 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 l, h5 _, X. d
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4 J2 P& S( j* g% Y( }& g: K# W１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上
& Q7 E8 n* p4 X一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。$ N) o0 v; `/ @5 ~' `( X4 S
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
. q; L. X& c9 H" I! M右。8 ]: X: A6 Y7 ^" y# d
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２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房/ Q% H) I9 ]* B/ R
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿) t1 T& k7 b# y0 f$ }# Q; R# L
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮, S0 V+ n( |$ |0 W$ q6 C/ K
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。2 @3 ?4 ?2 \& u# P/ @
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键, s+ \* @3 V2 g7 y( ~
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。+ ~ @' k& {+ Z" p9 n/ `, Q# X
+ ], S8 I5 e% \% m* C４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长2 E4 J) g4 F: V: k
唯一发达国家。! q9 w/ }, t2 G |1 G
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的
. u1 c. K# D; C Q) d事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子2 Z8 _- s! g/ s8 X b
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严% B0 z2 V9 c0 C1 L. S
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
9 p8 L. @- h0 z" t经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。- @. m( I4 F9 u' s9 W2 I {, w
/ J6 F/ k9 V L6 J& W5 @5 J# j6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些6 J& L6 N' D4 p
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于: e* w$ }! @6 R7 m+ }
少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的& k+ ?; y2 p: B) B, U0 Z: k( S
1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
) T& E# f7 n' L2 d0 v两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人6 i- ]. j9 }# i5 _' C
说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
. j" \- |9 _6 D8 N! V可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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. w& m$ x9 i$ p8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
, n' H8 w2 [) J1 z0 V租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。( E e; d0 H; v3 ?6 `
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, . |" O% p/ F* ]
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
+ d$ D$ P3 }& _, L4 F6 Ithe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。# b0 q- M& C# g8 t* i
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
9 ]" @( W4 H$ Z" q& L/ f因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
" Y4 l7 H. B3 |3 O$ C" S在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。8 k2 h; `- D7 C; H* l3 K
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许/ N0 V% p3 m9 L1 r6 f9 ?7 T
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
, b) O% D, b( u- _. P2 Z息，进入本金将更多。4 v0 n7 H( y. r7 `2 d
, j1 V* C2 B4 U. @0 t13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个) u% d1 {0 L! L! @! s; e
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
. | f9 {8 m' j6 K/ e! E( s: @如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预( Q# U0 i; U! v( A/ B p m$ ^, i
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），/ w! |7 |& G4 q1 j( b
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明/ d* P5 l4 }. n
年11月你可能会追悔莫及。
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" N) ]* I5 D! ?1 T14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明
+ L3 k: y4 o H* [5 d, F2 o年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
% u" s w B; { t1 D氛下，很难卖出好价钱。
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7 v7 @, P/ Q3 k5 W! u& y( f15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
. }& F" H/ h& }4 [只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长) f- g" s. W% L
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线& W& f9 j' {# A9 A8 T6 F
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
" n+ C1 X" u# P6 K& T# Q便宜出货？7 M$ V- k/ m+ T' |4 E
原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。8 j* {3 c$ ~! S, [9 A3 _
原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租" |6 e, e* {3 Q4 a8 C) [' _$ p
走长线。1 U( E+ h6 u3 q0 S
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大; g2 o! P, D) p( z* q/ B5 a( {# y
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
4 O: y% Z4 E) i０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
# W9 W. ?. X0 j2 |9 g2 M降低了。: ]4 f2 ` u' O* ?
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
0 q! T$ p3 Q( r; a么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０8 @7 {; B2 g- L% @; A# ?* c
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
7 V1 O1 @; n5 b% M些统计方法误导了别人。
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$ W+ Y* f9 J* H17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
. W4 g5 U! w5 W* E( x& H3 W) ]降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了8 @3 o1 J3 Q' ^( V0 C6 w" h
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价
9 R# v' A) U+ @5 C! {4 T M抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差- @, F. s p F+ U$ w
的时刻出手。
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3 J3 e6 c) m" h! s: `) @# J/ J7 o7 |18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上' h$ c* J' q) O$ Z" B, i& n
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
; A& b1 X5 a! [+ M6 b3 T5 s上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif4 R" K/ P) @8 |* r) O2 {0 T! i
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
) t% W+ L' X, D" c B( i+ v7 A就被消化了。
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- g9 j) t4 Y! a6 g I补充两点：$ P! x1 N$ Y- [- L
１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，, j2 m+ {, W" `8 s0 C6 D
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢% P, W+ E d/ u/ s3 S1 t
慢复苏。5 V- }8 D% u R
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
3 j. s1 ]% w- v4 p( _% y( P卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
& H3 z" T9 _ N, H7 Q一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
. J4 I' m$ ]6 O! y V0 K0 G6 h你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
$ i( t& q4 f! Y. x4 c肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。* }: M) h* r& m
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交' ]- p6 {: }9 d- M+ C1 D* g# E
易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
) o" C1 e+ n* w) B2 c也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买6 a5 ?) G9 k+ Y2 y/ x: ~; ?
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。. j* `) C4 W; R- y) N1 Z/ q
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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