房屋负担能力增强 但就业形势影响买家

get8686

作者：牧涛

* n9 G6 V, a( p7 O! A自本国房地产市场陷入调整期至今的大半年中，房屋销量和房价已经从2007年的最高点下降了很大的一个台阶。不过，低价和各样的优惠条件似乎并没有吸引大量的买家入市，不少人仍在观望。近日，本地主流媒体金融邮报出台文章，就本国房地产市场近期的状况作了一个小结。

% T0 {# K+ N. [. H5 Q8 `+ Q8 T

- y" r2 }7 w( I, m5 o潜在买家的负担能力获改善
1 Z* f; S: K& Y" v0 x# Q! I! Y
1 S6 h) f* M  ^0 |0 X% I# [6 F

- ]) D& p) M6 Y9 n由于房价的降低，以及联邦政府连续出台各样的优惠政策，本国房屋潜在买家的负担能力（affordability）已经比去年、乃至前年获得了极大的改善。据加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据，今年头4个月的全国平均房价比一年前降6.7个百分点。



同时，走低的按揭率也增加了人们的负担能力：以一个本金30万元、为期25年的封闭式房屋按揭(closed mortgage)而言，现在一些房贷经纪人可以帮客户获取3.75%的低利率，这便意味着每个月只要缴1,537.67元；而仅仅一两年前、按揭率为5.75%的时候，则需要每月支付1,875.07，比现在高了22个百分点。

  T" L( N; B# V' D+ D

+ I# l; x' W% D6 {  L7 \同时，皇家银行的“住屋负担能力指数”（Housing Affordability Index，用来表示房屋开销占家庭税前收入的比率，指数愈高者代表房屋开销的负担愈沉重）也出现了10年以来的首次下跌。皇家银行高级经济学家Robert Hogue表示，指数的改变显示全国居民对房屋的平均负担能力有了显著的提高，这一现象在国内的某些房产热点地区特别明显。


* b6 Q- z- }0 O, x. a. z

2 e. P5 Y$ w  W/ T4 k+ Q; l+ |( \
& p" Q) S* Y% V% R, y/ J' ]
8 v) J5 t" F9 v" `5 a& t  T
例如，在温哥华地区处于房产市场最火热的时候，首付25%、按揭期25年的一幢标准两层住宅（a standard two-storey home）的本金、利息和财产税等费用占据了该市一个中等家庭（median household）税前月收入的80%；而现在，据皇家银行最新的计算，以上花销已经下降至同类家庭收入的70%左右。
0 J# |4 C' {* Z% w/ F5 K$ D4 u. c


" P; I0 J( J2 T) j8 R从全国来看，第一季度本国一个普通家庭对一幢独立平房（detached bungalow）的负担占了家庭税前收入的43.7%，比2007年第四季度的46.6%下降了将近3个百分点。专家表示，随着本国房屋继续降价，这一比率还会不断缩小。据悉，这一数值的历史最高点是在1990年，达52.6个百分点。
0 m9 h" ]% }0 N+ O
* f+ H6 m) x4 _% ?; a
8 Q' r' N- v! k3 d! D
1 m) A# Q9 }) [就业形势不稳定影响买家

  ?$ N0 y5 T. G1 m+ D/ y! n
$ {/ A5 J) b+ w8 j* d2 i" Y$ x) W0 |
0 G9 |( o. m7 s在一两年前、正值本国房地产处于高峰的时候，房屋的价格是阻碍潜在买家入市的最主要因素；然而，在房价已经出现下降的今天，就业形势不稳定又令大量购房者心生犹豫，而这一阴影，则是前者所无法弥补的。

* ~8 Y7 z3 ^* O, D! s9 I! x
6 b! _# u! ]6 }2 P3 ^' i
据联邦统计局上周五出台的报告，本国五月份的失业率已经上升到了8.4% 安省则更达9.4个百分点。业内专家估计，鉴于就业市场往往在经济复苏后一段时间才能有起色，本国的失业率可能在未来的几个月中继续上升，直到明年年中。  


+ V  W" `. g" {+ w1 F+ g
皇家银行经济学家Robert Hogue表示，近几个月来，房价下降和就业形势的恶化想两股力量在进行“拉锯战”，左右着潜在购房者的心理，这使得本国房价和按揭率在出现下降之后，买家并没有像很多人想象得那样，一个接一个地“跳”进市场。
) x0 ^- O8 A& l
7 w$ z$ Q4 N: B9 t; O
& r# ]* b: [3 A7 d
同时，不少潜在买家仍然在观望，希望房价再进一步下跌之后再出手。主流媒体所采访的一些人表示，他们一直在等待着本国也能出现像美国那样的房地产大跳水，可是这一现象一直没有来。

6 ?9 g" a# y5 P1 d" ~4 Y  a/ \
& S' }& C+ {1 D
. q/ l- g2 _* C' n2 ^& n6 h9 p+ G! z于是，不少买家不得不面临这样一个选择：是继续等下去，还是趁着现在房价和按揭率都比较低，趁早买房入市。
8 w5 Z" b# r3 b9 L* Q; }
7 w' J8 l0 c5 N( p+ T! Z

; p! A2 P7 }3 ?! R* O1 e1 l$ _房市会不会很快复苏？
9 l# d$ b: T+ a" O: [* M
+ q0 c* m" v0 C8 J9 h
: C; P4 l) {' n4 W2 G! ^) u/ r
' B* v! B6 q8 p# m5 U' A就在本国不少买家在犹豫的时候，经济学业内也就日后房地产市场的走势展开了争辩。
+ h6 u* p) f, J7 y7 i/ `9 y


7 n7 \$ }0 u- x. V" M地产界业内人士喜欢引用联邦统计局的数据，表示自今年入春以来，本国房地产市场的销量量已经比前几个月有了很大的提高。就今年四月而言，销售量已经比一月份的最低谷高了32个百分点。有关人士表示，这是由于房价和按揭率走低所产生的结果。

/ l- ?# |3 p0 X8 `

然而，不可否认的是，和去年、以及前年相比，现在的房地产市场还远远没有“复苏”，四月份销售量也比去年同期下降了9.2%；而今年头四个月的销售量则比去年同期下降了20.7%个百分点。
" K2 F5 v, X8 S4 V$ ]3 k+ P


值得注意的是，在安省温莎等饱受失业和产业萧条困扰的城市，房地产市场的不景气明显比其他城市严重的多。据CREA出台的报告，温莎市的房屋销售量比一年前下降了21%，而平均房价也降至152,856，为全国25个城市中心（urban centre）中第四低的。

7 o5 c: g4 n9 {7 O7 B0 }

! B. i& Q- |" P# F7 ACIBC的高级经济学家泰尔（Benjamin Tal）表示，房屋降价、按揭率走低、民众对房屋的负担能力的增加并不能证明房地产市场会很快复苏。例如，美国的房子已经降得很彻底，但是由于人们对工作、经济没有信心，所以买家依旧不是很多。

icing

红魔杖