 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠 ( `! U+ Q$ G ]- m! X6 A$ F! e5 |
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１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上+ Z/ c* T( v4 V/ H) a; c
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
8 b E$ {: M8 z6 G8 q. M6 ?, P空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左8 s7 h. B1 L# m- s0 M9 L
右。$ A7 J; W8 ^" q# K! K$ \6 h
! E& A% {- j5 a4 `. [２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房. u& W' J5 f- o" E! k
主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿/ X/ r7 n2 S+ O7 m; M3 [
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮1 `8 l$ c; q- R7 @, ?3 P- l K
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。 b4 N# G `+ w8 j: Q O* L& V
5 P* r b. ]# ?- e３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
1 n& n$ C6 Z" d+ s# B的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。) ^" d+ }) t1 x" ^7 h9 ^8 i
) b+ M4 ~% L1 V9 X0 n/ Z４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
" X B4 w" l3 q6 M% M唯一发达国家。, Q0 c. ] Y0 C1 X* m
; t8 ]7 @- P+ \ O' x5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的: V+ {' p8 r/ a% W6 W
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子
/ C! o6 }& q- v2 k; f% [4 n8 J吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
6 d+ @# v$ u; u$ ], X6 w$ \重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大5 a: g. e; f& I' T# p
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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! d5 Z+ f* ~! B k& Z1 l) f6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些
% B1 S- x) h+ r8 K& H房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
3 z" B! K+ l6 Z. X9 C t少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
, g* d: c& J }& y+ E1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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/ l) @$ [- `; Q- q7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
6 T0 t+ o7 _0 v% y两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
5 `( c1 }% v) m2 J( U# F说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你- u7 Q* D* s& g# S) O) ~2 S. v- j
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。) ^6 m0 ~$ {9 N2 h+ R+ W
% k7 d' ? B; }+ Y8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年
+ ]. U/ R" R. ~租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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- K7 L& V0 l' q8 o# R- v0 q9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census,
2 K7 A: x+ C6 F# `, `! p) W1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed 1 k! }+ a. q& U$ _3 G& A
the population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.); p X3 ?, i7 s& e3 u
2 m( N$ {# F* R0 p10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。! @# R) ~3 R4 ^3 w
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11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
- R' h- A: B! W. u/ ?因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现9 _0 U; z& E& W- a- H8 S+ ]$ q
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。+ J+ c: C. t1 u+ k+ G
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
7 K; l& ^2 B2 J! I你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
# H- B z" w6 X: F5 ^息，进入本金将更多。 q; U, X- b" E1 w* M2 ?# }
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个0 f+ M9 Z8 ]3 v m" t3 U, r3 s
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例4 j6 l- \! a1 I" z: I: j
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预5 w2 X5 I" \7 q, a
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
' O% K4 J; ^8 k' u可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
: }% {. e8 m4 T5 r# J年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明. {6 |" K, [) L9 d$ h
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气& N' J& U; N5 B8 S, Y! h
氛下，很难卖出好价钱。
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; _# Y5 d% C9 G1 A15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前: P1 g4 s9 E6 ?( i. I' m" b& O
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
8 m+ h2 S$ v( D$ B线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线
! x% B# U$ y2 x1 L* C炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
5 P/ J3 E& z( F) u( A6 O4 ~便宜出货？
( ^4 \4 S& Z+ `' G原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
8 }. Y0 G) w$ H' G) r( ]2 W原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租! ~ B$ y3 Q4 n# V7 T' H5 X
走长线。) e1 e& z" b9 u; {" y* x
/ a. X( L* Z+ {16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大
$ I3 Z) u; H; F7 Z$ _- L额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４ ~! G3 {" e) \: {/ M
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就
7 `# K! E! N' L1 t2 P: {' t降低了。
& [" [; t' Y0 I2 ^8 {例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
0 |8 B8 `" }7 A' `! W A么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０' ?/ N i( X F$ Q' Z" e1 l8 e
万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
$ _5 L" m0 B/ n% U6 _些统计方法误导了别人。4 X5 e# j5 j& T0 p6 i: N- i- i
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再1 f4 q& |9 b, F# E
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了 ]8 h5 q( S0 @
他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价 S( V: M! o7 W& Z7 Q
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
2 J$ u/ g/ T, ~的时刻出手。" \$ V" A/ K- s! `, @+ z" ]( u
) M0 D- i% O5 t, W: A2 [18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上
+ g$ g" v, _$ }0 L$ h+ k海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。7 I. Q1 S0 y! A0 T j) U; w/ D% B
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif' ~# h, ^4 a0 `$ \1 E
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易; j! E% Q6 p6 U, ^1 t& s
就被消化了。
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, f7 I9 J! s% z补充两点：
1 |) L4 X6 j. b１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，5 T: J3 _7 ^) n
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢. J0 O- |- a7 N4 Y5 b
慢复苏。2 e1 m0 N: Q3 {" `9 i0 G/ T
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
3 v; e1 E. K+ p& z2 ~9 A* M卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。
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) G) R& d) y9 ~; Y8 h% O; m２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
. F0 ^9 S, @3 ^& [# U一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
! d7 q3 o* n2 r, R7 d' T2 }你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
/ U1 q; n( m. n$ _+ _' n' F肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
2 M) K; p1 A; h二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
5 h8 u: i w" _易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
2 i3 Q- F9 G) t% b0 @4 j也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买1 K% D: A3 x# i
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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) C, @9 \2 D' L6 @/ S本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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