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爱城的房市及应对策略(续一)

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发表于 2006-8-19 19:53 | 显示全部楼层 |阅读模式
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
近来朋友们对爱城房地产走势颇有争议。 是否买房及何时买房为个人财务上的重大决策。我在几个月前曾对无房,有房及投资者提出一些建议。鉴于目前房市的发展,我想作一些补充,供大家参考。当前卡城房价已见调整,想来大家最关心的问题是爱城是否会步其后尘,若见调整,幅度多大。我想先对此谈谈自己的看法。4 o) O( A+ P4 m1 K( x- k7 y
& F1 E+ }$ Q+ B# q# D
1。 由于卡城的工作集中在downtown, 其房价在很大成度上取决于离downtown的距离。新房因离downtown较远, 其价格要的低于旧房。主导卡城房价是旧房,而旧房的价格取决于市场的需求以及人们对未来房价变化的予期,因此可能会有一些波动。与卡城不同,爱城人工作的地点分散,对交通来说,新房也很方便,因此新房价格高于二手房价格。爱城房市一主要特点是房价是由新房(或期房)带动。而新房的价格主要取决于建房的成本和建筑商所求的利润。只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。除非油价跌破50美元,爱城人口负增长,建筑商被迫抛售。否则要建筑商减新房价格无异于与虎谋皮。再说,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。
6 _# n8 X, A" ~( U, w! J! I# p
, e4 [# }2 e9 Y# T2。 除非房价形成大泡沫,经济又急剧降温,房市极少形成v型反转。亚省上一轮由石油带来的经济繁荣是在七十年代。74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。何况目前石油带来的经济繁荣实非昔日可比。大多数人低估了油砂给亚省带来的经济效益。自上世纪末至今油价可涨700%,同期爱城房价仅涨约100%,实在不算离谱。& C; W+ _# w2 w; R; V

. H- J* P/ l9 `, t. ~- c3。卡城可称是白领主导,而爱城是蓝领的天下。目前石油带来的经济繁荣主要创造了大量的蓝领工作机会,工资增幅最大是蓝领。一个管道工的收入可比律师还高。因此,以供求关系来看爱城的房价有可能赶超卡城。
# B" Z8 Y) n* @* i6 c. j
; P' x4 `+ D; i# K7 k对无房,有房和投资者的建议仍如前贴。特别对持币观望者多说一句:谁也不愿在高位买进再眼见房价大幅下跌,但这种可能性很小。到是极有可能原本可以买1800尺的新独立屋,在等待中不断降格,最后只能购买一公寓。可以说,如果没有自己的房子实无法真正享受石油带来的经济繁荣。3 M9 U1 e7 b" {/ w9 U+ D
9 @: m4 @( k! m6 H8 F
今天先说这些。以后有时间想和大家讨论以下问题。6 U, J3 C* z& q. H. X+ r

$ a) T( _1 k$ N1.        谁在买房,谁在换房,谁在进场投资。. q9 b; L* B9 y  Z
2.        炒房者出货是否会引起房价大跌。
4 j, ^7 K; n& C; L3 q9 f% k3.        有那些因素会制约房价上涨。
$ L; o. f6 c! i4.        爱城房价转势之最关健特征。
( N' ?' R  n( ~) `) Q% y5.        爱城房价形成大泡沫的条件和可能性。
6 t' j, p( {1 [7 r6.        爱城房价大跌的条件和可能性。! D& B8 ?2 [" q9 W% m2 ]
7.        对投资爱城房地产的建议。% S1 v, ?  p. \; f/ _8 c/ n1 l
8。                 如何在房地产的牛市和熊市都赚到钱。
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发表于 2006-8-19 21:07 | 显示全部楼层
嗯,很专业.
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发表于 2006-8-19 21:30 | 显示全部楼层
楼 主 真 是有  投 资 头 脑 ,我 也 对 爱 民 顿 房 地 产 有 信 心 ,所 以 准 备 开 始 自 己做  BUILDER起 新 屋 ,将 旧 房 重 建 ,
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发表于 2006-8-19 21:49 | 显示全部楼层
老杨团队 追求完美
别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱城市里才允许盖房子,也不是城内的房子比乡下的好多少,这点跟中国有很大的不同。这里的城乡差别不是很大,住宅哪儿都一样生活,大家有机会去小镇看看就知道了。
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发表于 2006-8-19 22:29 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-19 21:49 发表
6 o, @7 U) n- ^+ s别的不知道,反正我周围的老外都说房子涨得太厉害了,他们宁可在周围小镇买房子也不在城里买。要是看看新房子的环境和什么样的人买那样的房子,就会理解为什么老外不买了。并不是所有人都喜欢新房子,也不是只有爱 ...

; {7 N) a7 ?$ Y4 d7 A) {0 d  V% A他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
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发表于 2006-8-19 22:54 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-19 22:29 发表( V( I* J2 G, @
: K$ u, L5 U! q% a  i! O
他们退休了吧,如果在城里有工作,最好还是住城里,上下班方便一些。
$ l4 K2 M8 ?! R

) k* t% c8 V" J他们还没退休。& p, C8 y4 G9 u) ^3 [6 ~$ U6 Q

; p) R* N1 _! b( r上下班从城南新区到城里也得40多分钟。住在西面或者东面的小镇里走高速不费多少时间。
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发表于 2006-8-20 00:13 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“
  D' k3 Q. Q, e! V& f* m0 f% }) H" ]8 U1 Z) J
你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出现这种情形。
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发表于 2006-8-20 11:26 | 显示全部楼层

回复 #1 WST 的帖子

楼主的分析很专业, 期待的更多好文。
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发表于 2006-8-20 12:06 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这样,爱城顶多2个月), _- w+ A% G' ^% F7 T+ M* y$ b# C$ {
# U! ?8 d( q$ b0 F# [$ R. k) U2 S9 _
原帖由 WST 于 2006-8-19 19:53 发表
- Z9 V6 t/ g$ ^! V# r/ V只要建筑商不减新房价格,爱城的房价连小幅调整(3%)的可能性都很小。...

  p" K- B* H( D: J[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:09 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 12:44 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"
+ V( l8 L- b  |$ O0 N8 Y0 n
  e: b: N! r$ l; Z  p( S如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少,再算一算普通百姓的工资涨幅是多少。
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发表于 2006-8-20 13:32 | 显示全部楼层
涨得太少了,与今年上半年比,小巫见大巫。26- 32%的增幅仅仅是今年上半年增幅的30%左右。你说的序曲我就不明白了?是不是说反了。也不对呀?# m( b" k  S! n0 V3 X
如果按照今天上半年,那么是2006年比2005年价格翻一番。所以,下调的空间很大。  M6 u2 J2 ?& R/ T

+ }& p) O' a7 c4 s! s
原帖由 lybbc2000 于 2006-8-20 12:44 发表
0 Y: ^) M5 V( }  y6 a/ z* i"74到76年连续3年爱城房价增幅在26- 32%之间。其后房市降温,但连续4年保持在7-15%。如果历史可作借鉴,当前房价大涨可能只算是序曲。"
' I0 Y8 n0 F3 \* v% `# U0 ^" h5 p
如果只是一个序曲,按这个涨幅,你算一算7年后的房价是多少, ...

/ j) L+ |# `3 k) x" u. E2 u& t5 c: Q[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 13:35 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 14:58 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 12:06 发表
# R+ d3 A8 R. ]  I请年底继续关注你说的话。你是说在今天(8月20号)平均价格的基础上(后者中值价格更准确些)。就以7-8月的中间值价格为准吧,请广大网友年底看看,是否调整下跌超过3%.(醉酒看来,3%就是一个月的事,卡城就是这 ...
; f# f( e, }1 f5 P/ H
本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。
$ i+ v: u% k4 v( F) ]/ {想与你讨论几个关于爱城和房子问题:
. U3 q' V7 Y3 ?% n2 _9 F: L$ }1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场能没差别?/ B$ v, L6 z: T  Q6 V4 m
2.        你有机会还是到爱城的西南区看一看8,特别是最热的MAGRATH和CIDADEL看一看,通常HOLD或卖出的LOT是最贵的,几十万仅仅买一块地阿,CIDADEL的一个WALKOUT的LOT 开价35万,放出几天以后,DEVELOPER强行收回,现在WAITLIST一百多号,这部都是一群富有傻子吗?; ~+ z; Z" f7 S4 Z; [
3.        你知道吗:增经是爱城的BUILDER若干年前搬迁到卡城,上周宣布转战回爱城,EDMONTON JOURNAL有相关报道。他们可是“职业队“得资本家。没有市场考察胡来?) Z1 W6 h% s* ~. d4 T) @$ D$ P
4.        地产有很强的地域性。阿省的地产火热全加拿大人都知道,为什么???,为什么是现在而不是前几年?爱城的房地产是已经上涨20-30%,其平均房价才达到全国的平均水平,这与爱城在加拿大的地位相匹配吗?仅仅帝国石油搬迁到卡城也有设计公司招聘几千个工程师和设计师,就把当地的房地产折腾得翻天地覆。你知道新开工和即将开工的项目大部分将爱城及爱城以北地区,需要都少人施工建设?具体数字我不清楚(十年移民路知道得比较多),估算讲几倍于卡城的工程师和设计师。这也是全国的大小长线投资者疯狂冲向爱城最大理由之一。这也是我预测爱城房价有一天赶超卡城的唯一理由。/ f3 [, _: R4 P: Q7 [: ]% n+ v  {
为什么没人愿意到ONTARIO的温莎投资买房,30万可以买到豪宅,即难出租,以后又难卖出。6 T& b( ^2 D" O
5.        关于投资与投机市场:无论股票,商品,期货及房地产的牛市行情的特征之一是无论时候卖出,都是错误的—都将买不回来。房地产的特殊性是周期较长(很难向股票和期货可以短线炒作),还具有可以出租性。年初时有网友卖出一套房子赚7万块,现在还能买回来吗?  听说7月一下卖出几套房子,我想现在可能是买不回来了。也有网友打电话告诉我有个当地地产大户一下出了几个房子,地产经济也在卖出房子。。。。咳,我的几个基本理念:投资市场无专家,只有输家和赢家;新手怕跌,老手怕涨;在北美的投资市场中基本面起的作用要大些,纯粹炒作次之。
+ l, f6 E( m+ v2 H6.        我并非是激进一味看多爱城房地产市场的,相反中期(8-10年)看淡,市场火爆场面不在。也不是大投资人,更不是投资抄手,银行贷款和在融资等有很多都在学习中。
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发表于 2006-8-20 16:53 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。+ r- _+ m3 d5 L! E# E! n) @
/ |8 C  k9 {# u, h5 }9 p
***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***  i6 V4 d5 ^& Z& ?; t" d1 b* U

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原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 14:58 发表
1 v' h: [! j. y9 F" _! e: ^$ w$ \' m! i+ F& [0 Z; N! \
本不想回帖了,看你天天拿卡成比较喊跌房市,有误导之嫌。
! i7 N6 e# p4 B" v想与你讨论几个关于爱城和房子问题:
0 {$ J0 a! z- E( m1.        为什么爱城南区的比北区的贵,西南区的更贵,就是同一个城市都差这么多;卡城与爱城之间相差300公里,市场 ...

5 u6 u- J  A* Z3 E& m3 p[ 本帖最后由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:56 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 17:58 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 16:53 发表. A" L( C; g7 {: {6 E
爱城为什么步卡城涨价的后尘,因为就应该是这样。下跌也一样,不信等着瞧。爱城肯定跟着卡城跑。
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: Q+ B5 e$ i4 K: H/ T' A. o6 x4 j***谢谢你抬举,我哪里有那么大误导的本事,是事实让大家更相信而已***+ y, P+ {: H& j# p2 b) |
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卡城跟着那里跑泥?
$ f1 r5 \: |0 d% \4 W+ _; L7 x; }9 @给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并且大片的土地在开发中,也没喊跌。问一问从过来人就知道,麻也没有,就是工资高一些,但也不是所有人都高工资的说。
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发表于 2006-8-20 18:15 | 显示全部楼层
相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)7 W+ }4 ^0 Q' N* h! Y( e
: K  Q* B+ v( Q* {
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
. f: Y- t& Z; h8 A& m4 a8 m
1 x" @% R/ N1 v& t1 h) c; C& G, P; S  O7 q$ s
卡城跟着那里跑泥?
6 E' w; n! C: F9 P给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...
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发表于 2006-8-20 18:19 | 显示全部楼层
原帖由 一半清醒 于 2006-8-20 17:58 发表
; E. ]+ B2 Y8 u" |" ^4 j4 o' \" J( k. F8 N1 F( W% j- E9 K- ~6 O$ k5 t
: \- q  w. H  {9 k# E8 u
卡城跟着那里跑泥?8 H/ q4 y# J; D* Y! e
给大家提供一个信息:去年的FORT MCMURRAY房价涨得也很高和快,到年底的房价也有下调,但今年又长回来了,平均上涨5-10%,平均价比卡城还要高,新的townhouse(1300-1400SQF)要到40万,并 ...

& \5 R7 `2 u9 L$ i) u: a( ]2 i8 h" d8 ?% I
卡城当然跟着全球跑,特别是邻居美国,去看看美国的房地产吧: 今年第二季度,美国旧房销量比去年同期下降了7%,降温区域涉及美国大多数州; 23.1万美元的住房销售价格中值与去年同期相比仅仅上涨了0.9%.。
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发表于 2006-8-20 19:03 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."
( I6 U$ d: \9 U4 T+ S5 P; d
0 e; I. V0 U. ~& j有根据么?这个很关键。
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发表于 2006-8-20 22:17 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 18:15 发表
/ K, C$ X0 X: y- n4 |相对于Fort Mcmurray的薪水,那个价格并不高,那里的labor都是卡城/爱城的1。8-2倍。卡车司机可以年收入10万。有的人一年在那里赚了24万(一个华人)# }. J+ b; ?) z& {6 R  K1 S( L

# ]# l+ G0 [# H1 J0 H

/ s0 a* [9 i! h% \1 j1 b真有牛的,24万/年。多问一问你的周围人,这样的非常少非常地说,在石油公司一般做也就10万,税后也就6.4-6。9万,unio contractor一班多2-3万加班费和LOA,你问一问他们艰苦吗?最好问一下WOLFGAN 他知道的比我多,不像想得那么多收入。一般人不再石油公司的也就3.5-7万。只是工作机会相对多一些而已。
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发表于 2006-8-20 22:22 | 显示全部楼层
只要取消ESL补助,爱城房价就会下跌.现在那里奔着补助的中国人太多,而 '中国人最奇怪得就是房子喜欢拿来收藏,全世界绝无仅有'8 M9 Y# ]& x( H8 C
7 L! O' n& R& b& ~1 F0 X! Y6 i
[ 本帖最后由 Edmonton_China 于 2006-8-20 22:26 编辑 ]
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发表于 2006-8-20 22:26 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表
* K/ k" D2 ^  W/ A/ T, A, I"...几倍于卡城的工程师和设计师..."
9 K/ M) \; w8 _! a7 [, V; q5 J) n& i, U
有根据么?这个很关键。
  e2 e0 K. L# u" T
是学工程的吗?一个设计师搞得设计需要多少人来实施,工程图中的一条线需要多少人施工多小时?问一问十年移民路他知道得多。看一爱城政府的中期发展纲要,爱城最缺的不是投讀x颓荓ABOUR.
鲜花(19) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 22:52 | 显示全部楼层
原帖由 Ken 于 2006-8-20 19:03 发表- Q! L+ Z' N) M8 [- I
"...几倍于卡城的工程师和设计师..."& D; T# A# _' x

2 G  h) W' W8 v# e9 t. p有根据么?这个很关键。

- _. R. `. T6 Z! ]$ ~/ ?! G
/ f! I9 |# `. Q" c+ ]* C! C我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。0 U3 [. A! }& O. {& ~9 ?
3 Z3 x2 D5 v5 O
每个工厂,一期正常运行要 500 永久性员工+ 500-800 合同工,二期上马后,每个厂要 1000  永久性员工。在10年内的新永久性工作职位共有 5000-8000人,合同工职位约有 2 万,非直接职位那就不好算了。
1 M; t' o- S7 ?! ?/ {; r' i
. ]. W. Q5 d, t1 o) u- N5 m这些人的年薪,按目前不变币值计算多在 8 - 14 万/年。
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发表于 2006-8-20 23:13 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表
# V7 A# ]  X9 l& v) j) a' E, N0 i% e. g% |

: {4 G4 y' Z; N+ B5 @3 M! \我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。
' _) n: Q3 h7 s3 J$ d ...
0 }  h" E7 W; \
Great!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。
鲜花(2) 鸡蛋(0)
发表于 2006-8-20 23:23 | 显示全部楼层
同言同羽 置业良晨
原帖由 Ken 于 2006-8-20 23:13 发表
" |, f" h1 I. \5 T6 u- I( i9 V  Z
" l2 r: t* h# J5 s/ y' [Great!  好消息啊。真要按你说的我看房价还得涨,光是这部分人就把房子带动起来了。

2 b3 a1 q' I* r哇,真的不得了le!要赶快行动,不想做一辈子交高价房租的"无产阶级" 了!
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 楼主| 发表于 2006-8-20 23:27 | 显示全部楼层
原帖由 醉酒当歌 于 2006-8-20 00:13 发表
. h0 r% j! F% ]0 S: D) o3 R“,如果建筑商减新房价格5%以上,就有可能引发买房者退房(不要定金),引火烧身。“  b9 h) S) ^& A1 F

7 _  U* n2 ]) N6 y9 W; D) U你觉得建筑商愿意降低房价?他们不愿意的,但是这是市场调节的,他们如果那样做,那时没有办法。大量公寓上市后,就可能出 ...

( k- _& _# C. |/ L3 v' B/ S# j* J. W" g4 z6 R9 J8 {  e
由于以下原因建筑商降价的可能性很小:+ a' {( J. s# L1 k8 g! l) [
4 n* O0 v* R1 [2 ^, G! X
1。 爱城人口净流入,现有房子不够,必须补充新房。
' M* \( D, d5 X4 c2。 爱城建筑商已极好地控制了房源。每次拿出的房子很少,使得供应总是低于需求。& S9 z% ~: c- l9 P! N0 {8 U7 E/ W
3。 即使因淡季买者观望,投资者出货使房源增加,建筑商所获的利润已足可维持其资金琏长久不断, 迫使买方就范,以更高价买进。
! L! m2 s) Q! B
" e: [2 Y- t: L! q3 v: b; v从长线来说,基本因素决定房价走向。爱城和卡城房价均会上扬。但短期来说多方与空方的角力起主导作用。
2 \1 [' |) t2 ]& U在房子上涨时卡城多方的主力为:房子需求者,跟风而提前买房者,炒房者。6 @, H0 n( f& T' N+ N+ L. J! p. k
在房子上涨时卡城空方的主力为:持币观望者,获利变现者。+ \& r& z; ~- b) h( [" E+ [
而在房子调整时卡城多方的主力仅为:房子需求者。0 `: v9 j1 j! [# ]! A
房子调整时卡城空方的主力则为:持币观望者,获利变现者,炒房出货者。
4 u% w) R# _; k因此,要在一个新的房价水准上达到平衡。那时持币观望者可能买进,炒房者货也出的差不多了,房价调整可能有10%。  G. n4 J3 l; i0 W+ ]
爱城多空角力的主力:5 s4 q, ^) n1 M$ f- W$ I4 k- D6 U+ F
多方:开发商和建筑商,房子需求者(包括很多油田工作但在爱城置业的人)
$ e3 O: x, e6 o4 N  u- D空方:持币观望者,获利变现者
* i1 G- a+ G# Y3 |3 G5 P/ c开发商和建筑商的能量实在不容小觑,除非有重大利空出现,在爱城空方实非多方对手。房价调整3%的可能性都很小。
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发表于 2006-8-21 09:30 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
楼主分析的很有道理,可是对于我这缺少投资理念的人来说最希望知道的是“啥时该买,啥时该卖”。8 q$ q4 T7 }2 Q' P1 h/ M0 J" B- v
目前我的买房原则是:如果买房为了自住,价格能够接受就买,买了以后房价跌了,地税降了,好事!房价涨了,买对了,也是好事!;如果买房为了投资/投机,那就要冒一定的风险,分析归分析,实际归实际,不要认为分析的总是和实际的一样,否则那些分析师们早就不用靠咨询挣钱了。,没有哪个分析师敢给出明确的时间/价格,都是趋势(概率),概率是基于采样数据量的,对于个例来说是不成立的,只不过给投资/投机者一个操作的借口而已!
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发表于 2006-8-21 18:11 | 显示全部楼层

回复 #24 WST 的帖子

你说的很对, 我的一个同事最近想买西边的期房condo, 总共只有两百套却有三百多人在waiting list上。另外西南边的duplex builder best communities目前都不放新盘,却有很多人在等候。
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发表于 2006-8-21 19:23 | 显示全部楼层
据我了解绝大多数Upgrader都在Fort McMurray,不在卡城也不再爱城。对吧?所以,Fort McMurray房子可能会涨。设计结束了,我担心卡城会降的更快。爱城也不是upgrader的基地。
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原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表9 C8 ]) ~$ H: \- X( O7 l

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我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。  ?% S; k; S9 M1 L
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发表于 2006-8-21 19:40 | 显示全部楼层
我以前说过这个问题
: D& m7 z* Q9 {* [" Y扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出
+ B8 Y6 H  x$ U% v而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大. u4 n% H8 ?! j
另外,如果政府加大土地供应量,开发商还能不能捂得住盘提得起价也是个问题2 S. k# q& K* V2 Y6 t6 c
edmonton是不缺地的,可用地比calgary多很多# y) z# B4 R4 `* o0 q
还有一点我比较怀疑的,据说现在出租房空房率前所未有的低/ Y0 \- }. v0 o( }! E$ O9 t
为什么我看见很多公寓都有vacancy,而在2002年我帮别人找房子的时候那真是一房难求2 K' W4 l9 s: g% y0 |1 J- }
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原帖由 十年移民路 于 2006-8-20 22:52 发表& q2 q* I3 T5 |3 I7 M
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我也是大概知道一些而已。已批准的 5 个新建 UPGRADER,每个的一期产量在 600 万吨/年,在今年到 2010 年都要开车了,基建目前已开始,到2008-2009年是高峰,每个工程的 PEAK,约要 6000-8000 人同时上马。2 U/ Q: r* F/ o" v) V0 s
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发表于 2006-8-21 20:33 | 显示全部楼层
老杨团队,追求完美;客户至上,服务到位!
原帖由 疯青羊 于 2006-8-21 19:40 发表
, K6 Q9 |; g3 e9 j4 |' S7 u我以前说过这个问题
/ F0 |: U, p; m# \5 e- E3 c扩建的时候需要的人多,扩建完成了以后需要的人就少了,那时可能是人口净流出$ t$ S& Z7 N8 d3 @9 W; Y
而且在那个时候温哥华因为冬奥会大兴土木也该结束了,劳动力供应会加大1 Z# h! C" N# G
另外,如果政府加大土地供应量,开发商 ...
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我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能开发的,如果您老决定到荒山野岭自己作一度假屋,自己发电,自己收集雨水,那倒是什么都不缺。
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发表于 2006-8-21 20:51 | 显示全部楼层
原帖由 音响神仙鱼 于 2006-8-21 20:33 发表$ e# G2 _. H4 ?6 |2 C# m
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我以前说过这个问题,edmonton是不缺地的,加拿大也不缺地的,但作为民宅小区,不是您老金手指一点就可以在荒地丛林上面起房子住的,而是需要一定的人力物力,城市规划,水电气供应,交通道路,配套设施等等才能 ...
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现在很容易就可以进行开发的地有不少,比calgary多很多
8 R6 n2 L8 M4 R& K& n不是我自己推测的,是上期condo guide上一个什么建筑商联合会的前president说的, v; V& @2 G- j; r
他还指出了具体的地块,说他对房价涨这么快很惊奇
) p6 g9 O. Y/ D$ c# F# [5 _你买房了吧? 估计还是最近买的,担心跌价可以理解,说话不用这么冲
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