 鲜花( 150)  鸡蛋( 3)
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对某些流行观念的批判. r- G$ v- X O
: h* m2 C' A* |我想对一些流行的观点进行剖析和批判, 特此声明, 仅代表个人观点.! o$ n, y# {. X
: U0 A6 n2 }% n+ V9 P1.买新不买旧, 买北不买东
" Y* O! F, M8 n8 Y+ b2.房子是别墅?% m3 m! q) k. c* }+ L i% K
3. 房地产永远升值
; }0 s5 U' b% ^+ z! V" b4. 名校区3 x1 C5 W3 [9 f$ o8 j
5. 买比租谁合算- s. g/ a; R; f; s' L
6. 印巴人，中国人，西人
8 ^8 C c+ N: M7. 先买个小的，过几年再换& r) w% x/ e" u$ m* o2 I
- {% h& i" m- ]& F1 v. A3 a2 C) y1 z1.买新不买旧, 买北不买东; { A+ E' ]. H6 e2 E
+ E. }' f/ r8 f6 \$ k当买新房成为目前房市中最热的一股潮流时，不由得想起“凡是存在的就是合理的”这句话。我花了些时间转了目前最主要的一些新建住宅区，看看新房到底好在哪里。" m) w7 l/ K2 g7 D9 K4 e
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我一共去了以下地方：
% [8 J8 t9 U* U. G/ i J& mHW7-16街 & Bayview5 p* x5 V1 @5 ]
19街 & Yonge
/ H; I" z: d$ z# k5 {) DKennedy & 407 (新旺角广场）2 y D; r5 R1 A" `
Kennedy & Major Mackenzie (准Unionville)9 T8 g4 c5 v4 n \* r
Woodbine & Major Machenzie
i: I& w J* g7 j. t3 P1 aNelson & Steels' H$ `1 m) A3 q; l; p
Pickering 靠近4号公路
9 R1 h7 U# `+ q0 y3 _) [1 ]Whitby
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6 I9 S5 k: n5 N' a9 C ?这些区有的已基本建好，有的还在建。有各种房型。还到建好的房子里面看了看。
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先看新房的位置.
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华人买房, 投资总是占一个重要动机. 如果是旧房, 则主要考虑出租, 如果新房, 则买楼花, 过几年卖出. 为了能够升值, 所谓”未来城市发展方向”上的房子是最受追捧的.
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但是实际上多伦多及各周围城市并无统一明确的”未来城市发展方向”, 实际上, 人往哪儿迁, 配套设施自然跟上. 是居民自己决定了城市的发展方向." W- Y* W' [0 G; R w
3 X+ o% l) I6 c7 n& L& c& l在这一点上, 大部分人是盲从的. 盲从有个好处, 就是大多数人都这样做了, 假的也成了真的了. 盲从有个坏处, 可能忽然有一天, 新的概念产生了, 旧的概念就会被抛弃.
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: ` o! u& p, |# I& G9 l现在, 大家选房, 宁去19街, 也不愿过Markham路以东. 其实两边都有高速, 有GO-Train.( s& o0 \$ E3 ?. i4 Q0 P& k2 z9 } g( |
: [9 Z" k2 G6 v. l' v9 s再看新房本身& ?8 @: T0 o7 k
" Y+ P e& s8 j新房的好处有：9 q& Y; i+ l* q* M0 J) Y
1)新:
: I! x1 y( C- ~: l新房的最大好处就是新. 不管用的什么质地的材料, 只要新, 总有4-5年没有问题. 不需维护和修理. 4-5年后怎么办? 那时, 草地也铺好了, 社区也成型了, 房价也上涨了, 正好趁机出手赚钱走人了.1 x( |) E# E g8 j9 Q8 I; q% r
$ b6 O1 k! b; ~0 b2 J j/ @" _2)结构：
% `# q7 v2 M7 i" K d: Z布局比一些旧房合理；空间利用得好；考虑了华人目前普遍性的需要(如面南背北，楼梯不冲门等）；通常厅里用木地板；4-piece卫生间多，主卧必有一个豪华卫生间。
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# |: ~- p% P! D. M; K3)用材新:
n9 k( @2 b# j如涂料，碗柜，热水器，电器，新型暖气机热效率高.) y% j) }# R- A( c$ q
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4)相对便宜, 短期升值潜力大: H3 q( i( G% G
尤其是楼花. 30万在19街以北能买到4房2200尺的房子. 过一年, 草地一铺, 就很漂亮了. 然后学校, 商店建好. 一般3年后, 涨价都在5万以上.
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3 @- K9 X8 x* f5)房型漂亮, 特别符合华人的审美观. 也许这是最大优点., R$ }: L; p* B7 _4 x: C
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由于上述优点, 假如我没有买到理想的旧房, 则很可能最终也会去买新房.% F7 {; s& f" ~! d8 l
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新房的坏处有(排名不分先后)：
* k5 k1 ?& a9 B1 u7 l2 p1)地点太远, 太偏0 p E) }7 @$ _. R
2)用材太差, 不经久:% `7 ]; E# L9 B; z1 J! A8 S, P; g
最反感的就是大量使用的”层压木”, 实际上就是木屑加药水压起来. 和老房子使用的原木有天壤之别. 用来当柱子和框的木料也很细很差, 一句话, 用料太cheap. 贴上砖, 刷上漆看不出来, 外表漂亮, 说损点, 就是”金玉其外, 败絮其中”.
0 f* R1 r/ G3 R3)地太小:1 z# E( U* f( K; B# N
所谓独立屋实际上已townhouse化, 公寓化. 与其这样, 不如干脆去买新的townhouse.1 ?, a/ p; n9 ~+ a3 {
4)环境差:
" R y' U# ]' E0 e$ C很多人竟跟我说新房环境好, 因为它建在很远的郊区. 新房有许多好处, 但绝没有环境好这一条. 也许可以说, 这块建新房的地方, 在开发前, 环境是好的, 但开发了就完了. 最明显的是Richmout Hill, 和Whitby. 乡村变成了城市, 树林变成了马路. 我假定大家同意环境好是指自然环境好. 因为这些说新房环境好的人, 从来不说condo的环境好.
, ^1 w9 G' Q2 k# Q4 ]$ D" e n9 I1 l, z现在的新区开发完全不考虑和原来自然环境和谐的问题. 他们的想法是用人工环境代替自然环境. 其实, 真正环境好的地方是某些mature的老区(不是所有的老区都好). 多伦多被评为”最蕏x先死嗑幼 币彩且蛭切├锨虐裆嫌忻�.+ f+ j" b$ e$ f# i; p/ w
5)等1-2年才能住进去, 前三年住得很难受:* U8 G: W% j0 P- f r& }; g
新房先order, 才动工, 常常听到拖期的事. 住进去的时候, 外面还在施工, 四面都是泥浆. 灰尘, 噪音. 树很小, 很少, 多年以后才象个样. 草算快的. 也得一年. 种种设施几年不能到位. 没有人会真的喜欢住在工地里. 大家能忍受, 只是未来会变好, 会升值的希望支持着. 但反过来想一想, 假如人生中的每一天是平等的, 过好今天是真正重要的事. 如果一生营营苟苟, 一直这样住工地, 等好了再卖出, 再换到另一个工地去住几年. 只能说投资成功, 不能说生活改善. 何况, 假如面临跌市, 不见得能得到期望的升值.% O8 {3 l1 M% b R+ ]; v
6)新房并不便宜:. p( \) L# t/ C' Y6 C K2 p
一个30万的新房, 造价才多少? 几万元而已. 地价才多少? 这样偏的地, 这样窄的lot, 也只有几万而已. 所以, 很多我们预期的升值早已price-in. 记得几年前, 新房不过22万左右, 仍能盈利. 地价虽涨, 并没有涨这么多.% `( y! ^- u, A5 F' _0 o9 V
7 {; }- h8 x+ g; d2.房子是别墅?0 E4 R' ^% u6 d0 P0 ?- W
- d6 d1 D8 W) O; N仔细分析，我觉得买新房还是和中国人心底的“别墅”情结有关。在人多地少的中国，花园洋房是真正的鹤立鸡群。成了有钱人炫耀财富，地位的勋章。而由于这些人不常住, 所以成了别墅.0 _( M# R6 V. m0 H
5 V3 G5 q0 g% Z- ]7 J7 ~0 u别墅(villa)和房子(house)在英语里完全是两个词. 只有不常住的房子才能称为别墅. 不常住意味着不太看重其使用价值, 什么”大”,”新”, “好学区”, “交通方便”, “好租”之类,对别墅就完全没有意义. 别墅最关心环境, 房子漂亮, 花园等.! O. @6 i# w$ \* i4 b
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其实在国内也是有House这个概念的. 广大农村都是House.近郊农民和城市居民盖的私房也是House.
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与其硬要把加拿大的House想象成, 向国内亲友吹嘘成, 自我陶醉成”别墅”, 倒不如实事求是地和国内的私房对应起来. 从功能, 用途, 都更象一些.& |1 a, Q* ]0 R. k
& Z! E5 e1 K7 g* F4 A3. 房地产永远升值
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1 w; y3 q5 J0 b这是一句话最害人的话. 相信那些在89年买房的人绝不会同意. 希望类似的事不要发生在2001-2003年买房的人身上.7 v! X! ]4 v$ E9 d
4 P; e$ {& L4 j+ H9 X/ i长远来看, 房地产当然是升值的. 我们也可以说NASDAQ也总有一天会回到5000点, 问题是何时? 如果是100年, 对我们就没有意义., M# t: Q6 e L0 ]) a; y
5 y; u5 g! Z2 ?4 u/ g [3 [任何的投资, 重要的只是什么价买进, 什么价卖出. 假如买进的价好, 自然容易找到卖出的点, 只是赚多赚少的区别. 而天价买进, 你需要等的时间可能不是你能承受的.4 a5 {) E# G4 }; p8 K/ j
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从价格来看, 多伦多房市虽比不上89年的投机狂潮, 但几年的涨幅已经把后面十几年的自然涨幅都用掉了(据一篇资料说, 房产的自然涨幅略高于通胀). 所以才会出现调整的可能. 只是这个调整被一个又一个的因为推迟了.
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% }# P9 k/ \$ R% K7 ~其实就是现在的热市道中, 卖房也不是那么容易的. 看看DOM的天数吧.
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" u) \* t( d+ A1 Q8 L4. 名校区+ {4 P! [; R& e1 `$ z% v
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这个词在地产agent的嘴里, 出现的频率是很高的. 但我怀疑是否洋人agent也会这么频繁地使用这个词.
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4 b* ]' p' K* x8 D所谓的排名有几个, 最著名的是:7 O/ t& n* ?4 s; o
http://oldfraser.lexi.net/public ... ont/section_06.html
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这类排名数据是不全的, 很多好学校拒绝参加. 所以很多学校旁边是N/A. 而且这个排名偏重课程成绩, 并不能反映学生和学校的全面素质. 我们中国人是最看重分数的, 我们这么多高分的人到了加拿大, 却屡屡在生活中, 工作中感到困窘. 而不注重分数的洋人, 却如鱼得水. 有语言, 文化的因素, 但中国人干活虽行(肯卖力), 缺idea, 缺创新精神, 是明显的缺点. 拿最小的一个例子吧, 每年的万圣节, 洋人总是千奇百怪的构思, 我就奇怪, 他们怎么想得到, 怎么找到这些材料, 而且年年有新花样. 中国人要么是纯看客, 要么就是dollor店或walmart买的现成面具, 一看就知道哪儿来的.
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创新精神不是有什么客观的试题可以测出来的. 当然, 人的素质不光如此, 还有勇敢, 正直等. 我只想以此为例说明分数只能供参考. 何况是不全的分数.
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0 T+ B; \# I* N排名只限中学. 这种排名5年才一次, 拿来参考还有一些价值, 但如果为此付出大笔金钱去买这个概念, 我认为不值.# p# g J* Y! M6 A" g1 |
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Richmount Hill和North York的房价和学区好有很大关系.但万事不是一成不变的, 好的学校会变差, 差的学校会变好. 如果按好学区的价买了房, 后来却变差了, 那才傻了.- \7 M+ u% j9 B/ y0 `
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比如Don Mill路中间有个 Georges Vanier, 根据这个表98/99年的分数是9.0, 排名是32, 但近几年分数变成6.8, 排名变成132. 这和周围公寓多, 很多低收入人搬入有很大关系.
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有些学校比较机灵, 过去有过好名声后, 就不再参加排名了. 比如Leslie上另一个著名学校. 该校所在学区是目前购房租房的热点之一. 如果分析这个学区近年的居民变动, 可以发现, 华人已经居统治地位, 原来的居民犹太人则搬得差不多了. 可是这些华人居民是否富裕的一群呢? 不一定. 晚上到小区看看就知道, 每家的drive-way上停着3-4个车. 说明什么? 房东是以租养房的人(租可能不止一家), 房客是租房租地下室住的人. 而该校相当一部分学生来自这些房东房客的家庭. 当然我相信, 华人, 无论贫富, 都非常重视子女教育. 该校的分数, 相信还是相当不错的. 但该名校全面地看还那么好吗?该校区还那么值钱吗?/ c5 @" D/ ?9 t4 o3 E
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Richmount Hill High School也不再参加排名了.- p' N! Q/ t% G" D$ C* r e" m
4 @0 z0 g( @8 U; {8 L7 |这里也有双重标准, 北约克的学区就炒得火热, 而Scarborough和Markham的很多好学校, 却显得不够火爆, 比如Albert Campell, 排名在98年是42, 近年上升至10. 可是这个学区的价就一直非常理智.
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( h# t& _+ o) L% u% f1 P% M$ A我本人不care学区, 但正如别人说的, 难以免俗. 我得考虑到我将来万一卖房啊! 据代理说, 房市不好的时候, 好学区保值.
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可是又实在不想为学区概念花冤枉钱, 所以我的做法是:4 O9 K) I1 K9 `8 E. T
1) 找没有被暴炒的好学区, 比如Albert Campell.
/ \; x1 b7 Q8 I r3 k2) 找好学区, 不找名学区. 其实从分数上来看, 差别没有那么大. 前100名的都可以看做好学区. `) X1 T3 X# F% i# Z( v1 t/ P2 n
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5. 买比租谁合算
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其实不用仔细算, 买房后的净开支都会大于租房.. k3 Q* O" B9 ^. Z& Y" q c
8 Z1 r) v% X5 _" G! m4 N+ k) c% G6 ?比如: 一个28万的房, 利率5%, 每月1300左右. 其中400元是pay principle. 其它是利息, 每月水电, 地税, 取暖费平均到每月, 约大于600元. 维修费就算忽略不计.
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所以, 每月净支出是1500元, 这些钱和租房的租金一样, 是永远拿不回来的. 是另外的400元principle才使得你25年后有了套房子.
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4 d# o5 e3 R( {其实, 还有一个成本, 即首期的利息, 按2%算, 每年都有1400元.
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租公寓房每月各种开支共1050元(含parking, 水电). 你这样一来可以每月存(400+450)*12+1400=950, 25年后, 你有320000元. (我没有考虑利息, 假如按每年2%复利算, 将会是大大超过320000的数).
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4 e" H% e2 I& n7 J4 G这是按25年比较的. 实际上有多少人会真的付完? 很多人5年后,就卖了.
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按5年比, 还多了另一个开支, 即卖房的代理费4%. 为了简单起见, 假定房价涨幅足以付代理费.$ d) N" R& o- I4 z. T
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按5年比, 就更象是用1500+1400/12的费用租了一个house住了5年. 当然和租的区别是: 我们享受房价上涨的好处, 但也承担下跌的风险.# G& I; z: ^1 O' Q) Q5 h( w0 f% B7 ~
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至于转租: 不是所有的房都蕏x献�, 转租亦有成本, 特别是对房子本身价值的降低, 是许多人忽略的. 而且apartment也能分租. 为简单起见, 不考虑这个因素.
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关于房价涨跌的可能性, 我在前面已说了很多. 简单地说, 前几年买房的都从涨价中得到了补贴, 使得5年总开支小于租房. 但后面几年就不好说了.
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每次我和别人算到这儿, 马上就会有人跳出来反驳我说, 你不能拿house比apartment, 要比就拿买house和租house比. 但不管怎么说, 他们承认, 用我的比法, 家庭的实际开支大大增加了.
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7 ^8 V- g% Z5 E3 V2 x, R我承认, 买house的成本比租house小. 但是租house的人很少, 就象买apartment的人一样少.0 V! W- O$ l3 }# b+ T- h" ~7 e/ z F2 q
$ H2 ^8 m1 `' h我这么比是有道理的, 因为我此刻住apartment, 我要下决心买房, 我就是拿自己作纵向比较. 租apartment住当然也有买房无可比拟的优点, 即自由, 机动. 有机会去美国就去, 有机会回国就回, 工作从Markham换到Mississauga, 搬家而已.
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/ o3 R9 ]) I7 a. l3 P' i每次关于这个话题的争论都是这样结束的:6 i& m0 `, B% ^
( o. u- K/ |1 r3 k4 S) B- i大家都同意买房后, 开支变大了许多. 但居住条件改善了. 问题就在于, 改善居住条件在你此刻的生活中优先级如何? 就象我们都爱吃海鲜, 但你决不会顿顿吃. 改善餐桌上的菜是我们的dream之一, 但仅仅是”之一”. 还不见得是优先级很高的”之一”.6 W0 o; O1 b$ ?! P. J* \
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从某种程度上, 大家热衷买房, 与其说是迫不及待地想要改善居住条件, 不如说不想错过投资机会. 特别是眼看前面的人买了房都赚了.
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6. 印巴人，中国人，西人
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大家好象特别不愿和印巴人做邻居, 据说, 会导致房价下跌. 理由是: 1) 他们有”味”, 2) 他们贫穷.- {9 |- H+ Y5 Q, j/ f7 g) e' a( V/ d
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中国人其实也很大味, 而且厨房里油烟很大. 在白人看来, 是半斤八两的. 至于穷, 哪种族裔都有贫富. 当然, 穷人多的区, 环境就差, 治安也会差一些.- F' Y! }0 r* H' i5 V
/ y: V: N& H2 t3 p所以找富人区住, 避开穷人区, 避开公寓多的地方, 避开有廉租屋的地方还有点道理. 但避开印巴人, 似乎都不能用这些理由解释. 也许骨子里的理由就是种族歧视.
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我认识的印巴人都挺好的. 为人善良, 礼貌, 也没味, 经济也不错. 而且发现他们还有一个好处. 也许意识到自己不是主流社会吧, 待人处事更谦卑一些, 不象有些白人那么傲慢.
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7 w. U9 d+ E7 w @( w, e& C b大家都喜欢和白人做邻居, 也不管别人喜欢不喜欢和我们中国人做邻居. 本地人确有许多好处, 大部分都很nice, 花园绝大部分都搞得很漂亮, 你的房也跟着升值. 但不知怎么, 和他们总是不容易有”寒喧”以外的话题. 孤独是难免的代价.
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7. 先买个小的，过几年再换
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& Y- T' j7 z, b0 \* a Y这是很多人的说法. 这句话imply两个重要的意思, 1) 我其实不够喜欢这个房 2)只要买, 就能赚.
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3 _- s0 J% l9 w! C2 a+ W! l( v( a首先如果”赚”这个前提不成立了, 这种观点就不值一驳了.# C" L* ]6 [% o' ~) ]" F2 }
2 g& ?3 s" L8 E) V. u7 w; Y但是这种观点是代理们所赞赏的, 因为它对增大交易量有好处. 有一套Unionville的房子, 2002年26.5万买的, 2003年29.9万卖了. 赚了没有? 没有. 至少owner没赚. 买了新房, 装修了1万多, 过户费4000. 卖的时候付了1.2万多代理费.
: U! Y2 e6 [* v: k) g& V# I2 p- z1 c8 I/ L% ]
多伦多这么多年房价上涨, 真正肥了的人是代理.
) F8 r9 P- K F, @7 R/ u5 p6 e6 [; Q$ x
而且, 你能guarentee想换的时候, 房价一定涨了吗?. P; d( K+ e6 u0 L& J1 H
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说到底, 这种观点中投资的心态太重. 这几年上涨, 一直没有反例, 但不会永远这样的.
5 ^1 _# O+ W- A1 z H# N" d, r, j0 _( O' C: X# B
买了一个不喜欢的房, 也许和结错婚可以比. 理论上可以离婚而重新开始, 但这容易吗? 没有代价吗? 几年过得难受只有自己知道. |
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狗仔卡
发表于 2006-8-25 23:11
提升卡
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沉默卡
喧嚣卡
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显身卡
发表于 2006-8-29 10:52
楼主