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发表于 2012-9-3 12:46
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本帖最后由 费莫 于 2012-9-3 13:48 编辑 $ g# y$ C* I; S( v9 H/ u0 V
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2。房地产泡沫。
( g- ?+ Z0 U& v) z房地产泡沫的始作俑者是地方政府和银行。地方政府靠高价卖地来缓解地方财政困难。银行靠给建筑商和房屋消费者两面放贷来获得投资收益。简直和美国金融危机的起因一模一样!(对了,中国还能推高GDP,提高政府政绩!); m; s/ g# g/ M3 ^
7 G, U' B9 X) f; J+ A. {) R p: YZT,自 www.China.com.cn! P3 y6 u, i: c6 e! D9 ^
1 G/ S& o( I3 N. s中国经济发展惊人。尽管世界经济停滞,日本经济低迷,但中国经济去年依然取得了8%的增长。
7 I& y9 ]: n7 J, z7 f2 E 房地产业利润率过高
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% \; |! U% e( I6 d+ Y 但是,在1月消费者物价转为上升之前,正像连续10个月呈下降局面那样,内需一直呈低迷状态。而在这种情况下,房地产领域却呈现出旺盛局面。过去3年,房地产开发投资保持了年25%的增长,是经济增长的3倍多。房地产需求依然很旺盛,这虽然是个事实,但在各地已经出现了泡沫现象。
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中国国家统计局的调查结果显示,在被称为“商品房”的销售中,空房率在过去3年平均增长了15%左右。截至去年底,未售出的商品房面积累计约达到1.3亿平方米。相当于去年商品房销售面积(2.78亿平方米)一半的面积没能销售出去。
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据日本房地产行业的人士说,在日本,公寓房销售的空房率在8%是盈亏的临界线。在中国,尽管商品房销售中的空房率是其两倍,但商品房建设的势头并没有停止。这是为什么呢?一些房地产开发商道出现缘由,这就是“因为能赚钱”。
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' n0 H8 d# }# c1 b, z9 G) B6 x* w 例如,如果是中档商品房,平均利润率至少在30%,通常为40%。如果开发的商品房所处位置优越,那么利润率也可能达到50%。因此,即使20%销售不出去也没关系。5 p: ]$ D5 o. E% w5 j
3 C& u4 d# y& ^ 按开发商的说法,在大城市,由于住宅建设的主力正逐渐向每平方米在7000元人民币以上的商品房方面转移,这是导致商品房空房率增加的原因。
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泡沫现象严重
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& U0 v# x$ K4 |! y 在北京只要能建(商品房)就能卖的时代即将结束,政府已经着手针对泡沫现象制定对策。但在一些地方,泡沫现象仍很严重。
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" I4 {: [6 F) E$ S8 Y( Y! F, M 过去4年来,杭州市的房地产价格急剧上升,去年上升了12%强。商品房平均价格超过了上海,达到5100元人民币。据说在今年1月初举行的房地产交易会上,50家公司在4天内就成交了600套。
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在宁波市,1月初售出的商品房中,其售价仍在每平米4000元人民币。在台州市,据说3年前平均每平米为1500元人民币,而如今升至每平米3000元人民币。9 t& T D% I& p( ~5 E) B o: t7 {
$ o- }/ s' g X' L/ u- n5 X 浙江省是一个私营企业很发达、经济增长显著的地区。在这里出现的现象无非是指望房地产升值的投机。据说,杭州市70%的商品房没有住人。上述这种投机导致地价暴涨。
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地价暴涨的原因* S8 g9 b2 w/ V' e/ ^" o
( I3 R+ t' T8 n! Y9 F! j8 t: B* u 在中国,由于土地是国家所有,所谓地价确切地说就是使用权。而使用权已经成了交易对象。
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0 h' i& S7 T# r* h2 J2 _" A 数年前,杭州市郊外的土地每亩为5万元人民币,而如今已经升至300万元人民币。在北京、上海、南京和南昌等各地同样可以看到这种现象。对于开发商而言,确保土地是第一位的,通过竞标会把价格抬上去。为了获得土地常常使用行贿等被禁止的手段。在巨额贪污中,很多涉及土地问题。% b% c8 [, p+ }) [9 \# F8 @+ B! r
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现在的问题是开发商囤积土地。尽管在土地使用方面有一些规定,如对开工前的期限有所限制,但还是存在着无视这些规定而保留土地,等待土地升值后转卖给其他开发商,或是把本公司的土地高价出售的情况。这些是地价暴涨的一个因素。. N1 _, L5 f% l& H/ { J0 M$ t6 q: H
% e& b- j1 |. b 民间智囊团的人士指出,去年在中央财政赤字达到3000多亿元人民币的情况下,作为解决财政问题的手段,地方政府把土地作为收入源,土地货币化成为地价高涨的原因。2 q+ g. J7 V$ Y. r7 _
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警惕重蹈日本覆辙
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如果此次泡沫现象进一步发展,将对经济和社会产生巨大影响。
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. _. [2 x& t; }! Y) _: Y 原本掀起房地产热潮的是政府,而且银行还在住宅贷款方面提供优惠。但是,泡沫现象崩溃的原因,恐怕可以说在于对开发商的融资存在着不良债权化的危险。# K, x4 F5 L0 r4 O
5 p8 W8 ?/ d( G1 V4 U5 W2 K 在中国,似乎没有比房地产更加有魅力的买卖了。据说,其他行业参与房地的数量激增,仅上市企业就有300家。. r/ J* |) b8 W0 G& v8 k
- l9 U. K: x0 J5 Y 据说,在整个中国仅开发商就有3万家。
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9 o% k, l8 ?# k 去年底,中国人民银行公布了西南地区商业银行的监查结果。结果显示,存在一些非法融资。
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据公布的数据,中国的银行,不良债权比率约占25%,如果房地产泡沫崩溃,加上对个人贷款在内,不良债权恐怕会进一步增加。中国似乎正在步日本的后尘。# x6 A! l5 g5 [
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(日本《文世春秋》月刊文章)6 ~- @5 }: f# k; ]' g6 w
& h4 Q# f0 W" W: v ^, O# b e7 r$ [ ——参考消息
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