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历史会不会重演?

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发表于 2008-2-14 12:26 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio) 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系,而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言:The ratio下降说明供大于求;the ratio升高说明求大于供。; {" v( x. A8 n5 o: H+ n6 G

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无论买房,还是卖房,最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系?这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响,供大于求房价会下降;求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多,许多时候房价并不是直接反映供求关系,但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨,人进来多了,房子求大于供,反之,供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。
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Monster 网友最近帖了一个看图说话,我觉得很能说明问题。历史告诉我们,现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似,卡城房市从1973因石油开始疯涨,到1976年达到顶峰,之后有5~6年维持在高峰,从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号,之后能维持多少时间?这种历史会不会重演?留给大家自己作结论。
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理袁律师事务所
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发表于 2008-2-14 12:44 | 显示全部楼层
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发表于 2008-2-14 12:46 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
5 K; D( M7 P# ?2 V1 X' ~我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。1 Q" }9 Z; y  x. v( A

: I1 t& z2 Z1 u0 y7 H+ w$ m我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

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+ q+ Z: ^0 f- ?# O/ g# |* f  m, t1 i恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-2-14 12:59 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
. Z9 i6 u# E/ k' E2 Z- P. Q. h$ [现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。: w1 ]; l1 B) @1 K" Y5 x7 o
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不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
历史真要重演,也还有5~6年的时间,我梦想在4年以后卖房走人,过2-3年后再回来,那时随便抓一个都是百万豪宅,不知道是不是一个好主意?哈哈。
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发表于 2008-2-14 13:15 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
+ A" j1 r6 s& ~我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

; v6 T! {6 \6 K! G2 g# l* S历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:47 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 13:53 | 显示全部楼层
原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表 0 J/ }; p3 ^) @7 B6 l
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历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.
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+ Z  e: a' B7 g: U2 n4 z0 N舞台还是原来的舞台(Alberta),道具也是原来的道具(石油),只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场9 _8 B' j* E* r& s
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发表于 2008-2-14 13:54 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表 : W! H0 I7 L5 i% D6 P2 a
我发过几个帖子,看跌目前的房市,我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子,讨论也多偏离了主题。% T# w) J' x+ c8 r1 Z8 t% V% q
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我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio), 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

5 t& t3 j4 N6 M  w  [( i有一点要注意,那个图是除掉通货膨涨后的,否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走,看图投资,看空的照样看空,看涨的照样看涨,08还是有人买有人卖的。
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 楼主| 发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老辣。市场就是市场,永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的,我目前也是持币观望,不过不准备炒房,而是炒股。# E# w- s* G8 a8 g: l; w

8 A) g' x' M# E" b$ l我的回帖是不是太多了?不说了。
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发表于 2008-2-14 14:52 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表 1 C9 [3 g# W1 T% ]" k) W' {
说点题外话,尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”,写得真情流入,感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。

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1 l* Y* H- Q0 p/ l7 O) N这篇文章在哪?我也很想看看
鲜花(26) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2008-2-14 14:56 | 显示全部楼层
原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表 7 z4 |5 c' q+ }% F

( i! {  l; b$ ~8 I  o0 R) ~+ U2 f1 ]& N5 B$ h2 Y1 G  e' }
这篇文章在哪?我也很想看看
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打开尖角小荷的精华就能看到了。4 a9 v7 D4 `) a8 {3 k6 ]3 B3 X
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发表于 2008-2-14 15:04 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表 & f  y, X+ Y; p, e
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- ~, I) h: x! ]% L& f/ \打开尖角小荷的精华就能看到了。
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' n, K6 E' o' k, ^2 Y: g! ]+ y6 `看过了,果然好文,在这儿顶一下吧
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发表于 2008-2-14 19:42 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表
6 M; C: y0 }& o! u: E5 ^( u炒房和炒股一样,熊市和牛市一样有得炒,借用几句兔宝宝网友的原话:“售出房和上市房之比下降,也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里,越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足,眼光是否老 ...
) ]5 t  T( s9 p

% J* W. F4 ^6 s: ]) z- I% w" S( r您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人,终有一日会在这上面吃亏。
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# m1 s3 J' }5 e8 V8 ]. Y房市如此难测,很多专业人士的经验比我们多,花在市场上的时间比我们多,各方面的消息和信息比我们都多,都不能预测准确,何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓,但要是投资房子,我认为:
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: h4 N5 X5 Z& U投资是一种投机,但是你不能有投机心理。
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$ I( R) t- `1 b* `, n. n1 c# E奉劝大家不要试图预测市场,跑在市场的前面;最好是跟进市场。
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请大家好自为之,在鼠年里有好运 ...
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7 a+ @1 r3 D0 c: K2 p[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 13:07 | 显示全部楼层
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观,这也是我为什么持币观望的理由。
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发表于 2008-2-15 13:42 | 显示全部楼层
原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表 ( C9 K" T. k+ Z1 K9 m, s( a
对投资而言,市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析,预测大盘的走向,爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点,在经历~3年的牛市后,爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高,则尚可维持,如油价下降,则 ...
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这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测,3年的预测,10年的预测,1万年的预期(开个玩笑) ...
8 c5 n5 k! j0 a" O我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易,更准确。特别是要逆势操作时,要格外当心。如果连按常理出牌都不会,还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒,没有别的意思。' ^0 [5 s) o* S. S5 s2 h& B/ c' B

& b, q/ |2 Y! u- w; \如果说爱城的房市看石油的价格,不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子,说明爱城购房自住的人(非炒房族)到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始,因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高(或者说攒够预付款),自下而上的被向前推动。当然,这种预期是在综合环境利好的前提下,包括石油价格至少不下降,美国经济没有明显的问题等等。$ `5 l* A/ l5 Y4 @$ y8 [

# y7 w+ z1 H0 Z- O3 ]" y& w[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]
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 楼主| 发表于 2008-2-15 17:14 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表
- H# Z) M! j% D( B; d82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
7 M% L- `# o6 ^5 `6 x+ G6 B: {现在的房市不用等到18%,只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上,你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。% [# z  Q, u* f9 @1 f

/ U, [9 p  V$ ?: c& F9 I不过 ...
  B; v; P- i. S9 u- b5 I2 m
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美国的银行利率只有5%,是不是应该都付得起mortgage?房市为什么一样崩盘?
( y/ |% D8 u( A" z& ~0 \- W
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