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浮动还是固定, 精算!

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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 11:55 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 Rapala 于 2010-1-19 12:09 编辑   W" ~( M& o, w- Z0 `

5 R8 y# h5 C. C& ]$ O+ P浮动还是固定,和你买的房子,以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率& w- m7 [9 V5 U  M6 U* O' }% I) X

8 Q1 K- G* ?( B3 ?% b: A4 {' @最新利率:2010.01.04更新6 r% H! Q  y/ W4 h
  1 year fix 2.30%$ I% X, H9 \3 v) C+ P
  3 year fix 3.20%
1 V. [) P, a/ t0 N  5 year fix 3.75%$ f  X5 b, W1 i1 G$ T" |! P: b* E

/ w3 A3 @& d$ I* p4 N! |4 `4 v 5 Year Close  P-0.20%
/ Q; Z% f/ s  A  k2 }5 R1 ]6 S
30天close的deal就不算进去了,那么浮动对1,3,5年的差别分别是,0.25%,1.15%,1.7%
1 v# T% p- u- ~0 W& t+ U+ G8 ~8 m% @# R0 E' E/ a
假设银行从2010年7月开始加息,银行每年议利息4次,每次涨0。25%,那么从现在算 起,6个月后和一年持平,21个月后和3年期平,27个月后和5年期持平。+ z& j% o5 w5 [+ s4 x
2 j6 Z3 \, j: U( i" g' c
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
4 S  S- n) B9 }: S9 ^1 R
; e  @9 y7 N. I- m4 @. s$ L2。如果选3年固定,21个月利率后和浮动持平,那么还需要至少21个月才能把损失的利息赚回来,三年总月数是36个月,也就是说损失42-36=6个月利息。当三年固定到期后,再选择浮动利率,假设到时候有prime-0.75的deal出来,那么对比浮动,0.75-0.2=0.55。最后结论,另外2年把利息损失夺了回来,还有赚的。(当然,选5年浮动的,5年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说,就不进一步讨论了)
% u$ f$ R( q+ Z9 {& H: r( @3 }# K) k4 S0 \* }* T% P1 j9 f
3。如果选5年固定,27个月利率后和浮动持平,还需要至少27个月才能把损失的利息赚回来,5年总月数是60个月,60-54=6个月,固定胜!
7 Z  m5 e9 F/ I2 c6 Y, I% ^, O# I/ w( N  [  b
总结,现在选利率,要么选时间短的,比如一年,要么选长的比如5年以上。
; i9 |2 t8 D+ L
6 l( |$ y- f# O& f有个例外,如果买期房的同学,比如半年以后交房,3年或者5年都很划算,具体的自己算。
鲜花(4348) 鸡蛋(18)
发表于 2010-1-19 11:57 | 显示全部楼层
沙发!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 12:47 | 显示全部楼层
没人保证每次议息都只涨0.25%吧!- B8 z) w6 E5 R) J. N4 b9 [5 g

! {- U3 q; a# _5 s. w+ e现在应该入仓银行股,等涨息了股票就跟着涨了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 12:52 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
利率有可能不涨,有可能一次涨0.5%或者更多,我取一个中间值,每年1%的涨幅算是比较温和的了。
理袁律师事务所
鲜花(52) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 13:05 | 显示全部楼层
这个我也算过。" f7 V7 m1 v) b3 J! C$ G8 l' t
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。' F" r2 R+ {2 e- X

( y: D2 ]! Q; P, J. g还有就是没考虑提前还款的情况。
1 [* F9 T) W  y5 ~, a3 n, ~. b3 H$ \6 P5 |: N
不过,还是多谢楼主!!
大型搬家
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 13:08 | 显示全部楼层
这个我也算过。9 x6 w! I* T- c* _
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨,这很难说。
0 x7 r6 d, m; T6 V- u
( V$ [: @. G- O8 g* o, w还有就是没考虑提前还款的情况。
+ [6 g. r' B* p) f3 v; w7 a0 S4 t6 ]0 C& Q" P
不过,还是多谢楼主!!
/ c" f5 X3 ?- z$ y  T0 G0 M宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05
) [1 E2 N9 [/ F0 F! A
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
you omit the captital.( D$ {& f5 n& C: [$ Z3 ^+ h, s, r
5 j  Z& ]( w# e) v3 [5 m4 p/ e
At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!
鲜花(27) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:27 | 显示全部楼层
如果提前还款,那么利率越大越有优势,5年固定就更划算了,谢谢提醒。  ]; f+ r8 V6 R2 c
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08
9 L+ ?6 A0 a, }% c
为何提前还款,利率越大越有优势?
/ h5 _# l! r: _& b: E6 I4 {我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
鲜花(6) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 15:38 | 显示全部楼层
为何提前还款,利率越大越有优势?/ ?8 v, h0 r$ M3 P
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
. d. ^6 C/ m, a; f: |5 Y. a+ \WST 发表于 2010-1-19 15:27

( h, V1 D9 X3 N, y这是正解。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-19 16:07 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST
" K' v, R) h8 O6 s4 L9 G3 c& _+ p我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。
鲜花(5) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-19 21:41 | 显示全部楼层
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 12:12 | 显示全部楼层
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-20 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
为何提前还款,利率越大越有优势?, [/ [7 l( J: `0 e+ Y
我想应该是选开始时利率越小越有优势?因为大量借款时能享受低利率,今后利率增加但是借款量越来越少,总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。& x% y0 i& j- E$ L' m7 C
WST 发表于 2010-1-19 15:27

4 T2 \: B) W* ]' `3 J) K5 P
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
8# WST ! U1 M* H6 m8 I" ~
我是顺着5楼的提问回答的,有些人就稀罕每年10%的提前还款,不管利率是1%还是10%,因为固定5年利率最高,当然就越还得多越还得早越划算了。8 D2 O3 x; e1 `/ t8 U
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

! f4 l# ]$ C! l1 C老怪逻辑不行啊。4 q5 B" ?5 L# L# P1 ~% c' E

9 \( u% o( v1 q7 K好比某人贷款20万,浮动5%,固定10%,且有能力第一年还5万。. |! O$ B1 N% f8 W4 z# _
那么第一年后,浮动的还欠16万,固定还欠17万。要多还的人,肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候,剩余的本金已经不多了。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-20 22:29 | 显示全部楼层
1。如果选1年固定,6个月后和浮动持平,一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率,可能会有prime-的更大折扣。固定胜!
' A3 {! r% M) J% o; QRapala 发表于 2010-1-19 11:55
" n6 f- R+ c: @& F5 w4 Y" Q% g

2 p3 f( M# D0 m5 Z6 z: q$ ]7 ]这个假设是非常错误的。两点:
" w3 b# w2 G( T: b. ?" r# A& `1)如果银行offer比prime减更多的优惠,你固定解套出来的人可以拿,一直浮动的人也可以拿,还比你更早那。! K/ g5 R8 p* o/ P

1 l/ h6 s3 L9 L+ d9 U2)在利率上涨过程中,最先涨的还不是央行利率,而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%,就不要妄想这个差额会向下走了。
理袁律师事务所
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-21 09:28 | 显示全部楼层
15# 小黄
$ \2 w2 ~% d$ B) ~: M: w; q: _
2 L7 @, p, N9 m浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?6 h8 y0 R. W* v) M1 m; f

; v# `8 Z0 @  B5 c) Q- J我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到prime-.5%不应该有什么惊讶。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-21 20:27 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我是在在TD干贷款的,当然不是broker,在我的经理建议和分析下,我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。# x0 x4 l! D# j( I* W/ ~8 V
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41
6 l) v; j) z- a/ `
请问拿到的利率是多少?& n, [1 V9 @+ u  a# Q
谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-22 21:41 | 显示全部楼层
15# 小黄
, t2 ~7 f; _! n+ O+ F' o0 I  i3 M1 z
浮动close5年,哪里还有机会让你改更好的浮动?7 h; P: j2 T9 l
( c. Q% [7 [) D
我前面假设prime每年1%,但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候,看到pri ...
- D* c) J' Z# @- r/ c4 aRapala 发表于 2010-1-21 09:28

% |$ g2 e% L, h% _比较要同比,浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定,那就应该比开放式浮动啊。
! h% `/ k/ \2 E- ?" i$ {- Q! L7 e4 Y8 d- i$ ]1 a
就算实在不行还可以还款20%,再借回20%,不就把利率降低了吗。每年倒腾20%,有deal就倒,没有就不动,效率也很高。
鲜花(437) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-22 22:01 | 显示全部楼层
本帖最后由 阳光沙滩 于 2010-1-22 22:03 编辑
; \- U: O# v3 _2 i) R
$ P; o3 q0 e( X1 F我的想法很简单,如果你选择固定,相当于你和银行对未来利息的走势打赌,如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少,那你赢了,否则你输了。/ @0 h6 [" b6 t: y% i! O
但是你是在和一群顶尖的的精算师,和市场预测专家在赌,且输赢分界线由他们定,除非有奇迹,他们能输吗?
  R2 x+ {$ i6 ^, z( `5 A除非他们另有所图, 从而可以牺牲一些利息利益给你。
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:40 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:46 编辑 % T' b/ ~& D4 v$ o

- s4 l% }3 L8 O3 N: G条件:
, T$ P1 f9 l. N% y; q2010年1月1日,贷款30万,分20年还。" T6 H! W" _+ K
固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。" E6 u; B/ y4 i
浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%( g4 B+ B" ]& |( v( ?* ^* W4 f& F4 ~. m

6 \6 a* x, Y: d- K由软件计算的结果,5年总共付利息:3 u- i$ k7 b) C6 z
固定:51,303.26/ p  L, u7 Z2 T
浮动:53,943.17
鲜花(2253) 鸡蛋(32)
发表于 2010-1-22 22:44 | 显示全部楼层
本帖最后由 如花 于 2010-1-22 22:48 编辑 4 [0 Y& i9 q$ Y0 D* R, Z% j

8 A* T# X  v. Q8 B附件是计算过程的PDF文件。

Fix.pdf

19.67 KB, 下载次数: 2

售价: 10 加币现金  [记录]

Variable.pdf

23.81 KB, 下载次数: 1

售价: 10 加币现金  [记录]  [购买]

鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 10:37 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
条件:( X- q% k3 v, c$ W
2010年1月1日,贷款30万,分20年还。
  B( p# j1 x9 s; |固定:首5年利率3.75%,每月还1,778.66。
- J4 b0 t% h) v" N2 A浮动:p-0.2% 5年,由2010年7月1日开始,每3个月升利息0.25%,至p-0.2%=5.05%
7 l$ H" J1 [" ^7 R3 {! m8 I) V, S5 z& ~" C( h. z$ T( b
由软件计算的结果,5年总共付利息:
) R  q8 u' w6 j4 d& k% C# p固定: ...
' J) m) f% E3 X7 X( C" d" u如花 发表于 2010-1-22 22:40

7 t5 ], G1 s5 X0 L2 i2 I% e! A3 f% H" E3 n
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
) N6 Q! D; z( ]9 j$ [
6 M" n% `& K$ x“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
8 D3 r  y" @4 m2 U0 N3 b" I9 v8 J4 V
1 J0 H7 Z7 b% W, x( ?! w* Dhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼9 \! r! f2 M% W0 Y# J
& C9 i$ z; I7 B4 J6 y* z
最关键的问题是,根本就不可能3个月涨一次。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 15:28 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了:
3 y* j6 |, x2 ]% b) `) Y5 ~/ G- `' m! p
“总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。”
' E2 |. p( p! \' W" L7 W4 `& ^- S
http://www.edmo ...
0 D- M' \, B( H3 `) f+ {小黄 发表于 2010-1-23 10:37
" y$ m5 U& {& r
虱目衣带
鲜花(28) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-23 20:11 | 显示全部楼层
本帖最后由 AASTAR 于 2010-1-23 20:13 编辑 + q7 @: M* g, K- T

7 i% J3 w9 P8 ^3 U4 i& v" \! v转贴:
* r1 q6 k1 T% L- l9 e
5 c* Z0 c. m9 s& T: q* A6 c黄教授说到:
+ m" o) V6 \# B) @. g- {- [& {5 b! j# \( C! e# }0 _; K
您在梦游吗?7 i, q6 ?) X/ A
既然这么多人都有质疑意见了,我就多说说我的想法。( V" W/ @+ Y8 v7 Q6 A6 ~

9 ?" c( ~3 B" D$ d5 M0 n1 V首先,世上没有无缘无故的爱,无缘无故的恨,无缘无故的升息,无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么?我认为:加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高,会造成加元暴涨,安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息?美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升,但失业率没有起色,奥巴马凭什么要升息?升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨,工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法,讲如果通胀如不扼杀于摇篮中,就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场,如果现在就升息,扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀,也肯定是2012胜选之后了。: z+ r  ~# c1 o, ^0 q' K

$ W. F5 @  {' e5 G- i9 M- C9 C& I就算是突然升息,锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决,也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%,浮动2.05%。为了计算简单,只还本金,不计复利,5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次,那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利,那么在这种情况仍然是浮动略好。
; d; l$ W% o4 M! }总结:换言之,未来5年,每年要是有三个季度升息0.25%,基本打平。如果四个季度全都升息0.25%,固定就好了。我不相信会季季都涨,就酱紫。
3 R2 r) w" Y4 V4 F. v7 \
3 @# H* }) C8 Z9 \( V) v( O
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:02 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
虱目衣带
3 j& `1 s0 Q: y/ fRapala 发表于 2010-1-23 15:28

- d% r9 T- P2 Y9 w- @我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-23 22:31 | 显示全部楼层
我本人的按揭是全开放式prime-0.5,怎么待都没关系。
. h. `; W$ g5 Q  C6 l4 D小黄 发表于 2010-1-23 22:02
8 a  }9 N  J1 E
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-23 22:39 | 显示全部楼层
你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些,要不我们待一待。7 f8 n- V$ `( s- z4 h
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31
5 ^( H9 x2 W3 u5 C) D7 O$ `) t
5年很长啊。先说好
0 ^+ }3 K4 U/ E0 y+ f/ s' X1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。; D" p7 J& ]& b
2)赌注是什么?
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-1-24 15:57 | 显示全部楼层
虱目衣带( S  n8 m; H. L! w4 e
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28
# G& e, d/ @1 \4 H7 D  S
What's that means????????
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-1-24 20:23 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
5年很长啊。先说好: ^. [# P. R9 b6 w, w" h
1)怎么个比法?不同的还款期限也会造成区别。
2 H* ^8 s7 p. V( i. T" Y- x2)赌注是什么?7 Z- S( C9 ~" ]& v+ o& n  F4 e; q
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

5 R1 ?* X' Q) J$ u; a奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-1-24 20:46 | 显示全部楼层
奇怪,我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢?
" [5 \) }+ f7 h. ORapala 发表于 2010-1-24 20:23
- u; F! H4 F& X
你引用我22楼,说“虱目衣带”。我的解读是,你认为利率会上涨,所以未来5年固定比浮动好。- s1 c! r& \7 \

4 F1 l& b. \3 n# z8 _# G- Q/ W如果这是你的意思,那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。
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