Hu Jiao Xiao Huang

qbxl400

Sorry. Can not type Chinese at work.

Any comments on this property? If you buy it, how much you would pay?
% c' Y0 g  ?# _- C5 ~! V
( [( v/ s" C* o6 }' G$ v; nhttp://www.edmontonrealestate.pr ... dmonton-ab-t6r-0m9/
9 a1 l# J8 T+ ]7 v
Thanks,

小黄

这个房子的地址是：4349 - MCCLUNG CRESCENT
3 @. ]! z  b  s. H+ c# W算 Magrath Citedal 比较好的位置，离 Larch Park 比较近。
/ m8 W1 M6 W- b& D: I
如果是我买，我会出60万。

qbxl400

2# 小黄

+ K& d7 Z1 A9 a0 D- B) S& T, aThanks a lot!
5 h, G& b: o( x9 `
Do you mean 600K or 700K?

Marlin

小黄

2# 小黄

Thanks a lot!
) F0 b% q4 J* t: Z7 r0 B  \
( p+ [0 z/ p4 ?) r$ rDo you mean 600K or 700K?
qbxl400 发表于 2011-8-26 21:46

, N& S) {5 L9 K8 N8 p8 L+ d6

衣食住行

房子的价格跟内装修和房子内房间的布局很有关系。因看不到照片，只能根据所看到的信息发表点评论，希望对你有所帮助。
从外观看：房子外墙石头装饰布多，但外墙装饰的要求较高，档次定位较高。
因是Perry的房子，屋内的装修材料应该有一定档次。
2 z. |( U0 a9 V1 T. q! Y6 y车库较小，30尺宽对3车库来说有些窄。
7 F7 j) B$ [; b车库上的房间应该是BonusRoom。但房间的宽度不大，18尺宽左右。显小。
Perry要价75万，估计谈价空间不大。但他们现在的存货量较多，应该有些促销。
, ?% a( t9 I; _# y9 y如你去跟他们谈价，估计不会低于72万5千。
如能71万以下成交，应该算是相当不错的Deal。
当然，砍价要有策略技巧。这也决定砍价的空间。
祝好运！

小黄

. U7 |, j+ p& `( O. d0 U9 E
9 @' S4 {$ |4 T7 X  m对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
' O% d/ o4 p$ H  h9 ~2 G1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重不足。车库门上方应该是石头，和柱子形成平板效应。进门柱子应该是全石头的。在这点上这个房子还不如Jayman 40多万的房子。
3) 柱子太细，还有车库左边那个窗太细，太靠近转角。整个房子没有 substantial 的感觉。
4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
2 V/ \9 t+ I( X7 b6 R5) 窗框颜色不一致，有的深色有的浅色。
9 E4 r! c/ k0 a: }% [+ p% T
, X2 f" b4 n! [, v至于整体比例不协调一类的缺点就不用说了。因为外观有这么多不专业的地方，这很显然是缺乏设计水平的人设计的，内部格局恐怕也好不到哪里去。

7 Z5 M1 Q% g, G这个房子背靠的地就是22万多的 Larch Park的地，对房型有较高要求的人选择还是很大的。

当然我同意衣食住行，这个房子建筑商会咬住70多万不放。因为建筑商和小区还是有一定认知度的，可以慢慢的等某个急需现房，缺乏鉴别力而又信息不对称的买家。

衣食住行

: r# r) e( {9 z  s" x1 @

对外观的评价，我跟衣食住行看法不同。我认为这个房子的外观非常 cheap，好比：
" _3 o' m5 ~1 d& I* N: m0 g1) Vinyl siding。在2007年热潮的时候都是vinyl 的也罢。现在 acrylic stucco 非常流行，至不济也应该用 hardy board。
2) 石头严重 ...
小黄 发表于 2011-8-27 00:19

我所说的装饰要求较高是指前脸用了一些宽条装饰。这反映了那个区对房子外墙的最低要求比一般区的要高。如Ambleside的房子也有这种要求。我是想用“这种要求”的存在，来猜测屋内装修也会上一定档次。（希望如此）。Ambleside的房子内部装修普遍较好，有木地板，瓷砖和大理石台面的房子占了70%以上。
6 e' ]% N+ r. A( W如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
: f* Q, B$ p* K% f' E" C建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
! N. K4 m# S* ^Hardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。

ceramistpalace

This lot size is not good for 3-front-facing-garage design, its front elevation looks like a small entry level house.

JoyceAccSG

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
6 H4 H1 a+ c. t0 J% g, V0 h- u" T如果是我买的话，我可能会出650s.

qbxl400

Thanks a lot for all the comments.
: E; d0 t8 ^* a5 s  a% @  \: b
, g9 \# H! C# t( ~' m4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
What does this mean?

7 i0 ^( H7 D8 TIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
. S) R8 M7 Z1 A. J0 Q1 F+ X
5 {& |) ^0 }) e3 ?Thanks,

小黄

如果是40~50万区的房子，城市对这些房子的外墙装饰是没有要求的。室内装饰材料自然就较普通了。当然，客户选高档材料，那是客户自己的选择。
: s* o3 x7 n1 z, F( }8 w' I建筑商一般是用最低的装饰，以降低房价，吸引客户。
$ }1 a5 t7 T9 K! YHardy board的外墙则是更高要求的区内房子的外墙：我记得Upper Windermere区的房子就有这些要求。
. i! g8 r/ B& a3 u, [/ k1 K至于Stucco，Stone（Brick）或Tile外墙装饰是属于高档装饰，一般是客户自选。但费用至少比Vinyl的外墙要贵2万以上。Windermere Ridge的房子外墙应该有这个要求。
* k7 T: w5 L. o! m/ Q衣食住行 发表于 2011-8-27 01:41

% ?0 k) T9 I3 C& wUpper Windermere分4个区，最主要的要求是：
& f+ M+ y9 X  `, L: R/ F2 B( b3 AUrban - 45~55万，Hardi board。120sf的石材，并且要2尺的wrap around。
  S" T7 U, E7 N: L- }( J, zPremier - 55~95万，Stucco，车道aggregate，150sf石材。两层屋至少6/12坡度，平房7/12坡度。车库宽度少于pocket的65%
% L% @$ v8 `; R$ K) w" TEstate - 95万~200万，Stucco，车道aggregate，400sf石材。两层屋至少7/12坡度，平房8/12坡度。车库宽度少于pocket的60%；和Premier最主要区别是屋顶不可以用普通 asphalt shingle，必须是cedar shake或金属顶或concrete tile。
Ridge - 200万起，基本都是专人审批的。

# J/ N0 K3 G2 o2 c所以我觉得这个房子要价70多万，而就以房子本身尚还达不到其它小区50万左右房子的要求。当然，如果这个房子要50多万，我肯定不会提出这些批评意见的。但70多万都是改善性需求，有明显的外观弱点的还是要慎重。

小黄

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
, ]% z2 A1 w& l  Q) v如果是我买的话，我可能会出650s.
$ |, l% }& D" C7 ZJoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。

小黄

Thanks a lot for all the comments.

1 S' @; Z. F3 U. R! }4) 屋顶的 dutch gable 的 set back 不足，应该至少退18寸。
  S: a) s/ H% ]What does this mean?

$ H6 b+ S6 L6 E! }0 f% jIt has 18 ft ceiling, does it make it expensive to build copared to 9 ft?
4 b, T: M: u1 f  T/ \* H# Y- y6 Q: w
: h+ Q6 p, |7 M# o6 L, d ...
qbxl400 发表于 2011-8-27 19:30

1）就是屋顶尖起那一块的起点不应该这么紧靠前面的滴水檐，应该往后推才好看。
2）如果是就一个房间18尺，成本相差不了多少。

maxbon

如果在这房子外走过，只看外观，真看不出这房子需要70多万。第一感觉、、、、、、、、、、、、

southcommon

1# qbxl400

3 ?. O0 y1 D3 z
地点不错，房子感觉不好。

southcommon

那个地区房子普遍定价偏高，不知道为什么。
如果是我买的话，我可能会出650s.
JoyceAccSG 发表于 2011-8-27 18:44

1 b7 d9 m' A( a  }/ J那个地区地理位置还是很不错的，所在riverbend, 在环线以内，在新区里面不算远。 靠ravine, 安静。 交通方便，进出23 Ave和环城高速容易。
3 T/ H7 S3 \5 A) T; @
只是这个房子造的不咋的，与要价不符。

OOPP

, N* }& X0 P" b: \! w我出63。卖的就是location.

carroll

曾经出价65W在那个区,买2560SQFT WALKOUT的房子,没成. 次房估计70W以下很难. 但是外形太CHEAP,如果出70W,我会去买别的房.PERRY是个不错的BUILDER, 里头细节大概好吧.

supervisor

如果不是WALKOUT,我只出65W以内。外观实在难看。70W 可以选好一些的房子。

mont

很简单，这个区的大部分房子都是在地产最高点建造的。一般卖主心理都是不看市场实际情况，而要达到心里目标价位。而扳平是绝大多数人的一个重要价位点。
  n$ U- \; v1 Z" Y9 ^小黄 发表于 2011-8-27 20:57

1 T8 y3 r& b* g/ R7 A7 Y
) C. G) g# k6 Q9 Z# ~  \+ {* _, X

青萝

我觉得女童鞋们都不会喜欢这房子——太丑了。

supervisor

男童鞋们更不喜欢,一般男童鞋更重外表.