 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 0 ?# }% y; c3 y4 O+ Y
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上( m. Z _% K1 g) a, l5 c+ ~: E
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。3 j! w' S; B( M! i
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
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( G `! U: k& L+ z２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
5 i" b* }# x |9 c% N# t主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿& T3 U1 g) ~ e3 j7 a3 y: e
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮' W5 ~7 q, i X$ O1 i
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。. C t- |3 ?% Z+ U9 R! G
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
! _+ `* C B: m* I2 }$ _2 l3 A2 r的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。/ H; N' Z3 x4 d7 n* [) } J, c9 p
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长- j* h- V2 G4 m6 ?( r
唯一发达国家。8 T, l; d! @3 N' l
# f" E$ v: b& N$ c& q% v5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的4 o- x* g1 C& D1 i$ ^4 l1 U
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子. @; i* Z, B7 O8 b, ~0 _6 e- Z6 D4 d
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
& v4 Y6 Q6 W: ~5 s# Q, i重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
( K: F6 x3 m2 D' I% k; ^经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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9 ]: w( ]8 h8 r) J$ x7 `6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些' D# k3 `6 t) E: ^
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
4 j4 R+ }1 V( A; Y+ F少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的! ~& A+ m; h2 a3 U+ Y) ]6 U% Z8 ^: U
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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! g2 T2 A5 z$ f: q# M7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
) g* M$ Y( t$ d5 Y两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人% T c) |1 i# Q5 h$ @2 W3 O- H
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你' g& [! f/ B# _. r8 M+ e
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年$ Z7 ^) h, t" W6 ~5 U1 M, p0 W2 ~
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。( }) f$ t: F7 p7 `. I' V% {- `
5 ~7 k& D5 C' w: s# a T) q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
w9 ?; K! x" S6 U$ V7 |1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed ( |$ @2 ~& z( }. i- {) z
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)2 ^8 M: U3 }# ^+ M
9 n2 T. D+ C0 |$ }" y9 D* i10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。
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3 ^3 O; B1 ]( D4 M( `% d% D$ a- X11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原% h, T5 t4 T& i( `* i% Z j
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现) G- h5 _: C+ d5 N6 o+ u/ f' W) t
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许4 V- ~2 B6 u: o# P
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
9 r# L( l0 d; E- x! n/ N6 q息，进入本金将更多。
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4 Z0 p4 z# K4 y* W+ h8 Q k13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个
% a+ i' O- u( m' J- q; a, K D5 V2 ^新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例1 D A- A7 N+ ~7 b- ~9 B% F
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
8 c- E) } ^: Q+ s L( z: R( l计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
2 B5 l( M+ ~" V" x) A! j, M" i可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明: @1 M& i! b2 T1 \+ [% _ s
年11月你可能会追悔莫及。& w g' r0 p. F0 i( Z
4 z7 D& i% M- W$ V' w14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明0 p: |- Z9 J5 A. U i
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气" e1 a# ^3 _8 o
氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前9 U4 ]/ y8 s* a& T4 ]; j: m0 _
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长7 J/ Q6 m' T, b! Q6 F
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
0 T0 {1 `6 ]0 `% q) p' h2 E, l炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们+ ~6 _* h, _ b: |
便宜出货？- L! r+ a" _/ v+ f+ _# O9 b! W' E
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。' s$ H+ }8 j7 V$ ]& s* j
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租* t1 d; ?( c% g" [
走长线。
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
) N. \* `$ ^# ~8 x3 z# O" c" m额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４7 ^4 l0 X. \" h2 @, v
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就# l* `8 \: j6 _& _' \! V7 v
降低了。; l0 O& p, E0 n# G$ U1 X( L
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那+ q5 @" u* T) Z+ |$ Y
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
8 E" ]3 h* ?1 F' N万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
! G* y5 O p0 [' n' J1 t些统计方法误导了别人。$ v9 t/ E. ~4 i1 F
1 z3 C! J. l) f! B- G1 ~" f17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
/ L% L1 l- u7 k/ E4 _0 w- V _. p1 {降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了% G: L: n, b0 s& D) K& f. P" A# x
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价) f. C+ K- B7 f. M: \. h- y
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差# e6 L/ s7 ]; F8 ~2 w# ~
的时刻出手。
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: r( L4 j: F# [& ]% o+ E! [18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上8 U% E8 [0 r' f7 @$ f- s
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
& J7 g0 Z1 u; b$ s @, Q! E上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
/ m* U6 Q; }$ ]* a" i大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
' l2 A4 j* m; x6 {, e0 w% n就被消化了。
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补充两点：& a' K6 B2 y' \' d* G) D7 p# ^
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，* v2 \5 ]" t) m0 _" h/ o' E, Q
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢# F; @1 z8 I# ^- i+ f2 P8 N, v, E1 i
慢复苏。
: S! p2 {9 ]+ g, U$ I: E我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
, l9 h0 n {( U$ X, F卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。8 i' e9 k' k. N; E8 y
/ {5 F4 H* o7 V5 }２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：2 W1 E+ K, \6 j$ M$ Z0 I
一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果( `) @0 j! o3 o' ]5 V
你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
1 P- \" ]. q) ~肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
7 M0 `/ p' V$ D7 E( l }1 J二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交6 G! y# H6 o A, D5 j- d% {
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然! G- u0 S8 a4 q* {( n. q' P
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买/ `2 x7 o) w: U" v1 K
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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& ~# y* O# S' D% e9 Z本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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