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a. 农地的稀缺性3 z7 z+ L- O/ n# `! A' G
农地比房产更具有稀缺性，它是不可再生的资源。萨省有约占加拿大40%的农地，但是根据2011年加拿大统计局的资料，萨省只有36952个农场，每个农场有1668英亩的农地。$ N2 N4 q" h! l( _/ E1 r; M. I
. T8 I1 n+ `) ^; l/ q. Ub. 与加拿大其它省份比较，萨省农地的价格最低2 L5 W9 \6 g) l( H) e/ N/ D5 T. K- D Z- Y
2010年萨省的农地平均值是一英亩523加元，而同时期，阿尔伯塔省的农 地是一英亩1509加元，曼尼托巴省是一英亩896加元。萨省农地的低廉是什么原因造成的？首先，在2003年之前，萨省的农地只允许萨省的居民来购买，加拿大其它省份的人不能买，2003年之前全 球的商品价格都较低。2003年萨省开放了这一政策，允许加拿大其它省份的居民购买萨 省的土地，但直到现在仍然不允许外国人来购买农地。这一政策把外国的投资者拒之门外，但却是我们居住在加拿大华人的一大利好消息。其次，在2006年之前 萨省保守的执政党一直执行不发展经济政策，正因为上述原因，使得在1982年的时候，阿尔伯塔 省、萨省、曼尼托巴省的均价相同的农地，到了2010年阿尔伯塔省是萨省农地价格的2倍之多，曼尼托巴省约是萨省农地均价的1.5倍。安大略省由于允许外 国人购买农地，使得其价格远远高于萨省。& v4 q9 p% p" z! z& v* y
# N: t6 P' w4 r1 S% ]c. 萨省农地的价格与其它发达国家比较， 仍然是最低之一; m* |7 ]8 d. z! H1 G
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d.萨省农地市场呈现出严重的需求超过供给
9 k2 m1 l/ r. O, {2 w+ Q7 p8 z由于世界粮食价格的上涨，使得萨省许多想退休农场主转出售为出租。而需求 却在增加。* A: v) \0 h D
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e.高的回报率和易于管理的模式 \, J8 l G6 T! u
萨省农地从1972年到2011年平均每年回报率是9.4% ，这是很高且很稳定的回报率. 农地的回报分为，第 一是土地的增值。近三年来萨省的农地平均每年增值大于10%左右，第二是租金回报。目前萨省的农地每年的净回报率在3%-5%，萨省的住宅地产净回报（以 萨斯卡通和里贾纳为例）在3%-5%。当农地的投资回报率与房产相近时，大多数人将放弃投资房产而投资农地，因为：
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（A） 农地使用寿命长，折旧率很低或是零。而房屋维修和维护是众所周知的。
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9 k+ Z6 f' U4 f' L! X8 A（B） 农地的出租管理简单，适合与异地投资。笔者有几个农场在出租，与租客签了五年的合同，租客每年给寄一张支票，再没有任何其它麻烦。
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f.萨省具有利于粮食生长的自然条件
+ Y1 t, U" h0 M k0 u0 q) A萨省具有丰富的水资源，只有100万人口，但淡水资源占全世界的1.5%。7 |! _% y0 i8 W, L1 L
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g.萨省的农地有良好的基础设施# j6 z& @2 }& \6 x, ~/ j, b5 p
萨省的农地有完善的道路，以便大机器耕种，许多农地都通电，有些还 通天然气，城市的自来水。无论多么偏远，校车都会经过，使农场主家的孩子可以就近入学。
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}* h9 U& W# S( K: ih.稳定的政治环境, 良好的法律体系和雄厚的科研实力% M- E; ^0 U# D1 P
加拿大有着稳定的政治环境，良好的法律体系，雄 厚的科研实力。良好的农业补贴政策，
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i.萨省经济的蓬勃发展，吸引了更多的农地投资者. % N0 P" O0 q2 j+ X/ X* w: f) y
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j. 遗产税
0 |. L+ [) e! ^1 h# M75 万以内的农地均可以遗传给子孙无需向政府交遗产税，而房产留给子孙要交遗产税。3 M' H- d( Y' N, Q
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狗仔卡
发表于 2013-5-22 13:22
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