 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
7 n2 C. \4 H8 n, q: F) k3 @本文很多内容来自网络，本人不拥有本文版权，请随意转载4 V2 D5 V8 h/ A
! P" B4 t% m9 |- n* J１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上: p3 F4 Q- I6 M' Z8 E- M
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。. `' e2 ~) \7 C U" {& ^2 S
空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左
( K8 ]5 c {& f右。
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) V Y, a6 N$ `8 m3 d% M {２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
: E. |2 [6 C! l" T5 [* a2 i Y7 U) X主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿+ h0 n" a+ e6 j$ o) D
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮) ~" [6 P: e. m" @; [9 Q
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。
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３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键
0 ^8 [5 l6 |( k* D3 U( v的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。1 S& t$ ~% P: K! A
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长
' @5 L9 C! ]4 O$ B% I7 ]唯一发达国家。8 i: W x" ]) a! W* L- p
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的9 u4 \: L# o8 v* e6 b. x
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子7 |& V7 c) z" c4 d4 g
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严9 v2 S& `" s( u8 r l( a
重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大
' L* _) {) U! ]1 R经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。
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5 a7 g" W. b) Y+ s, C0 f" C6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些2 M" |, H, D1 t" o1 Q
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
! i g: {8 O1 t1 h/ p+ u少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
0 s# l* r7 S6 c( \' i1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
v8 J; j. `/ v% R: m两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
7 k& h6 E2 X' a% N. ^说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你9 }7 ~) q" t0 {
可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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! A, s, C4 t3 @8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年6 k- ~- S3 N* i+ I
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, + p4 M( Z% s7 ^% B9 [4 j. \: s$ F
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
4 V8 e- N# f# R* o3 p0 V) qthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)9 \2 q; o b; h4 J
0 z$ @* B- W3 A7 _7 }% b7 ]10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。( z" V/ w9 q7 Q1 y
7 t& Y+ Q2 Q4 r7 n4 _11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原" \8 J6 T( s) ?6 x, ?
因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现; a- f! r. w2 O/ K1 m7 l
在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许
8 S% Z- D) i( u( E7 Y1 j4 M你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降
; B; { F2 B$ m息，进入本金将更多。# _# e5 g8 n3 s, u) Q+ {; v
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个/ N- {/ o* p9 d
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例
: }. d* E0 h9 u' `& S如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预5 b% l8 F/ y8 @8 A
计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），
# Q# W) }, v2 |- v& J1 |& ?- e可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
( X) ]3 L7 ^& n; B年11月你可能会追悔莫及。
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14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明: G8 y) x: W* ~2 ?( R5 g9 d
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气
8 r' I+ i7 _; S/ C氛下，很难卖出好价钱。
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15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前
$ [0 D* J* A, U; x8 C4 I$ @7 \只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长
% ^! E0 g* F/ S线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线0 U- G- s) A" O
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们
/ O* f# \& x. ~* Y) _' A* Q- L便宜出货？
/ l E) k# {% n3 \ @! d% E原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
3 R/ i( B* ]; v' w+ h原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租/ h. W1 `+ D1 h$ G/ R v
走长线。
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8 |8 {* B1 ]" D& J3 B16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大2 o9 Q1 |) q- H, d
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４. U$ z/ o, Z" D3 |# ]9 N
０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就* T' E& j+ X3 ?5 M+ |3 r
降低了。4 W, B9 Y O% h6 v
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那' R( B2 q, U) d; g' o
么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
2 N; Q# v0 P! [3 g" S- x万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
0 v1 O# _, F$ G& c些统计方法误导了别人。. T& ]! g6 F# c5 {! z
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17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再
# O. L! A6 M" [( m% z, r降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
T4 @" n8 G% V) x) }9 z3 }他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价4 B2 C# d. p# l6 I+ z9 i
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差+ u% C1 n/ v* f6 F2 L7 c4 k
的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上/ ^* G+ q" L5 P1 f( e0 ^/ G
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。" H) ~+ B& A. i D* H/ ~) U8 D
上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif
3 v2 [. R. f' M( r G$ @. ?# F5 L大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易
& {2 |+ O; ?9 L, H8 W就被消化了。
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# d& l5 |8 W F g$ E& g补充两点：
; o: A L: C8 O- m- I4 }) B! O１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，# A$ L$ t. {6 x+ y* ^3 F
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢
4 U+ Q& Q, k! O# \6 u" \慢复苏。
5 W( L$ |$ \% @" ]! s我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但
' m( q* n2 L F3 _卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。! P9 e8 u9 X1 q0 A* G
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２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
9 V; s+ e' }% c一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
' j, i' Q W6 w R7 U' @2 G, N你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
: O; Y N2 t; e8 ^肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。
' S! D' S ^6 ^1 x二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
( K( K; c S. o* a* j6 A j: e; ~易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然
7 M5 i1 x7 D/ @也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买$ o! N4 a4 b3 w- F2 j
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。% n% V5 ~+ ?) X5 B, q: B( G* b1 q
r% s& U8 ?1 |( V9 W) P6 R本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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