 鲜花( 27)  鸡蛋( 0)
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自今年以来房价趋于稳定，但存量仍在不断攀升，今后走势颇值得研究。可惜大多数朋友对房价预测多基于自身的利益和愿望。评论本来就不客观。加之影响房价的因数很多，如：经济，油价，利率，人口迁移，政府政策，其他省份的经济，建筑商的决策，心理因素，等等。而且，这些因素在不断变化。因此， 预期涨跌的难度其实很大。最多也只能从概率上把握。说今年下半年肯定涨或肯定跌都是武断。: u; z' i! B9 M6 y- z8 |3 r
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虽然如此，依然有很多现象值得分析和思考，以求能洞察先机。我曾经做过一些探讨。今天，再和大家讨论一下爱城房市的利空与利好因素。
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/ k7 o6 U1 I! q i( r8 L& D0 @谈到利空，大多数朋友可能认为有以下多条：
5 c, T8 `! Z; k8 W+ Z' T; K1。存量不断创新高；
# Z- `$ q. @ X' }! f, m( P. N/ ~2。房价依然太高，购买力不足；
: E. F, j' u4 H3 H, @! _5 y3。来爱城人已大幅度减少；# ^, t0 G1 t# Q6 R1 N& F/ c7 g# j0 w
4。房价已形成下降趋势，买涨不买跌，更多的人会观望。6 J) g. j; ?0 U. O
5。美国次贷风波，房市衰退，迟早会影响加拿大。; P! R& Z5 v+ V9 T2 s8 G
( z* A% S1 V6 g4 B看多朋友则认为有很多利好因素：( |! i( F+ A5 N
1。油价不断创新高；
$ u6 K5 w' q4 k# u2。 工作多，经济好；& Q2 T5 i+ ?2 P9 \/ ^! V
3。利率降，贷款负担减少；
7 j) G* }. n) f6 {6 w1 y& v4。美国经济可能已见底回升；/ N4 h' F/ ]5 K& O7 b0 b
5。 东部经济困难，已有民众迁移迹象。
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- ^4 r: Z# r7 N任何商品的价格取决于供求关系。房价也是一样。以上所列利空利好因素主要着眼于求方。对影响供方因素往往容易忽略。结合供求两方， 我想谈谈我的看法：
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1。 利好因素如在预期之中，其“利好“将大为削弱。意外的利好才是房价攀升的最大动力。因为利好因素如在预期之中， 供方必然跟随。 06年亚省和07年萨省才是突发利好，经济繁荣，大量人员流入，造成房价大幅度攀升。这种大好时机实际上是可遇而不可求的。
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2。 市场上供不应求的假象是巨大的利空，因为它将导致供应过剩。07年上半年，爱城房市正是如此，当时：
6 |# P$ [; H1 |0 c 1）炒家屯房；8 t* ]* h/ V1 P; n2 X. x. k
2）换房选择先买再卖，在房子建好后推迟出售旧房；8 X5 x- z5 N& Q+ f
3）建筑商大量建SPEC home. l) w! P: F" m( M
表面上，MLS list 极少，显示供不应求，实际上供应大幅度超过实际的终端需求。这种假象促使开发商和建筑商大兴土木，终究不能维持很久，几乎在眨眼间，供求逆转，储量大幅度攀升，连创新高。导致房价大幅调整。
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R- d9 k: d1 h4 C0 t1 M3。市场上供过于求的假象是实在的利好，因为它将导致供应不足。目前，爱城房市正是如此：8 A+ n1 _# E3 I& X. N' i
1）大多数买家观望；举例来说，作为正常人员流动，每年有数千家庭迁出及迁入爱城，若净流出为零，本来应对房市没有影响，但凡迁出的都卖房，迁入的大多数暂不买房，等待市场稳定。可以说相当部分的存货是由迁移所产生。2 F, n1 s1 w: }7 R7 z; ^
2）以前换房的人手头两套房子，虽然只需卖一套，但不少人同时list 两套；. N3 v% p4 W1 ^9 R2 K$ M
3) 新换房的人多会选择先卖再买；
; ~2 K$ |1 M# }从表面上看，存货叠创新高，应是利空，实际上是利好，因为这种虚高有效的制止了供方，爱城新房开工量正在大幅减少。特别是独立屋，减少60%多。如果唱空的朋友能有效发动不买房运动，爱城新房开工量会降低更多。另一方面，买压却在不断累积，或迟或早，供求关系终将扭转。速度可能很快。* h0 g( z9 F# p. A2 l6 J7 C
' U2 ?/ e3 ? i" d& I$ j4。 爱城房市另一个实质利好源于通货膨胀和美国的信贷危机。打个比喻，通货膨胀犹如房子漏水，近来，油，原材料，粮食等商品价格大涨，本应加息堵水，可是信贷危机却似房子着火。美联储果断决策以救火为要，大幅度降息，犹如大开消防栓放水，通胀可能会加剧。通货膨胀对于存钱和持币观望的人来说是一重大克星，而对于持房和债务累累的人来说却是福音。越来越多的人会明白在高通胀下持房比持币的优越性。
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5。 一项潜在的利空是美国信贷危机好转，美联储转而大幅度加息对付通货膨胀 （82年对付通货膨胀，利率曾到18%），那时，持房者贷款成本上升，持币者享受高利息。对房市极为不利。现在看来可能性不大，即使有，也为时尚远， 至少要在美国房市复苏以后。 |
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狗仔卡
发表于 2008-5-9 09:29
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显身卡
发表于 2008-5-9 09:34
发表于 2008-5-9 11:16
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