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我大胆预言一把：2008年前后，我们将亲眼目睹大批地产投资人，由于无力支付到
9 h0 Q6 e$ n3 A0 U期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。
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为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE，汽球
D5 d0 ?! z0 G# [贷款。为啥这么叫呢？它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5)，然后就随行就. b! S4 d, N( ?2 o2 |* Z
市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低，非常适合那些搞短平快炒地皮的同志
9 j7 m, R# M# m8 [2 \. v(FLIPPING)。
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# ]" T, U0 R# K! X前两年地价飞涨，很多人为了减少先期投入，他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低，$ F: [* W8 F, ^3 X+ j/ ~2 \
而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好
8 p9 @- M9 ~6 [8 l! z) Y出手获利。8 B: z- P1 _: i. a( l- s' B6 a
0 E4 c2 a1 h# h& ^5 J不幸的是当人人都这么想，出手获利就变得不那么容易。; J8 }6 O+ d% U9 K9 i+ W' B
- 首先，由于大量投入，使得出租地产一时间供大于求，本地区的平均租金下降了
2 b8 K1 c8 E" Y6 ^! v15%。
+ b" T) I) C' _: @* F) S( l- 其次，一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负
6 c! t% \7 W: x( Y( ^担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得
) E" V/ `8 d! m, i1 J房产的投资获利变得困难。
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如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售，那他应该是赚到了。后来! ~1 s. ~( y7 X8 f! I
跟风的人，只要稍微一犹豫，基本上被套牢了。2 L1 H2 `9 q- [0 b# E6 s/ C+ I
# p$ i* y+ s w) ~9 h+ e随著联邦储蓄银行一步步调升利率，这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、
) V6 n) o' [% Z/ S市场、利率，没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。
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3 V3 Y' J) ]' j3 z3 Y让我们想象一下到2008年，如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人1 V1 C9 P. z. y" i$ X( n$ E
将发现，他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点，让我们仁慈点，假设为2%。
& F" r8 }4 l6 p. E除非他们的房产目前盈利率在2%以上，他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。, L. S& a) N% q; l& d0 Q) e
; W( w( l, h8 L如果那时这些人卖房呢？他们将发现由于利率高起，银行收缩银根，整个贷款审批, m, M+ I# O7 ]: B8 x: U: A' w- S
制度更加严格，能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率
5 ^7 \4 C" j/ {: J. U" u上涨，人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。. B8 Y4 O1 t* `
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这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择：壮士断臂式降价求售，或者破产。% ~) i( d4 O3 p; d
% {6 b, N( D' Z; `& S我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢？ - 是您热身的时候 |
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狗仔卡
发表于 2006-7-14 17:06
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