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自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
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1 m" t5 C" x: G6 d7 v虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。) L. N9 j( j* |7 H: r
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谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:4 |6 J4 T5 K' k: A R% U+ F7 Q
1。存量不断创新高;
+ o# v! B I( H$ r, ]4 N2。房价依然太高,购买力不足;
: ^+ \0 i/ ?6 z: b7 x+ ~! O3。来爱城人已大幅度减少;
' r4 V( L; f: H2 T1 K5 D4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
8 k! J: @' ~7 r# i6 c% j5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
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看多朋友则认为有很多利好因素:
3 F! j E, V" J- p# [: p1。油价不断创新高;
9 _+ i8 f# H/ u. G# y2。 工作多,经济好;$ _0 t: e- I. q) w% f
3。利率降,贷款负担减少;
. _1 i: N0 d1 v" S% i4。美国经济可能已见底回升;( \6 Y. P5 B" `6 q0 G: m! K
5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。
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+ R+ }! ]. d: {: U0 g) c任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
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1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
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. n5 k6 }/ [0 X' L2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
- U2 O# F! B; X. J1 E 1)炒家屯房;
1 D4 l! U6 _( H" Y/ b8 `# g$ S9 y 2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;6 P+ n% |. S6 i8 B5 g
3)建筑商大量建SPEC home.
4 U2 t/ i( O( r% m1 y& h表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。
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$ X- p" p( G! |, ~3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:
4 @" s; X7 f" _" _( \- M 1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。% g# o. L" W( B9 @4 a
2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;9 g+ b* g! L, V0 W: ~1 S) o
3) 新换房的人多会选择先卖再买;6 ?1 }4 [2 Z7 r9 X( R) g) W3 C" E
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
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4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。5 _9 w. n9 v' A+ ^' d) c7 c6 ~4 W
+ z7 K3 g4 t# ?6 h: a8 f5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。 |
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