买新区？或老区？

zcui · 发表于 2012-5-31 09:14

想买50万左右的房。新区房里边宽敞，但这个价位买不到大房，院子也小。老区地大，学区好，但里边陈旧。按其他大城和国内经念，应该是买地大的好，增值空间大。最近南边地铁附近房很抢手，是否跟地铁开通有关？会向大学区那么保值吗？投资和自住能兼顾那是最好。

浪里黑条 · 发表于 2012-5-31 10:03

地铁附近的房子会升值？？？？？

小黄 · 发表于 2012-5-31 10:11

浪里黑条发表于 2012-5-31 10:03
3 r9 E' \) ]5 P, I$ k地铁附近的房子会升值？？？？？

低端房啊，好比４０万整的独立屋，连地下室，租给５家印度人，总共租金３０００，在现在就不赖了。

小黄 · 发表于 2012-5-31 10:16

总的来说，我认为新区好。

１）新区增值快。无论国内国外都如此。
２）爱屯不大，不太堵。所以北京上海那种市中心交通优势这里没有。
３）爱屯不是越中心越好的。差区紧挨CBD。

浪里黑条 · 发表于 2012-5-31 10:22

小黄发表于 2012-5-31 11:11
5 x5 T6 e' F* v, R% l低端房啊，好比４０万整的独立屋，连地下室，租给５家印度人，总共租金３０００，在现在就不赖了。

租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

兔宝宝 · 发表于 2012-5-31 11:37

小黄发表于 2012-5-31 11:16 6 \& o0 W6 S6 {! Q! I
总的来说，我认为新区好。+ j0 M3 d* Y, ~* v: @+ K% g
* d7 V4 `7 t8 H9 }
１）新区增值快。无论国内国外都如此。

真无语了！！请你不要误导别人了。

执迷不悔 · 发表于 2012-5-31 12:27

浪里黑条发表于 2012-5-31 11:22 : z p8 F! ]8 H* W
租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰

tanrx · 发表于 2012-5-31 13:39

老区做投资较好，或经济能力一般时，可通过出租地下室获取贷款的补贴。

2007 · 发表于 2012-5-31 13:45

小黄发表于 2012-5-31 11:16
( n6 E2 A$ T! x5 j% S9 {6 e总的来说，我认为新区好。
) v. M1 Q3 w9 \, N8 J" `% J# T+ g7 P6 f1 D! g g, J$ o" H1 w
１）新区增值快。无论国内国外都如此。

鞋合不合脚，只有自己知道，

marilyn · 发表于 2012-5-31 14:46

买大学区。

小黄 · 发表于 2012-5-31 17:46

兔宝宝发表于 2012-5-31 11:37
4 m- f% \/ p( ^& ]3 l7 B% z真无语了！！请你不要误导别人了。

你有货呢，就拿出来。
要是没货呢，请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。

小黄 · 发表于 2012-5-31 17:47

浪里黑条发表于 2012-5-31 10:22 " _4 {) k) D7 X+ h5 ~; Y$ z) g
租给五家印度人，你这房子将来是不打算卖了吧。

卖给印度人啊。

ceramistpalace · 发表于 2012-5-31 17:53

一个地区之升值快与慢，连系著很多因素和变数，非三言两语可轻易预测，我看是与新旧没有绝对关系。

小黄 · 发表于 2012-5-31 18:02

本帖最后由小黄于 2012-5-31 18:06 编辑

ceramistpalace 发表于 2012-5-31 17:53
$ m. n6 V* D) D. J一个地区之升值快与慢，连系著很多因素和变数，非三言两语可轻易预测，我看是与新旧没有绝对关系。

以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被接受。在阿省上一波暴涨中，2003左右的18万的新独立屋现在大约都44万上下。升幅140%左右。而Windsor Park这种传统老区最普通的平房，从35万涨到现在的60万，升幅大约70%. 这个效应对于10年内的新屋比较明显。要拿30年旧的比60年旧的就没有这个效应。

在国内我居住过的城市，同样如此。2007年至今的5年，先暴涨，然后小幅回落。远郊新开发区的房子普遍从每方1万涨到2万，而原先市内特别好地段的旧房只能从4万涨到6万。

ceramistpalace · 发表于 2012-5-31 18:19

小黄发表于 2012-5-31 19:02
- W4 S p/ q, q' S+ F8 P- W# U以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

那是你个人所知数据和经验，我不怀疑，不异议，不挑战权威性，也不打算争论。

Esso · 发表于 2012-5-31 19:07

人这一辈子谁不是奔个新字啊？有条件当然买新房了
你说开个二手车，买二手房，娶个二手媳妇儿，嫁个二手郎，死不瞑目啊

兔宝宝 · 发表于 2012-5-31 19:07

ceramistpalace 发表于 2012-5-31 19:19
Y. i! k' k4 Q' x: e7 J, x4 m那是你个人所知数据和经验，我不怀疑，不异议，不挑战权威性，也不打算争论。

呵呵，你比我高多了。

兔宝宝 · 发表于 2012-5-31 19:17

小黄发表于 2012-5-31 18:46 " N* P3 ~9 q) R2 N% [1 ~! f
你有货呢，就拿出来。( K5 w) P& Z, A- M/ o$ e
要是没货呢，请不要继续意淫自己是山寨女版李嘉诚。

呵呵，知道自己肚里没货，所以也不指手画脚地乱指点江山。

如果看不惯有些人肆意地卖弄就是意淫自己是山寨女版李嘉诚的话，你这就是意淫自己是现代版的希特勒。

小黄 · 发表于 2012-5-31 22:24

本帖最后由小黄于 2012-6-1 13:25 编辑

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Tee · 发表于 2012-5-31 22:43

正在考虑这个问题。
新区新房，绿化看起来没那么好。
但是房子内部比旧房要好。而且如果自己建，可根据需要设计。
旧区旧房，居住的环境舒服方便。但是房子不是这里不满意，就是那里很勉强。
继续关注大家的讨论！

老杨 · 发表于 2012-6-1 00:07

小黄发表于 2012-5-31 19:02
+ K1 ]* j5 c, N以多数区，多数时段而言，新区升值快。主要是新区配套不足，在居民中形象不好。但随着逐渐成熟也逐渐被 ...

小黄“新区升值快”的观点是错误的，我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢，上周在鸭子湖我已经给周围的一些人讲过了，可惜当时小黄距离我有10米之远，没有听到。

关于新区和老区到底哪个升值多一些，将来的事情我没办法预测，但过去十年、二十年在埃德蒙顿确实是老区的升值多一些。

小黄 · 发表于 2012-6-1 13:20

老杨发表于 2012-6-1 00:07
: R, O8 X: D( ]% V! _" i8 x小黄“新区升值快”的观点是错误的，我觉得主要原因在于小黄没有准确的数据支持。另外为什么新区升值慢， ...

好的，支持以理服人。那么请老杨给出＂准确的数据支持＂。

老杨 · 发表于 2012-6-1 15:19

小黄发表于 2012-6-1 14:20 1 W$ `% R: c# x+ E
好的，支持以理服人。那么请老杨给出＂准确的数据支持＂。

2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,705；Blackmud Creek的均价是$260,810；Windsor Park的均价是$375,291。

今年刚过去5个月，所以我引用2011年的数据。2011年Haddow的均价是$518,367；Blackmud Creek的均价是$474,521；Windsor Park的均价是$734,681。

2003年到2011年只有8年，所以这个变化还不太明显。如果延长到20年或者30年，那么新房升值不如旧房就更明显了。

jjyy · 发表于 2012-6-1 15:34

老杨发表于 2012-6-1 16:19
% E6 t5 }+ b3 K+ M V# _# U2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...

老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈，具体情况具体分析，不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的快，至于什么是好区，就要专家说了。

marilyn · 发表于 2012-6-1 15:59

好的老区升得块掉得慢，地球人都知道。

学同同学 · 发表于 2012-6-1 16:04

执迷不悔发表于 2012-5-31 13:27
) `/ o5 s% m8 Y& X1 g/ P' Q$ p据说和他们住邻居夏天可以免蚊子骚扰

是“2009年的夏天”还是2012年的夏天呢？

老杨 · 发表于 2012-6-1 17:22

jjyy 发表于 2012-6-1 16:34
" Y( j3 L2 a0 Q1 w' ]. J+ E- N9 B老杨你不能拿windsor park代表所有旧区哈，具体情况具体分析，不能说旧的或新的就增的快. 要我说好区增的 ...

我是因为14楼提到了2003年和windsor park所以才引用了相关的数据。如果选用西南区其他的旧区，得到的结论也是新区升值不如老区。

小黄 · 发表于 2012-6-1 18:02

本帖最后由小黄于 2012-6-1 18:05 编辑

老杨发表于 2012-6-1 15:19 8 r( W) u4 g1 ~" R5 H
2003年西南区的新区已经建设了一半的，有代表性的是Haddow和Blackmud Creek。2003年Haddow的均价是$320,7 ...

1）Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的Haddow以2000~2500sf的stucco独立屋为主，并且有背靠pond的大量walkout。2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并且建造了大量公寓和排屋。样本构成变化造成均价偏差的例子我以前举过。每个房子都涨200%，而平均价涨100%是完全可能的。

2）你们Realtor只有二手房数据，而没有新房数据。这样你的推论就有2个漏洞：
-- 在2003的listing，按照时间是刚新房交付就上市，我可以解释说是有缺陷的房子，不代表平均水平
-- 同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？

qwlimited · 发表于 2012-6-1 19:47

同意教授，没法反驳

老杨 · 发表于 2012-6-1 20:35

小黄发表于 2012-6-1 19:02
; \% x! o- j3 r0 j7 j: v1）Blackmud Creek我不熟悉。但Haddow我很熟悉。2003年的Haddow和2011年的Haddow有本质区别。2003年的H ...

你的第一段提到2011年的Haddow在2003年基础上新增了大量的1500~2000的小地块的vinyl siding的独立屋，并且建造了大量公寓和排屋，证明了该小区平均水平下降，也侧面说明了新区增值慢。谢谢你提供证据。

第二段提到两个事情：
-----“新房交付就上市，我可以解释说是有缺陷的房子，不代表平均水平”。这里面有一部分是builder卖的，有一部分是建到一半就上市的，有一部分是建好了没住人就上市的，你要硬说是有缺陷我也没办法，反正谁也没办法证实。但有一点，这些“有缺陷的房子”最终都卖掉了。
---- “同样这些房子，你的数据是第一次转手数据，我可以说从新房价到这一点，买主已经获得收益，你怎么反驳？”关于这点，我不反驳。买主是否收益不是我们关注的焦点，无论房主是否收益，他们的卖房的成交价是得到市场认可的。

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