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楼市30年间第一次接近泡沫边缘 加息1% 到1.25%即刺破
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; ~$ A$ f/ j; j& x, }' y(明报)渥太华智囊团向加拿大地产业敲起警钟﹐指出国内6大地产市场楼价自2002年以来持续攀升﹐地产业在30年间第一次接近泡沫边缘﹐房地产已经具备了所有危险信号﹐只要按揭利率急升﹐泡沫就会刺破。 1 I s) M: n' Q0 o
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加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)周二公布报告﹐分析按揭率对地产业的威胁。据称﹐加拿大各大银行只消调高1% 到1.25%的按揭率﹐加拿大的楼房业就会象美国一样崩溃。 ' G: S a# ~) U9 D
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防止泡沫爆破的要诀：按揭率应该慢速﹑小幅度上调 0 j" Y' W8 ]- A5 m5 w
7 z4 i( @6 s. s: I' G2 p* v报告作者说﹐精明的按揭率调节﹐修订按揭规则﹐是防止多伦多﹑温哥华﹑渥太华﹑卡加利﹑爱蒙顿和满地可6市地产业泡沫爆破的要诀。按揭率应该慢速﹑小幅度上调。 9 L) }! D" u* M" _
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房价相对于5-11倍年收入，上涨的速度，超过通涨和家庭收入的增加 6 e d& S m7 m
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《加拿大房产泡沫﹕意外可期》报告(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)说﹐加国的6大房地产市场房价急高﹐相当于民众年收入的4.7到11.3倍。报告指出﹐全国房产销售速度减慢﹐房价却处于泡沫边缘。从地产业历史上看﹐最合适房价应在人们年收入3到4倍之间。
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1 Y5 J) a5 u) M* E6 y! }全国房产销量在年初到顶﹐随后下降25%﹐但根据Teranet-National Bank的混合房产指数﹐加国大城市6月份房价﹐比上年同期高出13.6%。6月房价比5月高1.5%﹐这是自去年8月以来最大的月增幅﹐也是第14个月连续增长。 ; t( p5 f6 j" v% }1 g7 |9 Z& d0 C
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过去30年中﹐加拿大房地产市场历经3次泡沫。报告说﹐楼价上涨的速度﹐超过通货膨胀、家庭收入增加和经济增长的速度﹐泡沫就会出现。 0 k$ O/ V% U2 T, E: p+ _; @
8 C3 g# H8 [, C! q温和调升利率，最好是5到10年保持楼价稳定 ! I4 c: X9 B" a
' G! V* a* k8 f$ T2 Z: f报告说﹐问题在于按揭利率低﹐信贷门槛低﹐鼓励购房者购买未必负担得起的物业。
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报告作者麦克唐纳(David Macdonald)警告说﹐加拿大以前的房产泡沫﹐都是利率在两年间调升1%﹐结果刺破泡沫。他说﹐加拿大各大银行只需调升按揭利率1%到1.25%﹐就能造成美国的房产危机局面。
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2 l3 U' p% ^& w& c9 b3 a( b ?2 e温哥华在1981和1994年出现房产泡沫﹐多伦多也在1989年出现类似情况。其他4大地产市场﹐楼价在1980到2001年间相对稳定﹐在今日币值15万到22万元之间。麦克唐纳指出﹐今日全部6大市场房产平均价都超过30万元。 ; Q: D/ u' y6 X2 Y
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麦克唐纳建议﹐大银行和按揭公司应缓慢、温和调升利率﹐并修订按揭规则﹐回复2006年以前的标准﹐将首期付款调高﹐从5%增加到10%﹐贷款期从35年调到25年。他说﹐最好的是在以后5到10年保持楼价稳定﹐让楼价回到「心理安全区」﹐配合通胀速度﹐业主在卖房时赚赔都不会太大。
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其他业内人士观点8 Z, l7 K; m0 k5 N
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满地可银行(Bank of Montreal)副首席经济师波特(Douglas Porter)说﹐报告提到的问题不应完全否定﹐但楼价涨幅在减小﹐显示市场在远离泡沫。波特同时也说﹐如果楼价长期不断上涨﹐即便二手房市场下滑﹐已是危险信号，加拿大恐怕要要大幅调整房产价格
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加拿大过热的房产市场﹐在今年第2季度开始冷却。许多经济学家认定﹐房产市场不会出现泡沫。
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5 Z# r2 T' b" a2 v2 B( _加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能
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(世界日报) 加拿大房屋销售量跌落，但本国六大城市的房价继续居高不下，而渥太华的一个智库认为，加拿大房价出现美国式的泡沫破裂并非不可能。 ! R* @9 k2 d- H
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左翼智库加拿大另类政策中心(Canadian Centre for Policy Alternatives)30日公布的研究报告说，目前的房价水平仍相当于普通加拿大人收入的 4.7至11.3倍，大大高于比较适宜的相当于国民年收入3至4倍的水平。 & v. [$ U7 ~9 O
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曾撰写「加拿大泡沫：一个迟早要发生的事件」(Canada's Housing Bubble: An Accident Waiting To Happen)一书的研究员麦唐纳(David Macdonald)说，目前的房价水平值得关切。 & a0 C! S/ C& l0 e
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房屋销售量今年初达到最高峰后，迄今已下跌25%，可是加拿大多伦多、温哥华等六大城市的房价在6月继续成长，与去年同期相比上涨了 13.6%。即使是与今年5月相比，6月的房价也上涨1.5%，为去年8月以来最大的月度涨幅，这也是连续第14个月上涨。 0 }& ], J |) L
# {( o+ d* J; o, h0 U, ?麦唐纳担心，房价这么扶摇直上，却缺乏其它基本经济因素支撑，难免有一天要土崩瓦解。 ) T( Y# Q1 `5 \3 U2 Y1 v0 Q H) F
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t- V6 o G7 T8 L d0 i; P# a另类政策中心的报告指出，过去30年加拿大出现过三次房地产泡沫破裂，而且每次都是当房价飞速上涨，上涨速度超过通货膨胀率、家庭收入和经济成长率时，随之房价便出现大幅度的向下修正。 8 W+ P( S' G" s. K
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麦唐纳警告，触发房地产泡沫破裂不需要很激烈的经济因素变化，以前每次泡沫破裂只是由于利率在两年内上升1%而已。
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过去30年那三次房地产泡沫破裂，分别是1981年和1994年发生在温哥华，1989年发生在多伦多。加拿大其它重要房地产市场卡加利( Calgary)爱民顿(Edmonton)、渥太华、满地可在1980至2001年间均保持稳定，以今天的币值计算，它们的房价那时都在15万22万元之间。 % Q a( g4 H/ D# o
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2 W" Z: R4 S& ?5 {. Y麦唐纳指出：「今天令人关切的是，不仅仅温哥华和多伦多，而且这六大房地产市场的平均房价都超过30万元。」他告诫人们，尽管房地产市场正在冷却，但这不意味著加拿大房地产市场已摆脱泡沫破裂的危险。
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满地可银行副首席经济师波特(Douglas Porter)表示，对另类政策中心报告提出的警告不能完全不当回事，然而房价涨幅急剧下降，房地产市场业已脱离泡沫破裂的危险境地。他指出：「根据我们目睹的加拿大去年就业成长，以及利率仍处于很低水平这些事实，我对房地产市场前景不那么悲观。」 8 m$ A1 h5 i( N) T
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这也是许多数经济学家的意见，他们认为更严格的贷款政策冷却了一度过热的房地产市场，从而避免了发生像美国那样激烈的房地产泡沫破裂。波特说：「我们和美国市场众多根本性的不同表明，我们很不可能发生类似美国经历过的房地产市场大崩盘。」
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收入不及房价 温市不吃不喝9年够买房
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Demographia International日前发表的报告书研究加拿大、美国、英国、澳洲、新西兰和爱尔兰共272个大都会市场后，唿吁各国政府允许在城市边缘地区兴建更多房屋、以帮助降低成本。报告书说以中位房屋售价与中位家庭收入比较时，去年温哥华房屋市场是世界上最难以负担的城市;多伦多亦首次被列为最难以负担的城市;满地可归类为严重难以负担的城市。 7 Q1 L/ L! a! W: m q' E
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/ {3 C1 E- Y! q9 F6 {* h报告书撰写人以去年第三季房屋价值中位数字除以家庭税前年入中位数字所得的数值排名，然后归纳为四大类：最难以负担城市(severely unaffordable)、严重难以负担城市(seriously unaffordable)、中等难以负担城市(moderately unaffordable)和可以负担城市(affordable)。 加拿大
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9 S1 Z7 o2 F% {+ S; d5 S研究以一个「中间倍数」(median multiple)作为比较的标准。这个指标，是屋价的中位数与家庭总收入中位数的比率。数字愈高代表愈难负担。目前温哥华的中位数屋价是540,900元，中位数家庭入息是58,200元，温哥华的「中间倍数」是9.3。 ) E* T+ y4 J7 u* e1 u6 }- [
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0 T9 N$ h% k. q! M+ n该报告是以2009年第三季城市房价中位数字，除以城市家庭(household)平均年收入中位数，来计算各个城市房价的可负担程度。「可负担」房价应为家庭年收入中位数的3倍以下;4.1倍以上即属于「难以负担」，指数超过5.1属于「严重难以负担」。
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根据这份包括欧美6国272个都会区的最新楼市统计报告，温哥华房价的可负担程度，从去年的最难以负担城市第4名跃升为榜首。温哥华家庭平均要不吃不喝9年，所存的钱才足够在温哥华买屋。加国城市规划专家则批评报告未有考虑其他环境因素，太过简化房屋难以负担的标准。 % K+ |0 S) T4 j" ~/ Y
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最难以负担城市列表 2 \0 j9 O2 N, J8 N$ A
1 m/ ]$ V& o9 e( e$ x温哥华市民置业的话，平均需要辛勤工作储钱超过9年时间，是上一代人所需时间的三倍。
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( ?% D- K# o6 T0 g8 c+ Q温哥华去年第叁季的房价中位数约为54万元，家庭年收入中位数则为5.82万元，负担指数为9.3;在报告研究的欧美272个都会区内，居最难以负担榜首。
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撰写这份统计报告的Frontier中心研究员考克斯(Wendell Cox)表示，温哥华的负担指数(affordability index)高达9.3，意即温哥华的房价相当于家庭年收入的9.3倍，家庭平均要9.3年不吃不喝，才能在温哥华买房子。
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报告发觉温哥华的房屋是「最难以负担」(severely unaffortable)的城市。其次是澳洲的雪梨(Sydney)，它是6国之中，第二个最昂贵的地产市场。 & ?, K' _: i& V5 `" h
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. h L9 g3 A7 N- R报告以「中间倍数」高于5.1，视为「最难以负担」，其他属于「最难以负担」的卑诗省城市有维多利亚(7.9)、阿波斯福(6.6)，以及基隆拿(5.9)。
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多伦多5年不吃不喝够买房 进最难负担城市之列 2 n: R& i: s v. o6 Y
3 `1 X: _. Z |) x. Q& E卑诗省以外第二高「中间倍数」的加国城市是多伦多，是5.2，满地可居第三，是4.9。多伦多是首度成为「最难以负担」城市。在前缘公共政策中心28个受调查加国城市中，今年的「中间倍数」的中位数是3.7，去年则是3.5。
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报告将屋价高涨归咎城市扩张 呼吁周边地区多建屋 4 L/ Q; R( f9 q: }
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研究员考克斯(Wendell Cox)认为，推高屋价的罪魁祸首是一些强化都市的政策，它限制了都市周边地方的住宅社区发展：「城市规划人士认为我们应停止不断扩大城市，他们甚至使用贬义字---肆意扩展(sprawl)。对他们来说，这等同罪咎。要在城市边缘发展新房屋十分困难，在廉价土地发展边缘房屋的祕密是扩大房屋业主的数字。」
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' l+ n1 ?4 }4 e8 M报告指出市区土地用途政策造成世界各大城市的房屋价格昂贵至人们几乎无法负担，包括温哥华、多伦多与满地可。 & A+ d5 W/ V# b/ u
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加拿大城市负担指标
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温哥华：是加拿大28个主要房屋市场中最难以负担的城市，也是在爱尔兰、英国、新西兰、澳洲和加拿大的272个大都会房屋市场市场中最难以承担的城市。 & O. g6 b- z% ~& W
f% l L) ~9 R: f, p3 G0 L @- A多伦多：难以负担指标从4.8攀至5.2，首次列入最难以负担城市。 + V, G4 @) W' ~, U
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卡尔加里与埃德蒙顿：过去四年攀两点后，屋价首次略降，稍缓缓重担。 : @" @; q( F& p* z
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蒙特利尔：指标为4.9，首次迈向「最难以承担」(5以上)的类别;看来满地可在70年代订立的市区增长限制已饱和，土地供应日趋紧张。 - E3 m& e1 m2 n+ O( m9 f
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温尼伯：继续缓慢地丧失屋价可以负担的地位，指标从过去四年介乎2.7至3.0之间攀至3.3。 " v3 G: A& u& T7 X% p. @; s; D
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下半年房产将更难负担？
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无独有偶，除了“边境公共政策研究中心”，本国其他的经济研究机构也注意到了多伦多地区房产日益难以负担的情况。 ; g9 A: U. n: `% A
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" n# F5 f( o6 P' w- s' ~* v近日，本国大型商业银行之一的加鼎银行(Desjardins Bank)公布了住房负担能力指数(housing affordability index)报告。该行的专家发现，受房价上涨的影响，去年第4季度多伦多地区居民的房屋负担能力继续恶化，出现了自第三季度之后，连续两个季度的下滑。
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加鼎银行的经济学家Hélène Bégin女士回顾，在2006年至2007年本国房地产高峰期间，多伦多属于住房难负担城市，但是2008年第四季度的房价下跌、按揭率大降使得本市住房变得较易承担。不过，09年、特别是09年下半年房价的强势回升，完全抵消了历史最低按揭率给消费者带来的优势;再加上本地就业没有多少好转、收入水平跟不上房价，多伦多再次进入住房难负担城市之列。
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Bégin女士预测，随着房价在2010年第一季度的继续走高，未来几个月内多伦多住房将变得难承担;而下半年将上涨的房贷利率也将进一步挫伤住房负担能力。据加鼎银行预测，今年下半年经过调整后按揭率至少比现在高一个百分点。
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# E7 J, n# y5 p) V1 A加拿大咨议局(Conference Board of Canada)近日的报告也称，本国28个市场中有19个在2009年的房价年涨幅度超过了长期平均水平。据预计，多伦多、汉密尔顿(Hamilton)、St. Catharines和Kingston在短期内仍将是卖方市场，这将进一步侵蚀居民的房产负担力。 $ v( C+ [1 g8 Z" K0 W
* v2 A4 v5 v$ ~ g2 P! D“负担能力”指数 5 g/ Y5 H& @5 z: R7 D0 J- [3 Q
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加拿大多伦多市的负担能力指数高达5.2，这意味着多伦多市民在负担其住所方面非常的吃力，因为买房的花费在他们的收入里占据比重过高。此图为多伦多一处挂牌房屋，因房子价格过高， 一直乏人问津。
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0 U. F; v; q- B; h0 `3 {奇妙的“负担能力”指数
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! q5 x# ]% `( [5 R8 n, U# W“负担能力”是房地产界最令人熟悉的流行语之一，但负担能力指数是一个非常奇妙的度量系数。负担能力指数是用房屋购买价格除以整个家庭的总收入计算得出，这个数字可以让我们看到一个健康的房地产市场和健康的城市。我已经使用这个“工具”多年，每当我要投资社区的时候都会用到。 4 G" Y: p5 W9 O
& h" i( w% m1 k* W6 @1 U' \! P4 h从整个城市的角度来说，负担能力指数越低就代表居民的负担能力越好，因为相对于这个城市的平均房价，居民的收入是相当不错的。这意味着房屋将有很大的升值空间，因为居民有大量的可支配收入可以投资于房屋以及社区。搬到社区的新居民如果有较高的收入，就会把更多的钱花在房子上面，使得房屋升值。我常常看到，在一些城市房屋升值的速度比全国平均速度要快，而这些城市的负担能力指数都很低。
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另一方面，高负担能力指数告诉我，当地人的生活捉襟见肘，因为他们在住房上所花的费用占收入的比例过高。业主发现储蓄和投资在自己家中是非常困难的，所以维修经常被忽略，因为没有钱去维修。结果我们看到，房子甚至整个社区都开始出现破败的景象。如果利率下降，负担能力指数高的城市在短期内房价会涨，但是一段时间后房价最终会趋于下降。 4 P- P* r% P! J
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9 m% Y' c/ b6 g6 k3 ^负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平 不应投资
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! Z& `. e% Q# n! u) X% R/ G为什么负担能力指数会是一个这么好的“信号灯”呢? 因为它关系到当地的人均收入。而房屋价格又和收入水平产生了联系，这是一个“苹果到苹果”的比较。
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那么，可以接受的负担能力指数是多少呢?每个人都有自己的标准，以下是我的标准：如果一个地区的负担能力指数超过了全省甚至全国的平均水平，我就不会在这个地区投资房产。 + T- @5 ]9 j) |5 f
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1 K: j- o7 e- T6 h& ?如果计算下来你的负担能力指数超过4，我绝不会建议你购置房产。这就表示，当你打算买一处400，000加元的房子的时候，你的家庭总收入应该不少于100，000加元。
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& X- O7 ~8 w* t" \2 H7 j: ?负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”
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) c( `& N9 d ~9 h* ^% Z/ B5 d另外，负担能力指数已被证实是一个很好的“泡沫指标”，以美国为例，当它的负担能力指数达到6 的时候，房地产市场泡沫开始增加。由于负担能力指数增加，房地产市场泡沫破裂的机会也大大增加。当然，每个城市都有其独有的各种各样的因素，但负担能力指数绝对为市场观察家们提供了一个早期预警系统。 / B( L4 t) c1 e" Z7 Q/ l. m" }
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很显然，加拿大的一些城市都处于这样一个泡沫中，负担能力指数节节攀高超出控制：在温哥华，该指数是9.46; 在伯纳比，该指数是7.6;多伦多则是4.93。目前，该项指数的全国平均值约为5.35。
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我想要调查一下是不是加拿大人都生活在巨大的压力中，我统计了五个城市的负担能力指数，有2个城市的房屋是人们“负担得起”的，如果判断标准是我所能接受的4 的话。 P1 V% g/ ~* K& I. f
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" L* a9 O+ J! R5 a我还从这五个城市每个城市挑选了两个家庭来进行比较，看看什么是我们要买的，什么是我们真正承担得起的。 . L9 f7 e- \1 N* l x
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我们似乎要把事情一起做，当我们国家的负担能力指数快接近引发房产市场泡沫的数值时，我们应该从美国的可悲例子中学到教训。
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, |6 Y" d0 L: ^" Z* c* o$ N* m有几个市场似乎快要到调整期了，一些专家说，如多伦多和温哥华超过20%的市场。这些城市和其他通胀城市的高房价只是在短期内持续，因为现在的利率如此之低，如果利率在未来24个月内上升，我们就会面临重大的改变。3 G$ ]9 K! Z- q' H( Y% T
) z" B7 J; g+ P6 M- [8 F: ~1 B加国5大城市负担能力指数一览表 / d, s' C8 ^" Z. S$ d
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地区 平均家庭总收入 平均房价 负担能力指数
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多伦多 $89,519 $441,607 4.93
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新斯科舍省 海角 $54,881 $110,981 2.02 - I' ^) l; N% N# V" \) W* d D
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圭尔夫 $87,154 $274,726 3.15 ; F% e# G* q C1 O4 B5 v5 V
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坎莫尔 $124,064 $733,154 5.91 |
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狗仔卡
发表于 2010-9-1 06:38
提升卡
置顶卡
沉默卡
喧嚣卡
变色卡
显身卡
发表于 2010-9-1 08:02
