租客须知：如何减少中断租约时的损失

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作者：牧涛

$ ~; k' O# {7 |- x5 I! f& p对租客来说，搬家是件很常见的事情，比如说个人生活的一些变化、家里出了急事、找到了新工作……而这时，他（她）就可能就会面临中断租约（lease）的难题。
/ m8 M& l4 {6 `: x! M  S  F租约是指房客与房东签订的书面租房协议。协议的有效期通常是一年，房东有义务在此期间内合理地维护房屋并使之保持居住标准，同时不涨房租。
9 W; K$ N. X( v/ u1 z3 L中断租约是件很严肃的事情。当租客与房东签订了租约，就意味着承担了法律上的责任。中断租约从法律上来说就是终止合同（breaking a contract），房东有权要求你付足了约期所包含的所有租金后再离开。例如，你的月租是1800元、想要提前4个月离开，可能便会损失7200元。

因此，租客打算在租约到期前离开，就要做好损失的准备。不过，根据不同的情况，如果注意一些方法，可以将损失降低到最低。以下三种方式可以让公寓租客在中断租约时消除或减少损失：
$ }6 Z7 X! ]/ W7 H: C7 @, q1 G' V. \1. 与房东开诚布公。假如你的生活发生变化——比如要前往其他城市就职，而无法再租下去，最好能在第一时间通知房东。他（她）或许能理解你的处境，解除你的租约。如果碰巧能遇到这种结果当然是最好不过，但是记得一定要问房东要解约书（release），并让双方都签名。
2. 尝试转租。如果房东不同意解除租约，那么则可以考虑将租约转出去。转租分两种，第一种情况（sublet）是你仍然是租约的负责方。如果入住的人出了问题，例如不支付租金或损坏了设施，房东仍可以追溯你的责任。第二种情况（assign）则是将租约完全转出去，这样你就完全从这份契约的责任中解脱出来。不过，房东仍然可以问你索要“转租费”，这包括查询续约人的信用记录等费用。
1 V; B5 E9 l( |/ J8 u$ W. N% D无论是采用那种转租方式，你都应该确保续约人有着良好的信用历史、有一定数额的稳定收入。在第二种转租形式（assign）下，根据本省租房事务管理机构“房东及租客管理委员会”（The Landlord and Tenant Board）的规定，即使房东不同意你转租、或者在7天之内没有回复你的转租申请（assignment request），你都可以单方面终止租约，只需要在发出转租申请的30天内给房东一个书面的终止租约通知就可以。
本地房地产事务律师韦斯列德（Mark Weisleder）表示，如果房客能够找到续约人，将在和房东的终止租约交涉中占据很大的优势。即便房东不同意将公寓租给房客所选定的续约人，房客也可以在向“房东及租客管理委员会”申诉时，将终止租约的责任全部推房东，自己不欠他一分钱。

, R2 @! d: A" Y. v1 e) H+ Z3. 公寓房缺乏维修（in bad shape）。如果公寓房的居住条件“低标准”（sub-standard state），租客有权在不用承担任何责任的情况下中断租约。“低标准”可以是公寓缺乏维修、并对健康造成影响，例如水管漏水、墙壁发霉，或者房东对房客的骚扰。如果租客手上有公寓房居住条件低标准的证据，便可以向“房东及租客管理委员会”（The Landlord and Tenant Board）申请中断租约。
- ~, `  N) C2 Z4 M当然，租客如果一定要走，也可以选择直接离开（walk away），但是要了解其中的危险性——你很有可能面对一场官司。房东在租客未到约期而自行离开后，有权将房子立刻出租，同时诉诸法律要求租客赔偿损失。