浮动还是固定, 精算!

Rapala

5 R8 y# h5 C. C& ]$ O+ P浮动还是固定，和你买的房子，以及心里承受能力有关系。现在能拿到的最好利率

8 Q1 K- G* ?( B3 ?% b: A4 {' @最新利率：2010.01.04更新
　 1 year fix　2.30%
　 3 year fix　3.20%
1 V. [) P, a/ t0 N　 5 year fix　3.75%

/ w3 A3 @& d$ I* p4 N! |4 `4 v　5 Year Close 　P-0.20%
/ Q; Z% f/ s  A
30天close的deal就不算进去了，那么浮动对１，３，５年的差别分别是，0.25％，1.15％，1.7％
1 v# T% p- u- ~0 W& t
假设银行从２０１０年７月开始加息，银行每年议利息４次，每次涨０。２５％，那么从现在算 起，６个月后和一年持平，21个月后和３年期平，27个月后和５年期持平。

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
4 S  S- n) B9 }: S9 ^1 R
; e  @9 y7 N. I- m4 @. s$ L２。如果选3年固定，21个月利率后和浮动持平，那么还需要至少２１个月才能把损失的利息赚回来，三年总月数是３６个月，也就是说损失42－36=6个月利息。当三年固定到期后，再选择浮动利率，假设到时候有prime-0.75的deal出来，那么对比浮动，0.75－0.2=0.55。最后结论，另外２年把利息损失夺了回来，还有赚的。（当然，选５年浮动的，５年后到期说不定可以拿更好的deal, 很难说，就不进一步讨论了）
% u$ f$ R( q+ Z9 {& H: r( @3 }# K) k4 S0 \
３。如果选５年固定，27个月利率后和浮动持平，还需要至少２７个月才能把损失的利息赚回来，５年总月数是60个月，60－54=6个月，固定胜！
7 Z  m5 e9 F/ I2 c6 Y
总结，现在选利率，要么选时间短的，比如一年，要么选长的比如５年以上。
; i9 |2 t8 D+ L
6 l( |$ y- f# O& f有个例外，如果买期房的同学，比如半年以后交房，３年或者５年都很划算，具体的自己算。

紫光

沙发！

特北京

没人保证每次议息都只涨0.25%吧！

! {- U3 q; a# _5 s. w+ e现在应该入仓银行股，等涨息了股票就跟着涨了。

Rapala

利率有可能不涨，有可能一次涨0.５％或者更多，我取一个中间值，每年１％的涨幅算是比较温和的了。

宋兵乙

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。

( y: D2 ]! Q; P, J. g还有就是没考虑提前还款的情况。
1 [* F9 T) W  y5 ~, a3 n, ~
不过，还是多谢楼主！！

Rapala

这个我也算过。
你的算法的假设是每半年涨0.25%, 但是未来究竟怎么涨，这很难说。
0 x7 r6 d, m; T6 V- u
( V$ [: @. G- O8 g* o, w还有就是没考虑提前还款的情况。
+ [6 g. r' B* p) f3 v; w7 a0 S
不过，还是多谢楼主！！
/ c" f5 X3 ?- z$ y  T0 G0 M宋兵乙 发表于 2010-1-19 13:05

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。

AASTAR

you omit the captital.

At the beginning, the capital is bigger...It is the huge difference!

WST

如果提前还款，那么利率越大越有优势，５年固定就更划算了，谢谢提醒。
Rapala 发表于 2010-1-19 13:08

为何提前还款，利率越大越有优势？
/ h5 _# l! r: _& b: E6 I4 {我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。

孟良焦赞

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
. d. ^6 C/ m, a; f: |5 Y. a+ \WST 发表于 2010-1-19 15:27

( h, V1 D9 X3 N, y这是正解。

Rapala

8# WST
" K' v, R) h8 O6 s4 L9 G3 c& _+ p我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。

kingbird71

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。

白水

AASTAR

为何提前还款，利率越大越有优势？
我想应该是选开始时利率越小越有优势？因为大量借款时能享受低利率，今后利率增加但是借款量越来越少，总支付应该减少。我认为能提前还款应该选择浮动为好。
WST 发表于 2010-1-19 15:27

4 T2 \: B) W* ]' `3 J) K5 P

小黄

8# WST
我是顺着５楼的提问回答的，有些人就稀罕每年１０％的提前还款，不管利率是１％还是１０％，因为固定５年利率最高，当然就越还得多越还得早越划算了。
Rapala 发表于 2010-1-19 16:07

! f4 l# ]$ C! l1 C老怪逻辑不行啊。

9 \( u% o( v1 q7 K好比某人贷款20万，浮动5%，固定10%，且有能力第一年还5万。
那么第一年后，浮动的还欠16万，固定还欠17万。要多还的人，肯定选前期利率低的划算。等几年后利息爆炸到20%的时候，剩余的本金已经不多了。

小黄

１。如果选１年固定，６个月后和浮动持平，一年内利息支出基本和浮动差不离。那么到期后再选浮动利率，可能会有prime-的更大折扣。固定胜！
' A3 {! r% M) J% o; QRapala 发表于 2010-1-19 11:55

2 p3 f( M# D0 m5 Z6 z: q$ ]7 ]这个假设是非常错误的。两点：
" w3 b# w2 G( T: b. ?" r# A& `1）如果银行offer比prime减更多的优惠，你固定解套出来的人可以拿，一直浮动的人也可以拿，还比你更早那。

1 l/ h6 s3 L9 L+ d9 U2）在利率上涨过程中，最先涨的还不是央行利率，而是浮动利率和prime的spread。你前面假设了每年涨1%，就不要妄想这个差额会向下走了。

Rapala

15# 小黄
$ \2 w2 ~% d$ B) ~: M: w; q: _
2 L7 @, p, N9 m浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

; v# `8 Z0 @  B5 c) Q- J我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到prime-.5%不应该有什么惊讶。

今晚打老虎

我是在在TD干贷款的，当然不是broker，在我的经理建议和分析下，我最近在把自己的mortgage转成5年固定了。
kingbird71 发表于 2010-1-19 21:41

请问拿到的利率是多少？
谢谢！

小黄

15# 小黄
, t2 ~7 f; _! n+ O
浮动close５年，哪里还有机会让你改更好的浮动？

我前面假设prime每年１％，但是银行的优惠浮动是可以谈的。比如几个月前prime+.2%, 现在prime-.2%, 差别很大。等以后变成prime=3.25%时候，看到pri ...
- D* c) J' Z# @- r/ c4 aRapala 发表于 2010-1-21 09:28

% |$ g2 e% L, h% _比较要同比，浮动5年比锁定5年。你要拿1年锁定，那就应该比开放式浮动啊。
! h% `/ k/ \2 E- ?" i$ {
就算实在不行还可以还款20%，再借回20%，不就把利率降低了吗。每年倒腾20%，有deal就倒，没有就不动，效率也很高。

阳光沙滩

; \- U: O# v3 _2 i) R
$ P; o3 q0 e( X1 F我的想法很简单，如果你选择固定，相当于你和银行对未来利息的走势打赌，如果实践证明固定利率付的利息比浮动的少，那你赢了，否则你输了。
但是你是在和一群顶尖的的精算师，和市场预测专家在赌，且输赢分界线由他们定，除非有奇迹，他们能输吗？
  R2 x+ {$ i6 ^, z( `5 A除非他们另有所图， 从而可以牺牲一些利息利益给你。

如花

- s4 l% }3 L8 O3 N: G条件：
, T$ P1 f9 l. N% y; q2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%

6 \6 a* x, Y: d- K由软件计算的结果，5年总共付利息：
固定：51,303.26
浮动：53,943.17

如花

8 A* T# X  v. Q8 B附件是计算过程的PDF文件。

小黄

条件：
2010年1月1日，贷款30万，分20年还。
  B( p# j1 x9 s; |固定：首5年利率3.75%，每月还1,778.66。
- J4 b0 t% h) v" N2 A浮动：p-0.2% 5年，由2010年7月1日开始，每3个月升利息0.25%，至p-0.2%=5.05%
7 l$ H" J1 [" ^7 R3 {! m8 I
由软件计算的结果，5年总共付利息：
) R  q8 u' w6 j4 d& k% C# p固定： ...
' J) m) f% E3 X7 X( C" d" u如花 发表于 2010-1-22 22:40

7 t5 ], G1 s5 X0 L2 i2 I
没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
) N6 Q! D; z( ]9 j$ [
6 M" n% `& K$ x“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
8 D3 r  y" @4 m2 U0 N3 b" I9 v8 J4 V
1 J0 H7 Z7 b% W, x( ?! w* Dhttp://www.edmontonchina.cn/viewthread.php?tid=260267 30楼

最关键的问题是，根本就不可能3个月涨一次。

Rapala

没有必要费那么大劲吧。我前面已经说过了：
3 y* j6 |, x2 ]% b
“总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。”
' E2 |. p( p! \
http://www.edmo ...
0 D- M' \, B( H3 `) f+ {小黄 发表于 2010-1-23 10:37

虱目衣带

AASTAR

7 i% J3 w9 P8 ^3 U4 i& v" \! v转贴：
* r1 q6 k1 T% L- l9 e
5 c* Z0 c. m9 s& T: q* A6 c黄教授说到：
+ m" o) V6 \# B) @. g- {
您在梦游吗？
既然这么多人都有质疑意见了，我就多说说我的想法。

9 ?" c( ~3 B" D$ d5 M0 n1 V首先，世上没有无缘无故的爱，无缘无故的恨，无缘无故的升息，无缘无故的降息。你认为6月份会一次性突然升息1%的依据是什么？我认为：加拿大利率跟着美国走。加拿大突然比美国利息高，会造成加元暴涨，安省工人抗议。联邦政府不会这么做。而美国为何要马上升息？美国实体经济并未好转。美国总统的最主要考虑就是2012年连任。而连任最关键的是失业率要控制住。现在美国股市有所回升，但失业率没有起色，奥巴马凭什么要升息？升息的最大利用是对抗通胀。通胀是物价涨再工资涨再物价涨的一个螺旋。现在美国物价并没有怎么涨，工资涨更是没有影子的事情。升息完全没有必要。有种说法，讲如果通胀如不扼杀于摇篮中，就很难控制。这我认同。但从奥巴马的立场，如果现在就升息，扼杀的是他的连任。就算他再要抑制通胀，也肯定是2012胜选之后了。

$ W. F5 @  {' e5 G- i9 M- C9 C& I就算是突然升息，锁定也不一定有浮动好。政府刚刚升息的时候肯定不坚决，也就一个季度0.25%那么升。现在固定是3.85%，浮动2.05%。为了计算简单，只还本金，不计复利，5年下来固定共付出19.25% . 而假设每年6月升息一次，那么每次需要升息0.72%才能扳平。如果考虑复利，那么在这种情况仍然是浮动略好。
; d; l$ W% o4 M! }总结：换言之，未来5年，每年要是有三个季度升息0.25%，基本打平。如果四个季度全都升息0.25%，固定就好了。我不相信会季季都涨，就酱紫。
3 R2 r) w" Y4 V4 F. v7 \
3 @# H* }) C8 Z9 \( V) v( O

小黄

虱目衣带
3 j& `1 s0 Q: y/ fRapala 发表于 2010-1-23 15:28

- d% r9 T- P2 Y9 w- @我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。

Rapala

我本人的按揭是全开放式prime-0.5，怎么待都没关系。
. h. `; W$ g5 Q  C6 l4 D小黄 发表于 2010-1-23 22:02

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。

小黄

你这是拿桃比李。不过我的比你的还好些，要不我们待一待。
Rapala 发表于 2010-1-23 22:31

5年很长啊。先说好
0 ^+ }3 K4 U/ E0 y+ f/ s' X1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2）赌注是什么？

ceramistpalace

虱目衣带
Rapala 发表于 2010-1-23 15:28

What's that means????????

Rapala

5年很长啊。先说好
1）怎么个比法？不同的还款期限也会造成区别。
2 H* ^8 s7 p. V( i. T" Y- x2）赌注是什么？
小黄 发表于 2010-1-23 22:39

5 R1 ?* X' Q) J$ u; a奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？

小黄

奇怪，我的是varible open, -.75%, 不知道你怎么还能赌赢？
" [5 \) }+ f7 h. ORapala 发表于 2010-1-24 20:23

你引用我22楼，说“虱目衣带”。我的解读是，你认为利率会上涨，所以未来5年固定比浮动好。

4 F1 l& b. \3 n# z8 _# G- Q/ W如果这是你的意思，那么我们当然以目前的浮动利率比目前的固定利率了。