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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
2 k1 S- N- V: e _: s期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。; X8 L: ^0 ?- k7 i, \) J1 f1 L
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
) T6 Q7 ?6 n' e5 Y8 Q) q$ q贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就
; q9 [& q+ n: J. I市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志$ @ ?; z0 h) A9 x2 F& p2 q! k# Q8 H
(FLIPPING)。
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前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，
" z3 n: J; H9 ^. k而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
# H4 e9 x5 C# z* L: L7 Z5 U7 P% ~出手获利。
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不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。+ f, o! t7 g6 ]
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了1 Z9 t- i! [ y8 v' {
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- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
% j, O, W# @. l% j+ e, R担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
+ W7 b) \8 W% {: c, }" i' k# b9 I房产的投资获利变得困难。" t) R! R; d1 J( n- Q
r' x% {, n! O如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来% o3 P, w1 V. E2 F& `) U
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。
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随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
! z* M1 `) ^- I! C! r; w市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。9 \1 O5 |# u2 K/ _0 ~' k
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2 Q9 P0 X- C9 T* A" b) s Q- I. o让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人
% b* m! v, ~) N& a4 o" ~+ X& d将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
5 X ?6 t+ u+ G7 Z- a除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。# E7 Z) U! u" q
" c F5 x7 h( f# [如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批% F* U( V/ G: w
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
, [, x9 U# v5 A( {; j4 z4 F7 K上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。 Y1 D2 |- @" L4 `( r3 r
) T0 a% m2 M8 \# ?9 ]这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。
[: Q) @. s! Z2 W( h( a4 D# P+ `" r: P
我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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