部楼层

回复 18楼 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
买CONDO维护的成本会少点。- C' N! l; ~8 D. `
, C$ ^# ?4 z. x+ M- e- j" Y- S' U
买房的前几年(至少5年内),房租与房子的开销能持平就不错了。如果短期投资,只能期望房子涨价,然后卖房子赚差价。如果房价不涨或小涨,肯定亏。- M  B2 Z/ n( `$ l0 Q# U9 q4 ?

1 f. E/ {+ D+ M从中期投资看(5~10内),每月账面上会逐渐扭亏为盈,因为要付给银行的利息逐年减少, 而租金往往会涨点。至于这点盈利是否值得去投资,要看10年内的总利润(房子增值+租金盈余) 是否达到你的期望值(比如平均每年5%)。如果房价涨幅不大,投资的意义就不大(房价迭了当然就亏大了,因为5万的首付买最保守的GIC,10年后至少变成75000$)。
) R$ T0 F$ s" x( V9 w
* w: J( [. v% l! f, M1 X3 m从长远看(>10年后),每月的租金不但可以COVER 房子的COST,而且月盈利越来越多。有了这些盈利奠底,房主对房价涨落有了更大的承受力。大涨了就卖,小涨或不涨就当摇钱树出租。实在迭惨了租不出去了(如1980年代),就1$卖给孩子(当然是听你话的哪个,否则肉烂了都不在你家锅里了),继续守株待兔也无妨。总有涨起来的时候。可是你要有稳定的工作和长期在EDMONTON的打算,有生之年总会享受到投资收益的。
+ D& B$ y3 w8 m4 H, z; f. r
' @2 k* a5 c' |, O总之,投资房产,只能看涨,或者有长期抗战的心里准备。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-2-14 15:17 | 显示全部楼层
在税务局那里,投资房是不可以按1$卖给孩子或别人的, 税务局会给你估价交税的,交完税后,你愿意倒贴给谁都成. 就是说,税后的,你要扔到太平洋还是大西洋,除了环保部门没人干涉你. 税前的,麻烦通知税务局一下.
% G' A4 M; H2 @$ W2 L, I/ G/ ]4 m+ k  z' i# y; x, f7 u
[ 本帖最后由 TDBank 于 2008-2-14 15:18 编辑 ]
理袁律师事务所
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 20:02 | 显示全部楼层

回复 21楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
哈哈!见笑了。不是真的1$给孩子,而是1$ CTM 给他。否则轮不到税务局出面,银行就不干了。到10年左右,恐怕还有一多半贷款没还哪。4 l9 l' y/ ]* d! y
+ F+ ~- r. ]* Y$ S8 X* \
至于税务局的评估,不知以地方政府估价为准,还是以市场价为准?无论如何,在房价惨跌的时候,如果房东没赚到钱,税务局怎么算也无利可图。目前美国不就是吗。除非(JUST KIDDING)税务局的估价合适,房东愿意把房子以估价卖给税务局,然后把利润留下一半,剩下一半与税务局分成(交税)。
鲜花(7) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-15 12:20 | 显示全部楼层

回复 17楼 的帖子

同言同羽 置业良晨
May include part of utilities, like electricity, or water.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-26 21:03 | 显示全部楼层
鲜花(9) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-28 18:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

联系我们|小黑屋|手机版|Archiver|埃德蒙顿中文网

GMT-7, 2026-3-19 11:25 , Processed in 0.192106 second(s), 33 queries , Gzip On, APC On.

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2021, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表