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请教老杨等懂行大侠!

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鲜花(59) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-8 09:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
小弟是新移民,算来算去觉得租房不划算,想买2室的apartment,当时毕竟对爱城的房产不是很了解。所以想请教大家,看了几处,有些犹豫,所以想请教大家看看:(房子都是西南区的)
9 \- q- {; m' N# Q! ]+ F( P1. 70末或80初的房子,codo大约200每月,95平,房价大约16万
4 f) i* O0 F! X& f. n2. 07年的房子,在terwillegar south, codo也是200左右,83平,叫价22万左右
. {8 I, h' H6 m' U3 G& e
# ?# K8 y6 s. _6 o1 G4 I- g( k- o顾虑主要有:
5 x" G7 n' r! n% P* G1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?1 @3 p) ~& w: q; A  _
2. 担心新房的房价还会跌?terwillegar的房子好不好?如果出租1室,是否好租?
' ]% J; K% w2 d8 d% `! [, h% X  h. g& `9 h
谢谢大家,如果有好的房源和信息,也请假大家赐教。
鲜花(1394) 鸡蛋(16)
发表于 2010-2-8 12:05 | 显示全部楼层
感谢您的信任,我也谈不上懂行,不过可以谈谈自己粗浅的看法。现在没有太多时间打字,麻烦您打我的手机:780-885-7077,如果没有接听请您过5分钟再打。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-8 23:12 | 显示全部楼层
1. 旧房会不会买入后会是一个烫手山芋,比如涨codo费用,维护,需要问住户收钱等等?
0 c1 {: l) }+ N" D- j/ uanweica 发表于 2010-2-8 09:52
' O0 m* I5 N4 v$ {5 B
旧房condo fee往往已经稳定。倒是新房的condo fee一开始列低价促销,之后就不可持续而导致上涨。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 10:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
我的理解和小黄的正好相反:
; b, E6 \. J4 p$ I& C5 bCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的ReseveFundStudy得出的。Reserve Fund Study是在新房的头二年中作一次,之后每五年作一次。
7 X+ Q0 z; c- k0 w$ a& @! K对于新房,在前十年,往往大部分的Condofee被存在ReseveFund里。剩下的少部分进入OperatingAccount。且新房在前十年是很少需要维护的。就是说,新房的Condofee涨的可能性很小。过了10年的房,需要修理和维护的就比较多。这是就是看Reserve Fund Study是否足够。如不够,就会额外通过动议,按UnitFactor向每户摊派零时维护费用。. U1 ~! {7 [+ c0 c; ?0 _
一般在第3次ReserveFundStudy时,CommonProperty的折旧和维护价格的计算之后,增加CondoFee的动议就会被提出并多半通过。那以后的Condofee就自然提高了。所以,旧的Condo的CondoFee肯定会逐渐增加。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 14:44 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:; _$ ]: _' S" Q/ \, k- b% j" C
Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...# N* M% p8 @- `1 Q
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
1 Z4 \3 l2 \2 G
学习了。谢谢!
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 15:27 | 显示全部楼层
我的理解和小黄的正好相反:
6 ]( x; T; _8 a, iCondo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...
, [$ [% A+ Z# |4 [" e' |衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
) u' X. M1 g& I0 _

+ ]* ?; i1 T. p. H( g! F; f7 p谢谢!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2010-2-10 17:56 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2010-2-10 17:58 编辑
/ M: S3 i$ H2 x" y& q6 k
我的理解和小黄的正好相反:
5 S6 c. s+ p0 `Condo Fee是Condo委员会根据Reserve Fund Study的结果决定的。而Condo委员会是由Condo的Owner组成的。可以大略说,CondoFee不是促销的手段。新房的CondoFee是根据相似的新Condo的Reseve ...: A% {- p7 Y0 z7 M3 a' i  E
衣食住行 发表于 2010-2-10 10:32
: X4 u  o% _' a
你的逻辑有误。8 A: J9 Y: N2 y' Z1 N4 i' g
- N1 y/ [8 I' I( N
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物本身可能就偏低,二来既然是study,肯定咋解释都行了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 19:39 | 显示全部楼层
你的逻辑有误。
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在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...- Y+ ~! {0 ?* D+ {2 P$ ^2 p
小黄 发表于 2010-2-10 17:56
- W: r9 G% f/ `- b1 U  c
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal, lawn cutting, building insurance。因为定开始的时候根本就没有owner,所以说是开发商定的,当然也不是说随便怎么定,还是要有个方案,但是他们肯定是弄的越低越吸引人啊。所以现在有的房子说什么“包第一年的condo fee”,其实省不了几个钱,羊毛出在羊身上。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 21:51 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
同意!就拿我家的房子来说吧,2003年的townhouse,我们2005年买的,那时的condo fee 才120,现在算起来才7年的房子吧,外面看起来还很新,也没有什么要修的,但是现在已经是180多了。condo fee包括snow removal,  ...
& b7 I! }" B1 |7 @% g2 v8 I- b4 IPhaeton 发表于 2010-2-10 19:39

6 m( `8 w. @, h7 w你的Case给我提了一个很有趣的问题。
5 ^7 L. ^9 X9 M你应该查查Condominium Corporation Meeting Minutes(一般,一年有两次GeneralMeeting). 这是你在买房时对方该提供给你的文件之一。我猜,你CondoFee的涨价应该是从2年前开始的。涨价的原因很明显:从2006年经济增长以来,几乎所有原材料和人工都涨价了。这点在ReserveFundStudy时会明显提出来。这无疑会对未来的维护产生很大的压力。基于这原因,几乎所有爱城的Condo的Condofee从2007年都涨了。这是这次经济增长带来的负作用。& _: U4 ~0 q3 y6 p# H
CondoFee的分配是CondominiumCorporationBylaws赋予的。CondominiumCorporationBylaws是独立于CommomLaw/CaseLaw和StatueLaw之外的独立Law。这个Law必须是Condominium Corporation(根据类似的Bylaws)向政府提出的。Builder是没有这个权力的。(可查询Law of Property Act 和Land titles act of Alberta. )
" u  v/ F1 h' s$ @) X5 p5 }2 lReserveFund和OperatingFundBudgets属于SpecialResolutions。必须75%以上UnitFactor和75%以上的Owner通过才行,缺一不可。
0 n1 r# D; M9 N7 F: _: n
; Y4 y. h1 [$ X; W7 r你还可以这么想,如果小黄的想法是对的,Condofee开始可以设成30元/户,甚至更低,以吸引买家。但爱城没一个新Condo有这么低的CondoFee。 
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2010-2-10 22:03 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
你的逻辑有误。, e2 P( }: P- W
' g. j0 D- f; D
在公寓新房销售阶段,连owner都没有,怎么会有owner的委员会?这时定的condo fee,百分百是开发商自己定的。定的越低,越容易销售。如果是参照类似的condo,那么也无法保证可持续啊。一来参照物 ...
7 r4 _, G3 M+ i7 u( ^小黄 发表于 2010-2-10 17:56
5 k: `* `' `: i% w4 C
开始的CondoFee应该是参照类似的Condo。这点上,我还真不是100%确定。我明天去确认一下。, `& y) T" z( O
整个Process是这样的:1。CondoPlan(Builder)。1 x: B  a7 u) E( q% U
2。Registration 3。Corporation 4。Bylaws。
0 ~; c& _. l! l8 k9 O/ C$ y1 j5。Board 6。Management。正规的Condofee应该在这之后。但最初的Condofee的来源吗,我还是去查查吧。
鲜花(113) 鸡蛋(1)
发表于 2010-2-10 22:31 | 显示全部楼层
1# anweica
" q7 ~# j* @$ c4 O. j3 o
5 F/ ~) ?" d( s- Q- Z# S
1 s9 K' i3 H! u! W70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
鲜花(59) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2010-2-11 10:51 | 显示全部楼层
1# anweica
8 q  Z: W: V7 R4 k+ Z! @  J- X; b, ]1 I2 x$ u0 w) u
( o1 l; q% R9 K# T
70末80初的APARTMENT的CONDO FEE才200每月,不敢相信,楼主要详细问问这里都包什么,水电煤气什么都包吗???
8 H; J2 I0 E3 H3 p我的宝贝 发表于 2010-2-10 22:31
2 _* L' g( F8 r2 I* Y- n* F% b
, n" {) y3 c/ a. @) E+ Q8 o
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