请教出租房收入报税问题

allenxuzy · 发表于 2010-1-23 10:20

我在外地有套房子出租，自己在edmonton租房子。
请教下出租房收入如何保税，主要是哪些可以抵税？
例如我月租收入1200，mortgage可以抵税嘛？还有哪些可以抵税？

请教熟悉税务的高手。十分感谢。
如能提供个链接最好了。

精打细算 · 发表于 2010-1-23 14:46

本帖最后由精打细算于 2010-1-23 14:56 编辑

如果这里没有房子，可以把外地的房子作为 primary resident, 技术上保留房子作为自己存放自己东西的地方。你大可以把其中的 “房间”出租给broader.... 而这期间你是暂时在这里短住。
这么做，技术上还是自住房
好处 - 以后卖房子由于primary resident 是不用交增值税。

另外的做法就是把出租的房子变成商业行为，这么做，很多“商业”行为是可以抵税，问题是将来卖房子时，增值部分要交税。两者的利弊自己衡量。最好找会计帮你做好需要文件否则惹麻烦。

精打细算 · 发表于 2010-1-23 14:55

如果选了2， mortgage 是不能全部抵税，但可以向银行拿statement说明利息部分。这部分可以抵租金收入 -

不是mortgage 全额。返回来说，出租房子，首付越高，利息低，但可抵税也低，无形中变成自己首付没有效率。除非自己没有其他债务。
自住房子贷款，首付越高，由于不能抵税，变相可以省下存放银行生利息所缴的税

newtoedmonton · 发表于 2010-1-24 14:16

请问除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?

如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?

商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?

raymond_z · 发表于 2010-1-24 22:34

我也有同样的问题，我在这里买了套房子出租了出去，但是我现在住的地方是租别人的，那我还需要报出租收入吗？觉得如果报挺麻烦的

精打细算 · 发表于 2010-1-25 09:08

本帖最后由精打细算于 2010-1-25 09:15 编辑

请问精打: 除了贷款利息, 还有那些可以抵税? 地税? 水费,电费,气费? 添置家具的费用? 比例各有多少?* ], i# d$ O0 x) E, y  C) R
' t* @! m9 `! m  T  C. }- z, R( U( Q
如果不报税,税局会不会查出来? 查出来的后果是什么?   M  a5 D+ q3 T1 V2 ^+ ^+ C- P

# m' z' ?% m6 N" V商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售 ...
: L4 m$ m% E" unewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

实报实销。以公司名义的开销，当然可以全额抵税。但如果是资产assets 如添置家私就不能马上全部报销，只能作为分摊几年折旧计算。

不报？严重的话会被视为欺诈加拿大政府的钱。你说后果可以多严重呢？罚款+利息
政府有的是时间，哪年不幸被抽检你就烦死。
但，你也有可能永远幸运不被查，也有可能好几年后被查。

精打细算 · 发表于 2010-1-25 09:12

商业用途是否包括出租和做办公室? 商业用途的房子出售, 增值的部分收多少税? 如果出售前一年, 停止商业用途, 是否还要交增值税?
# Q) B7 q' t, b5 X9 Pnewtoedmonton 发表于 2010-1-24 14:16

除非自己住，否则一切赢利都要交增值税，严格上来算是按照比例计。

精打细算 · 发表于 2010-1-25 09:13

我也有同样的问题，我在这里买了套房子出租了出去，但是我现在住的地方是租别人的，那我还需要报出租收入吗？觉得如果报挺麻烦的
, G. ]4 _+ M+ P" w; |raymond_z 发表于 2010-1-24 22:34

要

allenxuzy · 发表于 2010-1-27 12:00

2# 精打细算

感谢精打及各位朋友。

我在ｅｄｍｏｎｔｏｎ没用房子。

有的地方没怎么懂。把外地的那套用作自住房，好处是不用交增值税我理解了。但是，是不是也和商业房一样房租收入也需要包括在收入里面？如果是这样的话，地税，水费之类的还能抵税嘛？

精打细算 · 发表于 2010-1-27 13:27

自住房如果想将来增值免税是不能有任何商业行为的。

如果将房子小房转给broader, 技术上你还是住那里。要将开销抵税就要有详细的paper trail。最好找会计师给你好好做。个人觉得难度比较高。

Sunalta · 发表于 2010-2-9 14:41

14# feng99 6 f3 G' n1 k ?0 [+ k& J
Sunalta 发表于 2010-2-9 14:28

请问精打细算：如果首付也是贷款（20%），那么首付的利息可否抵税，银行的贷款statement
只给（80%)贷款利息.

nca · 发表于 2010-2-10 22:05

地税, （水费,电费,气费,cable 等一般租客负担，否则可全抵），管理员费，邮费，清洁费，总之一切与房子出租相关费用，但大项目维修（换屋顶等）要分摊。

urspace · 发表于 2010-2-16 10:38

参考T776 STATEMENT OF REAL ESTATE RENTALS

mortgage不可以抵税,但是，interest portion and other related charges可以抵税
补充2楼primary resident，需要2年时间。

除了贷款利息, 还有那些可以抵税?
广告
保险
其他银行charges and interest
房子修理维护
管理费用
汽车费用
office expenses
会计费用，legal fees
地税
工资（这个一般是casual的清理打扫之类）
travel
utilities
and other reasonable expenses

回17楼，首付哪来的利息？利息只有你借钱才会有

补充9楼assets部分，并不一定要做amortization，可以按percentage of use报

urspace · 发表于 2010-2-16 10:42

关于买卖房子，属于capital gain/loss，只要不是你的primary resident

你买房子不用交个人税，但是只要你发生交易（卖），就有一个赚钱或者亏钱，要是赚了就一定要交税，而且是最高税率，但是赔了可以carry forward，作为你以后的credit使用。

Taa · 发表于 2010-2-28 23:08

3# 精打细算

Both can 抵稅

allenxuzy · 发表于 2010-3-10 08:43

受益匪浅啊，谢谢。

虽然还有点糊涂，呵呵，到时候找会计师了。

dreamer · 发表于 2010-4-24 09:16

nice person

propeller · 发表于 2010-5-9 21:13

angela77 · 发表于 2010-6-9 20:50

xiahrj · 发表于 2010-7-14 10:05

kankan

月光VS龙 · 发表于 2010-7-14 11:33

kankan

lynne · 发表于 2010-8-24 19:20

Justing · 发表于 2010-8-24 21:13

万年小腰 · 发表于 2010-8-27 20:24

sofia · 发表于 2010-8-31 13:09

ggggggggggg

sol · 发表于 2010-8-31 14:13

3# 精打细算

???????

seanwl2003 · 发表于 2010-9-8 10:37

强贴必看

芳子吾吾 · 发表于 2010-9-8 12:01

WANNA KNOW

luke · 发表于 2010-9-8 16:07

3# 精打细算

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toca2007 · 发表于 2010-9-10 20:52

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