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宏观预测房价,意义不是很大

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鲜花(143) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-8 18:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 suvescape 于 2010-7-8 19:55 编辑   c/ r- M+ y4 x
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宏观预测房价,意义不是很大
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任何有价值的东西,都离不开价值规律;这个是不变的;宏观上看,需求上升,标价自然会提高;当需求下降,标价自然下降;是一种妥协的结果;是没有错的;但是我们在实际操作上,我们难道只看宏观调整,就可以么?当然不行;任何经济学家,如果没有深入的掌握市场第一手信息,没有深入掌握市场微观的脉搏,能分析出什么东西呢?就依靠一个价值随着价值,供需关系等一条条粗燥的曲线,就能分析出合理的市场切入点?
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价格总是随着价值,供需变化而变化;但是这只说明了价格大致的走向;在大致曲线下,可能存在很厉害的波动;宏观上,一个40W的房子,只有在出现极端异常的情况下才卖出了20W或60W的价钱--这是符合宏观规律的;但是一个40W的房子,操作的好,可以45W卖出;操作的不好,只可能以37W卖出;前后相差8W,占了40W的20%;这20%-30%就是房子在价值曲线下的波动,就是所谓的经济学家仔细谨慎的分析的地方。网络上除非出现疯子,该疯子希望一个以一个townhouse的价钱,得到一个house。普通网络上广大人民群众就是在积极争取这20-30%的空间;! f2 v( l- ]# [7 R  v+ r5 U
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谁最了解房价呢?有两种人,一种是贷款人员;一种是房子经济;他们天天接触这些东西,对最后成交价格非常敏感;但是出于一些原因,他们一般不会说话,说也未必实话。
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0 n4 K% }4 _( Z8 n; q另外:驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,在汇率的波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???
4 k- [6 _1 g' B" U( C5 n9 _" T; j要是有这么一个愣头青,觉得每个月多付10%左右的贷款无所谓的话,请跟帖报名一下。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-8 18:55 | 显示全部楼层
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驳斥另一种观点,买卖房子什么时候都行,给自己住,自己满意就行;房价走高,走低都是自住,无所谓; 持这种观点的人很奇妙。比如:在房价波动下,对方可能出现月付1200和1500差别的时候,你对他说无所谓,都是自住?这是典型不把别人的钱当钱使,属于十大恶人之:白开心。在谈论贷款的时候,0.1%的差别都选在选去,你让对方无所谓自住房的房价?说的过去么???, j7 S8 t) h) E/ G8 u+ P
suvescape 发表于 2010-7-8 19:52
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-8 19:12 | 显示全部楼层
本帖最后由 yxia 于 2010-7-9 06:17 编辑 ; [7 ^! w) t$ ~3 u# Z

! q8 |) b7 O2 g: j4 A我这还有一个例子:
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我的一个朋友,07年,我劝他不要买房,结果脑子坏了,真的去了。总价25W的一个东北区的小house。basement烂掉,无装修;一楼还干净,但是房子太古老了,比我父亲年级都大好几轮。7 q2 V2 ^4 }/ r* E3 w/ U
07年,他们也有难处,那是租房比较困难,到处爆满。结果她老公问了几个租房地方,都没有,一怒之下,不想搬来搬去,就买了这个房。  T6 V  q, F, n+ g6 e: j. O& h1 @
现在是10年中,我就按照今日闲着推出的东北小house的价格来看,他们这种房,basement全装修好了,也才19W左右;我的朋友还花了很多钱,购买工具,材料,装修他的basement,不下1-2W;那么即使不算人工,他的房子也只值17-18W了,损失了7-8W;虽然对于豪宅而言,7,8W就是毛毛雨;但是他们房子总价现在也才17-18W那!
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他们的房子非常象今日闲着的这个帖子
% |6 ]& x/ t1 ~% k3 a+ d2 vhttp://www.edmontonchina.cn/view ... 2226&extra=page%3D1
" S2 J. j% r( w; l" `: o就是比较小的那种小house
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 00:14 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
本帖最后由 春雪雨 于 2010-7-9 01:23 编辑 ; J( i! q8 I8 O* O2 j

4 {+ @# m3 U* }/ N0 P你这个例子属于技术问题/ Y% i/ U! F. a7 O9 [- r# I

2 ^. x. z7 v- W0 s' G0 Z2 W1 C2009年初比高峰掉了20-25%
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  B3 P3 N% @6 U, y2009年中又升回15%
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你朋友的房子却不见了30%多。* P* m: q+ s; b$ b" {! o
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在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。
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按道理只亏10%,最多不见2-3万,但是3年的租金也得2万多-3万块。现在利息极低,供房子也是给自己存钱。所以账面上不该亏。但是不用搬来搬去定下心来享受,更重要的,不必分析数据,天天苦等,等了半天,一旦不跌反升,那种心情多少钱都补不会来。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 08:11 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。" j/ Y; u: m' @. n, D
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你这个例子属于技术问题
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2009年初比高峰掉了20-25%7 w" J; ^, D6 j1 p$ m$ J
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2009年中又升回15%
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你朋友的房子却不见了30%多。
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在世道不明朗时,或太热时,要非常考虑地点,维修成本等等。) W5 C; k( j( f9 Y! l

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6 P" \( p9 I3 j( ~: ?- r* \按道理只亏10%,最多不 ...
+ D# L+ s* Y5 ?5 I) U春雪雨 发表于 2010-7-9 01:14
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 09:53 | 显示全部楼层
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?我觉得买房的时机切入点很重要,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
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5 O, V+ V) f: Z/ C& q& f1 |0 e) e醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11
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. W' O# N0 D: i! k如果是租1500尺的新塘耗资,至少要1500大元。但是给10万首期,借20多万的利息不到几百元。利息太低。
3 y/ _  [" e; F) ]
% ?: q* B7 z6 i: e) R7 ~) F6 P& o如果世道不明朗,可以买小房子,比如不买50多万的大房子。把价钱控制到30多万。如果万一跌10%。也就损失3万,2年的租金。好处是,不会踏空,安下心来,因为世道并非一定跌,万一上升,你没有损失。万一下跌,赚了租金,损失也不大。就算跌6万20%,也就是一年的工工资,得罪说一句,为了着几万元。天天等,月月盼,只会限制自己的思维和气魄,阻碍自己赚大钱。6 [, a) `. ^8 Y

) W$ d4 d9 z, o; [3 B" L1 T这里跟日本香港不一样,哪些地方几年升10倍,跟美国也不一样,美国跌得狠的地方多是开发过度,炒家太多,零首期都可以参加炒房。美国没有开发过度的地方跌得也不多,5-10%。自住的人太在意这10%,不值得。
鲜花(2034) 鸡蛋(1)
发表于 2010-7-9 12:21 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
6# 春雪雨
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鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 15:36 | 显示全部楼层
2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-9 20:59 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
反正卡城房价过去3年多,一分钱没有涨...我有数据,这个数据基于过去的统计方法,从来没有变的统计数据.2 B9 z. a/ s, D/ N) X* |3 ]0 D
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2010年房价继续上涨,这也是不容置疑的事实。; ]! n# [: |0 B) Z5 p5 Y
比利西亚 发表于 2010-7-9 16:36
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-9 22:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我看过很多人说白仍租金的问题,难道买房不白扔利息给银行吗?,这可以决定价格。房租利息似乎相对是小问题。
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" I8 \# r1 _0 H9 _醉酒当歌 发表于 2010-7-9 09:11
( c: S9 N" M( B0 M
同意,买房的时机切入点很重要,難就難在拿捏那............................. 切入點.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 10:41 | 显示全部楼层
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 12:55 | 显示全部楼层
能不能预测下今后3到5年的房价。不知道是不是该把房子租出去还是现在就卖了。
理袁律师事务所
鲜花(137) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-10 14:06 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
理袁律师事务所
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-10 16:17 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。
' H4 v  X* S0 [3 [* j8 fnatson 发表于 2010-7-10 15:06
, z$ D/ J0 E1 m  C- g

$ A4 E4 m8 }+ ~8 T+ ?* J5 V你的朋友有两个独立事件,一个地方赚了,另一个地方亏了;两件事情应该分开分析,不能笼统的分析。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 10:15 | 显示全部楼层
我是在考虑是现在就卖出还是出租房子。因为现在房价和2006年中价格差不多了。是不是再等两三年再卖?
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13# natson
鲜花(150) 鸡蛋(3)
发表于 2010-7-11 18:09 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
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我觉得预测房价意义就不是很大。需要就买,考虑那么多。举个例子,有人在最高位买了房子,现在跌了十几万,但人家找到了东面称心如意的工作,年薪十几万,房价比这边低的多。你算来算去,也算不过老天。# t$ V/ g( b) n2 b
natson 发表于 2010-7-10 15:06
鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!edmontonchina.com) `" ]% ~5 [! X
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2010-7-11 20:23 | 显示全部楼层
呵呵,加拿大的收入,10几万看起来多,税后没有几个钱.多花了10几万在房子上,相当于几年辛苦白打工!
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& P8 E( O. a2 Q/ G0 e8 ]3 `4 ?% Z8 S
1 b' f# `; W6 V醉酒当歌 发表于 2010-7-11 19:09

  t2 i# y3 W- h: N多10万元,月供也就是多400--500百元,。10年后这400元就不值钱。4 s$ ?7 i6 W7 F

6 i1 s( k+ c3 U6 h但是市场会跌10万吗。现在30多万的房子,跌10万就是30%.4 y4 v" q6 K6 z3 j( D* p) ]5 Q
0 t# s% E( K1 D8 ~! p

) y) l2 S( I' K0 K' F如果这位同学能够精确判断什么时候跌10万,你现在已经是大富豪,无需计较那十万。" v; S7 N6 r! z8 _; V

2 ~2 C* o% f7 A3 h& Z1 T0 r9 j6 S5 H# A
没人判断得了市场,往往出人意料,唯一保险的就是早买并长期持有。
鲜花(143) 鸡蛋(1)
 楼主| 发表于 2010-7-11 20:58 | 显示全部楼层
多十万,考虑利息+年份;就要多pay 20W!$ K% V+ `  {7 q9 G
市场是没有人可以完全判断的了的;但是数学公示是每个人都可以算的。
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