加国楼市扑朔迷离加息箭在弦上前景变换莫测

get8686 · 发表于 2010-5-18 07:00

目前，加国政府遏制楼市泡沫相关招数正式付诸实施，银行加息箭在弦上，加国楼市走向扑朔迷离；中国政府出台严厉房地产调控措施，导致国内炒房热钱大规模杀向国外，炒家必争之地当然少不了加拿大，从而间接给加国楼市平添了变数。

三道冲击波催狂加房市

最近，加拿大为数不少的购房者正在被来势汹涌的“三道冲击波”逼得心焦气躁：一是新的贷款规定已从4月19日起生效，贷款门槛骤然提升，借贷难度显着增大;二是统一销售税(HST)将于7月1日起同时在加国房地产交易最活跃的两大省份安大略省、卑诗省实行，这将增加新房的购房成本;三是加拿大央行极有可能提前在6月左右提高隔日拆息率，这将提升浮动贷款利率，加重还贷负担。

在这“三道冲击波”的催逼效应下，加国房地产市场犹如火上浇油一发而不可收拾。

大温楼市火爆兴旺

最新楼市统计显示，4月份大温地区房屋供应量大增，新挂牌待售屋较去年同月激增六成五，在新上市求售的住屋数量方面，大温地区的幅度增长高达65%；菲沙河谷则不仅有 52%成长增长，而且总体挂牌量更达到历来同一月份的次高水准。同时，带动房市走势的独立屋房价亦呈现出强劲上涨趋势。

大温独立屋平均价格连续两个月突破100万元，经调整的指标价格亦较3月份上涨2%以上。大温房地产理事会(REBGV)的统计显示，大温独立屋未经调整的平均成交价(Unadjusted Average Selling Price)继3月份首次突破100万元大关以后，4月份继续保持在这个关口水平之上。

而更值得注意的是，虽然3月均价首次破此关卡，但经调整的、代表一般典型房屋的独立屋“指标价格”(Benchmark Price)，在3月份却不升反降，较2月份微跌0.6%;而4月份的大温独立屋指标价格则较3月份上扬2.2%，更较去年同月高出21%，至81万 8403元，加上均价连二月破百万，可谓二价齐扬，双双报捷。

大温房地产理事会(REBGV)和菲沙谷房地产理事会(REBFV)发表的报告还显示，低陆平原房市4月份买卖件数也持续成长，根据大温房屋综合列销服务(MLS)资料，今年4月当地共有3512间住屋易手，较去年同期成长18%，更是历年同一月份中第五高的纪录。

大多楼市亦创新高

仿佛是要与大温相呼应，大多地产市场亦持续火热﹐据多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)公布﹐大多地区4月份透过多重放盘服务系统(Multiple Listing Service)的二手楼房销售额达10,898间﹐较去年同期上升了34%。

另外﹐于4月新放上MLS系统出售的楼房数字亦增加了59%﹐同样创造了大多地区的4月份纪录。

房价方面﹐4月份楼房交易的平均价格为437,600万元﹐较去年4月录得的385,641元的平均价格上升了13%。

多伦多地产局总裁勒布尔(Tom Lebour)表示﹐大多区的二手楼房市场运作良好﹐销售量保持在高位﹐乃因为有准买家仍视现时为置业良机﹐放盘量增加则源于业主看好目前销量强劲及售价上升。他估计﹐在市场保持平衡的状况下﹐2010年上半年﹐楼房价格会持续上扬。

中国买家推波助澜

国际金融风暴后，以美国为代表的国际房地产市场一蹶不振。中国炒房豪客挟着庞大巨资，扫向世界各国，展现“中国购买”取代“中国制造”的潮流。财大气粗、腰缠万贯的中国购房团亦不失时机地大举进军加拿大。

大温楼市在刚刚过去的中国五一大假前后，迎来了销售最旺的高峰期。一些地产经纪称，近期自己都十分忙碌，需要新聘助手或是加班，来接待买楼心切的中国买家。有经纪指出，这波前来买楼的中国移民，对温哥华豪宅情有独钟，价格往往不在话下，最终是否拍板购买的考量条件，通常包括那些豪宅面积是否够大，内部装潢是否够吸引，譬如他们会研判景观是否独特(例如有海景)，是否有音乐喷泉甚至高尔夫球练习场;若出自设计名师之手，则备受青睐。地产经纪一致认为，与去年5•1黄金周来的客人相比，今年的买家出手似乎更豪放。

据报道，来大温选购房子的豪客，主要在温哥华西区看楼价在500万左右价位的房子，有中国买家仅在短短数天就买下温西700万元豪宅。

专家警告非理性繁荣

地产业机构Urbanation Inc. 副总裁迈尔斯(Ben Myers)指出，加国地产商现在可能对市场前景过于乐观，不仅急于提价，而且往市场内投入过量的新房，这可能损害市场。如果建筑商兴建了多过市场能够承受的公寓楼，则之前供大于求的现象将再次出现。因此他警告开发商务必要避免“非理性的繁荣”(irrational exuberance)

他还提醒说，地产投资投机者的身影已再次出现在市场中，很多人一次购买多个单元，以谋获取巨额差价利润。

知名公司唱衰加国楼市

道明银行(TD Bank)预测加国明年楼价会作温和调整，届时全国的现楼价格将下跌2.7%，原因是经济状况较预期为弱，相比道明较早时候的预测刚好相反。道明上次预测楼价会在明年上升1.6%。

道明银行经济师高斯尔(Pascal Gauthier)指出：“各项因素综合起来，将令楼价到2011年趋软，且较预期更弱。虽然我们预料成交量及价钱会在上半年保持强劲，在下半年冷却，我们现在预测，两者的差别会愈来愈大。”

道明银行分析道，楼市出现转折的一项重要原因，是计算机盘的出现会较以往估计为多，另外新屋动工量也会上升。供应一旦增加，买家便有更多选择，令楼价冷却。此外，加息速度预料会比估计为快，削弱供楼能力。

著名投资公司恒达理财(Edward Jones)亦表示，加国目前的房价上涨速度超过了经济基础所能负担的程度，所以房价会下降。他们指出，虽然加拿大民众一直以避开了美国的房市泡沫而庆幸，但去年底的消费债务占可支配收入146.2%，缔造了新纪录，比美国130.6%的峰值还要高。在他们看来，房地产泡沫市场必须具有房价快速上涨、低利率和贷款条件宽松三个条件，而加拿大的市场都符合这些宝藏。该公司提醒加拿大的投资者应做好准备，以应对住房市场下滑对经济的冲击。

迄今为止对加国楼市最悲观的预测来自加拿大著名经济师罗斯伯格，他估计加国平均房价将大幅下挫20%。

按揭保险赔偿储备已增加

据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)上周发表的报告，该机构将按揭保险赔偿储备金增加了6亿元至12.8亿元，这意味着本国可能出现业主“断供”率上升之趋势。CMHC是联邦下属的房地产管理机构，而当业主付不起按揭款时，银行将向CMHC追讨赔偿。

市民意见不一

近期在大温网站论坛上，网友们对楼市现状和走向议论纷纷，观点不一。

“偶然灌水”说：现在很多人唱淡加国楼市，连财长都说要“冷”，加息也会很厉害。过不了多久，新盘要打折促销。他认为手里有单位守得住就可以不放，但是也会绑个10年8年，靠借钱的话，就得快放了。

网友“rmdrmd”这样解读中国买家的豪举：北京通县的房子都是2万到3万一平方米了，那才叫真正的泡沫和炒作。通县的房价和列治文在一个水平线上。北京人卖了国内的房，就可以在大温轻松置业。北京人去了多伦多，更是觉得房子太便宜了。到了西雅图，房子就跟白给似的。

网友pointzero分析了温哥华房价不会暴跌3大理由。他认为，(1)温哥华房价价格并不高，现在买房和租房的成本相差并不多。(2)供应并不过剩。空置率并不高，炒家也不算多。至少温哥华目前没有市民连夜排队买楼花的场景，大家都比较理性。(3)加拿大银行贷款保守，不会有信贷危机。以上房地产暴跌的三个常见原因，温哥华并不符合。

yuz967 · 发表于 2010-5-18 09:01

thanks

木子 · 发表于 2010-5-19 21:28

don't very clean. i'm very confuesd.

JZ9633 · 发表于 2010-5-20 14:26

继续观望, 谁愿意炒去炒!

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