浮动还是固定, 精算!

Rapala · 发表于 2010-1-19 11:55

本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑

浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
　 5 year fix　3.75%

　5 Year Close 　P-0.20%

30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！

２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）

３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！

总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。

有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光 · 发表于 2010-1-19 11:57

沙发！

特北京 · 发表于 2010-1-19 12:47

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala · 发表于 2010-1-19 12:52

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙 · 发表于 2010-1-19 13:05

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala · 发表于 2010-1-19 13:08

这个我也算过。. V4 F$ L) Q+ d! k5 s- M
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
* t* E7 e/ x9 J# _3 H9 l" f% p3 g3 W6 F" q
还有就是没考虑提前还款的情况。3 O' j) x# x7 Y% q5 a) @
) F$ E8 F6 c8 O. E' p5 S
不过，还是多谢楼主！！
+ @3 X: q( S3 |& V: m宋兵乙发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR · 发表于 2010-1-19 15:06

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST · 发表于 2010-1-19 15:27

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
/ ~- F3 l" E6 Y3 H. T, J" d( l* x6 cRapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞 · 发表于 2010-1-19 15:38

为何提前还款，利率越大越有优势？
9 f. C4 y3 b* f x2 U% }我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。0 M0 f$ J& w) b2 q9 W. V
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala · 发表于 2010-1-19 16:07

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71 · 发表于 2010-1-19 21:41

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水 · 发表于 2010-1-20 12:12

AASTAR · 发表于 2010-1-20 20:27

为何提前还款，利率越大越有优势？6 Q6 _6 J. r, V! ~% _: c
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
* J5 }% E- F6 I- E# V# \WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄 · 发表于 2010-1-20 22:26

8# WST # J! b9 q+ q D; ?* M% [: h
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
% b# k4 p4 u; [2 V& n. p; @Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

老怪逻辑不行啊。

好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄 · 发表于 2010-1-20 22:29

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！9 s' G% z. v, S- J7 ]. H, r6 P
Rapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala · 发表于 2010-1-21 09:28

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎 · 发表于 2010-1-21 20:27

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
" m8 ^2 u0 I9 X2 ]4 _kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄 · 发表于 2010-1-22 21:41

15# 小黄
: z3 t% v+ W5 n; w
' q+ |7 k1 T0 u7 K6 }+ Z浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
; t0 e# ~! z8 P* I- X+ w2 k3 U# w M- {3 m3 V1 X* m
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...- V/ F2 q6 }# M. I! s" _* d u
Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。

就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩 · 发表于 2010-1-22 22:01

本帖最后由阳光沙滩于 2010-1-22 22:03 编辑

我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
除非他们另有所图，从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花 · 发表于 2010-1-22 22:40

本帖最后由如花于 2010-1-22 22:46 编辑

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花 · 发表于 2010-1-22 22:44

本帖最后由如花于 2010-1-22 22:48 编辑

附件是计算过程的PDF文件。

小黄 · 发表于 2010-1-23 10:37

条件：4 H' r5 @3 J% d7 w' j
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
( X1 K9 N! m2 w# p7 v4 {固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。 n ?0 [& k' D- A/ b
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%) @6 n# Z3 L& \$ J

& x# r! z2 ^7 U# @7 M2 h由软件计算的结果，5年总共付利息：* s% ~% R! u1 p
固定： ...5 n9 p" p4 \2 c3 b( ?
如花发表于 2010-1-22 22:40

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala · 发表于 2010-1-23 15:28

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
( Q3 F, O9 y& |2 s& X9 ^1 k/ [$ [" W$ N) X9 B7 ?! }
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
0 ~0 l1 ? _) C- @& Q7 z: e' x% R7 }7 D# l' {2 a0 p0 N9 u K( d
http://www.edmo ...& N6 i5 C S9 X+ S2 S. K+ m
小黄发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR · 发表于 2010-1-23 20:11

本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑

转贴：

黄教授说到：

您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄 · 发表于 2010-1-23 22:02

虱目衣带) w$ i: w! d, ]0 K1 h6 J6 m! E
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala · 发表于 2010-1-23 22:31

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
2 K" m) c4 U& d- C, T小黄发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄 · 发表于 2010-1-23 22:39

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。5 C: k, C' _" U8 z, g" g, |+ B
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace · 发表于 2010-1-24 15:57

虱目衣带
8 l5 L% N, ?& h+ W, @Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala · 发表于 2010-1-24 20:23

5年很长啊。先说好8 I7 n+ L5 Q% [9 Q% B% h: k
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
* D4 ^" D# b% s. r8 P: H" o. y( c2）赌注是什么？' L2 q9 }$ S# s7 \+ }* y
小黄发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄 · 发表于 2010-1-24 20:46

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？" x/ F- l K0 h/ ^* u
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。

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