报税问题----急

cooldown310

有没有了解关于卖投资房报税的哥们儿姐们儿啊？是不是属于captial gain啊。用guide T4037对吗？ 在线等答案。多。。。。。。。。。。谢！

紫光

如果出租过一段时间是captial gain，
. i9 b* h* M5 O/ L  U7 v- A. R3 u如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

billzhao

借贵地也问个报税问题。报税一定要有SIN号吗？俺报的是scholarship，但没有SIN号。多谢。

执迷不悔

原帖由 紫光 于 2008-4-23 13:43 发表
+ d  I* k2 P4 }1 e0 u# U如果出租过一段时间是captial gain，
, f" N$ `2 o% f/ P如果没有出租过直接卖。利润直接加入income报税。
100%肯定。

那岂不是先出租一段时间合适

苹果鸭梨

一般出租少于一年的，很难归到Capital Gain。 你可以那样保税，问题是最后的解释权在税务局。他们不愿听纳税人解释。一旦他们定性，这利息就不会少。所谓Capital Gain的收入，主要来源于销售可产生Capital的Business。对于房屋出租，他们的唯一解释是长期出租。但多长，没定义。

如花

验证了一句话：“免费得到的信息，绝大多数是没用。”

cooldown310

如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
) }. F' E! v6 P# M# P问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

如花

原帖由 cooldown310 于 2008-4-24 14:51 发表
如花兄弟有何高见？ 不妨说说。
5 a( ~5 r3 [7 g2 O6 {% U问了专业收钱报税的，说是按capital gain 报。

当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 15:48 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 15:43 发表


  l& v2 u$ G3 Z3 j% s当然是按capital gain报啦，但按capital gain报的话，利息不一定能抵税

我至少有两个帖子详细说了如何报投资房产的税。

5 d- x- n9 e( q( I2 N6 A关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
0 S7 C/ \: x$ T  v: q* y  }其实不光是这个，任何税务问题直接打电话给CRA不是比在这里问要方面很多。

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-24 16:00 发表
3 N( D* ]8 A3 k1 ^
关于这个问题我可以100%的肯定如花老弟错了。我指买了以后不出租直接卖。同样的，如果你有损失也可以直接减掉当年的INCOME报税。
  m$ Y3 \7 N# Y4 |8 z7 ?楼主如果不相信我可以直接给CRA打电话证实，很方便。
其实不光是这个，任何税务问 ...

: b0 K: s, ]% w+ A
, X2 k2 i$ d. q- Q% n我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论，不妨大家根据income tax act 及相关条例，要指明出处啊！

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 16:58 编辑 ]

smilecccc

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表
% R$ P0 E" P  y2 l; h* w. p
' `7 @/ b3 X7 v
! s" _, A: m  c7 C3 Z8 |我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

: s  E) K  p8 E2 ]. P* q3 ?, ~你如果想讨论 ...

$ [: E$ p5 K  X就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

smilecccc

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表

. D" O  k1 k" F" H. G3 P: j3 F就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

- p4 A- e' H& B' o* U顺便说一下，不小心用老婆的ID回帖。不是马甲，因为是老婆的电脑。

如花

原帖由 smilecccc 于 2008-4-24 18:51 发表
; l5 _5 L1 k6 L3 A9 `
$ V  h9 w* L5 Z9 g8 e就好象上次有关会计处理的讨论，我真的无话可说，你们爱怎么干怎么干吧。

- A0 H1 v1 }, C* W4 s' k$ D$ T& ?
完全不一样！anyway，反正我又没有炒房子，你喜欢100%纳税，我就多事了

苹果鸭梨

原帖由 如花 于 2008-4-24 16:35 发表

9 X* f' {1 v8 z
我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。你不用拿CRA出来，CRA里的人大部分的水平....唉。。。，很多还只是临时培训，没有专业注册证书。

你如果想讨论 ...

2 P- q/ @6 Q8 c0 l9 I( S2 I  {我是读了REVENUE CANADA TAXATION INTERPRETATION BULLETIN : NUMBER: IT-218R 以后认为如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME 以下是LINK和部分内容.
# }' O& O  R1 Q9 D/ D3 S# y( t
9 |- ~9 n# J1 p: q1 whttp://www.cra-arc.gc.ca/E/pub/tp/it218r/it218r-e.txt

) q! e( c- @# L/ m3. There is no provision in the Income Tax Act which describes the
3 a& ^% q0 R, x4 Vcircumstances in which gains from the sale of real estate are to be determined
  f! |; w: F* h, s; o3 Zas being either income or capital. However, in making such determinations, the
9 [, g- A9 ]* D8 ]. G3 t, N7 H, Ucourts have considered factors such as those listed below: (The list is not
. C- o/ @5 G9 I. p" p/ I" Z2 q8 sintended to be exclusive of any other factor.)

& k9 `8 d/ K# a- M(a) the taxpayer's intention with respect to the real estate at the time of
its purchase;
" g7 A+ w& P* D3 ^8 S(b) feasibility of the taxpayer's intention;
(c) geographical location and zoned use of the real estate acquired;
: r5 A% p; u/ [- w, t(d) extent to which intention carried out by the taxpayer;
(e) evidence that the taxpayer's intention changed after purchase of the real
8 @) [) ^8 N' ]" Y  g7 l" B. y3 Nestate;
2 D6 ~% j* Q9 u! N& o(f) the nature of the business, profession, calling or trade of the taxpayer
and associates;
(g) the extent to which borrowed money was used to finance the real estate
acquisition and the terms of the financing, if any, arranged;
(h) the length of time throughout which the real estate was held by the
taxpayer;
/ h# b* M$ @! q6 m(i) the existence of persons other than the taxpayer who share interests in
the real estate;
! I( u( f+ p( l+ A- z3 i- K(j) the nature of the occupation of the other persons referred to in (i) above
+ K5 `0 L9 R+ y9 h% D0 t0 ]7 L+ Kas well as their stated intentions and courses of conduct;
. n, ~2 n+ W7 [: Q2 U& X+ w(k) factors which motivated the sale of the real estate;
(l) evidence that the taxpayer and/or associates had dealt extensively in real
estate.

如花

你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的，就如买股票一样，我都是赚capital gain。

" _5 X: |$ f: E3 _( L你应该把全篇文章都贴出来
- ^; M* Z1 B3 O# Q, G. h+ N

5. A taxpayer's intention at the time of purchase of real estate is relevant
9 _0 [( K1 ]2 J  W! R6 X0 n# ein determining whether a gain on its sale will be treated as business income
! k# U. n, u% K$ Nor as a capital gain. It is possible for a taxpayer to have an alternate or
& C! _+ d+ w1 ?secondary intention, at the time of acquiring real estate, of reselling it at
3 a0 |3 H0 l1 Ga profit if the main or primary intention is thwarted. If this secondary
9 |1 [7 I, p, Nintention is carried out any gain realized on the sale usually will be taxed
$ t8 y; U; e6 T' Eas business income.

[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-24 20:41 编辑 ]

whst111

原帖由 如花 于 2008-4-24 20:37 发表
; j& s& k' \5 o  S6 s# R4 F你仔细看看，哪里写了"如过买了房子马上就卖的话, 应该是INCOME"

8 ]  E+ z  g, e# |# K1 m

你应该把全篇文章都贴出来

! K! r- v9 ^  K2 U6 z- l [/quote]

"我买的房子的目的intention就是买来sell for profit的"

- b5 L3 }* f5 m8 _: \8 CProfit既可以是capital gain, 也可以是income.
这个问题的关键是你的房子是Capital asset还是Inventory. 如果是Capital asset,卖房的赢利是capital gain; 如果是Inventory卖房的赢利是income.
( x" G& o% m* ?" m" Z- d, g* s+ q
"Capital assets, comprising tangible properties, such as land, buildings and equipment, and intangible properties, are identifiable assets that meet all of the following criteria:
" j2 U/ A  t) q" d; {# j: e% k
, |8 D( j/ e6 p1 C2 y1.Are held for use in the provision of services, for administrative purposes, for production of goods or for the maintenance, repair, development or construction of other capital assets;
5 m- z. Q1 }% P8 J2.Have been acquired, constructed or developed with the intention of being used on a continuing basis;
* B( L+ p' ?: N# r: |! A3.Are not intended for sale in the ordinary course of operations;
, n5 t4 {" n9 l. C, J# y4.Are not held as part of a collection"

- r. K/ v  s- k5 Wcapital gain is profit that results from the sale or exchange of a capital asset.

2 p1 M6 f* g4 j: d
Inventory is a list for goods and materials, or those goods and materials that are ready or will be ready for sale.
Any gain on its sale will be business income.

: T! i5 _( b  c. d9 N5 ?' W你觉得买了房很快就买了, 它是符合Capital asset的定义呢,还是Inventory的定义?
4 X' x+ t/ x$ [8 ^, W) j/ Z
. x/ D8 q8 ?; ]7 X3 [! F说实话, 我很希望它是capital gain,这样我能少交税.你能给帮我提供一些税法上的支持吗?

hunter

紫光说的是对的。特别要提醒的是，如果你报错的话，不只是补交，很可能罚款。请参照我在去年6月的贴子。
http://www.edmontonchina.ca/view ... mp;highlight=%2Bwst

如花

楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.
5 g' A; r5 |$ e
各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案都在那里，看看自己符合那种情况，自己有什么合理的理由可以说服法官以自己最有利的方式交税。 仔细看完后，你比这里任一个伪专家都强。

如果你们要按100%纳税，那也好啊，为加拿大多做贡献。

blueland

如果你是专职的developer, 你的房子当然是inventory。
如果你不是呢？

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

+ A: Z/ i; @3 u& |6 R各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

, `$ \* d, X. K- D其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-24 23:40 发表
楼上这位和紫光，请仔细研究一下IT218R，看看哪里写了要出租一年才算capital gain.

各位炒房的，没有付出就没有收获，免费获得的信息往往都是没有用的，如果你真的在意你要纳多少税的话，仔细研究一下it218r，答案 ...

& i3 D' c: [, \) I4 [. D; t还有一个佐证，在你买第二个房子的时候，这个房子被保险公司定性为商业住宅而不是居民住宅。
商业住宅如果不用于出租获利，它不能被看作是Capital assets，只能被当成Inventory.

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 09:18 发表
5 g, J: X+ s* |, W) K3 ^. |
" |- C. G9 k) k  m" h( y其实你有个很简单的方法可以验证，那就是给CRA打三次电话，每次接电话的人肯定不同。如果三个人说的一样。你说呢。

. c3 f' q' X* [. j- ]: x: r7 e0 Z
; }: J1 v" G. [+ w+ g# s* k, B% b我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
! A# ?) c- N! x
: d; x; }. H% Q- b( t你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而你的依据是打3个电话。哈哈

想起一个笑话，某电台的天气预测是根据印第安人的预测，当人们去问印第安人如何预测天气，他们说听电台的。
9 Y$ D) R% T2 S0 g# z4 w/ l
[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:11 编辑 ]

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表
% h6 h, E7 T/ z$ Z4 ?9 T

, D; h4 a! `0 v8 s其实，我自己有专业知识，我为什么要问可能没有牌照的人呢？

) }) B  L- X- P+ F; O你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
5 l5 m3 ~+ q' X; g5 ]再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

紫光

原帖由 如花 于 2008-4-25 09:58 发表

) m4 A6 s' o# s+ D2 B5 T, r% B9 t' ^
/ ?0 N4 w: l: e2 b! _, P我为什么要问可能没有牌照,水平还不如我的人呢？
6 y. b, `" M: B1 e9 H- }
你要先弄清楚，CRA没有最终解释权，法院才有，而法院的依据是ITA及相关条例，至于谁定性了房子的性质更是可笑的依据，就如你在这里定性为capital gain一样，而 ...

6 B% C9 O1 u3 i另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:17 发表

如果问题都留给法院，随便报报也可以，因为被抽查到的几率非常低。
, J" X* q0 t& m$ H再其实，所谓的CGA,CMA怎么混出来的我们都清楚。

+ y2 ?; B) q! K( Z! f
对不起，以上两个我都不是，但他们无论怎么混出来，好歹也是混出了，比有些连混也混不出来的可信性要多一些吧
3 @1 L- i0 u3 Y
  @7 \/ H$ b4 H' u! [* d; Z8 \  ^8 K[ 本帖最后由 如花 于 2008-4-25 10:48 编辑 ]

如花

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:21 发表
" ~; {2 B( v" E9 l: v/ x) j$ V. s- @
另外，你好象没有听懂我的意思，我给你的两个例子，CRA和保险公司，人家天天干这个，这个问题至少也被研究、讨论过1000遍以上，你都不相信他们的做法是对的。你不是一般的强！

9 o4 ]- c* {5 w  S! F) Z. C
/ `4 p6 W( _+ M+ P5 c' j, r2 F他们的做法权威吗？他们这样是基于什么立场？不是出于保护自己利益吗？就像某人发1000贴，就等于他说得全对吗？

紫光

还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
+ G. c6 C8 M. d: ~' C3 ~# f9 P6 @你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

如花

我突然发现这样努力改变你们的看法，其实是吃力不讨好，我又没有利益，我为什么要这样呢？奇怪！你们继续炒你们的房子，交你们的税，我就继续炒我的股票。

Z

原帖由 紫光 于 2008-4-25 10:32 发表
还有个问题：建筑商建好的房子卖的利润应该叫INCOME还是Capital Gain?
你的非自住、非出租房卖的利润和建筑商卖的有什么区别？你不过是转了一道手而已。

. p/ ?1 U1 d2 S1 T* p7 w
# C% ]5 x( x3 g. {5 n" }
% P+ K7 }. b$ R7 [7 e+ l3 Q
我的牙呢？谁看见了...

ZJDX

原帖由 Z 于 2008-4-25 11:58 发表

# f: @" t5 A& r  v


: n, [) X9 ?: T7 ^; i2 o0 v我的牙呢？谁看见了...

% A% u; t! `  S! J: T- F/ u1 k我捡到了,你想买回去吗?