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资本经济(Capital Economics)的最新报告预测﹐一旦利率回升﹐加国房地產市场会崩溃﹐屋价3年内跌幅可高达25%﹐甚或35%﹐10%按揭无力偿还﹐按揭公司损失100亿元。+ M% q- n" e# h& o( j4 V2 Q
) O7 X6 Q( N7 P- n 绝大多数经济师预料﹐央行在春末或夏初将开始加息﹐利率将从现在的1%﹐提高至年底的2%。3 w$ w+ E$ A4 `3 [% b( R9 q7 w
# {) U$ P3 a G) {, H5 e) Y: _ 预料加拿大央行明年也会继续提高政策利率﹐直到2012年底回復至正常水平的3.5%左右。, o0 }4 a, Y- _1 w, T
& H a: {5 }5 d% ^ 资本经济的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示﹐那将对房价与经济带来深远衝击。1 u3 a! Q8 C* z; o! Z) o s6 z4 S
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马达尼周四说﹕「在其他国家的类似情况下﹐就算官方利率轻微上升﹐也会大大影响业主信心。假如加拿大央行今年恢復紧缩货币政策﹐这很容易引发屋价崩溃。」
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10%按揭无力还 损失百亿: }. E9 \ o7 \( `
) X F, o9 T* r# R4 S n# Z( | 马达尼补充说﹐业主看见一生最大投资跌价﹐会產生骨牌作用﹐消费者信心与开支剧跌﹐从而损害经济。
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8 r3 W i0 ?+ T* Z 假如屋价剧跌35%﹐替高风险按揭作保的加拿大按揭与房屋公司(Canadian Mortgage and Housing Corp.)将损失100亿元﹐因為大约10%按揭无力偿还。
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. j0 k# N/ C" w2 Q0 d! `4 Q+ Y 资本经济不是唯一或最先的私营公司﹐警告加拿大炽热的房地產市场。虽然加国仍处于衰退时﹐房地產却强劲反弹﹐原因在于利息超低。但迄今所有悲观预测均未言中。0 J7 w) Q( q, M* P! n
$ g S/ T- [& {2 P. d 相反加拿大央行与绝大多数私人机构﹐希望房屋市场「软陆」﹐楼价持平或最多下滑几个百分点。从重售﹑屋价与新屋建筑许可证的数字看﹐放缓已开始呈现。
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例如﹐加拿大帝国商业银行(CIBC)估计﹐屋价上涨5%到最多10%﹐相信多数屋主有能力负担小幅加息。' _' o0 I7 f7 y3 p, s+ X& Z
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此外﹐财政部长费拉逖(Jim Flaherty)强调﹐他不相信加拿大存在楼市泡沫﹐政府有採取温和措施﹐收紧按房屋揭借贷﹐预防这类情况出现。
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未来3年跌25%-35%
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「资本经济学」(Capital Economics)计算，在未来的3年，一旦加拿大中央银行开始收紧货币政策，加拿大的住宅价格可能会下挫约25%，甚至乎会多至35%。7 m E4 Z' f3 l3 U! U
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大部分的经济师预期，中央银行将于春季末或夏季初开始收紧货币政策，以致在年底时具指导性的利息将会由现行1%增加至超过2%。. R3 ?- ]; n q% g' i+ v' g
5 F: Y5 k0 T! i. u) ~* H8 M( C 目前预期，加拿大中央银行明年将会维持加息的政策，直至于2012年底时息口返回约3.5%的正常水平。
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「资本经济学」的加拿大首席经济师马达尼(David Madani)表示，这会对住宅价值及经济有巨大的牵连。( Y0 e& [4 c0 x3 \/ T1 M0 z
6 U5 J+ v9 b* b h 马达尼周四说，在其他国家的类似情况下，甚至乎是官方利息的细小上升已显示对住宅业主的信心有大影响。
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# h% Y5 v" _0 L) K 他说，如果加拿大中央银行确实在今年恢復收紧银根，这可能是屋价急挫的引发点。
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1 e2 \% |4 _2 T 他补充称，住宅业主看见本身最大的资产受影响，可能会导消费者信心及开支突降，损害及经济。
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按揭公司可能亏损100亿元4 e/ B" v6 G) a* O
`* A+ ~" R( p 如果屋价下跌35%，负责较高风险按揭保险的加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)可能会因为有约10%的按揭断供而承受100亿元的亏损。. H3 n. i4 ^6 r
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在私营环节方面，「资本经济学」并非唯一，或者首个组织就加拿大的炽热地产市场作出警告。! M) a3 Z- z; A* D7 T+ V! I
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然而，所有悲观的预测未有实现。
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9 z7 b2 b* G4 ?( l1 S 加拿大中央银行及大部分私人环节的预测人员反而认为楼市会出现「软着陆」，而屋价会大致保持不变，或至多下跌数个百分点。目前在二手楼的市道，价格及新屋动工批则方面已开始放缓。
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7 V9 j( V/ K- ? T$ K$ j 加拿大帝国商业银行(CIBC)估计，住宅的价格至多过高了5至10%，而且认为大部分的住宅业主将会能够负担温和的加息。
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1 o4 b( y% G& E) d1 C) U7 G) O* W9 P 此外，联邦财长费拉逖(Jim Flaherty)已经强调，他不相信加拿大楼市有泡沫，同时也採取温和的措施来收紧按揭贷款的规例，以防止泡沫的出现。4 _% [( ?3 |, K: U- l5 r' C; b
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不过，马达尼认为这些信心不当。他表示，不仅是加拿大的屋价已如美国的楼价般在瓦解前迅速上升，而且也与诸如入息及租住成本的传统指标脱节。$ X1 r+ V4 g1 G% r& {* Q$ Q
+ R; M# o; o | 他说，不少的讨论以例如目前的负担能力为焦点，而未有着眼于较长远的负担能力。
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他说：「我们断定楼价已成泡沫，而且在未来数年有显着下跌的风险。」
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以2层高住宅及2睡房的共管柏文的平均重售价格指数计算，自从1999年，加拿大的屋价已每年上升7%，升至约314,000元，亦即上升了125%。
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" ~" ~3 R" e2 v3 g+ W; B& j& A 加拿大美林(Merrill Lynch Canada)于3年前便曾发出警告。2 t: S* s) b' X: i# k/ J# \
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不过，美林的现任首席经济师金格(Sheryl King)则不同意她的前任人及「资本经济学」的分析。* B8 W7 S# t/ h% V; P K& D% H
5 ^5 ~) M) h% G" Z" { 她表示，虽然屋价升势类似，加拿大没有与美国相同的根本问题。加拿大的贷款做法较为严格，打击了投机，而且业主不可以放弃物业，而不用受到处罚。 |
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狗仔卡
发表于 2011-2-6 08:34
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