房价涨了这么多，还能买吗？ (ZT)

十年移民路_

房价涨了这么多，还能买吗？
3 J; o* C% X' s4 Y: F: A

+ g5 i, H  w% i5 d; t记得大约是在两年半前，本人曾经发表过一篇鼓励新移民积极置业的文章。通过那篇文章，有幸结识了一批当时正在为“买房”还是“租房”拿不定主意的朋友，并协助他们当中的不少人买到了可心的房子。
: `0 R) q: V$ Y% o7 M2 {3 K$ w
/ L# W) O  Y1 h# u1 e! W2 j& ]6 t但也就是那篇文章，在本地一个颇有人气的网站上遭到了几位仁兄的指责。有人怒斥我“居心不良”，要将新移民引入房地产的泡沫市场，让大家的血汗钱付诸东流。

但结果怎么样呢？

几乎所有在那段时间买到了房子的人都在为自己的抉择庆幸不已，而那些持币观望、一直企盼房价大跌的人士则不免心怀失望。
6 z# C/ v) v5 S
前几天结识一位来加拿大3年多的新客户，开门见山，这位东北大姐称其最大的后悔，便是没有早点把房子买下来，害得自己交了这么久的房租，带来的美金也大幅缩水。

两年来，多伦多及其周边的房价大涨，令不少人跌破眼镜。打个比方，二年多前，一栋位于列治文山Yonge/Elgin Mills区的2500尺独立屋只卖到34万余元，但同样是这栋房子，眼下如果没有40万的话，卖家是绝对不会理睬你的。如果遇到保养好的房子的话，超过45万的卖价也毫不出奇。
6 W" H( L8 E! t6 X5 A- i5 i" Z
最近接到不少客户的电话，征询意见。大家最为关心的问题，就是房价涨了这么多，是否还可以买。

其实，这根本就不是一个值得争议的问题。
7 G& n7 P5 U! \' ~9 s
: ?7 @3 s9 }2 |6 U+ {首先，买房人应该问自己，为什么要买房？是用来自住，还是为了投资赚钱。如果是后者，而且也不打算从银行借贷很多的话，笔者倒真的建议你三思而后行。因为毕竟房价已经涨了这么多，如果期望很快就将房产套现，恐怕除了昂贵的经纪费，外加各项交割费用之外，能够留在口袋里的现钱可能不太多。虽然经常可以看到“买到就赚钱”的广告，但讲老实话，如果真的有这么好的生意的话，诸位经纪早就私下瓜分了！

如果买房是用来自住的话，所谓的“购房时机”就不会显得那样重要了。首先，我们现在面对的，是43年来最低的银行贷款利率，购房的头几年，您的还款负担较轻。其次，将昂贵的房租省下来，交给银行，这是一种非常典型的北美“储蓄”概念。君不见，颇多的加拿大人一生“生活拮据”，月月“入不敷出”，但一旦年老体迈，便会腰缠万贯。此笔银两何处而来？他们会告诉你，是卖了房子后得来的。
% W; g7 S: G' P+ x  ?& x
身为地产经纪，笔者在工作之余喜欢与买家、卖家闲聊。一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？
$ R; n# G' _9 ^- @* u( |
, J4 V, _/ X! S" }, x3 s4 h算了算了，还是不说了，免得让买了那栋房子的人太不舒服。不过讲老实话，听完了老妇的答案后，我几乎从椅子上跌落地下，太刺激了！
* n! Z: ]+ Q' N; ^6 d
7 k) [: Q( l+ v* [9 w, F买房的真谛不过如此吧！

onlyi

多少？8000？

elk

make sense!

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 09:53 发表
/ R/ ^' f  E* @# k一日，与一位住于北约克名校区、刚刚以31万余将40余年屋龄的老屋脱手的老妇吹牛，说到兴头上，老人低语：年轻人，你想不想知道我40年前买下这栋房子时的价钱？ ...

/ e% f$ V0 P% o! D40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

疯青羊

好奇的看看下表就可以估计出来了
% J+ D* S! O0 A. }- KTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
) c1 a7 h# R1 w2 |+ HYear Average Price %

( J" }  o) D0 h2 B9 `, j1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
9 W2 V8 E! V; b8 B* M% T1960 16329 -1.70%
1961 16334 0.03%
1962 16742 2.50%
% I( {) m/ u" \' ~& L- D1963 16517 -1.30%
1 e4 {) {" ~6 |1964 17370 5.10%
6 ~8 y, y3 j1 u: L: p* G# k4 C1965 18883 8.70%
1966 21360 13.11%
% [1 s8 h* O3 R1967 24078 12.70%
2 R1 ~/ G2 v- C% t( V: Z! t1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
' ^3 n* X0 s, l$ m4 Y, Y1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
7 Q4 o6 A# @; ^" ?5 o' J7 x  G1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
1975 57581 9.00%
# d1 w* x0 s: y2 ~6 X' o1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
) T" J' x1 q/ o: L2 T1980 75694 6.90%
! h: p- f0 _2 ?1981 90203 19.02%
3 n. _  K7 }% w9 K; [) f" q' P1 u1982 95496 5.90%
; D( i7 `  E1 `4 f9 E# f) [1983 101626 6.10%
" [8 @' ~" ?6 C3 f1984 102318 0.70%
0 l/ I* i) v6 c2 J0 v! M1985 109094 6.60%
1986 138925 27.30%
1987 189105 36.10%
1 H. \* q' z. C1988 229635 21.40%
# x) ^: J0 g, h( b* _; V1989 273698 19.20%
4 T) k/ U0 \+ m/ }! B$ J7 k$ M1990 255020 -6.80%
1991 234313 -8.10%
6 S$ O- E$ I, g1992 214971 -8.30%
1993 206490 -0.39%
1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
( H  ^6 n1 z; B1 d1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
1998 216815 2.60%
5 d1 G( g/ B6 ], u; A* F3 l. X1999 228372 5.30%
% p1 {& {2 R" A( [, q6 A0 G2000 243255 6.50%
2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%

高桥

[广告]:
--------------------------------------------------------------------------------

好奇的看看下表就可以估计出来了
) S) P9 G: ~/ ^1 O% P+ M* PTORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
Year Average Price %

1953 14424 0.00%
1954 14647 1.50%
1955 14952 2.01%
) }6 D& B9 q3 R! B4 P1956 15043 0.60%
1957 15732 4.60%
1958 16085 2.20%
1959 16615 3.30%
1960 16329 -1.70%
* [8 u  y. |0 B* C0 G1961 16334 0.03%
1 G& U4 M3 i" W7 r/ Q7 \1962 16742 2.50%
) q# c% n" {+ f. d5 U- z1963 16517 -1.30%
1964 17370 5.10%
1965 18883 8.70%
* p0 {) v( _9 _  L1966 21360 13.11%
1967 24078 12.70%
1968 26732 11.01%
1969 28929 8.20%
7 e" G+ q. O# z, B) d* B1970 29492 1.90%
1971 30426 3.20%
1972 32513 6.90%
1973 40605 24.88%
1974 52806 30.01%
4 v' X/ x8 T8 ^0 B1975 57581 9.00%
: |" s4 W' e. |0 `+ \& {1 T* A1976 61389 6.60%
1977 64559 5.20%
1978 67333 4.30%
1979 70830 5.20%
1980 75694 6.90%
  L2 b& X4 d8 V5 o0 V1981 90203 19.02%
% m# B8 ^  Q: n1 o- M# {1982 95496 5.90%
9 ?0 a5 W: K& V7 h+ v0 L1983 101626 6.10%
: O8 v1 x& |* |6 }) T7 F$ i1 e0 ]$ ?1984 102318 0.70%
1985 109094 6.60%
! \2 q1 }4 u: `  Q/ h1986 138925 27.30%
1 Q! k% @$ G: _: j1987 189105 36.10%
9 m, f+ X5 f6 i1988 229635 21.40%
4 i3 S+ ]5 b% A1 {7 b1989 273698 19.20%
1990 255020 -6.80%
% Z  y/ ^8 E; d! N; k: q  x1991 234313 -8.10%
. @) H4 @$ u5 ^; |1992 214971 -8.30%
* V5 j/ |! N% u- m$ u* _1993 206490 -0.39%
" q1 \' }; I" n4 H2 M/ J- _; P1994 208921 1.20%
1995 203028 -2.80%
: R/ f, f1 @3 k$ ?. n) ?9 Z1996 198150 -2.40%
1997 211307 6.60%
& @) ]2 b) j. G9 d5 Y1998 216815 2.60%
1999 228372 5.30%
2 h; e7 `8 O- M2 y5 r+ \2 ~! u2000 243255 6.50%
: D, b1 Z3 M- J2 {4 H) U2001 251508 3.40%
2002 275231 9.40%
& O) A' Q, l' w; _, S% n7 G+ ~2003 293067 6.50%
2004 315231 7.60%




弱智儿童欢乐多

十年移民路_

原帖由 Tongjijin 于 2006-4-22 21:57 发表
:
' M$ v/ ~% v" i--------------------------------------------------------------------------------

  \% |% [" P1 ~  t5 ]1 z0 L$ m: x好奇的看看下表就可以估计出来了
TORONTO过去50年房价的走势(独立屋)
& P) `3 j2 @" Z6 X, T% K' C6 \7 T) _Year Average Price %

3 E% z7 v/ J( ~! h) \6 f8 ^1953 14424 0.00%
0 T9 H9 y2 \# B ...

我记得好象研究过这组数据，大概说，房价的历史平均涨幅是 6。5%，即每 12 年涨一倍。
. D6 I7 v2 K5 z6 [如果回归一条指数模型曲线，可一很明显地看到 在香港人大量移民时 （1996-1990） 的房价炒作行为。
1990 年房价开始向正常曲线方向回落，1995 年已完全调整完毕。在 1997 年香港回归后，大量的回流造成了两年的房价低于正常曲线，但对房价的影响不太大。以后，到目前为至，房价都完全落在正常回归模型内。

0 g$ I/ P2 A' E  E  x结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。

醉酒当歌

原帖由 十年移民路 于 2006-4-22 22:39 发表
4 I3 r! ]7 N' ~& `! p- d% d
" v+ z4 a! B9 x& a
/ F5 w# S! i$ G; @结论：目前的房价，还远没有达到泡沫的程度，还是市场的自然调节行为。
...

2 g7 ?2 R6 G8 ~7 l* r
; l4 H9 z( W% a/ f; F老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。
8 [, w/ C7 G* D& K
* R2 `3 z4 `8 G( y( ]: G$ E[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-4-23 17:35 编辑 ]

三思

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-22 12:07 发表
: X# v/ t+ r! R+ y1 b6 {
. W' |; ]# E9 C3 K* }) D; o
8 i4 H5 ~( A6 w: \40年，加拿大人的收入变化了多少？我不是很清楚。但我知道，中国的15年前的一般工薪阶层收入仅仅是现在收入的10%。那时候的钱值钱啊。所以，似乎感觉绝对比较数字是否真的有说服力。。。。

这点我同意。
. O6 i5 Z2 p3 s7 Z$ e; x: y40年啊！通货膨胀多少倍呢！怎么能这么算房子的增值呢

三言两语

91年的时候，National Park 的门票是$2 一张，现在是十几来着？这就是通货膨涨。如果说房价的平均涨幅真的是每年6.5％的话，只能说它还算保值。

大家还记得中国八十年代末和九十年代初的严重的通贷膨涨吗？那时候银行的存款利率是两位数，还有保值贴补率。因为那时候中国的房地产还不能自由交易，更没有贷款买房的，所以国人对通涨期间的房地产还没有认识。不过看看加拿大就知道了。也是八十年代末，九十年代初。楼上说的86年到89年每年两位数的房价上涨正是由于通涨造成的。保值归保值，你最好已经付完贷款，要不然两位数的贷款利率也没有几个人能负担得起。不知有多少人把房子低价出手，只是因为交不起每月的银行还款。而随后的负增涨也同样套牢一大批人。
8 m8 R/ A8 c& {- J* f( }; z- B# c, c0 K
% D4 z# `& ^- d! A$ e那么，现在加拿大的通涨率还很低呀，没有危险呀！错！如果现在的加拿大与二十年前处于同样的大环境的话，早已是两位数的通涨率了！只是因为时过境迁，今天这个地球上出现了两件法宝，让通涨由显性变成隐性了。这两件法保一个是电脑，一个是“中国”。决定通涨率的一个重要指标就是社会物价总水平。大家都知道电脑及其相关产品的价格是只降不涨的（今年比去年降了16.7％），因为其成本主要是技术成本，而不是生产成本。而“中国”就更牛了，自从中国成为“世界制造中心”之后这个世界的经济就“稳定”多了，加上加元的一路上扬，这里所有的生活用品的价格就一直铁打不动。美国想减少从中国的进口只能是嘴上说说罢了，如果真实施了，老百姓就要造反了。有了这两件法宝，社会物价总水平要有大幅上涨是难上加难了。这也就掩盖了真正的通涨率。

三月份的报表显示Alberta 的房价（新的统计口径，只是房价，不含地价）比去年同比上涨20.2%。不知道加上地价会是多少？历史不会简单的重演，但有时历史也会惊人的相似。不知道今年是86年还是89年，也不知道负增涨是会出现在2009年还是2007年。总之，买了房的也不用太得意，抓紧时间攒钱吧。没买房的也不用太失意，跌了再买也不错，只是不要让你的钱贬值就行了。

十年移民路_

原帖由 醉***当歌 于 2006-4-23 17:31 发表


老兄，这可与TD Canada Trust 说得不太一样。这个银行说目前投资风险明显加大。这个雁行预测未来十年平均房价增长4%每年。好像是你转的帖子吧。

银行的报告可能较准确。投资风险明显加大是事实。
我的个人的看法只是对那组数据的分析和解释。不能做为投资的依据。

我的意思是，TIMING 是重要的，个人的经验，知识，条件不同，会带来完全不同的看法。这也是在股市上有赔，有赚的原因。

总之，个人要按自己认为正确的方向行动就是了。

dcxx20

数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

疯青羊

原帖由 dcxx20 于 2006-4-23 23:12 发表
2 o  r+ ~; y2 |0 y( V数据是多伦多的，可以参考用。个人观点，从长远看，爱城的房地产应该比多伦多差很多，地理工业环境都是明摆着的。石油只能支持一时，如此涨下去，几年后负增长是不可避免的。

4 T% f2 x" e$ I, s' @$ y- H! ]9 ]这个不好说，现在往这个省投的钱太多，假如石油能支撑5年，就算5年后负增长，你现在买的房子还是赚的，现在看起来很偏南的地方，到那时候可能都是近中心了，我5年前来加拿大的时候觉得23ave就是荒凉地带了，呵呵

也无风雨也无晴

有钱而还没房的,还是趁早买房吧.

我是一只鱼

大项目的建成会使得劳动力市场逐渐萎缩，贷款利率会涨，失业会增加，房价会跌