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房市的利空与利好

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鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 09:29 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
自今年以来房价趋于稳定,但存量仍在不断攀升,今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多,如:经济,油价,利率,人口迁移,政府政策,其他省份的经济,建筑商的决策,心理因素,等等。而且,这些因素在不断变化。因此, 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。
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  M5 Y6 X$ j  L# b; _/ i1 p虽然如此,依然有很多现象值得分析和思考,以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天,再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
2 H/ ]9 i% z# c7 ]3 d( `. M) b& }2 a! C  D( B# |
谈到利空,大多数朋友可能认为有以下多条:
9 t  x) P9 s+ v3 y1。存量不断创新高;. M/ t% k& M1 b" |
2。房价依然太高,购买力不足;
2 I# Q# K! Y; b3 [* Z/ A: ?3。来爱城人已大幅度减少;. m# Y5 L& I+ v: J# P
4。房价已形成下降趋势,买涨不买跌,更多的人会观望。
" {5 P& b6 D( k5。美国次贷风波,房市衰退,迟早会影响加拿大。
9 H# p" D+ V% L/ f: E  X# A% ~: C1 p( H/ R' o% F
看多朋友则认为有很多利好因素:& i" d6 G. S+ l, R
1。油价不断创新高;
. G% x' K7 d/ I( f( e& B2。 工作多,经济好;
  G% x7 A& w5 E1 c/ @3。利率降,贷款负担减少;
7 C) T  Z3 v/ J- V7 a& f6 X) ^8 F4。美国经济可能已见底回升;
5 k5 V( Q# E, N. U: a' u2 O5。 东部经济困难,已有民众迁移迹象。
0 O" ~0 \: P! Z6 w$ j# E+ G' C) b% |/ `; R: X
任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方, 我想谈谈我的看法:
2 A6 ?) m, z# [+ H$ G( c0 W5 T* A% w; [- o1 ?
1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
8 b1 j- Q. H/ S' {7 {- G
7 F' v: q+ H8 S7 r) I7 |6 m2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空,因为它将导致供应过剩。07年上半年,爱城房市正是如此,当时:
0 U" v1 Y9 j3 i+ s, q5 Q( c        1)炒家屯房;
3 W% q3 n* Q0 }% U+ x4 R) M         2)换房选择先买再卖,在房子建好后推迟出售旧房;
5 O: L2 d8 Z' ^- V         3)建筑商大量建SPEC  home.
! b: O3 x" @; y! U9 R" ?7 N表面上,MLS list 极少,显示供不应求,实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木,终究不能维持很久,几乎在眨眼间,供求逆转,储量大幅度攀升,连创新高。导致房价大幅调整。
9 u- o0 m1 m& X  E. O  m& G! p, f1 t0 J
3。市场上供过于求的假象是实在的利好,因为它将导致供应不足。目前,爱城房市正是如此:
' N2 k3 x) p5 ^" g- @        1)大多数买家观望;举例来说,作为正常人员流动,每年有数千家庭迁出及迁入爱城,若净流出为零,本来应对房市没有影响,但凡迁出的都卖房,迁入的大多数暂不买房,等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。5 n! A4 t- g( F* M9 Z
         2)以前换房的人手头两套房子,虽然只需卖一套,但不少人同时list 两套;
7 K) W3 E9 O2 \2 M: @         3) 新换房的人多会选择先卖再买;% _6 q* {/ ^4 D& }, r& o1 j
从表面上看,存货叠创新高,应是利空,实际上是利好,因为这种虚高有效的制止了供方,爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋,减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动,爱城新房开工量会降低更多。另一方面,买压却在不断累积,或迟或早,供求关系终将扭转。速度可能很快。
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5 A3 w; ]' j& ?& V! a( b4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻,通货膨胀犹如房子漏水,近来,油,原材料,粮食等商品价格大涨,本应加息堵水,可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要,大幅度降息,犹如大开消防栓放水,通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转,美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 (82年对付通货膨胀,利率曾到18%),那时,持房者贷款成本上升,持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大,即使有,也为时尚远, 至少要在美国房市复苏以后。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:34 | 显示全部楼层
沙发?+ l: A, D  N9 d
坐下看。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 09:43 | 显示全部楼层
沙发居然没有抢到!一直很佩服WST, 能够把问题分析的一二三四五,很多是我想说而不知道怎么说的!很理性,利好利空都有。
大型搬家
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2008-5-9 09:44 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
分析得极有见地。1 X+ D/ W8 L! o/ h! l
特别是第2、3点。
5 g2 }1 I8 P/ X/ R4 N$ g5 v我前段时间跟我的BUILDER聊了一下。他说2007年6月以前他总共卖了60多套房子,以至于公司不得不限制销售。但2007年6月到12月他只卖了2套。从这一个建筑商的情况可以推论出一般的情况,这也是为什么我认为存量7月以后必降的原因。一般建房周期12个月。
8 ^# N* [- h' s) e可以印证LZ的第3点。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2008-5-9 11:16 | 显示全部楼层
太有才了!
& @3 f, Z# l4 h" h2 O1 h
7 j$ N3 f' Z0 w" @' Q根据楼主的分析可以得出一个结论:说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。要到明年年初再说说今年下半年肯定涨或肯定跌才是理性的。呵呵,开个玩笑。
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:26 | 显示全部楼层
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
/ r4 Q9 ?- [3 s: ^通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星,而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。

8 e, M, a4 l4 {  E9 c7 y2 a1 l1 l$ S& ]& {' {
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 11:41 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!

3 Y' U. n7 S$ Z# m; X
% t. p! u0 w4 l7 K+ K* h5 N8 F  c$ P; o$ Z  S
By the way, I got my IP forbidden. Is there anyone try to play me or what?
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:05 | 显示全部楼层
假象利空利好,分析的好。
鲜花(17) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:08 | 显示全部楼层
建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
大型搬家
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:10 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 水管工 于 2008-5-9 13:08 发表
' j9 g) n9 [- x: i3 `2 Y% k' i6 ~8 ]2 I! _建筑量下降不一定是利好, 一方面反映来的人少了, 另一方面可能导致工作机会减少, 来的人会更少, 更糟一点的话, 建筑工人下岗, 卖房离开.
4 t9 l1 b( ]* o, k$ M
非也,非也。商业建筑和基建投资可没有减少,看看alberta明年投资了多少?200多亿!
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 12:15 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 13:23 | 显示全部楼层
2 q: w9 Q5 z, Q# S1 o# {5 a
楼主才是高手中的高手.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 16:39 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
先存下来,再慢慢看。
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发表于 2008-5-9 18:55 | 显示全部楼层

回复 楼主 的帖子

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
感谢 LZ 分享观点。7 M$ w2 r+ j- s1 c3 Y+ p% p# m
, Q% f- k8 Y' {' e
昨天不知道哪位跟我玩阴的,不声不响的封了我的IP。等我设法绕过了,也该上班了。白天在单位上班,所以不能及时回你的帖子,请谅解。
; U- m% }4 I6 Y! u4 z3 Y: C- l* |1 Q* n, a1 D! e
LZ 会做人阿,多空都分析到了,但是又不明确表达观点,高啊!7 @4 i3 A3 o2 V# ^) ?6 d# F

3 I  P* g) k3 j% z. i个人觉得,LZ 的帖子好就好在集中的反映了“量变到质变”的道理,动态的、辩证的分析了爱城房市的因果关系,值得我好好学习阿。
- z/ ^$ Q. k9 n3 {/ z2 M0 [
! g3 u5 b* ~( F& |" h" wLZ 的第二点和第三点都集中的体现了“量变到质变”的道理。从辩证法的角度讲,事物都是辩证的发展的,都是有周期的,周期的变化是由量变到质变促成的(相信这些大家比我学得好)。所以,“市场上供不应求的假象是巨大的利空,供过于求的假象是实在的利好”在较长的时期看肯定是对的。关键的是这个“量变到质变”的过程有多长。相信大家都是在找接近“拐点”的地方采取行动:在接近高点的时候卖出,接近低点的时候买入。我相信越接近低点的时候,“利好”的消息就越多。能够恰到好处的抄到低点的是“神”,大多数人都只能在到达低点前和超过低点后出手。看涨的朋友们似乎是在试图在到达低点前出手,觉得只有这样才能得到最大的利益。我觉得在到达高点前买出非常重要,但是显然是在超过低点后出手更安全,更有把握,而且获得的利益也不见得少。可惜的是LZ生动的分析了利好和利空的动态转变,但是没有给出关键的“拐点”预测,而这个才是争论的焦点。这也正是在下佩服LZ的地方,看空的和看多的都觉得LZ分析的好,所以LZ得到了双方面的鲜花。说句玩笑话,LZ要是去竞选,肯定获胜!
- \9 c. C+ i! W; M  o/ b% y( G+ V/ e0 j( c% J
$ Y$ Z9 j! y) w; H$ ~' X0 V

8 M+ A" ?4 m8 n% S2 c+ ELZ 的第四点我有不同看法。LZ认为“通货膨胀对房市是实质利好”其实是假设了“通货膨胀能促使房价上涨”这个前提。加拿大央行确实是在降息,并且向市场注资,促使加币贬值,来激活出口。但是即使有通货膨胀,房价也可能在其他的因素的作用下下跌,美国就是个例子。所以说,“通货膨胀对房市是实质利好”是相对的,不是绝对的,因此不能说是实质利好。: A7 B. r  }$ b% u7 A) R
3 w. ^; r7 z& Y; I
LZ 的第五点我也有不同看法。股神巴菲特觉得美国的次贷危机远比想象的要严重,他认为美联储的措施是对的。巴菲特估计美元在未来十年内都将会持续贬值,他比较看好欧元和英镑。不知道加拿大央行会如何行动。! R- t2 a7 S8 K( y) E
% j6 W6 s# n7 w5 j
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 20:06 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 20:04 | 显示全部楼层
如果通货膨胀导致大幅加薪,就一定对房市有大大的促进
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 21:26 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:18 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 WST 于 2008-5-9 10:29 发表
8 h. B0 `' A( c# a; W2 ]5 w( x4 @1。 利好因素如在预期之中,其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中, 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好,经济繁荣,大量人员流入,造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
6 c9 x* E# G( R+ O- K
3 B: N! |2 V2 }, M
LZ 的第一条写的非常好,但是随之而来的问题是:
# ]& e. L9 ]" {6 G/ Y4 r& L, KLZ 在此后的所有的利好分析都是在预期之中的,是不是可以理解为--其“利好“将大为削弱,从而都不能算是“实质利好”?" Q  |# F$ j6 S4 A9 I* v9 _8 ?# }
9 @! Y4 j* Y/ M& w; a- r

# ]5 H/ w  W7 E- @5 s1 v" U7 ]! Y$ m* V1 b+ e+ i
1 @/ G0 f+ J* q# S5 ]
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:19 编辑 ]
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-9 22:20 | 显示全部楼层
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-9 22:37 | 显示全部楼层
原帖由 qwlimited 于 2008-5-9 23:20 发表 / ?; f( y4 @* e
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值

# w! Y! Y" @. w0 E+ Z1 _4 c/ s0 I4 t" [

9 S5 z3 H( }) }  }: s& I希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国经济和美国经济同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》发展的不平衡引发第三次世界大战?
5 z& s! m! q. Q+ n1 ]; F
6 K: ?/ C. Q! x: U% U( K
& d! T" D8 l3 K, P" S0 s) Y* ^4 D6 E/ G
[ 本帖最后由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:49 编辑 ]
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 05:12 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-9 23:37 发表 4 S, B# k( p8 l
$ a. ]! b1 Q1 e6 E
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; t4 g! P/ B) j8 R0 i8 }& S希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 == ...

& J: j$ [7 a) W2 q( j" T$ `% e; o% x9 e& g: ^( K) s

/ ]+ n" x% [7 S( S$ u) H  _希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?
* n' b- U5 g, h3 e5 U. y7 T8 p7 A; o# _2 X2 ]- T
鲜花(523) 鸡蛋(4)
发表于 2008-5-10 05:42 | 显示全部楼层
原帖由 zhucalvin 于 2008-5-10 06:12 发表 % d# n" k9 U. g: j/ e( P
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( m; L! e+ A( f! a8 N! B9 L0 B
希望走一条中国式的发展的道路:通货膨胀 + 货币贬值 ==》大幅加薪 ==》房产增值 ==》货币升值 ==》资产增值 ==》加息、紧缩银根、人民币升值 ==》美元汹涌入中国,美元储备激增 ==》美元贬值 ==》资产缩水 ==》出口大幅下降 ==》境外资金离场 ==》奥运会后,中国和美国进入经济危机,同时衰退 ==》超级大国消失 ==》国际上多国为中心的“春秋战国”时代开始 ==》逐渐形成和一战,二战前的环境 ==》发展的不均衡引发第三次世界大战 ==》以美国为轴心国的同盟再次赢得战争 ==》美国走出经济危机,重新成为超级大国?

) o# k* `7 G' d$ u兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
鲜花(15) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 08:35 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 qwlimited 于 2008-5-10 06:42 发表
7 O  R/ y: u3 i3 b- T9 U1 u; [8 Y
' ~5 p# T# |' [( [. W兄弟为国际经济,政治的走向操心的夜不能寐啊
( Z* @& o7 Z; }6 [
鲜花(1115) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-10 10:41 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
高论!!通篇闪烁着辩证唯物主义的火花!!!!
+ {% j  r5 Z- B; {. @& t4 }+ l 6 l& u5 L- \/ [3 [6 ]$ r
) t( @3 r& x' j
个人认为,本市房产市场短期已经无大利可图,即使未来两年有所上涨也属于鸡肋形式。/ p9 V9 x0 R7 m8 d8 O" B
目前成交量激增属于正常季节性市道,不必大惊小怪。按照本市建筑施工特点,目前温度适宜,工作时间长,工人正在加班加点完成新房首尾工程。7月8月将有大量新房交房。市场真正的考验在今年10/11月。是对投机者信心和承受力的考验。对买方也许能得到更好的价格。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-11 07:50 | 显示全部楼层

建房商好像永远没有我们分析的透彻

他们的政策永远都是慢一拍。1 ?- F( P, K$ o& d% `7 N
总结搂主发言:目前爱城房市表面平静,实质孕育大涨。
鲜花(177) 鸡蛋(0)
发表于 2008-5-13 07:35 | 显示全部楼层

一句话:佩服,有深度。

老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
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