浮动还是固定, 精算!

Rapala

# z8 j, a/ {0 N) P7 E1 n0 x- I
& v: z/ h# f3 `浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率
# z2 S; r$ Z, _5 o4 m
+ b6 A" D) s9 F- G( `最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
# ~; M0 Z2 }$ a/ g" k- f( y& ?) R　 3 year fix　3.20%
: W3 L) x9 h' Y1 v' j/ R　 5 year fix　3.75%

9 r9 @! E, d; @7 x　5 Year Close 　P-0.20%
* p3 m, ?0 p1 f5 F) e% u6 ~
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％

! u' \. ]8 A) Z- k# c假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
! p3 T/ _+ Z6 T; h$ c
- c  h# j8 P( u* A２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
& [! C; {$ W6 ?3 @' k' I" [
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
# Y0 {* A& }& e% l8 I6 ?
, q2 _; L' }1 r) _- |: {- k% K总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
; ]  P8 k8 K9 t/ U  F( {, P
9 q+ Z' v' S' Q8 |% i有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
) }& _; k; W  j1 @' l你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

4 F! |) }: t! {7 P0 ~还有就是没考虑提前还款的情况。

不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
5 L! C( [3 U  e7 u( A  f+ M7 I$ A你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
8 w4 m# m% J3 p( |
还有就是没考虑提前还款的情况。
3 t) M$ T1 ]6 v% c2 J/ i: t
9 t  c, k- k1 B2 }, `( W: E不过，还是多谢楼主！！
& {2 F: C( B0 _7 u宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
" ]8 i3 Q3 e: C' D8 F1 t# q8 |我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

这是正解。

Rapala

8# WST
- w/ B+ ]2 B8 J$ B2 }0 {8 M我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
( K- M2 L% I# D. C3 p我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

0 n/ z2 P) u. H' o: {老怪逻辑不行啊。
: Q& g+ E' f4 X0 k. v
好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
) ]( G+ P8 z2 A/ D. ^, f$ `0 MRapala 发表于 2010-1-19 11:55

这个假设是非常错误的。两点：
1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。
: @7 B3 q" C4 w/ u; c% k
2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
1 k/ q6 L3 U& F& M
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

. ^0 l4 `4 H8 \" r! r8 s我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
5 c: c2 }- ^& }, _: j6 k9 _" l谢谢！

小黄

15# 小黄

浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？
3 `) L/ I* h: S- u; _7 a
我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
: w2 s; x1 v$ }8 f  `' @$ v- k  {Rapala 发表于 2010-1-21 09:28

( d, q9 T( N7 \. u  R) l* b比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
) a+ s6 Z. a8 R* Q: |! v0 V+ w
9 [$ I  L) _7 m/ p8 y就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

! w/ H( z1 T& a& B3 W9 j7 \我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
- v6 u4 |7 Y- c' A. \, V但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
! b9 R' K7 _% h! M6 A) i8 B除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

* i* _9 K. Y9 I; K$ N7 k: b
条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
& o+ j* _  Y6 P, P" `5 i1 J) L- F; ^8 Z固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
6 u. t* T. {! `4 y5 }  P2 g浮动：53,943.17

如花

附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
4 B2 O5 T8 W8 b浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
* Y. X2 o6 U5 O$ [) _
由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定： ...
# y; N! E# e; W$ F- ]7 }9 V如花 发表于 2010-1-22 22:40

) T( u  w: m: c; t
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
3 E& }/ e2 l2 [5 m: |" D
! `8 Q: @( e- G9 J6 a: w“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

9 U  d$ h# W8 }1 a2 [" ^' a3 @http://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

4 v) z; A( i" H0 |) p- \最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：

& J. Q7 |5 Y3 ^. b“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”

http://www.edmo ...
/ _  g8 K$ [1 Q, }( P小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

) u5 y% h! |6 O5 l4 ?
转贴：
8 I: k7 \1 h: l- d( N9 e4 F/ S2 u
. i. l4 `  |# i黄教授说到：
5 U: [9 Q3 g* \9 k5 j8 ~% b$ u
您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

0 }/ l  B0 d$ u1 b  i  T首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。
' l2 e! U9 w3 X: c, [) s, Y  a0 i6 C
3 r# Q. x% Z, J; O' }- w, _0 C8 W- A就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
, s8 @% j7 T5 Z! S- B; o' a& X- L. u& }) @总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。

小黄

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
小黄 发表于 2010-1-23 22:02

% W) B5 r; x9 ~' Y0 J6 l& x& K2 G$ p, @你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
* F2 E$ {0 ]' Z$ e9 L2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

! }- f  o5 w+ N4 XWhat's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
- w! \7 L& p* z2）赌注是什么？
3 F, j" f# `; ?, p3 p& c% n小黄 发表于 2010-1-23 22:39

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
Rapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。