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我们都知道美国房地产泡沫破灭,很多人不理解为什么加拿大的房产泡沫不破。也有很多人认为加拿大的房价的暴跌只是时间上比美国滞后而已, 就像它上涨也滞后于美国一样,原因是加拿大的经济严重受美国影响。5 k, v( j6 n! {- j7 q; C
' @- B" m+ u* J' O2 y8 ]% d- V既然要与美国的房市对比,我们就需要分析一下两国房市的一些细节上问题。
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首先谈相同点:
- Y7 m: E$ F# p R两国几乎在相同时间段实行低利率,而这个低利率都帮助推高了房价。 @, N; ?% L* q) k2 O
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而不同点就很多了
* _' S) g4 v1 _) j7 @4 @9 s+ ?( H美国实行了较加拿大宽松得多的房贷标准
% W! d6 h) D5 W美国的次级贷款比例比加拿大高的多6 \; g7 v A* [" k- J, x/ Y
美国的房屋贷款证券化率比加拿大高的多。房屋贷款证券化是一个金融创新产品,它把房贷的风险几乎放大了90倍。可喜的是加拿大还没有来得及学习美国的这种创新方法。! o# K/ T6 c1 S0 v1 r7 f) U
因此美国的还款违约率与加拿大相比也是高得多。; X% w C1 i; d( a
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所以加拿大的房价不会出现美国那样的暴跌,但调整是肯定的。
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再谈埃德蒙顿的房价。我们都看到了本市房价在08年和09年的回调。在过去一年的6月份,二手房市甚至出现深幅的调整,而下半年有所回升。去年新房下跌1%, 旧房年平均价反倒升3% (没有算12月的数据)。展望11年,在目前整体经济不太好的情况下,房价大涨肯定是不可能的。但我还是预计埃德蒙顿的房价变化会在0~3%. D" Q# J% I. Z) S; R+ b8 A
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我没有像多少人预计房价下跌,这是因为:8 N( y. N3 {. H. L: a6 \- V
目前的利率实在是太低了,即使明年加息两个基点,也还是在历史低位。
+ y7 C1 m# f3 |; w2 g; d本地的失业率较低
6 I& X8 x' h7 A: L, A" ^本地的产业优势。本省的人平GDP 不仅是加拿大最高的,也超过美国任何一个州。3 A, T7 s8 F* _, A4 X; D5 B# r
石油价格处在高位,11年的平均油价可能达到90美金一桶。 |
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