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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑
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1 B. Y3 [( @- V/ I2。房地产泡沫。
' l" X9 K9 y7 v: B! D1 I. X+ W7 I7 q房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!)% W2 D2 h2 r& [. [ ], {% H' I
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ZT,自 www.China.com.cn% J: D: V2 P: ^: R$ @7 W+ a
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中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。0 G2 h; B- `) L2 T" q
房地产业利润率过高4 [. B5 O( t5 H
+ K5 N+ Z& p1 f `# b& O' p3 v 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
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5 l* k8 c# d6 p3 U3 q0 v) ?$ G 中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
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0 O/ |; s" \$ X! M" K 据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
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例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。
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1 ]$ z# s9 |2 m+ A6 ` 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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6 {4 L+ q2 ?5 t) h/ K 泡沫现象严重
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在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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8 O$ Z4 g* N" u 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。% ~5 c! f1 g. @) O
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在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。4 m2 `% y1 V8 Z* L1 R" A8 B
" E( B7 ^) U. d+ c/ J 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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9 `, Q& g5 V' _# l9 R4 g& J+ E 地价暴涨的原因
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在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。
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现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。
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民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。* k% X6 d/ @9 N' {/ e
z/ \! d* q/ E5 z) x 警惕重蹈日本覆辙
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; c7 ?* B: F( m 如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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5 n* E& B3 b$ p( O% L 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。
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在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。0 x! D i' w+ _! d2 z+ B
# H3 S4 r% o/ S; L7 j 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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/ `' k8 F) S6 e4 @) ^# m/ U' p0 r4 T 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。7 D- [1 k9 m% d! u: k3 Q3 D# h: ~
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。& a2 l o" k- e) g* D1 Q2 o) a
# [" U( [; n4 W2 N: f (日本《文世春秋》月刊文章)! e1 S! Q" o' f7 [0 V
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——参考消息
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