 鲜花( 5)  鸡蛋( 0)
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作者 老老鼠
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4 b) Y) H* B$ {# }7 r１.低空置率。加拿大的空置率为2.6%，而大温的空置率仅为0.9%。对空置率的数量界定，国际上( {0 P0 E1 e+ q; {6 T% b7 ?
一般为：4%至5%为适度空置率，10%则为警戒空置率，超过这一界线即为严重空置，已进入红灯区。
( [- t, O; F: V# U% m0 F6 l$ O空置率在20%以上，为商品房严重积压。而中国目前的空置率已达到26%。美国的空置率为８%左2 Y2 D, R4 q# k6 t2 W
右。
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% o3 _& L# `, G; ^- p* F' {7 y２.低利率。目前Prime rate已经为４%，预计下月将降到3.5%，明年还要接着降。如果你是房
! G3 e4 q M& f, i8 ~0 [主，你拿到的浮动利率应该是P减0.75到P减0.95之间，想一想多么低的利率啊。近年来大部分人拿! N" \9 v1 S2 ^$ K5 b! {( O
的是浮动利率，而炒家和有打算卖房的人更是拿的浮动利率。即使是新的买家，明年也能拿到的浮2 X8 o4 T6 s9 x1 N' L! @
动利率也在3.0到4.0之间。低利率对房主和新买家都有很大的帮助。5 s2 o. y% B$ o: I! _9 F) z
8 O! S1 E& J Y2 X4 `4 `% j３.加拿大的银行体统被评比为世界上最稳健的，在世界性经济危机中，稳定的银行体统是最关键% {# @4 M; S6 r4 M, V9 Z
的。虽然银行的赢利会减少，但是我们不用象美国那样担心银行倒闭。
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４。加拿大是西方发达国家中唯一可能不衰退的国家，经济表现是最好的。加国是就业消费仍增长% P3 R9 G; H, H+ L# L
唯一发达国家。
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5.加拿大的经济恶化被夸大。大家想一想，次贷是美国的问题，大量不良信用的人买房子是美国的! o) s0 q( ~& z5 H& C
事情，大量信用不良的人的房子被没收和拍卖也是美国的事情。在加拿大，信用不良你能买到房子! F U( D5 t6 [1 y- d4 d4 K
吗？不能。现在加拿大是受美国影响，因为全世界都受美国衰退的影响。但是加拿大会比美国更严
. D! w# y0 {+ L. |# h$ ]/ A重吗？显然不会！加拿大自己的银行系统并没有出问题。那些夸大加拿大经济恶化的人，说加拿大& E) Q! |: M0 }
经济和美国一样恶化的人，无非是为了打压房价，好买到便宜的房子。 M5 Y# ~$ A6 t8 m! @
) j! I& L+ h( e6.加拿大贷款制度保守，信用不良者无法买房子，大部分人首付超过25％。根据美国的统计，那些' ?& \& n0 A2 h. J* k7 A+ x
房屋被迫拍卖的绝大部分都是信用不良的人，信用良好的人很少被迫拍卖房屋。同时，加拿大对于
- _' F3 X2 c7 n2 I7 x# C' h0 y! B5 M少于首付25％（近年改为20％）的买家，不但要有较高的家庭收入，同时，还要购买保险（房价的
+ [- n; e4 E4 y" n$ M" ~( y1％到3.25％），而美国则没有这个保险，因此美国银行无法受到有效利益保护。3 j# n* V; N6 E
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7.大温的房子租金可观，例如列治文的25年到30年的一房公寓，租金在$900左右。列治文５年新的
* @( j8 }% u- w9 o+ N1 ], ^两房公寓，租金在$1500左右。租金高的原因，是因为房子少。如果房子多，租金自然降低了。有人
( \3 }* p5 C2 ~; U: D0 r' O4 [说，报纸上出租广告多，一个原因是年底很多人租约到期，另一个原因很多人开价过高。总之，你
6 W/ x% _* I$ S6 q1 `+ l# O可以关注租金的变化趋势，至少从目前来看，租金没有下降的趋势。
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6 w- x4 p+ X% q0 ?' \/ j( X) j8.房价和年租金比合理。一般来说，旧房子的房价和年租金比率１５比较合理，新房子的房价和年& x l% \7 A4 f5 x( I- E
租金比率２０比较合理。如果大家看一看列治文的房子，大都属于合理水平。6 C' t2 n4 }: l$ K* T8 e% r
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9.大温人口持续增长。2001年到2006年人口增长6.5％(According to the 2001 census, 0 @! w6 n* H/ W
1,986,965 people lived in the Vancouver metropolitan area. The 2006 Census has placed
4 o I$ t8 ^& Y! K5 q. k" _% nthe population at 2,116,581, representing 6.5% growth since the last census.)% @" ]/ V5 B- r( c1 Y4 B/ B
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10.每年有近四万新移民登陆大温，这些人不买房子就要租房子，需要一个地方落脚是一定的。, Q- k {% s" H" I% E" e
" g; n( E5 {% @( V0 h7 }11.加币汇率降低，有利于中国人或其它国家的人买房子，因为购房成本会降低。加币汇率降低的原
9 X9 z4 S. P: f7 C( o因是因为商品价格的降低，大家都知道，一旦经济复苏，商品价格（石油，木材等）就会上涨。现
4 @; v$ l4 M2 t在是买入加币的好时机，现在是用人民币买加拿大房子的好时机。
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( i: d7 Z% z# w7 G12.租金和月供比率合理。很多房子的月供已经远远低于租金。如果你花$1300一个月租房子，也许& @& @( C$ `. e* b8 B4 `' v) o
你能买这套房子，只要月供$1100。记住，你月供$1100其中有大约三分之一进入你的本金，随着降# G/ _: @7 {( V/ G7 v8 C1 |
息，进入本金将更多。
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13.新屋开工少。一旦经济不好，没有开发商在这个时刻盖房子卖。想一想，近６个月，你见到几个2 a( u. c6 ~# j$ J
新开工的公寓或townhouse在列治文？明年新开工会更少。这样一来随着人口增加，房租会更高。例) H& K- Q. c, p
如列治文目前公寓和townhouse数量基本合理，空置的房子极少。一旦明年１１月天车开通，根据预
# J' z4 r" m* P3 `' Y计，列治文人口将增加30％，３号路人口将增加75％（政府已经准备增加３号路附近小学数量），' I3 }$ ?: T4 g1 U0 G- \2 P9 y& a( m
可想而知，明年11月开始，列治文的房子就开始不够。如果你现在上当受骗卖了列治文的房子，明
$ V+ t6 G$ u4 s: e. s年11月你可能会追悔莫及。
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' ?" w6 ~- ?9 U- b" e9 v2 R- C: s# T14.美国经济将开始复苏。美国二战后平均衰退时间为10个月，而此次已经衰退了11个月，预计到明# c( Z- X" z4 x7 I) }
年4到6月，才能开始缓慢的复苏。所以选择在明年６月之前卖房子是不明智的选择，因为在悲观气5 ?/ y5 Z$ I% _9 D8 T; H* p
氛下，很难卖出好价钱。! k* S( z' I! [8 V% a
4 c" U( j. R: B# h" ~! L15.短线炒家已经离场。大家可能已经注意到，大温的房子的listing最高达到２１０００多，目前1 H7 [# Y$ n$ J$ O
只有１８０００多。listing数量在减少。为什么呢？因为大量炒家已经离场。炒家分为短线和长' n/ d$ d* B# X4 F& Y2 o! E' b$ E3 [
线。长线炒家一般不会选择这个时刻卖房子，因为有不错的租金收益率，也难卖出好价钱。而短线. O5 c9 }3 {" `2 g: e; H
炒家在７月，８月，９月，大量出货，并且以低于市场价10%到15%的价格出货。为什么他们, x% X# a) x6 E
便宜出货？
" N) l& \- C4 v! Z2 d* _原因一，他们在这轮从２００１年到２００８年的涨幅中已经大赚，即使便宜出货还是赚钱。
% k! p( O0 t& e. P原因二，降低风险。我认识的一个炒家，就把手里三分之一的货低价出手，剩下三分之二继续出租! F' |5 b3 q B {
走长线。" v* w4 |& X: r$ y8 V% i, O, U
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16.统计数据误导，房价并没有跌多少。大家都知道，在经济不好的时候，银行贷款都比较困难。大* p6 ~$ @: L3 Q( M
额贷款银行都比较谨慎。即使小额贷款，同样的信用，以前你能贷到６０万，现在可能银行只批４
! e1 v8 K7 c; Q* R2 A０万。这样一来，贵的房子就成交的少，便宜的房子就成交的多。如果计算平均销售价格，自然就8 q2 R4 f" a- ]: J% l) b
降低了。5 h6 Q- q; d( D% t! D$ U- U: N
例如：昨天温西只成交了１套house，价格１００万，今天温西只成交了一套公寓，价格５０万。那
8 o- W/ h9 I+ o% [5 V$ d么昨天平均销售价格和median price就是１００万，今天的平均销售价格和median price就是５０
4 @. a! R4 I! `% s/ W8 C! ?万，报纸上就可以报道温西房价一天平均价格下降了50%。实际上，报纸并没有骗人，只是用某
: ]& t( K) g+ p5 X+ K" Y些统计方法误导了别人。; r# ]) d: @1 q
: t+ c) a; A: T' L+ `, D/ J17.急用钱的人减少。如前所述，打压房价的两股力量是短线炒家，和急用钱的人。目前的央行一再# C. R4 d' u& C' [# H0 ]& N
降息的帮助下，卖家的负担已经大大减轻，卖家将更有耐心。如果你的邻居因为急用钱低价出售了
+ B/ j3 h/ ^3 U5 c" { a- K( d; L他的房子，那么是不是意味着，你们的房子都贬值了，都要低价出售，大可未必。急用钱的人低价. @3 b( y7 r% I4 Z7 P! t4 R6 G# m
抛售往往是无奈，如果你没有压力，就出租几年等经济形势好转后再出售，没必要在这个经济最差
1 l2 b W9 L# a9 k. P+ w( J0 \的时刻出手。
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18.根据上海，悉尼，卡尔加里的房价走势图，他们都出现过短期调整。例如在2005年6月左右，上1 I4 c- @- ~( c. ]
海房价下调了10％左右，直到第二年春天，房价开始回头。
0 f0 K& h& e3 F5 \$ T上海房价走势图: www.datagraph.com.cn/macrodt/bookpic/上海二手房指数.gif8 Y0 {; P d# L- G; l! ], _1 X
大温这些年的价格增长都属于温和增长，并没有深圳那样的暴涨，大温地产的泡沫并不多，很容易: F; l e( T2 b0 m; I& X" t
就被消化了。
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' c8 P( O% x( G: m" f z补充两点：
! g% Q3 c! n1 o% B: a9 H; p0 q- f１。如果你是卖家，不要上当受骗在这个时刻卖房子，除非你急需用钱。现在不可能卖出好价钱，, N/ e7 W4 n7 B
出租几年，等经济形势好转后再卖。明年４月到６月，美国开始漫长的复苏之路，房价也会开始慢7 O3 l; q4 @, J/ z7 v
慢复苏。: \ g7 \1 S. C" i z0 |( i
我们可以看到MLS目前仍有18,000多房子挂牌，大部分人开个高价，仍然挂在那里。这样的话，不但0 S0 h5 _0 F, W
卖不掉，反而造成买家的恐慌，致使急用钱的卖家开价更低。- Z8 c0 B5 m- ^2 }
; j' |0 R% t' J. y6 h3 s２。如果你是租客，我可以告诉你，最倒霉的就是租客，因为：
( F+ }0 n. F7 q2 p) H1 Q& ~, ]- ?一，银行大幅降息的好处全被房主给享受了，房主月供减少，而房主还要反过来给你加房租。如果
$ i: c. }) T2 a8 H+ }0 v9 z! B你花$1500每月租房子，你完全可以自己买一套，月供更少。长线房东并没有损失，反正过几年房价
$ h6 ^; ]5 t2 K4 |% |肯定还会涨回来。损失的只有租客，几年的房租打了水漂。2 ~6 S; G0 B; e3 B( t% y
二，租客在房价降的时候往往不愿意买，而愿意等，而错过了大量不错的机会。一旦房市回暖，交
q6 D- c$ y$ C3 k$ n易量上升，而大量买家都注意到了的时候，就会蜂拥而入。因为大家都知道房市回暖了，卖家自然/ U! S9 s: c) P0 n; l+ g. i2 }
也知道了。卖家就会不急着卖，这个时候成交价往往是政府估价再加10％到15％。所以说，如果买: Q3 b. U% _ ?. }0 r: _" V/ K
家错过了目前这个砍价容易的阶段，一旦房市回暖，砍价就将十分困难了。
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本人才疏学浅，不当之处，欢迎指正。 |
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狗仔卡
发表于 2008-12-5 13:53
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