浮动还是固定, 精算!

Rapala

6 s2 z$ B" ?) s, Q7 N
浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
2 c2 B; r+ z0 C- j8 }' H& Y+ L) H
最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
. v9 i4 Q  E/ P0 [! X* x% C' ^4 r  k　 5 year fix　3.75%

! _1 w% Y; ?3 M$ w0 G, D　5 Year Close 　P-0.20%
9 o( m8 p. ?; u* D
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

& Q4 T; r3 V) u, p+ u! w假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

% F! T9 r5 k/ b2 R１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
9 y0 m# K& U* c% t5 R" w
! F$ c9 y: D  _1 `1 ~; J. _２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
  w. w( t5 Y; g5 P- b
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
' x* t2 C) s3 c; }3 T
: o# v! W( @( H. a# C+ X, B" x总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
2 x; U! }; I/ ^/ P2 A9 H7 a' M
4 D7 P' u" d4 F2 S* e& e% I& ^有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

' r' z2 N4 B! |3 Q+ Z% U; c5 H现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。
5 D% u4 [, M4 l% D" R( a3 M
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
, ?  j0 U( p6 s5 O  S) O4 P3 a
还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！
; d0 o6 D# m( e9 Q5 I  U# i宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

, V, H( \' }) ^2 q1 |8 C如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

/ |1 u9 E2 E5 u# d' O4 @4 `: fAt the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
  ]- a+ P  i5 V& y0 I+ N0 ^Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

- Y$ y* }& f! R+ Y  I  t7 T2 p为何提前还款，利率越大越有优势？
& T1 Z) a, o; r4 |. R我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

& I7 d% `8 q% ~1 W5 f1 F3 r这是正解。

Rapala

8# WST
* g8 X# w" D4 j( ?, x我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
5 Q4 [8 y2 v% |5 T. v我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
, m4 [. L6 `+ nWST 发表于 2010-1-19 15:27

+ d  J) N5 _. p% e$ P4 U

小黄

8# WST
& C& H, w8 y# f0 i* ]6 t5 C; _我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

/ @2 V+ p9 ?2 h4 S' ^6 y7 _" o好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
2 X5 |$ c1 w4 C7 l5 o/ g
* }( H- Q2 d. }  y/ }2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
' L! x1 b6 R) x% E& e/ ?4 [
! h* u' N& F; n我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
& |6 W, _1 f$ G8 {0 k% e& T
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

1 _9 \% [) g1 G7 m& p我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

  ]  i2 n3 g/ G7 M5 `2 s2 R7 \比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

8 ?* \" i/ \  |* f, Z
  H/ W1 ^4 L9 ~; r我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
# f8 H% I" d. J+ f. R, H2 u- j但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

, q/ ?) z. _8 T
$ I* f# s3 L+ [6 w4 h0 ?条件：
! }* I. U5 G4 v- b/ e2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
% d; s6 E: Q1 v0 b8 U. x2 H固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
5 E' B6 e' x/ e, k) O/ H$ J! J
) K0 F  L% v4 V3 r由软件计算的结果，5年总共付利息：
( V0 |$ C% @3 M% ?4 H5 H3 Z6 n: u* A, Q固定：51,303.26
  t+ M% ^  w2 l: h6 F+ p" `" A浮动：53,943.17

如花

1 i' j9 A: q. l附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
' s2 i$ c$ M' q. y5 Q8 W/ b2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
9 a% j0 F; H8 W# c# Q, b固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
+ C* l# I& {( C! x: f8 }, ]: L固定： ...
' ^' W8 y! k7 g  _" }4 \如花 发表于 2010-1-22 22:40

( A6 p! W7 p" c) Z- H& a没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
7 c+ x' w% W4 \# f9 n2 T1 N
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

3 {* r( ?" V0 d3 Q, `) Qhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

: [6 `" U. Y) \: d! ]) B) t( O“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
  X6 A( E# i, F' x" Y, c/ c/ L" N
http://www.edmo ...
0 ?& V! ~- c1 U3 C7 ^小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

# Z! q  N0 M- G7 M6 ~. N# N3 k7 c
转贴：

: j: p) u0 l9 M4 m黄教授说到：
8 S4 T: Y' J; }& _& i& F: `
* }2 t0 v3 S/ a/ z5 v4 p( ?您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

: I+ _) p1 p8 Q; R+ e  Z首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
& Y, D* m5 b! T1 d
就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
1 Y) l6 R  P, o" L! r

小黄

虱目衣带
3 d! u' m2 Z$ Z  ^& C# {Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
( o, v: ?: c& J$ l2 Z小黄 发表于 2010-1-23 22:02

7 s# \! m, L. _5 c5 h& k你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
5 b+ d3 i4 w4 u; MRapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
- v8 m# U$ A  f4 F! X2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
, f/ ?. m$ g7 V* g+ S! S0 vRapala 发表于 2010-1-23 15:28

1 I: u2 V/ i) Y7 n0 r( B6 }What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

; v2 X# F0 H  y1 u* ^8 {奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

9 p7 p2 P: V) I4 z0 m你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。
5 h; w7 M& z4 `5 {, Y0 }
如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。