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完全拥有地权和土地租借权之分别 * R1 B$ D2 \) n
新移民在加拿大买房时,有时候会遇到所买房屋是否“完全拥有地权”(Freehold Land)或者属于“土地租借权”(Leasehold Land)的情况。有时候买下的房子,最后自己并不完全拥有土地。 1 E5 p% P9 W6 q
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下面从贷款的角度来看看两者的区别。 5 w$ [/ n8 n7 A1 l5 J
在加拿大,大部分的独立房屋都是Freehold,即屋主完全拥有土地权的。但是,也有一些物业是Leasehold的,即屋主只是租借了该土地,自己并不真正拥有该土地。 3 C$ F- ]) H, N. e1 |
土地租借权 Leasehold Land
2 D$ ^: u9 p; B这种类型的房子,买家不能永远拥有土地,通常是有个年期的限制,比如:99年。也就是说,你有99年的时间租借该土地,99年后,该土地还是会回归原来的主人。这种Leasehold Land的房子,一般来说,价格比完全拥有地权的房子要低,但是并不绝对。 $ B2 H) Q! C, X' \9 B- X% Y( _
2 F# w6 R5 L1 M8 y1 OLeasehold Land一般分为三大类: . k5 t3 z7 }, y) N' [0 i$ `) O
2 Q7 H3 a5 m1 i4 p; v8 w5 l(1)政府租借地(Government Leasehold Land)
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3 b3 e, k/ p c政府租借地比较容易被贷款机构接受,使得买房的人比较容易获得贷款和优惠利率。比如说,温哥华的福溪(False Creek)或者UBC大学里面都有很多的政府租借地。
1 @/ s1 g- G- T* m7 s, X政府租借地和“完全拥有地权”在贷款方面的区别不大。当时贷款机构要求的文件,通常比一般多,比如,要求买方提供这类物业的租借合同(Lease Agreement),然后看这个物业还剩多少年,再来决定贷款利率。 % G( L: w: {0 S/ Z9 S/ R. W
(2)私人租借地(Private Land)
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私人租借地一般不受贷款机构欢迎,只有少数的贷款机构愿意做这类物业的贷款。而且他们做这类贷款时,也要看该物业地址是否在他们的审批之内,才有机会批准。而且贷款比例通常较低,大约在房价的65%左右。而且,该物业转让时,也比较麻烦,买家必须得具备一笔多于平常的首期。上面是从银行的角度来看。如果从买家的角度来看,买家相对来说可以买到面积更大的物业。
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" z5 `4 r- R2 y- |$ j3 s(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)
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# Y( t( D M& ^这类物业的贷款很困难,一般的贷款机构不愿意做这类贷款。即便肯做,利率也不会有什么优惠。
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# \$ k; @9 a7 r$ m" ]& }1 T租借地的地税,分预交(Prepaid)和后付两种。贷款机构通常喜欢做预交类(Prepaid Leasehold)的贷款。 0 r4 F& ?$ {+ d& q
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完全拥有地权 (Freehold Land) 7 M5 Z% H/ p) K8 E! e, m
指房屋买家购买的物业,包括土地和房子,都完全是属于买家所有,没有任何时间限制。
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- t4 ~3 E/ A3 u- `2 G7 b2 H; @# }& B完全拥有地权的物业可以包括独立房屋(Single Family House),城市屋(Townhouse),公寓(Apartment Condo)。这些是加拿大最普遍的物业权的拥有方式。贷款机构都会接受这类物业来做按揭,而且买方比较容易获得优惠利率。 5 q% W% b# Y0 z _9 q! r7 h
6 h/ Z& k5 h. A2 {但是,完全拥有土地权的物业,也有可能会被政府征用土地或者部分土地(Easement),作为建筑公用设施用,比如,建设高速公路,地铁等等。 - ~7 _1 k3 s* K+ X0 X/ @$ `9 g! N
加拿大购买住宅主要费用明细:
! D" w z* I' A2 g H% ^1.首期款项
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" _8 s* B3 }& H/ J8 N$ T一般首期款是物业成交价的25%,初次置业者首期款可低至5%。不够该比例时需要支付很高的按揭利率。另外支付给政府机构 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)担保的保险费(以及申请费、法律费)。
0 r y$ |2 ]: \. ?8 T2.法律费用
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通常为$1200~$1300。 u.i a s k.c a ' i# }) k: q: Y$ |2 C
3.房屋按揭贷款费用 # N) Q# W' W. @+ c
需要支付房屋的估价费、房屋按揭贷款费及利率调整支出,目前商业贷款利率5%~5.2%。 % ?# ~) z8 Y/ u. _: V
4.物业保险 ( |5 s: @$ ^# C) u9 w
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房屋必须购有火险才能按揭,火险已在管理费中包括。 + E3 h7 w, r: _; j6 o6 V9 a
5.交易税 - p N+ {9 O8 q5 F4 r( v( ?
买新房屋须支付货品与服务税(GST),为成交价的6%,对总值不超过45万加元的主要居住物业,可获得GST退税,另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)。
- b* h9 K. q- F5 q) m" I6.物业税
2 z/ u/ V4 a( b( M/ |" {9 }& g4 [业主有必要依物业估价每年向市政府交税,每个省规定不同,多伦多现行税率约为房屋价值1%~1.2%。
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9 T! ~( C7 J l. s加拿大房屋主要类型: 0 Y6 d; }6 Z: [! j( v$ A% h! o$ b
2 V) X5 Z- Z) u; ~3 B' n一、独立房屋(Detached):独立房屋是建筑在其所属土地上的单一房屋,有多种不同风格,包括平房(只有一层,即bungalow)、两层、三层甚至四层楼房。
. v& u/ O w1 V" p O5 J; t) t二、半独立房屋(Semi-Detached):这种房屋有时被称为“半独”(semis),它的一侧同另外一所相似的房屋相连,双方共用一堵墙。 * {2 }' F% V, X
三、镇屋(Townhouse):有时也称为“排屋”(Row house),这种房屋两侧都和相似的房屋相连。 % Z2 x0 M" I2 S1 r1 r
四、共管公寓(Condo):共管公寓可以是共同管理的镇屋,也可能是低层或高层公寓大厦的单位。 |
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