影响加国楼市要素盘点：人口 利率 经济 政策

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房地产通常代表了普通老百姓的主要财富，这对加拿大和美国的房主来说尤为明显。对北美的普通百姓而言，平均来讲，个人三分之一左右的净资产被捆绑在了房地产这一项目上，换算一下，整个市场的估值大约达到了近200万亿美元。
房地产市场的巨大规模和收益率，使它成为众多投资者投资盈利的首选目标。现就目前影响房地产市场和投资走向的一些主要因素分析如下：

' z. V& \5 |& z5 Z0 w% G+ |: ?4 U影响房地产市场的四大因素
1 P2 E; _% e5 _, s1 Y3 ^1.人口统计

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7 O; ~( `3 W! V7 ~5 U人口虽然从表面上看，只是一种数据统计，但它向我们描述了一个地区人口的年龄，种族，性别，收入，人口迁移，增长模式等人口构成的具体情况。尽管这些数据常常被我们忽略，但事实上，它却影响了房地产价格的走向，及各种物业类型在市场上的供需比率。一个国家人口结构的重大变化，常常可以很大程度地影响到这个国家未来几十年的房地产发展趋势。
% Z, Q  x6 P: b1 x例如，上个世纪50年代到70年代之间发生的婴儿大潮，便是一股具有代表性的，曾经影响房地产市场趋势的巨大力量。如今一晃几十年过去了，随着时间的推移，“婴儿潮一代”将在2010年后，同时进入退休阶段，这必将再一次大幅度地左右房地产市场的势态。


再比如上世纪70年代，和本世纪初的几次移民大潮，也同样对北美的房产市场产生了巨大的影响。以加拿大为例，温哥华和多伦多等几个主要城市的房产市场，因为移民政策改变，吸引了大批亚裔移民的涌入而发生了翻天覆地的变化。
# q/ p1 v9 T$ F) X& v( H人口结构的变化可以在多方面影响市场的需求。对投资者来说，应该考虑：比如即将出现的越来越多的退休者对渡假地区和渡假屋市场的影响;再比如，对于大批退休人士而言，收入减少的同时，子女也长大成人，离家开始独自生活，因此投资较小类型的房屋，将拥有较好的投资前景。事实上，这些转变已经开始出现在各个地区的房地产市场上了。
2.利率
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. a% J1 K: ~+ f, U0 m' n; h* V; h利率的变化也会对房地产市场产生重大的影响，因为利率的变化可以大大影响一个人购买住宅物业的能力。这是因为利率的下降，给抵押贷款购房的成本造成了一定跌幅，也同时激发了房地产市场的价格上扬。反之，随着利率的上升，获得抵押贷款的成本大大增加，从而将迫使房地产市场降价回跌。
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- U6 G% d- w( _' j9 n  ^9 R另外，从利率对股票投资的影响方面看，如只是投资于房地产投资信托基金(REIT)，而非直接投资于住宅房产，其关系的变化则类似于债券和利率之间的相互关系变化。
0 i6 Z. S  C7 S# @! D当利率下降，因为票面利率变得更为可取，债券的价值便随即上升;而当利率上升，债券价值则会下降。同样，当市场利率下降，房地产投资信托基金的高收益率就变得更具吸引力，其价值自然就会上升;而当利率上升，房地产投资信托基金在收益率上的吸引力开始下降，它们的价值也随之下落。
: u  g8 {7 @. y$ d! ~3.经济
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$ j1 U* F+ ?; v, s1 o1 V另一个影响了房地产的关键因素，是经济整体的健康状况。这一指标通常是通过如国内生产总值，就业指数，制造业情况，商品价格等具体指数来综合衡量的。一般来说，当经济不景气的时候，房地产也会随之低靡。 然而，经济的周期性对于不同类型的房地产，可以产生效果不同的影响。例如，如果有一个房地产投资信托基金的投资方向为规模较大的豪华酒店，那么它所受到的经济衰退的影响，将大过另外一间主要投资于写字楼地产的房地产投资信托基金公司。
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因为作为一种财产的投资形式，渡假酒店的经营情况对经济环境的影响非常敏感，这也是它固有的租赁结构特征所决定的。租用一间酒店房间，可以看作是一次短期租赁行为，在经济不景气的时候，很容易就被酒店客户为缩减开支而取消;而另一方面，写字楼租户一般有比较长期的合同，无法在经济不景气的时候，中途改变租赁合同。
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因此，房地产投资者应当认识到经济周期对房地产市场各种类型的作用，并始终保持自己应对各种变化的敏感度。


4.政府政策

* \1 `: K6 g: r' A) W  P4 Q$ V政府法规也是另一个可能对物业的需求和价格产生出重大影响的因素。当政府需要宏观调控，刺激房地产市场上扬的时候，通常会做出：例如税收抵免，减免和补贴的改革措施，所以根据政府的相关政策走向，投资者可以大致分析出房地产市场供给和需求的变化趋势。
例如，在2009年，美国政府就曾经向物业的市场买主们，短期推出抵免首次购房者税收的优惠政策，来推动房屋市场走出销售情况的低迷。据美国全国房地产经纪人协会(NAR)提供的情况，这项税收方面的优惠政策在美国范围内，带动了至少90万个家庭购买了住宅房屋。这无疑是一个相当可观的增长。
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虽然税收政策的改变只是不知不觉地，而且有可能只是暂时性地，导致了这些增长，但无疑已经可以使你得出：房地产市场的变化会受到其他很多因素影响的基本结论了。
什么是最好的投资?
) h  F. S9 k7 P& S房地产市场的巨大规模和可观收益，使它长期成为投资者的首选目标。投资者可以选择直接投资于房地产，或间接通过投资房地产管理基金来实现投资。直接涉及购买住宅或商业物业的房地产投资，总归会在将来某个时间进行转售
而间接方式的投资则是投资于房地产市场，包括房地产信托投资(REITs)，房地产交易所买卖基金(ETF)，混合房地产基金(CREFs)和基础设施的资金投入。由于较高的市场流动性，较低的交易成本和较低的资本要求，普通投资者更愿意间接投资于房地产市场。
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编后


8 r' D) s) [% Y3 ?. T1 \8 \本文在这里只是介绍了一些能左右房地产市场的主要深层因素，而事实上，还有更多、更为复杂的因素同样在发挥着各自的作用。

4 a! T* a* R# F0 t3 P+ z! \5 q2 k尽管在前面，已经根据这些因素的变化，给出了投资者一些有益的建议，但在实际情况操作中，因为具体环境的变化，所得出的结果，却可能是不尽相同的。
然而，了解这些驱动市场的因素，并作出投资前景的综合性预见评估，对投资房地产来说，将起到越来越重要的作用。

lastman

其实就一条，问问那些买了屋子出租的人就知道为什么了