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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 , x5 B* r2 Y2 v, V2 ?7 U% d* j
2 r& x0 R: U) z2 }0 i2。房地产泡沫。" E: g4 M% B" h# ~8 h. K
房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!): @2 G( t9 `/ I1 i" K' s1 p
, N0 y9 h; |% {( J5 P9 \1 \ZT,自 www.China.com.cn0 R; u5 h9 b+ S6 \. o
- `( c a* ?/ t% E) ?; l' w中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。2 `8 Y; Y/ U2 |& [ p. I
房地产业利润率过高* T* J( Y6 a/ T
3 X3 D* x5 ^0 g; `, M: @ 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
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9 \) d) k, n; q8 f 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。; \! e: l" o1 B2 U5 k
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。6 y8 }$ E' u: r' Q7 j) V g
8 z c, `+ X# Z( r- |% F 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
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7 A; R8 s* f- ^* j 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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' u$ r; Q( Q2 F: z& \4 p 泡沫现象严重
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5 o, M" N/ ^7 _3 ^3 q# \4 s* v 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
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! Q: z0 i! y- L2 d; `( r 在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。& B: b6 b& i* `7 i% C) B% o ?
2 J0 }& V0 q$ \5 G 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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地价暴涨的原因
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在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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6 n; T c4 t: V# k c* U% T% O 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。- q: b, m" D7 W
# r: x. b0 w0 v5 Y" w) f- s" E# | 现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。# f5 [) O: l- ]5 X: K: h! I2 k8 a
7 V- C' N6 b, ~6 q3 p5 N. N 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。$ w6 y- w" K" n
$ w! J, W V& W k0 I 警惕重蹈日本覆辙
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. x7 R# ]9 b; {5 L0 C1 s 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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, z+ q2 R: w; z. e$ \- e7 I 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。8 V) t; n( ^, z6 h: R1 ~
8 G% i3 Q& M% F% v' [5 b 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。
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据说,在整个中国仅开发商就有3万家。0 k) H6 D4 S+ W- }% B% S
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去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。+ D/ [, @0 t/ u; H8 \& e
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。5 [ S% [ W" O1 Y K
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(日本《文世春秋》月刊文章)6 z7 [0 D, L" c; Z( A( t9 E) N+ L% d
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——参考消息
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