历史会不会重演？

yxia

我发过几个帖子，看跌目前的房市，我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子，讨论也多偏离了主题。

我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio)， 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求关系，而不是仅仅孤立地看房屋的售出量或是上市量。我认为这个ratio是判断房市走向的敏感指标。具体而言：The ratio下降说明供大于求；the ratio升高说明求大于供。

: U+ W: w7 N0 Q* X4 U3 Y无论买房，还是卖房，最后落脚点是房价。那么为什么要强调供求关系？这是因为在正常情况下房价受供求关系的影响，供大于求房价会下降；求大于供房价会上升。但实际情况要比这复杂得多。房价的影响因素很多，许多时候房价并不是直接反映供求关系，但房价最后决定还是供求关系。Alberta的房市主要受石油价格的影响。石油价格涨，人进来多了，房子求大于供，反之，供大于求。看看现在的the ratio应该不难看出是供大于求。
9 c$ S0 c- ]5 b8 o# @; k+ l3 y
1 {" v/ k5 b6 F& ?, }Monster 网友最近帖了一个看图说话，我觉得很能说明问题。历史告诉我们，现在Alberta的房市和1977年卡城房市很相似，卡城房市从1973因石油开始疯涨，到1976年达到顶峰，之后有5~6年维持在高峰，从1982年开始大崩盘。现在这个疯长的房市到2007年也基本已画上了句号，之后能维持多少时间？这种历史会不会重演？留给大家自己作结论。

尖角小荷

oilerrule

原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
2 j, J: V# |1 [我发过几个帖子，看跌目前的房市，我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子，讨论也多偏离了主题。

" m& C& r3 T) e5 E. [6 F" |我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio)， 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

恕我直言,你这说了半天,颠过来倒过去,啥也没说啊! 历史会重演,赶紧跑路吧

紫光

82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
2 X  t3 r3 W/ S, d现在的房市不用等到18%，只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上，你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。
" G! m' q" Y, @8 r8 }9 w8 V9 m
不过你就慢慢等吧。等到利率超过10%的时候拿现金去抄底。

yxia

历史真要重演，也还有5~6年的时间，我梦想在4年以后卖房走人，过2-3年后再回来，那时随便抓一个都是百万豪宅，不知道是不是一个好主意？哈哈。

elephant

原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
我发过几个帖子，看跌目前的房市，我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子，讨论也多偏离了主题。

+ |4 Z4 W# D+ k7 L& t, M2 F/ `我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio)， 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

  @2 D  y! ~+ o$ D历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

yxia

说点题外话，尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”，写得真情流入，感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。

yxia

原帖由 elephant 于 2008-2-14 13:15 发表
) n7 h: h* l& P% M4 O
历史一定会重演,但是,舞台换了,道具换了,演员也换了.

% G$ j" ?, [- T) D8 Q
舞台还是原来的舞台(Alberta)，道具也是原来的道具(石油)，只是演员换了。不知道这次的演员们是如何退场的？

牛眼熊心

原帖由 yxia 于 2008-2-14 12:26 发表
+ M' n2 [2 I% ]% U; G我发过几个帖子，看跌目前的房市，我不能不遗憾地说许多人并没有看懂我的帖子，讨论也多偏离了主题。

我强调“售出房和上市房之比”(sales-to- listing ratio)， 简单地说就是因为它能及时地反映和预测房屋的供求 ...

7 g2 G% [) l$ Z, j/ i2 h有一点要注意，那个图是除掉通货膨涨后的，否则77年后也是一直在涨得。就算08年以后的走势按calgary77年后走，看图投资，看空的照样看空，看涨的照样看涨，08还是有人买有人卖的。

yxia

炒房和炒股一样，熊市和牛市一样有得炒，借用几句兔宝宝网友的原话：“售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老辣。市场就是市场，永远有无限的机会”。我同意兔宝宝说的，我目前也是持币观望，不过不准备炒房，而是炒股。

! f4 E( C, }, [* `1 D1 B( f3 Q我的回帖是不是太多了？不说了。

小福鸟

原帖由 yxia 于 2008-2-14 13:47 发表
$ }6 [. X) w# o6 e说点题外话，尖角小荷的“写给儿子”和“中国离我们有多远”，写得真情流入，感动我至今。建议大家有空去看看。不会有人说我是在拍马屁吧? 不过我相信你看过了就不会这样认为了。

  M% O) o4 Q8 K# J0 o. Z9 D这篇文章在哪？我也很想看看

yxia

原帖由 小福鸟 于 2008-2-14 14:52 发表
) p* l- y6 j& B- ^
  d) W- M. Y) L
这篇文章在哪？我也很想看看

( E8 F* x: y) k6 U打开尖角小荷的精华就能看到了。

小福鸟

原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:56 发表
& i2 k! }9 f9 {( ]
9 z3 W7 ?8 V* ~4 |0 A
1 T( `3 h0 q" h: b$ [, c' Y. u! S打开尖角小荷的精华就能看到了。
$ g7 ^. L" c. y- x5 r* w; Q

3 b% l$ K3 y; ^5 v- c/ o看过了，果然好文，在这儿顶一下吧

zhucalvin

原帖由 yxia 于 2008-2-14 14:52 发表
$ R4 i) y5 a" d1 @6 s7 d9 d$ R炒房和炒股一样，熊市和牛市一样有得炒，借用几句兔宝宝网友的原话：“售出房和上市房之比下降，也可以理解为许多人持币观望。其实越是在不好的市场里，越会有超出你想象的机会。关键是你功夫下得足不足，眼光是否老 ...

您借用的这句话好像有些被忽悠的感觉。自觉比别人高明的人，终有一日会在这上面吃亏。

* b% E, q0 C' j3 u- M房市如此难测，很多专业人士的经验比我们多，花在市场上的时间比我们多，各方面的消息和信息比我们都多，都不能预测准确，何况是我们这些非专业人士。买房自主就无所谓，但要是投资房子，我认为：

; _/ u9 x. q# U6 T
投资是一种投机，但是你不能有投机心理。

; E; v6 N+ T& z% e& [8 ?) n
奉劝大家不要试图预测市场，跑在市场的前面；最好是跟进市场。
  k6 W& w& c+ X/ e( c' A2 b7 P
请大家好自为之，在鼠年里有好运 ...
, Y8 c1 o& a. c. T% P
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-14 20:03 编辑 ]

yxia

对投资而言，市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析，预测大盘的走向，爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点，在经历~3年的牛市后，爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高，则尚可维持，如油价下降，则一定进入熊市。我对房市大盘不乐观，这也是我为什么持币观望的理由。

zhucalvin

原帖由 yxia 于 2008-2-15 13:07 发表
& S$ w5 U9 C2 ^) B8 k( v对投资而言，市场是一定要预测的。所谓预测市场就是大盘分析，预测大盘的走向，爱城房市目前处于牛市和熊市的分界点，在经历~3年的牛市后，爱城房市已“高处不胜寒”。如油价不降或升高，则尚可维持，如油价下降，则 ...

9 h6 y2 Z) m$ u$ }, `- G. n* t
( B1 @: Y2 x9 p, `0 n' C7 @这位朋友所说的预测我觉得应该有个期限。是对未来1年的预测，3年的预测，10年的预测，1万年的预期（开个玩笑） ...
我所说的意思是对市场做些短期预测会比长期预测更容易，更准确。特别是要逆势操作时，要格外当心。如果连按常理出牌都不会，还是不要自作聪明的“不按常理出牌”的好。我这些话都是善意的提醒，没有别的意思。

如果说爱城的房市看石油的价格，不如更直接的说看爱城购房者的收入水平对房价的接受程度。现在的购房者普遍购买40万以下的房子，说明爱城购房自住的人（非炒房族）到目前状况下就能接受这样的水平。不过这个是很好的开始，因为他们才是推动房市的原动力。爱城的房市在等待这些人的收入提高（或者说攒够预付款），自下而上的被向前推动。当然，这种预期是在综合环境利好的前提下，包括石油价格至少不下降，美国经济没有明显的问题等等。

  J4 n& h: _1 G* i9 q- f9 ?% _[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-2-15 13:56 编辑 ]

yxia

原帖由 紫光 于 2008-2-14 12:59 发表
82年的房市崩盘主要的原因是因为银行利率涨到18%。没有人付得起mortgage.
; L2 z, f  z% J% B+ c现在的房市不用等到18%，只要超过10%都会崩盘。想象一下一个月付4、5千块钱在mortgage上，你要还不把房子还给银行那就是有点傻了。

2 W) e& a% C$ z不过 ...

4 p5 p* B9 n: G* p0 ^2 Q美国的银行利率只有5%，是不是应该都付得起mortgage？房市为什么一样崩盘？