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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China

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埃德蒙顿华人社区-Edmonton China»论坛 › 爱城生活 › 谈房论地----House & Land › 埃德蒙顿过去12年来房价走向
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埃德蒙顿过去12年来房价走向

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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 21:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
附图是埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线。
3 B: |7 C' F. M! |% y7 r! S& j* g数据来之城市房产局。- C: ?" L% y6 n
1 `- m  G, T% i6 w: l7 K. o
我用了两个价格，一个是平均价格（average price）， 一个是中间价格（median price）。平均价格就是所有民用房销售价格的平均，如果爱城一个月卖了2001套房子，平均价格就是这2001套的平均数。而中间价格就是第1000套房子的价格。中间价格有一定的统计上的优势，尤其是数据不太正态分布的情况下， 举个例子来说，如果爱城突然来了10个巴菲特先生类的亿万富豪，本城的人均收入也许会翻一番，但中间收入（median income）不会有大的变化。1 A/ P4 p( Z, Z+ [: W
: Y. e" i/ ^. l2 ^$ j9 D
由图可见，爱城房屋的价格过去几年在30万到35万之间上下波动，但趋势却是曲折中上升，莫非这场经济风暴很快就要过去了，前面就是房地产的晴空万里？  
! P( h; Z1 ]+ Q- N% V3 P7 W+ y2 ?很多人担心，一旦平均价格突破35万， 房价有可能又要再创新高。
0 ?+ c! L1 ?$ v' B; c! O2 g4 k: {; R
当然，我用的是埃德蒙顿全城的数据。每个小区、每个房型（condo, townhome, single-family）在过去几年的变化也不一样。有的小区已经超过了2007年时最高的价格很多，有的小区却是一往无钱。
1 Y* \  z+ ^" {% m- K. J: ?7 V8 L* l! l* x3 P& j
希望以上信息，能给您一个爱城房价趋势的大概了解。+ I5 ^6 t: E0 M5 x; q% F
' o% ~. c7 L" n- @2 |
买房用钱，请找艳丽贷款， 电话： 780-328-2112; 780-266-1328.
8 L, [: w! V; d0 ~; s7 ]
5 }. C9 u2 C, L; Y3 i" u点击下面的图片，可放大观看全图。
, Q- |( b# K2 L1 s' j
$ r4 r& G5 o0 H2 n+ ?2 ~3 q3 B

Edmonton House Price 2001 - 2013

Edmonton House Price 2001 - 2013
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nmz
鲜花(1022) 鸡蛋(4)
发表于 2013-4-21 22:13 | 显示全部楼层
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-21 22:26 | 显示全部楼层
人心惶惶 怕2008危机卷土重来1 I8 H7 G6 [+ j4 @8 A. t8 @3 d; o
http://news.creaders.net/headlin ... 2939&id=1255631
理袁律师事务所
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-21 22:32 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。7 P) H- r) z! K$ ~5 `/ U
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend  e# M; S* D& `: w8 A) T5 \

& o8 t, H2 o3 l; l9 uThank you& C9 \+ Y/ T6 Y/ _$ O! O" @+ ]4 s

7 N1 |' ]' H8 ?' o# P! q& P& k; N
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-22 07:25 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-21 22:32
4 x3 A2 q+ l& Z& S& ^对不起，没有注册的朋友看不见附图。请点击下列连接阅读 ”埃德蒙顿房价在过去12年的变化曲线“。
2 I; V: s; D2 M0 Y: U, d* hhttp:// ...

0 @( L6 P3 q( o/ n8 W& j所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。
' O1 S/ q! V; I9 m4 _+ m, w  T
; n* T" P, N$ b% j在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往往能看到，独立屋和公寓都涨１０％，而均价下降５％
1 w3 V4 l$ Q' v) m# r; ]8 k5 v; U* q  ]/ v: u  }
下降期反之。
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执迷不悔
鲜花(362) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:16 | 显示全部楼层
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 11:17 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
Have you adjusted the price using CPI?
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:52 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-22 08:25
; K5 a' [9 |' m2 a所有类型的房子平均在一起的数据用处不大。" h- @- W$ \0 w. }+ n

- _6 K' o. v, ~在房市上升初期，由于公寓比例增加，反而把均价往下拉。往 ...

4 H' ?8 y- T3 H7 A% N. L- t# S' _您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 11:55 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-22 12:17 1 [$ k+ R1 S' D1 D3 R, j3 @3 P
Have you adjusted the price using CPI?
) L6 P6 h" U- V9 E; d
没有. 数据就是房产局公布的数据.
: @) q& h9 k7 m& Y' k/ z按实际成交价格, 没有CPI调整。
6 \7 ~; C  z; R2 C, n! L  m谢谢支持。
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-22 12:43 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-22 16:43 | 显示全部楼层
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
$ Z2 S' l. \! A. ?+ i2 ~) y谢谢解惑。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-22 22:51 | 显示全部楼层
keke 发表于 2013-4-22 17:43 : _; h. M' F: h9 P) J" f6 ^. p4 [
艳丽，我感觉房价和利率都要涨一些，你怎么看？
. ]2 `# o1 f9 T. F- N谢谢解惑。

, J$ z- n& e" c" M我也感觉房价和利率都要涨.
$ Q# b8 d6 R3 R0 p/ r* f" s, i3 a, ?目前利率历史最低. 降的余地非常小, 几乎没有, 涨的空间很大.0 d# q+ [6 A2 \1 D2 f
关于房价, 少数人认为2008年重演,房价会跌. 但大多数人认为会持续增长,因为各国家大量发行纸币,刺激经济.
2 w1 _9 g  |8 Z2 R$ h不知各位专家们意见如何.
% i' P  k# F$ m7 z: V谢谢
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arbo
鲜花(35) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 11:33 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usually the Canadian real estate market will follow the US ones. , C0 }- t( t9 N/ p
But you need to adjust CPI as well as US exchange rate.
% h1 r, v6 c9 X: `* cWithout adjusting CPI, 12 years' trend might not be reliable.
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:14 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
arbo 发表于 2013-4-23 11:33 , A: w8 U; u3 d; ?4 h% c3 p
If I were you, I would do a chart for US and Canada and Edmonton. It will show that the trend. Usual ...
: G: U# ]% s) b. u1 q" o
There is no point to adjust CPI:
  d8 M" i* k" g5 ]6 M- u' Z5 I  j% K7 i7 H$ \
1) CPI is not inflation. It's a composition of food and fuel prices. It doesn't have a real estate component
5 `+ Y. U$ v3 k% M& r( V' d) c7 n% K1 A! s, R: a% i) ]1 C
2) CPI's composition is not static. It will ruin any study you make.
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架鸡棚
鲜花(417) 鸡蛋(15)
发表于 2013-4-23 12:15 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-22 12:52
8 K5 t& x% [0 C5 ]" T" u- ^0 s您说的有道理。下次我会针对独立屋做个曲线图。谢谢您的建议.
* k/ ^0 y6 ]% }1 H/ n. v
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
理袁律师事务所
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-23 12:45 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 12:15 ( g# o! U# A/ V. u3 z
偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
& j. g8 v' q$ q7 K: c: C% w9 d7 U* ]
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-23 12:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
# K* K3 c: r; X7 b8 |偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

# T! x6 {) G* g; y4 T$ S2 m倘若如此，卖房的会激增
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 11:14 | 显示全部楼层
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
, B6 x0 A6 {5 r; u, n偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。

6 m/ h1 ?' \: A% C" o您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线.
' o+ V' m0 ]5 E4 t( y+ U8 T1 ?1 T2 q9 [/ h5 C9 [' ?
其实我这个图还反应了一个信息.
; C, M: N3 e2 E) d" A2 Y$ a在2005年前, 平均价低于中间价, 表明那时买房基本上是按需要. 1 D) N. O; c4 [
在2005年后, 平均价突然一下子变得高于中间价, 表明买大房子, 贵房子的人多了. 也许人们意识到房产的保值性和未来的通货膨胀. 9 m5 B* T0 p& [
, [/ `/ Q" |2 {4 a4 J9 ^
http://www.jiajiamortgage.com/house-price-trend
& n+ z$ _* l6 ?- Q! I# V
- {7 |0 w+ ~2 f0 l3 q
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小黄
鲜花(1181) 鸡蛋(48)
发表于 2013-4-24 11:50 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-4-24 11:14 % i; \4 [8 I' Q* e
您讲的有道理, 我有时间会作一个独立房的价格变化曲线. 5 S' ]7 _3 X. l% i+ Y

- N6 S2 {. \4 n+ L  v4 Z# y7 L其实我这个图还反应了一个信息.

' B2 W& }) E7 S: b% s6 Z我认为你分析的不完全。% X2 I0 {& H* v5 s3 f  C  _( S& C4 r

; r' \) K3 d  ^% B一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均价，而对中间价没有影响。7 ]8 a+ |; l! ^: l2 e% R# F& C' }/ v
4 S3 V! B/ M8 P- x7 ^8 N
所以，开工量本身就有一个很大的影响。
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自由鸟
鲜花(11) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-24 21:11 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
架鸡棚 发表于 2013-4-23 13:15
2 n6 k! r7 x. u/ j' W8 V  N3 m) G/ M偶估计独立屋的曲线一直在升。现在的价格已经远远超于07、08年的高峰价格了。
- R! ?5 R0 e( ^$ [. p
It is impossible !
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-24 22:56 | 显示全部楼层
小黄 发表于 2013-4-24 12:50 / A* `" Q5 H3 k0 P8 X3 ?
我认为你分析的不完全。
5 Q" c/ _: x! O9 [, Y- g" E8 n' [
. {1 _. r" w* c+ L一般而言，新建房屋价格比较高（哪怕没有更大）。建筑量大的时候，就会拉高均 ...
5 j5 ?/ g5 q$ S' }
谢谢黄教授. 您考虑的更周全. 建筑量急剧增长的确不可忽视.
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阳光普照
鲜花(0) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-25 09:56 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油量的增加和对石油需求量的减少，而世界其他区域对加国石油的需求又没有更大的增加，这将直接影响近两年的加国经济；同时加国其他行业及出口短期内也不会有太大突破，在这种情况下，央行利率不具备再升高的条件。所以尽管目前利率很低，但今明两年银行贷款利率应该不会有大的升高。不知各位专家如何看待？谢谢。
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-4-25 21:31 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
阳光普照 发表于 2013-4-25 10:56
. d! I+ s% M- I; k. e我觉得近两年加国经济不会有太大的发展，特别是加国经济对油砂和初级资源出口的依赖性过强，而美国自身产油 ...

# n& q  ^$ R1 w$ G+ l  k美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大. ! R& s0 u; J3 D9 N* S( z3 _
因为美国国家的债务很重, 利率上涨, 你我受不了, 美国政府也无法承受, 所以大家同病相怜. 1 F- k- r/ K$ O$ M7 u0 {
2 G' H& N8 |% V, c9 P( B$ C
还有, 利率涨了, bond的价格就会下降,  bond市场垮了, 后果更可怕.
& m8 k% z8 q6 N! D; \1 }& B2 e/ ?4 X, b8 a3 ]. U  B
因为美国不断发行钞票刺激经济, 所以相当大一部分人认为未来的通货膨胀会非常严重.
; B* o' A, K4 T5 I/ v这也就是为什么黄金这么热, 上周黄金市场价格大降, 但买黄金的人确是越战越勇,
& s  m! P' b  X见下面视频.
4 w) G/ c' g) l& z6 ~* u4 k5 a* k, Q# f/ v
http://collection.sina.com.cn/spft/20130422/1744111418.shtml- ]7 _% w1 @" ~, Y  t
也许买房产和买黄金一样, 就是为了一个纯朴的目的: 保值.
& c. c7 @2 ?. c! C1 E
理袁律师事务所
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yue17738
鲜花(9) 鸡蛋(54)
发表于 2013-4-26 23:44 | 显示全部楼层
到了bottleneck了，再涨就要出问题了
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 08:07 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
艳丽贷款 发表于 2013-4-25 22:31
. q6 R# w$ H# x( e9 ~7 @美国联邦利率到2015年年底都不会变, 所以加拿大中央银行的利率也应该变化不大.
6 a* L/ O  F3 r7 G" B" E7 k因为美国国家的债务很重 ...
; Z) ]- e( z; T7 X2 v
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 15:33 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-22 13:43
$ x9 g  y5 y1 M8 S5 n0 ^/ A感觉现在summerside和the hamptons可能超过07了，本月比上月市场上待售均价平均价比上月增加了10%，

$ C2 I% c6 R! X! j7 S5 JBase on Bob Truman’s data, the highest SFH price in Edmonton was May/June 2007:
+ L" N3 F4 ^! B) m/ [5 ~& _8 o- C! _Average = $451,596
+ y! E& b( l4 U- U- `8 G; `Price/sf = $327+ p( y) y! i3 ^+ [5 j
For April of 2013, they are:
4 o7 J5 K% \5 v' b6 {Average = $406,811 (10% down from the peak)9 N9 K% q1 A9 \6 I9 V3 j8 r- I$ z
Price/sf = $277 (15% down from the peak)$ W% b! C, L' x: k" Q  c
More realistically, it’s roughly 5~10% down from 2007, since the very peak only lasted for several days.
, n7 j+ P5 l5 U. f- |
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catty
鲜花(34) 鸡蛋(5)
发表于 2013-4-29 19:30 | 显示全部楼层
summerside mls right now:. j2 T' _  ]1 @- w$ k1 l: w7 m
Average List Price: $487,388
! _* u$ p! y4 A  J+ L' m% x5 qMedian List Price: $478,450$ v, ~! s$ U/ Y1 v
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hlj007
鲜花(26) 鸡蛋(0)
发表于 2013-4-29 19:44 | 显示全部楼层
catty 发表于 2013-4-29 20:30
2 l5 v" _0 I5 R! R* a# h' X7 vsummerside mls right now:1 M# \1 b' C2 o% w  |& w. Y. z$ F
Average List Price: $487,388( j+ u2 k( _" {; y4 F& j
Median List Price: $478,450

1 p4 k% I' v( z/ q/ r( H% p有07的数据吗？
8 n/ p( o6 ]8 ?/ r! J$ b* U有单位面积数据吗？4 _- T. n! F: h7 q0 O+ n
参考一下
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艳丽贷款
鲜花(0) 鸡蛋(0)
 楼主| 发表于 2013-5-1 10:53 | 显示全部楼层
老杨团队，追求完美；客户至上，服务到位！
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，
% w/ ?! q1 n9 V& q2 K1 ]) q  Q, z" \+ o' u5 I; U
Northwest, 平均价（涨）+$15,276加元，中间价（跌）-$950加元；, E# p! g4 a% |! g
/ {4 W2 Z: v. `$ n
North Central, 平均价-$36,142加元，中间价-$38,450加元；
& L  e* y8 E" M4 u+ W5 @! p/ j' j6 h$ w+ J  E
Northeast, 平均价+$1670加元，中间价-$15,500加元；
. I1 |- V& t1 }
  C- U' G- b6 uCentral, 平均价-$47733加元，中间价-$33,000加元；2 E+ z! J$ _& \  ^! q+ q. J3 b
% L. T6 L  M4 J4 X2 m
West, 平均价+$113,515加元，中间价+$20,100加元；1 t4 F. ]5 i  n5 t( o

+ Z! w1 S! M' B8 q# a6 t% USouthwest, 平均价+$33,012加元，中间价-$10,375加元；: d, E6 q  _2 R8 Y+ O% \

" L$ |/ i( {' T6 tSoutheast, 平均价-$28,551加元，中间价-$36,050加元；( j; W1 ^, ]+ {( g: g
; L+ ]4 F. D3 k6 w) y6 j
从这个简单的分析可见，有的小区房价基本上已经回到2007年的水平或更高。
& m6 k0 M7 i: v& l* W如果平均价和中间价都高于2007年的水平，那也许是双重肯定。
* h4 N) s3 T6 J( E, v) j. G" g+ w1 x$ O8 r% \* c
Central房价本身才23万加元左右，所以它的价格跌的很重，恢复得很慢； 换句话说，也许2007年时涨的太离谱了。 情绪过于高涨， 往往是weak hands和后来者吃大亏。, u, ~$ p4 }: p$ d
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keke
鲜花(157) 鸡蛋(0)
发表于 2013-6-9 08:34 | 显示全部楼层
艳丽贷款 发表于 2013-5-1 11:53 " p: I- H# H8 ]# P/ `
拿2013年3月和2007年3月的房价相比，红色表示价格下降，绿色表示价格上升，5 P4 p0 }9 D  I  x% o4 C  @' X
# h- Q3 T, K5 T
Northwest, 平均价（涨）+$1 ...
/ g0 ^9 O' l2 i9 K2 ~# B
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