房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛
) u+ b* t( F  e* ~& {( u
& L% S7 Y; J0 Y& z/ A自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。
( [- W1 Q# z+ J9 E& K& }: V  Y8 h
# K, x9 T) ]% O4 E+ W
! u! F5 x7 P- ?5 u9 R5 ~
潜在买家的负担能力获改善


9 \( m) v8 w  E1 ]
& V9 M) y3 O7 {$ j. M) V由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。
! x0 e: f3 P& r. B$ l, }9 ]
1 f& ?# X; R2 f9 ]4 f1 H% [
+ @" |( k/ ?" `5 W$ t" c/ b
同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。
& B! C0 e6 J) n5 y
9 ]- \; k9 p% ]( C- `& j

同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。

) j1 L6 b( `" W( H


4 ^, i& p7 n/ h

7 w# b8 i; w. J) n
6 i, q$ S' @* w( k3 M' P例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。

4 U( N0 n# j' m) h0 ~
' N( t* O3 F( v5 R6 W" \
从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
1 V, k; A: m4 ~$ h+ o% T
* x6 |2 u! }. a0 G
$ w+ ?# Z0 \7 {# y. z
就业形势不稳定影响买家
/ l) R" D. e7 W

1 o& O7 G4 T0 s7 J7 P0 B
; d, L' W/ ^& p7 U在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。
. S) z0 g% `" G7 s

+ n  k# r' X( m/ r! Z' G4 Q+ p
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  
( u! I* t5 X/ P/ Z; z4 d: b

( H$ m- ?  i; @- d6 t$ I  i
* V$ c6 [  j! r# g+ m: ^1 `3 s皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。

1 S- A! A4 G  P5 @  r

+ {1 T0 K* a* R同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。
8 g# m! G, d8 V; ?1 N
# r% X' [, h/ z- [9 x% l3 |; [
5 c; b" z6 E6 N
7 ]. i6 m+ Q6 p5 i; W! n于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。

# V- F! Z; z  @: K
2 f' {' {8 n2 L
/ A' a8 N. e) P8 Z9 u; p房市会不会很快复苏？
: d& v$ N' }' z/ k( A/ y/ y1 \

; w; C) e2 ?" @3 n% b* A
! o4 v% D! R9 Y' n6 e) j* r就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
3 Z) n1 l. }2 t: k. f* m7 G


$ y/ }: d. C9 U; _/ q地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。
- O9 t) u; b  g- F% Y7 Z

! x" ^* T. \" g/ L3 D7 c5 B5 r" T
然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
8 j( J+ s, n( e# [
/ s0 Z. _6 _, j
0 k: A  l; l  S* A% b
值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。


. d3 f4 k( R0 S" g' P
CIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖