未来十年房市 多、温涨最多

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来源：世界日报
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* g! s" `$ b9 T加拿大房地产过往十年的鸿运不再，多伦多道明银行（TD Bank）11日公布的一份展望报告认为，本国房地产市场从去年夏季开始的长期趋势将是，将十分缓慢增长，年度涨幅可能只相当于通膨幅度。不过，今后十年里，温哥华和多伦多房价涨幅仍将一马当先。
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. h+ l4 B/ I1 I' z# q% O9 b在过去十年中，仅在2008-09全球经济衰退最激烈的数个月内，加拿大房价略微后退了一点，其余时间内一路高歌猛进，但是这个历久不衰的涨势，终于在去年夏季突然中断。现在，道明银行首席经济师亚历山大预测，今后十年房价平均每年将只有大约2%的涨幅，如果计入通膨因素，等于不再上涨。

3年最多跌8% 专家：没这么惨

9 j( n2 p, O" W6 [亚历山大指出：「我不认为加拿大会有房地产泡沫，在以往低利率情形下，房地产市场异常强劲，当利率在今后三年上涨时，房市将经历冷却期，房价随之疲弱，但不会有永久性震荡，也不是房市急剧下调。」

( ~* o# ~" T0 G9 \  @5 r道明银行的报告分析，联邦政府去年7月开始执行的提升申请房贷门槛政策，只是造成房市步入冷却期的一项因素，其他因素还有人口老化，人口及经济成长均十分缓慢，还有就是利率必将上涨。

道明银行认为，加拿大的房价今后三年内最多可能下跌8%，可是亚历山大感到也许不会真的跌那么多。按照一些比较悲观的经济学家的计算，加拿大房价遭炒高了大约25%。亚历山大说，这是夸大其词，房价最多虚高接近10%。

. X2 x" ~3 Z4 e. R8 r" g% r. X/ \尽管经济学界一再有人预言加拿大要步美国后尘，即将发生房地产泡沫爆裂危机，亚历山大却坚持说不可能发生，因为房地产泡沫破裂需要两个成因，一是贷款利率大幅度飙升，二是大量人失业，目前看来这两种情形都不太会发生。
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房价抗压力高 只有共管公寓跌

半年来，房屋销售量、开建量及建筑许可证价值持续下降，尤其是去年7月收紧房贷申请规则后，但是房价仍极具抗压力，只有温哥华房价及多伦多的共管公寓价格开始下跌。加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）报告，今年1月全加平均房价为35万4754元，比去年同期高约2%。
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然而，无论如何，加拿大的房地产市场正行进在向下走的道路上，今后十年房市将比之前三年显著虚弱。
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3 l& l" \' x3 A0 a* |自1980年以来，加拿大房价平均每年上涨5.4%，其中包括最近十年平均上涨7%。道明银行现在预测，今后两或三年内，平均房价将下跌，2015年后变成每年平均上涨3.5%，平均下来，今后十年内房价年度涨幅为2%。
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道明银行的报告说，从投资角度看，房地产难以再赚取过去十年那样的丰厚利润，但因为出售主居所取得的利润不纳税，房地产投资仍较有吸引力。该报告估算，今后20年内，房地产投资的税前回报率为4.4%左右，优于同期的债券回报率。
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移民需求量大 有利多市、温市
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有点令人吃惊的是，道明银行报告预测，今后十年，温哥华、多伦多、维多利亚（Victoria）、爱民顿（Edmonton）和卡加利（Calgary）房价涨幅将继续高于加拿大的其他地方。虽然最近数月温哥华和多伦多房价下跌，但仍被视为被炒高了一截。道明银行的报告分析说，温哥华和多伦多两地每年吸引的移民多，对住宅需求量高，因而继续推高房价。而亚伯达省的爱民顿和卡加利有油元支持，人口及收入增长均高于全加平均值，也为房市提供了支撑力。
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亚历山大指出，影响房价趋势两个最大因素是人口增长和家庭组成，这两大因素都对温哥华和多伦多房市有利。

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大家说会跌的时候往往会涨，大家说会涨的时候 往往会跌。你得看是谁在说话。