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! P4 j' X5 D9 W美国的次贷规模其实不过一万亿美元，就闹得天翻地覆；而加拿大的人口只有美国的十分之一，就有8千亿加元（和美元等值）的加拿大版次贷。想像一下吧，加拿大一旦爆发次贷危机，会惨烈到什么程度……" N7 s( Y0 X2 b7 R3 G1 S! E
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加拿大版次贷危机即将爆发& d) S8 e3 |" a) r, F! W* }
2 o( q2 i) e5 K# g加拿大房屋在过去的十几年中，因为房贷利率低、房贷易申请等因素，房屋价格上涨了近一倍。那么，象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢？《环球邮报》就此进行了分析。
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~ x9 Q6 _. E% lCMHC的历史4 ~6 Z4 w# T+ {# R3 G
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加拿大房贷有限公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，简称：CMHC），成立于1946年，是由加拿大政府创立的，旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人，给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险，很多人将无法从银行取得贷款。
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; b% m) ]. I# ^2 b- u* b- A近年来，加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿，家庭债务与收入比值达到164.6%，再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板，正承担着8千亿房贷的风险，几乎相当加拿大一年的经济产出。
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, m+ z3 g0 ?+ _8 P- S9 O* E贷款期的长短对借款的人非常重要，假设一个房贷40万，利息4%，如果25年还清，总利息是23.1万，如果30年还清，多出的5年中将付利息5.3万。2006年，CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱（Sarah O’Brien）这样的一些人，她在26岁时以5%的首付买下了公寓，因是35年房贷，利率低，每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市，房屋的价格大涨，从2000年以来，加拿大房价平均上涨了127%。" d' N/ z5 [* o
* H/ b1 y/ e% B$ P& W房贷保险也非常昂贵，在1992年以前，首付少于25%，就必须购买保险；1992年以后，必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。/ X( o4 [# E/ @1 z2 o6 C! h
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市场风险开始显现
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CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门，其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年，CMHC为1.31千亿房贷提供保险；2006年保险额倍增至5.76千亿。/ ]& {1 L8 Q( r. c8 ~
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2006年前，财政部官员开始酝酿如何在经济景气下，通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。8 Z" A2 k3 A- t! R! [; \
' \, V$ _: f8 E1 s1 G! V全球的萧条已经波及加拿大，油价大跌，制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提（Jim Flaherty）及其同僚意识到，CMHC能够通过调控房市，有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用，保证银行有钱继续房贷度过危机。
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2008年10月15日起，政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年，且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC，以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷，推动房市在短暂下滑后2009年再度回升，加拿大度过了危机。% a+ N% j1 t/ g6 z8 @( m
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对房市泡沫的恐惧; o2 k5 ]) l5 R1 B2 M! ~/ B
- M6 _/ W9 M* _ g; M6 H8 O渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初，房价上涨过快，令银行首脑们开始担忧。0 z6 ?$ R; m# H0 I/ b8 ]
% @; U- W) ]; e从政府当年向《环球邮报》提供的文档中，可看出房市泡沫的风险，让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中，范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制，并消减抵押贷款的额度。! x2 a! t% L7 n! h
# X( `- b5 H6 k) y2 B尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧，然而备忘录中强调，泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重：“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产，也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动，直接影响着消费者的财富观和消费方式。”% X S' |. L+ n
7 Y& J4 D# V; i, j9 V房贷保险的“沙盒”试验
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8 {0 h7 @ A. s2 b5 j! O范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月，温哥华房价上涨了19%，其势头令经济学家们担心失控。12月底，备忘录显示，财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月，政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险，并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
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7 Q! e: e P0 q正常时期，那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓，贷款利率保持低位，致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。1 m% R( \, d, C) l9 f
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范赫提和加拿大央行行长卡尼（Mark Carney）一同出席了当年6月的G20峰会，得知欧元区灾难将维持数年，其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划，并于6月21日晨出人意料的公布：政府允许的房贷保险年限下调回25年，CMHC只支持百万价值以下的房产，并第三次调整抵押贷款法规。
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0 T; f% W) I4 J7 aCMHC的未来1 E) F, X: ~, Q
6 d9 {5 K4 W+ y# G' I范赫提最新法规出台6个月后，曾经的房市过热消失了。房价下降不大，但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为，依然引发颇多争议，其利弊需要更长时间的考验。7 H* M% V) w, b# M+ {+ B1 g
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CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲，但是否足够应付房市硬着陆的绝境？C.D. Howe Institute的副总裁保时曼（Finn Poschmann）指出，直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本，一旦耗尽，灾难将降临所有纳税人的腰包。9 ~2 q. y+ Z3 c% |5 j$ {5 D
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狗仔卡
发表于 2012-12-29 23:08
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