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Hu Jiao Xiao Huang

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鲜花(1) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 08:24 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Sorry. Can not type Chinese at work. + S5 [0 J: x3 U$ _- R

; V0 G7 A# k& R; Q1 X3 Q. w/ LAny comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
& X7 {) T' k# `( L
8 h; [# _6 `  nhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
& m9 e& z& {2 |$ O) ?) w- h
  n1 S* e" j: |7 [6 l- kThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 20:41 | 显示全部楼层
这个房子的地址是:4349 - MCCLUNG CRESCENT
2 R+ d) [, h) T算 Magrath Citedal 比较好的位置,离 Larch Park 比较近。* ], S5 V. Z4 C/ ?# l1 S$ W4 ^
) F, {0 I3 V. h- d+ B" R8 R
如果是我买,我会出60万。
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-26 20:46 | 显示全部楼层
2# 小黄
0 q: O1 T+ v) N7 x, p3 G  y! r
' P3 H/ J+ z( e% Y! FThanks a lot!
& s1 P- G! X. I2 V, m, V2 Q2 c0 m1 I( i$ K
Do you mean 600K or 700K?
鲜花(70) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 22:09 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 22:58 | 显示全部楼层
2# 小黄
3 _* p3 ~" Y+ a2 t% A; w0 q2 t3 }
Thanks a lot!
2 Q1 z2 p2 s1 T1 G( L8 l' S+ O5 m
& z, X+ W7 n5 j" u7 fDo you mean 600K or 700K?
) a2 V& V, q, t2 D1 ?qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

& K1 Y3 V! @, i7 ?6
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-26 23:00 | 显示全部楼层
房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片,只能根据所看到的信息发表点评论,希望对你有所帮助。. ?, N; \, T; c* d7 g  e
从外观看:房子外墙石头装饰布多,但外墙装饰的要求较高,档次定位较高。- E" Q$ _) g' j5 ]
因是Perry的房子,屋内的装修材料应该有一定档次。
" e0 k: T' F7 j1 o: u' l车库较小,30尺宽对3车库来说有些窄。/ e  S- p& G2 w; f) u; Z2 s" r
车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大,18尺宽左右。显小。8 o/ F$ ]& g/ g
Perry要价75万,估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多,应该有些促销。
- j3 F- D) C$ p! v如你去跟他们谈价,估计不会低于72万5千。
, ^) |! t1 k7 {9 h: Z8 I0 a2 Y5 O如能71万以下成交,应该算是相当不错的Deal。. J0 D8 Q8 A- C6 l% Q1 U
当然,砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
! M" b6 I9 E6 E) T' w, H祝好运!
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-26 23:19 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 00:21 编辑
! d; M. G7 N9 A! t- ]
2 l, i& s/ e" d9 \对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:' O5 w. W9 ~- K$ T, f" T/ T
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。* O' ~* _/ n4 @, `. p1 e" \
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头,和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
+ b0 B" i$ t. ^4 q/ v) J2 {5 a3) 柱子太细,还有车库左边那个窗太细,太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
1 t- V/ ?5 l' v" s8 q3 b' O4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。
4 ^3 K' Q' q  ~  F6 d9 [. g% _' Z5) 窗框颜色不一致,有的深色有的浅色。7 U6 c; [! B& a* {0 q9 J9 Y
/ h% V  Z5 {0 `9 {# p
至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方,这很显然是缺乏设计水平的人设计的,内部格局恐怕也好不到哪里去。
: y# _: I/ w! e" B) K, y# Z& I9 T" I# f; V% {8 L8 `
这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地,对房型有较高要求的人选择还是很大的。
) O2 ]4 m6 b2 h6 z& z# [" g
8 B# O1 p. o7 q7 o" u当然我同意衣食住行,这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的,可以慢慢的等某个急需现房,缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。
鲜花(13) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 00:41 | 显示全部楼层
本帖最后由 衣食住行 于 2011-8-27 01:48 编辑 4 C: w* h) r5 O' k( q
对外观的评价,我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap,好比:& u8 R" [) r) J/ ^
1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行,至不济也应该用 hardy board。
9 W6 M+ a& S0 J; O2) 石头严重 ...! U; R" Z$ X& }, t/ R  }
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

7 H$ O2 l; T, y, y我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在,来猜测屋内装修也会上一定档次。(希望如此)。Ambleside的房子内部装修普遍较好,有木地板,瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
. i% d8 ^5 J7 q6 w  s# u' B) R如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。
& }8 K3 X& h. o7 _4 L5 n* g建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
; D* V$ N0 h' h! X8 r& GHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
/ ~) p/ o$ u9 o* U5 p$ ~2 L至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
鲜花(53) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-27 16:33 | 显示全部楼层
This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.
鲜花(1654) 鸡蛋(51)
发表于 2011-8-27 17:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。
0 D6 L6 M! F, g* y* W如果是我买的话,我可能会出650s.
鲜花(1) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2011-8-27 18:30 | 显示全部楼层
Thanks a lot for all the comments. 4 I+ i# W$ |; V8 y; y2 H
$ e% }4 `2 `: s' S
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。' M2 k; L5 o- H& I7 o8 @
What does this mean? " M* d( U7 x0 E* H- P1 G

1 y1 M: e0 w& u1 T$ Z- ^It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
& ?" D+ g! F. `  X0 @7 I
; Y5 ]0 w4 W. ]3 D6 J9 WThanks,
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:52 | 显示全部楼层
本帖最后由 小黄 于 2011-8-27 21:05 编辑
( E4 h6 Z7 e8 V# V; i
如果是40~50万区的房子,城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然,客户选高档材料,那是客户自己的选择。( A% m5 Z# @2 C9 o9 n9 J
建筑商一般是用最低的装饰,以降低房价,吸引客户。
; Z6 A+ i7 j2 E+ X% h" THardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙:我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。4 h5 S6 C3 A$ o9 q5 a
至于Stucco,Stone(Brick)或Tile外墙装饰是属于高档装饰,一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。+ x7 O7 t0 |  n. E6 V
衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

; H: W8 Y( }4 S5 O& qUpper Windermere分4个区,最主要的要求是:
& g3 P8 t; R7 ^) y2 a: g. cUrban - 45~55万,Hardi board。120sf的石材,并且要2尺的wrap around。
& L! _$ a) k/ m! OPremier - 55~95万,Stucco,车道aggregate,150sf石材。两层屋至少6/12坡度,平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
; A! d+ T5 P; z7 |Estate - 95万~200万,Stucco,车道aggregate,400sf石材。两层屋至少7/12坡度,平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%;和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle,必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。2 H, P  x/ W* Q! s; \( K
Ridge - 200万起,基本都是专人审批的。+ i- g/ p+ ]5 }! H

  i# u# c! H' h9 L0 N' R所以我觉得这个房子要价70多万,而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然,如果这个房子要50多万,我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求,有明显的外观弱点的还是要慎重。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 19:57 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。8 K+ e- o" @: T) T  d- V3 j0 }% ]/ x6 C
如果是我买的话,我可能会出650s.
* a" U, a; }  K: e: O) @JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

4 c, D, H/ T& d很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2011-8-27 20:00 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
Thanks a lot for all the comments. 5 F; x9 }3 y* s
5 L) V: x) I  B$ [& y) j
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足,应该至少退18寸。; K: {9 G6 X2 |5 W2 j8 t1 D9 a1 f
What does this mean? & N9 ^4 O' y+ U
: N1 X1 I) K/ `$ P; ^6 R1 w$ \) f
It has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
! G. s5 N7 V% `1 ?7 c# o2 O. L( q: H
...; k& K5 t4 Q2 `8 c$ D8 Z5 h
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30
" q, k- G$ ?: o+ }8 T
1)就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐,应该往后推才好看。
0 s, _: T; p8 @/ G2 \& J2)如果是就一个房间18尺,成本相差不了多少。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 00:05 | 显示全部楼层
如果在这房子外走过,只看外观,真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 07:56 | 显示全部楼层
1# qbxl400
$ m, L, B: |; O! X* [7 ?. \. |# ]1 [- I+ h! k$ e& t9 r! r
8 H- H# o% r* O1 Z( z
地点不错,房子感觉不好。
鲜花(48) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 08:32 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
那个地区房子普遍定价偏高,不知道为什么。9 W. [9 a, u" a! d4 E8 U
如果是我买的话,我可能会出650s.
$ |1 }2 K3 S4 cJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44
* `4 d# J' `( k+ q/ `! O
5 ~$ c" `, y4 A) x' D& ~
那个地区地理位置还是很不错的,所在riverbend, 在环线以内,在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便,进出23 Ave和环城高速容易。) I, r- Y  J  v2 R
- G: w+ z: o" L* L  E& J0 w
只是这个房子造的不咋的,与要价不符。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 10:29 | 显示全部楼层
本帖最后由 OOPP 于 2011-8-29 11:30 编辑
, H" B7 v, [- S: [8 v: `7 R
* o7 R. [; N# C. `: u0 h# b我出63。卖的就是location.
鲜花(39) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 12:52 | 显示全部楼层
曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 17:35 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。
理袁律师事务所
鲜花(636) 鸡蛋(0)
发表于 2011-8-29 19:46 | 显示全部楼层
很简单,这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况,而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
2 n+ J; i9 V( y1 O  x小黄 发表于 2011-8-27 20:57
; l2 H7 s) T  g* s+ X3 T

. L# W1 |( f! M% M3 X" c
鲜花(695) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-1 12:45 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2011-9-2 07:52 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
本帖最后由 supervisor 于 2011-9-2 08:54 编辑 % l7 U$ V, a+ g
& V. a: ~) z1 g- p: N% v
男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.
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